计算题 某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层的可出租面积均为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近相似的商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商店2011年8月1日带租约出售的正常价格。
计算题 甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼的月租金平均为80元/m2，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
计算题 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：
可比房地产
价格(万元)
净收益(万元/年)
A
25200
3000
B
29400
3500
C
23800
2800
D
16600
2000
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
计算题 某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期，土地到期无偿收回建筑物及土地使用权；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/m2，建筑物重置成本是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。
判断题 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。
判断题 建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格。
判断题 进行房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。
判断题 现判定某可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况劣3%，则可比实例的房地产状况的修正系数为100/103。
判断题 投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。
判断题 在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途也不同。
判断题 房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。
判断题 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。
判断题 安全利率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，尚未包含通货膨胀的影响。
判断题 在影响房地产价格的各种因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。
判断题 划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。
判断题 对于估价对象已经消失的房地产，既不能进行完全意义上的实地查看，也没必要去估价对象原址进行调查了解。
判断题 在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。
判断题 某宗房地产总建筑面积为6000m2，建筑物的基地面积为500m2，其建筑密度为50%，其容积率为6.0。
判断题 把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。
判断题 实际收益是实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。