问答题××市××钢铁股份有限公司，以其名下一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。 请问： 1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些? 2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些? 3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?

问答题某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。 1．计算开发完成后的价值。 80000×18000/(1+14%)元=126316万元 2．建筑费。 (5000+2000)×80000元=56000万元 3．专业费。 5000×80000×6%元=2400万元 4．销售税与销售费用。 126316×(5%+3%)万元=10105万元 5．利息。 [V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元 6．利润。 [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元 7．总地价。 V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

问答题某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1．该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件； 2．该人的购房发票； 3．商品房预售许可证复印件； 4．其他市场资料。 问：1．上述资料用于抵押估价是否齐全? 2．估价人员可否承诺按170万元进行估价? 3．可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

问答题以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有： 1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。 2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。 3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。 4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。 5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。 6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。 综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

问答题某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)。2．总费用=8000×90×12×20%=1728000(元)。3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元)。4．写字楼用地净收益5．建筑物净收益=8964000-1641400=7322600(元)。6．建筑物价值

问答题一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

问答题关于金环大厦估价报告书{{/B}} 一、委托估价单位：金环房地产开发公司 二、委托房地产名称：金环大厦 三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格 四、委托对象概况 1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m2，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。 2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。 3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m2。 4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。 五、估价思路与方法 本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。 六、估价过程 1．商场部分价格。 根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为： P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元) 2．办公楼部分价格。 根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为： P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元) 3．物业总开发价值。 8328+6148=14467(万美元) 4．物业总开发费用。 (4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币) 折合美元为3502万美元(1:8.3) 5．开发商利润。 房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，利润为 3502×0.54=1891(万美元) 6．销售税费。 合计为销售额的5.5%，则税费为：14476×0.54=796(万美元) 7．地价估算。 设地价为P，购地手续费用0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为： P×(1+12%)2-P=0.2544P 地价合计为1.2644P 地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796) P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元) 七、评估结论 本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。 八、估价作业日期：1996年7月15～30日 ×××房地产估价所{{B}}{{/B}}

问答题{{B}}某房地产估价报告{{/B}}封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(见估价技术报告)四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点：2004年11月5日六、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《中华人民共和国土地管理法》。3．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(G)9/T50291-1999)。4．《城市房地产抵押管理办法》。5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，改：××国用(××)字第XX号《国有土地使用权证》等资料。6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则。是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则。是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③估价时点原则。是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查，及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，××车站的评估价格为人民币13647万元(大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期(略)十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。房地产估价技术报告一、个别因素分析1．工程概况：××市××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2．工程结构情况(略)。3．估价对象位置(略)。4．估价对象权属状况：委托估价方××公司持有×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路：1．听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2．收集整理有关资料。3．进行现场查勘。4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5．征求有关人员的意见。6．最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法为收益法和成本法。1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。2．成本法估价原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。六、估价测算过程：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}第一部分：以收益法求取××××评估价格{{/B}}第一，车站部分(一)总收入的确定：车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入，车站代售客票收入，底层车库收入，车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1．屋顶停车场经营收入：顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1＝150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365＝790800元＝79.08万元2．车站代售客票收入：该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及××省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，XX车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额＝132019.75×(1+53.37%)＝202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此：××车站每年的营业额＝202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40＝79412142.22元该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据××市交通局×交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2＝79412142.22×12%＝9529457.07元＝952.95万元。3．底层车库收入：底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则P3＝100×10×70%×365＝25.55万元4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入：根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：P4＝952.95×12%＝114.35万元5．合计：P收＝P1+P2+P3+P4＝1171.94万元(二)总费用的确定：1．税金(按总收入的5.75%计)：P税＝1171.94×5.75%＝67.39万元2．管理费(按总收入的12%计)：P管＝1171.94×12%＝140.63万元3．维修、保养费(按总收入的2%计)：P维＝1171.94×2%＝23.43万元4．保险费(按总收入的0.2%计)：P保＝1171.94×0.2%＝2.34万元5．不可预见费(按总收入的1%计)：P预＝1171.94×1%＝1.17万元P费＝P税+P管+P维+P保+P预＝235.50万元(三)年纯收入A的确定：A＝P收－P费＝1171.94-235.50＝936.44万元(四)资本化率的确定：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中30%来源于银行贷款，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率＝5.94%×70%+12%×30%＝7.758%。(五)求取车站的评估价格：将上述数据代入计算公式：＝11780.42万元第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益：估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。XX地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量达到10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：××路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，××街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，××水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此，年总收益：70×12×60%×3600＝1814400元＝181.44万元。(二)求取总费用，1．年管理费＝181.44×4%＝7.26万元2．年税费＝181.44×17.75%＝32.21万元3．维修费＝181.44×2%＝3.62万元4．保险费＝181.44×2%＝0.36万元(三)求取年纯收益为137.99万元。(四)资本化率的计取：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率＝5.94%×70%+10%×30%＝7.158%(五)求取收益价格：＝1867.00万元估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00＝13647.00万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}第二部分：以成本法求取评估价格{{/B}}(一)土地取得及开发费：928.29元/m2，即：土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费；(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2。(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)。(五)利息：262.80元/m2。土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1)＝55.14元/m2工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1)＝207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%计)(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)。[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%＝442.43元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格＝(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)＝5129.50元/m2(八)估价对象的评估价值：评估价值＝5129.50×24031.53＝123269733.10元＝12326.97万元七、估价对象的评估价格的确定：在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，××车站的评估价格为13647万元。八、估价结果确定：由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元(大写：人民币壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)

问答题甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师，你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额?

问答题某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

问答题试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?

问答题某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m2，该区域的商品房价格为1万元/m2，城市规划中该区域的容积率为5。 请问： 1．该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少? 2．评估时的依据和理由有哪些?

问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： (1)赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件； (2)赵某的购房发票； (3)商品房预售许可证复印件； (4)其他有关房地产市场资料。 请问：

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元人民币。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

问答题{{B}}某房地产估价报告{{/B}}封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略){{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方：××房地产开发有限公司，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方：××房地产价格评估有限公司，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(见估价技术报告)；四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2004年11月5日六、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；4．《城市房地产抵押管理办法》；5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》等资料；6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估采用收益还原法和成本法进行评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，重庆××车站的评估价格为13647万元人民币。大写金额：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期：2004年11月5日十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析1．工程概况：重庆××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的与朝天门观景广场配套的大型综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2．工程结构情况(1)基础：该工程地处江边，地质情况非常复杂，地耐力很差，建筑物既要承受汽车载重急刹车的强大动荷载、又要承受仓库堆码货物的静荷载，还要经受江水浸泡，因此基础采用了埋深30m的人工挖孔桩、钢筋混凝土柱芯、承台、基础梁等结构方法。(2)工程主体结构：采用钢筋混凝土框架、现浇密肋板、剪力墙为主体承重结构体系，浇灌高标号商品混凝土加S8UEA防水剂，形成抗强冲击力、防渗透强、能承受较大静动负荷的受力体系。(3)环境挡上墙：环境挡土墙采用锚杆混凝土挡土墙，保证朝东路不因开挖深基础而导致道路地基不均匀沉降。(4)装修工程：部分屋面铺广场砖保护层，部分屋面培植种植土。停车场、底层车库地面采用180厚C25混凝土面层加5%防水剂，其余楼地面全部采用花岗石地面，室内柱面、正面部分墙面、进出口采用高档花岗石贴面，其他外墙面为面砖贴面。进出口大门采用地弹门不锈钢包门套。外墙橱窗采用1.5厚夹胶白玻不锈钢饰边，一般门窗采用铝合金。中庭柱面、墙面采用铝塑板不锈钢装饰。自动扶梯、所有的栏杆、扶手为不锈钢。除底层车库外，所有天棚面采用铝合金龙骨矿棉板天棚。(5)电气、消防、给排水系统：整个工程用防火墙、防火卷帘和防火门进行防火分区。消防系统设有消火栓，自动喷淋，烟感报警，正压送风和排风系统，由消防控制中心集中管理。污水处理按市环保部门要求采用无能耗生化处理装置，屋面车场及汽车库室内排水经隔油池将油脂分离后排入市政下水管道。3．估价对象位置重庆××车站位于重庆市朝天门地区，紧邻朝天门广场。朝天门位于重庆市渝中半岛的最东端，是长江和嘉陵江交汇的水陆交汇处，是重庆市对外交通的重要口岸之一。长江上游最大的港口——重庆港就位于此处。朝天门地区是重庆市最重要的商品批发中心和物质集散地，建有闻名全国的综合交易市场。该处客商云集，年总交易额已达51亿元以上。4．估价对象权属状况委托估价方××公司持有渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路1．听取委托单位介绍评估对象、评估目的。2．收集整理有关资料。3．进行现场查勘。4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5．征求有关人员的意见。6．最终确定评估结果。(二)本次估价采用收益法和成本法进行评估1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。2．成本法估价的原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。六、估价测算过程{{B}}第一部分：以收益法求取重庆××车站的评估价格{{/B}}第一，车站部分(一)总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1．屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1=150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365=79.08万元2．车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及四川省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，××车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132019.75×(1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，××车站每年的营业额=202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据重庆市交通局重交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22×12%=9529457.07元=952.95万元3．底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：P3=100×10×70%×365=25.55万元4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：P4=952.95×12%=114.35万元5．合计：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二)总费用的确定1．税金(按总收入的5.75%计)P税=1171.94×5.75%=67.39万元2．管理费(按总收入的12%计)P管=1171.94×12%=140.63万元3．维修、保养费(按总收入的2%计)P维=1171.94×2%=23.43万元4．保险费(按总收入的0.2%计)P保=1171.94×0.2%=2.34万元5．不可预见费(按总收入的1%计)P预=1171.94×1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三)年纯收入A的确定：A=P收-P费=1171.94-235.50=936.44万元(四)资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法确定。据了解××车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.4%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此：资本化率=5.94%×70%+12%×30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。朝天门地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：陕西路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，节约街商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，朝天门水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此：年总收益=70×12×60%×3600=181.44万元(二)求取总费用1．年管理费=181.44×4%=7.26万元2．年税费=181.44×17.75%=32.21万元3．维修费=181.44×2%=3.62万元4．保险费=181.44×2%=0.36万元(三)求取年纯收益为137.99万元(四)资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此：资本化率=5.94%×70%+10%×30%=7.158%(五)求取收益价格估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00=13647.00万元。{{B}}第二部分：以成本法求取重庆×车站的评估价格{{/B}}(一)土地取得及开发费：928.29元/m21．土地取得费：401.92元/m22．土地开发费：526.37元/m2注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)(五)利息：262.80元/m2土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1)=55.14元/m2工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1]=207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%)(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%=442.43元/m2(七)估价对象价值估价对象评估价格=(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2(八)重庆××车站评估价值评估价值=5129.50×24031.53=123269733.10元=12326.97万元(九)重庆××车站评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，重庆××车站的评估价格为13647万元。(十)估价结果确定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元人民币，大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。

问答题为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格及成交日期，见下表。{{B}}可比实例成交价格及成交日期{{/B}}可比实例ABC成交价格3700元/m24200元/m23900元/m2成交日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日(2)交易情况的分析判断结果，见下表，表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。{{B}}可比实例交易情况分析判断结果{{/B}}可比实例ABC交易情况-2%0+1%(3)该类住宅2007年2月至8月的价格指数，见下表。表中的价格指数为定基价格指数。{{B}}同类房地产价格变动情况{{/B}}月份2345678价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8(4)房地产状况的比较判断结果，见下表。{{B}}房地产状况比较判断结果{{/B}}房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区位状况0.510010510080实物状况0.3100100110120权益状况0.2100120100100请利用上述资料测算该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格。解：该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格测算如下：(1)测算公式：(2)求取交易情况修正系数：可比实例A的交易情况修正系数：可比实例B的交易情况修正系数：可比实例c的交易情况修正系数：(3)求取市场状况调整系数：可比实例A的市场状况调整系数：可比实例B的市场状况调整系数：可比实例c的市场状况调整系数：(4)求取房地产状况调整系数：可比实例A的房地产状况调整系数：可比实例B的房地产状况调整系数：可比实例C的房地产状况调整系数：(5)求取比准价格(单价)VA，VB，VC：(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：估价对象的正常市场价格(单价)=(4097.56+4416.79+4203.83)元/m2÷3=4239.39元/m2

问答题指错题：下列估价报告存在多处错误，请指明(本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去)。 一、封面(略) 二、目录(略) 三、致估价委托估价方函(略) 四、注册房地产估价师声明(略) 五、估价的假设和限制条件(略) 六、××别墅房地产估价结果报告 (一)委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 (二)受理估价方 ××市房地产估价事务所 资质等级及编号(略) (三)估价对象概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积7000m2。 C．用途：别墅及配套设施。 D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 (四)估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 (五)估价时点 1998年4月15日 (六)估价方法 (1)采用的估价方法为：市场法、成本法。 (2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 (七)估价结果 别墅现有房地产价格=2476.53+3072.51=5549.04(万元) (估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略) 七、××别墅房地产估价技术报告 (六)估价测算过程(仅列出第六项，其他项目略) (1)土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价(略)。 计算结果为：3324元/m2。 B．利用市场法进行土地估价。 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 拍卖 交易日期 95.5 97.6 97.6 98.4 房地产状况中的区位状况 五类 四类 六类 五类 房地产状况中的实物状况 一般 较好 较差 一般注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差。 根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。 A B C 土地单价/(元/m2) 3100 3300 3700 交易情况修正 100/80 100/100 100/99 市场状况调整 110/100 100/100 100/100 房地产状况中的区位状况调整(权重0.6) 100/100 102/100 98/100 房地产状况中的实物状况调整(权重0.4) 100/100 100/97 100/103 比准价格/(元/m2) 4262.5 3380.42 3648.98 比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97(元/m2) 用市场法算出土地单价为3763.97元/m2 土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m2) C．土地估价综合结果。 土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元) (2)别墅建筑物估价。 计算结果为：3072.51(万元)。 (3)别墅现有房地产价格为：5553.3(万元)。 八、附件、说明、其他资料(略)

问答题封面及目录(略)致委托方函(略)注册房地产估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所、估价机构资质等级略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙，部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司了解估价对象市场价值提供价格参考依据。五、估价时点2002年6月20日六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写金额：港币叁佰玖拾捌万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、实物状况分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙，部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区位状况分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的3个协议买卖的可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2．交易日期调整有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述3个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。3．个别因素修正以上选择的3宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故应进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。市场法估价计算见下表。{{B}}市场法估价计算表{{/B}}比较因素项目名称估价对象××商业城可比实例A××商场可比实例B××购物广场可比实例C××大厦交易情况正常正常正常正常交易时间2002年6月2002年2月2002年5月2002年6月位置(交通)××区××路××大道××大道××大道楼层3333装修较好较好普通较好繁华程度(临街)较高高一般高成交价格(港元/m2)　750067007550交易情况修正100/100100/100100/100100/100交易日期调整100/100100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/103100/98100/102个别因素修正100/100100/100100/95100/100比准价格/(港元/m2)　7282719774025．求取比准价格因为三个可比实例与估价对象的可比性相当，且各可比实例的比准价格相差不大，故采用算术平均值计算总的比准价格，平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)。故采用市场法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15×7294=3990912(港元)，取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来净收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：(1)估算年有效毛收入。经调查，该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85×12=1020(元/m2)。(2)计算年出租费用。维修费：参考市场上同类房地产维修费支出平均水平，取年收益的3%计算，年维修费=1020×3%=30.6(元/m2)房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1(元/m2)保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4(元/m2)营业税、土地使用税等税金：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020×16.576%=169.1(元/m2)，则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)(3)估算年净收益。1020-284=736(元/m2)(4)求取收益价格。收益年限确定为34年，报酬率取9%，则收益价格为故采用收益法估价××商业城第3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235×547.15=3958465(港元)，取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)/2=398(万港元)综上所述，××商业城3层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为398万港元(大写金额：港币叁佰玖拾捌万元整)。附件(略)

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收，房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告，房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师，在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：