问答题某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。 2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.6%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。
问答题A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000m2，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。 B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。 假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。
问答题计算该投资项目净现值不小于零的累计概率
问答题某开发商以6000万元人民币购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为650，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下2层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售的地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%：地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个：销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
问答题某房地产开发商向银行贷款1000万元，期限为2年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则房地产开发商为这笔贷款支付的利息总额为多少?
问答题某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，如果抵押贷款利率为6.6%，期限为 15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问购房者第10年最后一个月的月还款额是多少?
问答题某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为 10000m2，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末
年末
0
1
2
…
11
置业投资(万元)
1800
装修投资(万元)
400
净转售收入(万元)
1200
问答题某投资者以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?
问答题某投资者以BOT方式，投资2000万元获得凤凰山收费隧道25年的经营使用权，期望投资实际收益率为16%，预计随着当地经济的发展，过隧道车辆每年将以2%增长率增加，若每车次平均收费10元，保持25年不变，考虑3%的年通货膨胀率，问现日均通过车次为多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标?(不考虑资金年内收支影响，假定投资发生在年初，经营收入、经营费用发生在年末；年经营费用为年经营收入的20%)
问答题某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费)，其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元/m2。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
问答题某厂欲从国外购买一批设备，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为16%，按月计息。乙行的年贷款利率为17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款?
问答题某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为 15%。如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款的月还款额，问该家庭须月收入为多少，才能购买上述住宅?
问答题某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
(1) 项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为 10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
(1) 编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的，目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)
问答题某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：(2)该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?
问答题假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2005年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？
问答题某房地产开发项目的现金流量为下表所示： 单位：万元 年末 0 1 2 3 4 5 现金流入 0 0 110 110 110 210 现金流出 150 200 10 10 10 10 若基准收益率为10%，则该开发项目的净现值为多少万元?
问答题某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m2，建造成本为1400元/m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月)，土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m2，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化?
问答题某房地产企业掌握房屋的租金定额为50万元，2003年年末经营房屋租金率为20%，当年租金收缴率为90%；2004年接管新建房屋的租金定额为10万元。2004年该企业未经营房屋租金率为10%，当年租金收缴率为95%，并收到欠租5万元。求2004年的综合租金收缴率。
问答题某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收入情况如表所示。设基准贴现率i0＝10%，项目经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价。
问答题已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。 表3-2 现金流量 单位：万元 年 份 0 1 2 3 4 5 净现金流量 -1200 300 300 350 400 400