单选题 根据土地的开发程度，不同开发程度的土地的价格从高到低的排序正确的是______。

单选题 某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于______万元。

单选题 某宗房地产的收益期限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为______万元。

单选题 以下不适合利用成本法估价的房地产是______。

单选题 某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于______。

计算题 某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共2层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的正常月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为8%。试估价该商场于2011年5月1日带租约出售时的正常总价。

计算题 某在建工程开工于2007年11月30日，拟建为商场和办公综合楼。总用地面积3000m2，土地使用权年限为50年，从开工之日起计。规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2。该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%。至2008年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)。贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出。办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2008年5月31日的正常总价格。

计算题 某商场的土地使用年限为40年，从2003年10月16日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为300m2。一层于2004年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2007年10月16日带租约出售时的正常价格。

计算题 估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地，土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：(1)用途为商业与居住混合；(2)容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2；(3)建筑覆盖率适宜为30%；(4)建筑物层数确定为18层。其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；3～18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，共余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元。估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。

计算题 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1日～2047年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为5000元/m2，建筑物重置成本(不含空调)为3000元/m2，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下： (1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 (4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 (5)假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

计算题 某在建工程开工于2010年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2011年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。试利用上述资料计算该在建工程于2011年5月31日的正常总价格。(假设报酬率为9%，折现率为13%)

计算题 评估某写字楼于2011年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4800元/m2 560美元/m2 5000元/m2 成交日期 2009年12月31日 2009年12月31日 2010年12月31日 交易情况 +1% -2% 0 房地产状况 -2% +3% +2% 另调查获知，当地该类写字楼2008年至2011年的价格指数分别为120、112、108、105(均以上年末为100)，对于可比实例B，该类房地产是以人民币为基准的价格变动，2009年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2011年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.2元人民币。注：交易情况中，正负值表示优于或劣于正常价格的幅度。房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。 试利用上述资料估计该写字楼2011年12月31日，单位以人民币元/m2表示的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

计算题 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积5600m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%；经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。

计算题 需要评估一宗“七通一平”熟地于2011年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%。预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用动态分析法测算该宗土地2011年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。

计算题 某宗“七通一平”熟地的面积为3000m2，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商欲取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/m2，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/m2。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价(折现率为10%)。

计算题 有一写字楼，土地面积为1000m2，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m2，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m2，结构为钢筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。 搜集有关资料如下： (1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 5000 5200 4900 成交日期 2007年1月31日 2007年3月31日 2007年7月31日 交易情况 比正常价格高2% 正常 比正常价格低3% 房地产状况 比估价对象劣1% 比估价对象劣2% 比估价对象优1% 从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 价值时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元/m2，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。 土地级别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 土地是次级土地的倍数 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1 50 1.00 地价是最差级土地的倍数 38.44 25.63 17 09 11.39 7.59 5.06 3.38 2.25 1.50 1.00 (3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用比较法和成本法综合求取。土地报酬率为8%，房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)

计算题 某在建工程开工于2010年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2011年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。试利用上述资料计算该在建工程于2011年5月31日的正常总价格。(假设报酬率为9%，折现率为13%)

计算题 某在建工程开工于2010年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2011年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%。试利用上述资料用动态分析法估算该在建工程2011年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。

计算题 某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于2002年4月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2。建筑物的结构为钢筋混凝土，于2003年4月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。2007年4月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地单价为1100元/m2；该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为0，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2007年4月1日的总价。

计算题 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。