某市××商厦房地产价格评估报告致委托估价方函某市××商厦：某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下：委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。特此通告。某某房地产评估咨询有限公司(公章)法人代表：赵×1999年1月10日估价师声明我们郑重声明：1．我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。某某房地产评估咨询有限公司(公章)注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李×1999年1月10日估价的假设和限制条件1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。2．本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。3．本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。5．委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。6．实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。7．本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。8．本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。9．本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。某某房地产评估咨询有限公司(公章)1999年1月10日房地产估价结果报告一、委托方全称：某市××商厦法定代表人：略住所：××路××号××栋××单元306室联系电话：0791-860××××二、估价方全称：某某房地产评估咨询有限公司法定代表人：赵×住所：××路××号××栋××单元708室联系电话：0791-724××××估价资格级：房地产估价B级三、估价对象××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等)；3～12层为酒店客房；另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。四、估价目的房地产抵押价值评估。五、估价时点1999年1月10日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据1．房地产估价规范GB/T50291—1999。2．委托人提供的固定资产明细表。3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料。4．评估人员现场勘查和掌握的资料。5．有关法律法规规定。八、估价原则遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。九、估价方法根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。十、评估结果委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。十一、估价人员十二、估价作业日期1999年1月3日至1999年1月10日。十三、估价报告应用的有效期根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。十四、评估说明1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。2．本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。3．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。六、估价测算过程(一)以收益还原法进行分部评估1．计算公式V=V1+V2+V3+V4+V5=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V——整个大厦现时房地产评估价格；V1——商场部分房地产的现时评估价格；V2——餐厅部分房地产的现时评估价格；V3——酒店客房部分房地产的现时评估价格；V4——会议厅部分房地产的现时评估价格；V5——娱乐部分房地产的现时评估价格；a1——商场部分房地产的年纯收益；a2——餐厅部分房地产的年纯收益；a3——酒店客房部分房地产的年纯收益；a4——会议厅部分房地产的年纯收益；a5——娱乐部分房地产的年纯收益；r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。2．年纯收益A的确定该大厦年纯收益A=年总收益(三年来平均)-年总支出(包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等)以下收益和支出的测算均根据××商厦财政部提供的有关资料。(1)商场部分房地产的年纯收益a1年收益=(按每天收入1万元计)1万元/天×30天/月×12月=360万元年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元年纯收益a1=360-349=11万元(2)餐厅部分房地产的年纯收益a2年收益=(包厅12个×800元/次+大厅28桌×600元/次+宴会厅40桌×600元/次)×2次×30天×12个月×满客率41.3%=5.04万元/次×2次×30天/月×12月×满客率41.3%=1500万元年支出=工资福利180万元+房产桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元，管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=1500-1390=110万元(3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3年收益=320元/(个·天)×客房125个×出租率60%×360天=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元·管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=864-635=229万元(4)会议厅部分房地产的年纯收益a4年纯收益=出租10次/月×租金1500元/次×12月=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元年纯收益a4=18-9=9万元(5)娱乐部分房地产的年纯收益a5年收益=舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=73-36=37万元总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=11+110+229+9+37=396万元还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%×30%=2.14%的风险利率，即还原利率为9.27%。整体××大厦房地产的现时评估价格为：V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元(二)成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估1．土地价格评估整个酒店占地约12亩，60万元/亩(计算过程略)，土地价格=12亩×60万元/亩=720万元。2．建筑物价格评估建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。(1)酒店部分：计算公式如下：成本价=重置价×成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费1)重置价：根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A：成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工资费500万元)；B：利息200万元；C：利润350万元；D：各项税费300万元。重置价：A+B+C+D：4350万元。2)成新率：成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点(1998年1月10日)已使用10年，因此成新率为(80-10)/80=87.5%；装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5年，残值率为10%，因此，其成新率为：1-(1-10%)×7.5/25=73%3)酒店成本价：主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：1740×87.5%+2160×60%=3088.5(万元)(2)附属工程部分：用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等)和30万元，共计70万元。(3)建筑物总价=3088.5+70=3158.5(万元)(三)房地产总价房地产总价格=土地价格+建筑物价格=720+3158.5=3878.5(万元)七、评估结果确定用以上两种方法得出的评估价格分别为4174.757万元和4217.80万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4196.28万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为4196.28万元，取整为4196万元，大写人民币：肆仟壹佰玖拾陆万元整。
××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告
(一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。
(二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。
(三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村××号，总占地面积15251.70m2，总建筑面积6429.57m2。共有 21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。
(四) 估价目的：合资入股。
(五) 估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。
(六) 价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。
(七) 估价依据：
1．房地产估价合同；
2．《房地产估价规范》；
3．房屋所有权证(××房自01字第00321号)；
4．国有土地使用权证(××房地籍字01608号)；
5．××市房屋重置价格标准；
6．估价人员现场勘察的结果。
(八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
(九) 估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。
(十) 估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。
(十一) 估价人员：中国注册房地产估价师××、×××。
(十二) 估价作业日期(略)。
(十三) 估价报告应用的有效期：一年。
××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告
(一) 实物状况分析
(二) 区位状况分析
(三) 市场背景分析(略)
(四) 最高最佳使用分析(略)
(五) 估价方法选用
根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。
(六) 估价测算过程
1．房屋价值的确定。
(1) 1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为586.03m2。
520×0.7×586.03=213315(元)
(2) 7、10号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为429.83m2。
410×0.7×(1-20%)×429.83=98689(元)
(3) 8、9号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m2。
520×0.7×103.18=37558(元)
(4) 11号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。
520×0.6×255.93=79850(元)
(5) 12号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为112.25m2。
400×0.7×112.25=31430(元)
(6) 13、14号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为1330.57m2。
520×0.7×1330.57=484327(元)
(7) 16、17、19、20、21号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m2。
520×0.7×2279.62=829782(元)
(8) 18号房，砖混一等，七成新，建筑面积为711.26m2。
520×0.7×(1-30%)×711.26=181229(元)
则，估价对象房屋价值：∑[(1)+(2) +…+(8)]=1956180(元)
2．土地价值的确定。
估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m2，则修正后的估价对象价格为850元/m2。
则，土地价值：850×15251.70=12963945(元)
综合上述计算过程，估价对象价值为：
房屋价值+土地价值=1492(万元)
某房地产估价报告封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××房地产估价结果报告一、委托方：××房地产开发有限公司，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方：××房地产价格评估有限公司，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(见估价技术报告)；四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2004年11月5日六、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；4．《城市房地产抵押管理办法》；5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》等资料；6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估采用收益还原法和成本法进行评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，重庆××车站的评估价格为13647万元人民币。大写金额：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期：2004年11月5日十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。××房地产估价技术报告一、个别因素分析1．工程概况：重庆××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的与朝天门观景广场配套的大型综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2．工程结构情况(1)基础：该工程地处江边，地质情况非常复杂，地耐力很差，建筑物既要承受汽车载重急刹车的强大动荷载、又要承受仓库堆码货物的静荷载，还要经受江水浸泡，因此基础采用了埋深30m的人工挖孔桩、钢筋混凝土柱芯、承台、基础梁等结构方法。(2)工程主体结构：采用钢筋混凝土框架、现浇密肋板、剪力墙为主体承重结构体系，浇灌高标号商品混凝土加S8UEA防水剂，形成抗强冲击力、防渗透强、能承受较大静动负荷的受力体系。(3)环境挡上墙：环境挡土墙采用锚杆混凝土挡土墙，保证朝东路不因开挖深基础而导致道路地基不均匀沉降。(4)装修工程：部分屋面铺广场砖保护层，部分屋面培植种植土。停车场、底层车库地面采用180厚C25混凝土面层加5%防水剂，其余楼地面全部采用花岗石地面，室内柱面、正面部分墙面、进出口采用高档花岗石贴面，其他外墙面为面砖贴面。进出口大门采用地弹门不锈钢包门套。外墙橱窗采用1.5厚夹胶白玻不锈钢饰边，一般门窗采用铝合金。中庭柱面、墙面采用铝塑板不锈钢装饰。自动扶梯、所有的栏杆、扶手为不锈钢。除底层车库外，所有天棚面采用铝合金龙骨矿棉板天棚。(5)电气、消防、给排水系统：整个工程用防火墙、防火卷帘和防火门进行防火分区。消防系统设有消火栓，自动喷淋，烟感报警，正压送风和排风系统，由消防控制中心集中管理。污水处理按市环保部门要求采用无能耗生化处理装置，屋面车场及汽车库室内排水经隔油池将油脂分离后排入市政下水管道。3．估价对象位置重庆××车站位于重庆市朝天门地区，紧邻朝天门广场。朝天门位于重庆市渝中半岛的最东端，是长江和嘉陵江交汇的水陆交汇处，是重庆市对外交通的重要口岸之一。长江上游最大的港口——重庆港就位于此处。朝天门地区是重庆市最重要的商品批发中心和物质集散地，建有闻名全国的综合交易市场。该处客商云集，年总交易额已达51亿元以上。4．估价对象权属状况委托估价方××公司持有渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路1．听取委托单位介绍评估对象、评估目的。2．收集整理有关资料。3．进行现场查勘。4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5．征求有关人员的意见。6．最终确定评估结果。(二)本次估价采用收益法和成本法进行评估1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。2．成本法估价的原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取重庆××车站的评估价格第一，车站部分(一)总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1．屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1=150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365=79.08万元2．车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及四川省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，××车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132019.75×(1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，××车站每年的营业额=202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据重庆市交通局重交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22×12%=9529457.07元=952.95万元3．底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：P3=100×10×70%×365=25.55万元4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：P4=952.95×12%=114.35万元5．合计：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二)总费用的确定1．税金(按总收入的5.75%计)P税=1171.94×5.75%=67.39万元2．管理费(按总收入的12%计)P管=1171.94×12%=140.63万元3．维修、保养费(按总收入的2%计)P维=1171.94×2%=23.43万元4．保险费(按总收入的0.2%计)P保=1171.94×0.2%=2.34万元5．不可预见费(按总收入的1%计)P预=1171.94×1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三)年纯收入A的确定：A=P收-P费=1171.94-235.50=936.44万元(四)资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法确定。据了解××车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.4%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此：资本化率=5.94%×70%+12%×30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。朝天门地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：陕西路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，节约街商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，朝天门水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此：年总收益=70×12×60%×3600=181.44万元(二)求取总费用1．年管理费=181.44×4%=7.26万元2．年税费=181.44×17.75%=32.21万元3．维修费=181.44×2%=3.62万元4．保险费=181.44×2%=0.36万元(三)求取年纯收益为137.99万元(四)资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此：资本化率=5.94%×70%+10%×30%=7.158%(五)求取收益价格估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00=13647.00万元。第二部分：以成本法求取重庆×车站的评估价格(一)土地取得及开发费：928.29元/m21．土地取得费：401.92元/m22．土地开发费：526.37元/m2注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)(五)利息：262.80元/m2土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1)=55.14元/m2工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1]=207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%)(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%=442.43元/m2(七)估价对象价值估价对象评估价格=(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2(八)重庆××车站评估价值评估价值=5129.50×24031.53=123269733.10元=12326.97万元(九)重庆××车站评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，重庆××车站的评估价格为13647万元。(十)估价结果确定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元人民币，大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。
单选题甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是 。
单选题 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府
单选题估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则 。
单选题甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为 。
单选题某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是（ ）。
单选题一甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为?。
单选题 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府
单选题某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。
单选题甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 1
单选题张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交
单选题（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000㎡，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000㎡。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500㎡。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，
单选题某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000㎡用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000㎡出租，1000㎡出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。对于出售部分转让评估时主要审查的证件是 。
单选题注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／㎡，收益价格为 12000 元／㎡，两个测算结果存在一定差异。如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。
单选题某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房，以上各层为住宅。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过 。
单选题某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元㎡按建筑面积计，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元㎡建筑面积；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%折现率为12%。不属于待开
单选题估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。商业房地产变现能力分析不包括的是（ ）。
单选题某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。估价测算中应采用的投资回报率为（ ）