问答题某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。巳知该在建工程占地面积10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为 5。1～4层规划为商业，建筑面积为20000m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为30000m2项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。 (1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。 (2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的 6%。写字楼在建成后1年末时售出。 (3)商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收人为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收人的75%合理商业利润为年经营收入的10%。 (4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年刊率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。 (5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。 (6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
问答题某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值(报酬率为10%)。
问答题某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。
问答题某开发项目住宅楼宇工程第一年初投资1200万元，第二年初投资1000万元，第三年初投资800万元，年利率8%，则三年以后的实际投资总额为多少万元?
问答题估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1200m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表。
实例
交易价格/万元
交易情况
交易日期
房地产状况
A
2100
正常
2004年3月30日
比估价对象劣4%
B
2085
正常
2003年12月30日
比估价对象劣6%
C
2350
比正常价格高3%
2004年5月30日
比估价对象优5% 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.4%。 (2)当地征地农民的费用等资料如下。 在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等费用150元/m2，土地开发费用、税金和利润等费用120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。
级 别
1
2
3
4
5
6
7
8
地价是次级土地的倍数
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1
地价是最差级土地的倍数
10.54
7.53
5.38
3.84
2.74
1.96
1.4
1 (3)建筑物的重置价格为1100元/m2。 (4)建筑物耐用年限为50年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
问答题某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。 其他的相关资料如下。 (1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。 (2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 (3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 (4) 该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 (5) 假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
问答题某综合楼的土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计。该综合楼1～5层商场整体出租，每层2000m2，从2003年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。6～22层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2007年10月1日带租约出售时的价格。
问答题为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
{{B}}交易实例{{/B}}
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
成交价格(元/m2)
5100
5800
5200
5300
5000
成交日期
2002.11.30
2003.6.30
2003.1.31
2001.7.31
2003.5.31
交易情况
+2%
+21%
0
0
-3%
房地产状况
区位状况
0
-3%
+3%
+1%
0
权益状况
-2%
0
+2%
-1%
-1%
实物状况
-4%
-5%
-2%
+2%
+1%
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年12月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。
问答题某厂房的建筑面积为4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m2，目前的工业地价指数为102.10(为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日)，土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m2，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15.7%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80.7%，月租金为15元/m2；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m2。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的积算价值。
问答题某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。
问答题某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。2006年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司2010年10月1日的承担人权益价值(房地产报酬率取8%)。
问答题为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例．其有关资料如下表 项目 实例A 实例B 实例C 实例D 实例E 成交价格/(元/m2) 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 地产状况 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年 1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。
问答题5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。
问答题今有一宗“五通一平”的熟地需要估价。土地使用权年限为50年，2004年7月30日取得土地使用权。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，规划设计条件要求其建设办公地产，根据最高最佳使用原则，适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年，从2007年7月30日起开始建设，建筑费用为1300元/m2，勘察设计等专 业费用及管理费用为建筑费的10%，第一年均匀投入60%的建筑费、勘察设计费及管理费用，第二年投入余下的40%，据调查，当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的4%和6%，房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的3%，为了尽快出租，在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出，可出租的面积占总建筑面积的70%，可出租面积的月租金为80元/m2，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%，年资本化率为15%，折现率为14%。试利用所给资料，采用现金流量折现法评估该土地2007年7月30日的总价、单价及楼面地价。
问答题评估某块城市规划确定的住宅用地 土地总面积为1500m2。 (1) 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 (2) 可比实例的成交价格如下： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 1200 1150 1380 成交日期 2004年2月20日 2004年4月20日 2004年7月20日 交易情况 正常 比正常价格低3% 比正常价格高5% (3) 该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示： 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格指数 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8 注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。 (4) 房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.4 100 95 92 106 因素2 0.35 100 105 96 109 因素3 0.25 100 110 98 97 试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
问答题6年前，甲公司提供一宗1ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。 据调查得知，现时该类房地产每1m2建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。
问答题某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年：设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
问答题为评估某写字楼2008年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。
(1)可比实例的成交价格与成交日期如下。
实例
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格(元/m2)
6000
6140
5890
成交日期
2008年3月1日
2008年5月1日
2008年2月1日(2)交易情况分析判断如下。
实例
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
3%
-2%
2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格，2007年12月1日到2008年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2008年4月1日至2008年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。
(4)房地产状况分析判断如下。
实例
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
+3%
+5%
0
因素2
-2%
-1%
+3%
因素3
-5%
+2%
-4%
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2008年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
问答题估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
问答题为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1) 可比实例的成交价格与成交日期
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格/(元/m2)
6000
5800
6120
成交日期
2001年4月1日
2001年2月1日
2001年5月1日(2) 交易情况分析判断
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
3%
-1%
2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 (4) 房地产状况分析判断
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
+2%
+4%
0
因素2
-3%
-1%
+5%
因素3
+6%
+2%
-3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。