问答题为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1) 可比实例的成交价格与成交日期 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2004年2月1日 2001年5月1日 (2) 交易情况分析判断 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 3% -1% 2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8% (4) 房地产状况分析判断 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
问答题某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为 15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计：当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积为建筑面积的 75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 5.55%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。
问答题为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 实例A 实例B 实例C 实例D 实例E 成交价格/（元/m2） 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 房地产状况 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价。(如需计算平均值，请采用简单算术平均)
问答题为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、 C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1) 可比实例的成交价格与成交日期
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格(元/m2)
6000
6140
5890
成交日期
2002年3月1日
2002年5月1日
2002年2月1日(2) 交易情况分析判断
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
3%
-2%
2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨 1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
问答题某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为1.5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%：至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。 该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为 15%。 按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。
问答题某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(没资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。
问答题估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下： (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
实例
交易价格
交易情况
交易日期
房地产状况
A
2200
正常
2004年3月30日
比估价对象劣3%
B
2050
正常
2003年12月30日
比估价对象劣8%
C
2380
比正常价格高3%
2004年5月30日
比估价对象优5%从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 (2) 当地征用农地的费用等资料如下： 在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
级别
1
2
3
4
5
6
7
8
地价是次地土地的倍数
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1
地价是最差级土地的倍数
10.54
7.53
5.38
3.84
2.74
1.96
1.4
1 (3) 建筑物的重置价格为l100元/m2。 (4) 建筑物耐用年限为60年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)
问答题估价对象为一写字楼，土地总面积为1000m2，于1995年10月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4000m2，建成于1998年10月底，为钢筋混凝土结构，根据下面所给资料，需评估该写字楼2007年10月31日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： (2)交付土地使用权出让金等为80元/m2，土地开发费用、税金和利润等为100元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分别为十个级别，城市边缘土地列为最差级，即处于第八级，而估价对象处于第七级土地上。 各级土地之间的价格差异如下表所示。
土地级别
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
地价是次级土地的倍数
1.30
1.30
1.30
1.30
1.30
1.30
1.30
1.30
1.30
1.00
地价是最差级土地的倍数
10.60
8.16
6.27
4.83
3.71
2.86
2.20
1.69
1.30
1.00 (3)该写字楼电梯已落后，重新购建价格为1500元/m2，经济寿命为60年，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重新购建价格为60万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重新购建价格为80万元，平均寿命为15年，经过年数为9年；假设残值率均为0。另调查，该功能落后的电梯的重置价格为50万元，已计提折旧40万元，拆除费用2万元，可回收的残值5万元，现安装新的功能电梯需要120万元，该新的功能电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为6万元。试用成本法评估该写字楼2007年10月31日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为8%(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)。
问答题某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000 元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下： (1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 (4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 (5)假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
问答题估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
问答题为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1) 可比实例的成交价格与成交日期 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日 (2) 交易情况分析判断 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 3% -1% 2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 (4) 房地产状况分析判断 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
问答题有一家店铺，建筑面积50m2，重置价格为700元/m2，估计年净收益1万元，其资本化率为12%，则估计该店铺的收益价格为多少?
问答题某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。
问答题为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格(元/m2)成交日期交易情况区域因素个别因素
50001999年1月31日0+3%-2%
52001999年3月31日0+30%-2%
49001999年7月31日-3%0+1% 上表交易情况中，正(负)值表示可比实例价格高(低)于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从 1999年1月1日至1999年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼1999年10月30日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
问答题为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 项目 实例A 实例B 实例C 实例D 实例E 成交价格(元/m2) 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期(年.月.日) 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 房地产状况 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。
问答题某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常总价格。
问答题估价对象为一写字楼，土地总面积为1000m2，于1995年10月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4000m2，建成于1998年10月底，为钢筋混凝土结构，根据下面所给资料，需评估该写字楼2007年10月31日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： (2)交付土地使用权出让金等为80元/m2，土地开发费用、税金和利润等为100元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分别为十个级别，城市边缘土地列为最差级，即处于第八级，而估价对象处于第七级土地上。 各级土地之间的价格差异如下表所示。 土地级别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 地价是次级土地的倍数 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.00 地价是最差级土地的倍数 10.60 8.16 6.27 4.83 3.71 2.86 2.20 1.69 1.30 1.00 (3)该写字楼电梯已落后，重新购建价格为1500元/m2，经济寿命为60年，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重新购建价格为60万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重新购建价格为80万元，平均寿命为15年，经过年数为9年；假设残值率均为0。另调查，该功能落后的电梯的重置价格为50万元，已计提折旧40万元，拆除费用2万元，可回收的残值5万元，现安装新的功能电梯需要120万元，该新的功能电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为6万元。试用成本法评估该写字楼2007年10月31日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为8%(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)。
问答题某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第～年投入40%；第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
问答题某人拟购买一套价值为10万元的住宅，计划自己支付首期款20%，其余向金融机构贷款，如果10年内按月等额偿还，贷款利率为12%，则其月还款额为多少元?
问答题6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。