问答题某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?在评估过程中还可以使用哪些估价方法?

问答题致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 1998年4月15日 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积70000m2。 C．用途：别墅及配套设施。 D．108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积754.8m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察．在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。 B．利用市场比较法进行土地估价 根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)÷3=337l(元/m2) 表1 可比实例表 项目 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1992.5 1996.5 1996.5 199.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 表2 可比实例修正表 项目 A B C 土地单位(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价(元/m2) 3410 3474 3230成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)C．土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436万元2．别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000元=12095.7万元根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%。则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2。C．现有别墅建筑物价格：3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100元=3072.51万元3．别墅现有房地产价格23436+3072.51=26508.51(万元)(二)方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1．别墅总楼价市场研究分析(略)据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=3919.2万元2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元)4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)八、估价结论以上两种估价思路的估价结果如表3。 表3 估价结果表 单位：万元 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料(略)

问答题甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。

问答题某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告 封面 估价项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上一至十二层)房地产价值评估 估价委托人：××人民法院 房地产估价机构：××房地产评估有限公司 注册房地产估价师：×××(注册号：××××)×××(注册号：××××) 估价报告出具日期：××××× 致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件 一、估价假设条件 (一)本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。 (二)本次估价基于以下概念： 所称估价，是指专业注册房地产估价师，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。 所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。 公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。 本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。 二、估价限制条件 (一)本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。 (二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。 (三)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。 (四)按有关规定本估价报告自估价报告出具之日起半年内有效。随着时间推移，房地产市状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。 (五)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由估价委托人提供，估价委托人对其所提供资料的真实性负责。由于估价委托人提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。 (六)注册房地产估价师对估价对象进行了现场勘查，并对估价对象现场勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘查，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。 (七)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给估价委托人使用。评估人员对估价委托人负有这样的责任：作为一名称职的注册房地产估价师，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。 (八)特殊说明事项： 1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据估价委托人提供的×地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据估价委托人提供的厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。 2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至价值时点，估价委托人、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途一工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。 3．如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元/m 2 (含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/m 2 )，二层价值在3800～4000元/m 2 (含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元/m 2 )。该数据仅供估价委托人参考。 4．根据估价委托人提供的租赁合同，权属人××××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。 (九)本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。 (十)本估价报告书一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。 估价结果报告 一、估价委托人 委托估价人：××区人民法院 二、房地产估价机构 (略) 三、估价目的 (略) 四、估价对象 (一)估价对象调查情况 权属人 ××××厂 房地坐落 ××区××路66号综合楼 土地使用权类型 划拨 房屋所有权性质 国有房产 产权来源 1992年建造 产权比例 100% 土地用途 工业用地 房屋用途 工业 图幅号 ××× 地籍号 ××× 土地使用设定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止 土地状况 宗地总面积 4296.32m 2 宗地四至 东至 见附图 西至 见附图 南至 见附图 北至 见附图 房屋状况 建筑结构 钢混 建筑面积 17542.50m 2 楼层/层次 共12层/地下一层、第一至十二层 建成年份 1992年 楼层 建筑面积/m 2 产权证号 地下一层 1542.69 ×地房证第×××号 第一层(含夹层) 1353.23 ×地房证第×××号 第二层 1295.48 ×地房证第×××号 第三层 1295.48 ×地房证第×××号 第四层 1295.48 ×地房证第×××号 第五层 1295.48 ×地房证第×××号 第六层 1292.96 ×地房证第×××号 第七层 1292.96 ×地房证第×××号 第八层 1292.96 ×地房证第×××号 第九层 1292.96 ×地房证第×××号 第十层 1292.96 ×地房证第×××号 第十一层 1292.96 ×地房证第×××号 第十二层(含屋顶、水箱层) 1706.90 ×地房证第×××号 总计 17542.50 (二)估价对象权利状况 1．估价对象为××××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至价值时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。 2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至价值时点，该建筑物已使用10年。 3．本次评估为委托房地产估价机构拍卖估价对象提供价格参考。 (三)估价对象状况 估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m 2 ，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至价值时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。 估价对象建筑物为一幢地下1层、地上12层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m 2 。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二～十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至价值时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下： 底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。 二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。 三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。 四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。 五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。 六层内部无隔断，无装修。 七层为三立(××)汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。 八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。 九～十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。 地下室为设备层，无装修。 根据注册房地产估价师现场勘查，估价对象的使用与维护状况良好。 五、价值时点 2002年05月23日，为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、价值类型 (略) 七、估价依据 (略) 八、估价原则 (略) 九、估价方法 因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益法评估其价格然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。 十、估价结果 估价对象在价值时点2002年05月23日的价值为 ￥ 3636.11万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整) 注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析 (略) 二、区域因素分析 (略) 三、市场背景描述与分析 根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m 2 。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m 2 ，比上年的1455元/m 2 下跌358元/m 2 ，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。 四、最高最佳利用分析 估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，注册房地产估价师认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途一工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。 五、估价方法适用性分析 (略) 六、估价测算过程 评估思路： 遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。 由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高较高为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。 (一)地下室 采用成本法 1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标： 序号 重置价格构成 单价 备注 一 土地使用权价值 0 地下室不计地价 二 建筑物价值 1001.78 1+2+3+4+5-6 1 建筑物建设成本 972 a+b+c a 建安工程造价 900 根据××市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约3.3m，类 似框架结构地下室建安工程造价为900元m 2 b 勘察设计和前期工 程费 54 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、 设计等费用按建安工程造价的6%计取 c 开发过程中的费用 18 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用和 销售费用 29.16 为建筑物建设成本的3% 3 建筑物的投资利息 26.58 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 4 建筑物的销售税费 100.77 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%， 5 建筑物的投资利润 50.06 (1+2)×5%，投资利润率取5% 6 建筑物折旧 176.78 (1+2+3+4+5)×折1日率，根据直线折旧及现场实际观察确定 成新率为85%，则折旧率为15% 三 评估价格 1001.78 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。 3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m 2 。 (二)综合楼底层 1．收益法 (1)计算公式： V=A/R[1-1/(1+R)n] 式中 V——收益法评估价格； A——房地产年纯收益； R——报酬率； n——房地产收益年期。 (2)具体计算过程见下表： 序号 内容 数量 备注 一 年房地产总收益/(元/m 2 ) 216.00 1 月租金/(元/m 2 ) 18.00 据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、 层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为18元/(m 2 ·月) 2 年房地产总收益/(元/m 2 ) 216.00 二 年总费用/(元/m 2 ) 68.45 1 维修费/(元/m 2 ) 4.32 是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益 的2%计 2 管理费/(元/m 2 ) 4.32 是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的 2%计 3 房产税/(元/m 2 ) 25.92 按年房地产总收益的12%计 4 营业税及附加/(元/m 2 ) 11.99 营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1% 计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年 房地产总收益的5.55%计 5 保险费/(元/m 2 ) 3.00 保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支 付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为 1500元/m 2 6 租金损失费/(元/m 2 ) 18.00 是指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算 7 租赁中介费/(元/m 2 ) 0.90 按月租金的5%计 三 年租金净收入/(元/m 2 ) 147.55 四 报酬率 5.00% 取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为 安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处 社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0% 五 可获收益年限(年) 46 根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1992年， 房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益 年限为46年 六 收益价格/(元/m 2 ) 2638 注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m 2 。 2．成本法 (1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 (2)计算过程：根据市场调查及厦门市的有关规定，确定以下指标： 序号 重量价格构成 单价 备注 一 土地使用权价值 438.23 1+2+3+4+5 1 土地取得成本及开发 成本 308.84 根据×府(2000)综085号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用 途土地单价为700元/m 2 ，年期修正为：[1-1/(1+4.01%) 46 ]/[1- 1/(1+4.01%) 50 ]=0.9723，另容积率为3.72，容积率修正系数为 1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×0.9723×1.688/3.72= 308.84(元/m 2 ) 2 土地的管理费用 9.27 为土地取得成本及开发成本的3% 3 土地的投资利息 34.93 (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年 4 土地的销售税费 37.47 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 土地的开发利润 47.72 (1+2)×15%，投资利润率取15% 二 建筑物价值 1989.18 1+2+3+4+5-6 1 建筑物建设成本 1766 a+b+c+d+e a 建安工程造价 1450 根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装两部 客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带 类似设备装修的建安工程造价为1450元/m 2 b 勘察设计和前期工程费 87 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计 等费用按建安工程造价的6%计取 C 基础设施建设费 120 小区红线内的给水、供电、道路等 d 公共设施建设费 80 区内公共配套设施费用地分摊 e 开发过程中的费用 29 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用和销 售费用 52.98 为建筑物建设成本的3% 3 建筑物的投资利息 48.29 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 4 建筑物的销售税费 200.09 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 272.85 (1+2)×15%，投资利润率取15% 6 建筑物折旧 351.03 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新 率为85%，则折旧率为15% 三 评估价格 2427.41 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本市城镇土地便用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：成本法评估房地产单价为2427元/m 2 (三)综合楼二～十二层 1．收益法 (1)计算公式： V=A/R[1-1/(1+R)n] 式中 V——收益法评估价格； A——房地产年纯收益； R——报酬率； n——房地产收益年期。 (2)具体计算过程见下表： 序号 内 容 数量 备注 一 年房地产总收益/元 168.00 1 月租金/(元/m 2 ) 14.00 据调查周围房地产市场行情，待估第二至十二层层高为4m，该 地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元/ (m 2 ·月) 2 年房地产总收益/元 168.00 二 年总费用/元 53.90 1 维修费/元 3.36 是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年年房地产 总收益的2%计 2 管理费/元 3.36 是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益 的2%计 3 房产税/元 20.16 按年房地产总收益的12%计 4 营业税及附加/元 9.32 营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的 1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计， 总计年房地产总收益的5.55%计 5 保险费/元 3.00 是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付 的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为 1500元/m 2 6 租金损失费/元 14.00 是指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月 计算 7 租赁中介费/元 0.70 按月租金的5%计 三 年租金净收入/元 114.10 四 报酬率 5.00% 取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值 作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价 对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报 酬率为5.00% 五 可获收益年限/年 46 根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1992 年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年， 则可收益年限为46年 收益价格/(元/m 2 ) 2040 注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：2040元/m 2 。 2．成本法 (1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 (2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标： 序号 重置价格构成 单价 备注 一 土地使用权价值 438.23 1+2+3+4+5 1 土地取得成本及开发成本 308.84 根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业 用途地面价为700元/m 2 ，年期修正为：[1-1/(1+4.01) 46 ]/[1- 1/(1+4.01%) 50 ]=0.9723，容积率为3.72，容积率修正系数为 1.688，经过年期、容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688/ 3.72=308.84(元/m 2 ) 2 土地的管理费用 9.27 为土地取得成本及开发成本的3% 3 土地的投资利息 34.93 (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年 4 土地的销售税费 37.47 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 土地的开发利润 47.72 (1+2)×15%，投资利润率取15% 二 建筑物价值 1806.70 1+2+3+4+5-6 1 建筑物建设成本 1604 a+b+c+d+e a 建安工程造价 1300 根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装两 部客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层 高、带类似设备装修的建安工程造价为1300元/m 2 b 勘察设计和前期工程费 78 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、 设计等费用按建安工程造价的6%计取 c 基础设施建设费 120 小区红线内的给水、供电、道路等 d 公共设施建设费 80 区内公共配套设施费用地分摊 e 开发过程中的费用 26 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用和销售 费用 48.12 为建筑物建设成本的3% 3 建筑物的投资利息 43.86 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 4 建筑物的销售税费 181.73 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 247.82 (1+2)×15%，投资利润率取15% 6 建筑物折旧 318.83 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成 新率为85%，则折旧率为15% 评估价格 2244.93 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本地城镇土地便用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m 2 。 七、估价结果确定 (一)估价对象单价的确定 1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m 2 。 2．综合楼底层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m 2 ，收益法测算结果为2638元/m 2 ，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2427+2638)/2=2533(元/m 2 )。 3．综合楼第二～十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m 2 ，收益法测算结果为2040元/m 2 ，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/m 2 )。 具体见下表： 楼层 建筑面积/m 2 房地产单价/(元/m 2 ) 总价/元 地下一层 1542.69 1002 1545775 第一层(含夹层) 1353.23 2533 3427732 第二至第十二层 14646.58 2143 31387621 合计 17542.50 36361128 (二)房地产评估结果 估价对象在价值时点2002年05月23日的价值为3636.11万元(大写人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)。

问答题某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为不大于3的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 以商品住宅销售均价为基础估价； 以商业用途土地价格为基础估价。 请问：

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问： (1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? (2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?

问答题下面是某房地产估价公司用市场法评估的某商业中心地上第三层比准价格的计算过程： 1．可比案例一。 大世界商城：位于××区东门步行街，东邻东港中心，南邻东门休闲广场，西邻××商业中心，北隔东门步行街与方海商苑相邻。框架结构，共7层，2002年上半年竣工，商业总面积约6700m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 2．可比案例二。 金世界广场：位于××区东门步行街内，框架结构，2001年竣工，多层，框架结构，商业面积共6000m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 3．可比案例三。 南塘商业中心：位于××区东门永新街，框架结构，2001年入住，多层，框架结构，商业面积共6100m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 4．编制因素比较表。 因素比较表 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易价格 待估 26000元/m2 27800元/m2 28000元/m2 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时点 2002.10 2002.09 2002.12 区域 因素 配套设施 较好 较好 较好 较好 繁华程度 一般 一般 较好 好 离市中心距离 位于市中心 位于市中心 位于市中心 位于市中心 交通便捷度 便利 便利 便利 便利 环境质量 较好 较好 较好 较好 区域规划 好 好 好 好 个别 因素 建筑结构及质量 较好 较好 好 好 装修情况 一般 一般 好 一般 物业管理 一般 一般 较好 好 成薪度 一般 一般 较新 新 楼层 地下一层 地下一层 地下一层 地下一层 人流量 一般 稍多 较多 多 5．根据因素比较表进行价格修正及评估测算。 价格修正及评测表 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易情况 100 100 100 100 交易时点 100 100 100 100 区 域因 素 配套设施 20 20 20 20 繁华程度 15 15 17 15 离市中心距离 15 15 15 15 交通便捷度 15 15 15 14 环境质量 15 15 15 15 区域规划 20 20 20 20 合计 100 100 102 99 个 别因 素 建筑结构及质量 15 15 16 15 装修情况 15 15 16 15 物业管理 10 10 11 10 成新度 20 20 21 20 楼层 15 15 15 15 人流量 25 23 30 23 合计 100 98 109 98 6．计算结果。 评估结果如下表： 比较案例交易价格(元/m2) 26000 27800 28000 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/102 100/99 个别因素修正 100/98 100/109 100/98 比准价格(元/m2) 26531 25004 28860 权重 0.34 0.33 0.33 评估单价(元/m2) 26796 建筑面积(m2) 3770.61 评估总值(元，取整至千位) 101037000

问答题某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告封面(略)目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。1．由委托方提供的资料鉴定委托书(原件)。2．由××物业管理公司提供的资料(1)国有土地使用证(复印件)；(2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件)；(3)××市商品房销售许可证(复印件)；(4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)；(5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中5套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象(一)估价对象界定××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二)权利状况根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。(三)建筑物状况××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗；卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。四、估价目的为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。五、估价时点(1)1997年4月25日；(2)1998年6月18日；(3)2001年6月5日。六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：1．《中华人民共和国土地管理法》。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。3．《房地产估价规范》。4．《中国房地产统计年鉴》。5．委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件)(略)。6．我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：(一)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。(二)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。(三)替代原则：房地产价格遵循替代原则，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。(四)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。九、估价思路和方法本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：1．1997年4月25日估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并人住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。2．1998年6月18日根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。3．2001年6月5日根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。十、估价结果我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月5日至2001年7月10日。　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价计算书一、个别因素分析(一)土地用途：××大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。(二)土地使用权性质：××大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。(三)建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4m2，每套房屋的建筑面积为135.5m2。(四)根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1—2部分体式空调。二、区域因素分析(一)地理位置：××大厦位于××市××区。××路××号，属于××市历史上特别繁华的商业区，该大厦是××地区第一家外资开发的，集办公、商住、商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性大厦。(二)交通便捷度：××大厦位于××市××路与××路的交叉口，周边邻运河通道××河、××道、××路等，距××国际空港约7km，距××火车站约8分钟车程，交通便捷度较高。(三)周边环境及商业繁华度：××大厦位于××市历史上特别繁华的商业区，周边分布有××大饭店、××大厦、××大厦、××大厦、××世贸广场等高层建筑；除大厦裙楼的××百货外，附近还有××集团购物中心等综合性商场，距劝业场、××商厦、××道步行街、××路仅1.5km左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。(四)基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。三、市场背景分析××位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。××是一座有600年历史的文化名城，××的建筑享有“万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，××加快了房地产市场的建设步伐。四、估价思路及方法(同估价结果报告)五、估价测算过程(一)测算1997年4月25日的房地产价格1．对采用收益法进行评估的解释收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。根据评估人员所掌握的资料，××大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，××大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2·天)，与之类似项目的租金为1.1～1.3美元/(m2·天)。自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999—2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2～3元/(m2·天)。显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。2．采用市场比较法进行评估根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。(1)比较实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。实例A：××广场位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。实例B：××大厦位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。实例C：××大厦位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表5-1。　　　　　　　　　　　　　　　　表5-1　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素条件说明表比较因素估价对象实例A实例B实例C名　　称××大厦××广场物业位置××市××区××路××号××市××区××路××号××市××区××路××号××市××区××路××号土地使用年限50年50年50年50年交易日期1997年4月1997年4月1997年4月1997年4月土地用途公　　寓公　　寓公　　寓公　　寓交易情况正　　常正　　常正　　常正　　常市场销售价(美元/m2)待　　估160013501700区域因素交通通达度××路与××路交叉口××路南侧××路南侧××站广场商业繁华度高较　　高较　　高高公用设施完备度完　　备完　　备完　　备完　　备环境条件优劣度较　　好较　　好较　　好较　　好个别因素物业管理较　　好好较　好好空调系统分体空调中央空调分体空调中央空调电梯系统3部3部2部6部智能化系统基本完备完　　备基本完备完　　备　　估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。　　①日期修正　　由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。　　②区域因素　　A．交通通达度：××大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但××大厦与实例C两面临街，出入较方便；实例A与实例B位于××路的南侧，出入皆依靠××路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%；则实例A、B为98，实例C不作修正。　　B．商业繁华度：××大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临××路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔××路北侧才为步行街及××街，商业繁华度稍差于××大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%；则实例A、B为99，实例C不作修正。　　C．公用设施完备度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。　　D．环境优劣度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。　　③个别因素　　A．物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。××大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察，实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；××大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3%，实例A、C为103，实例B不作修正。　　B．空调系统：估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103，实例B不作修正。　　C．电梯系统：××大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。　　D．智能化系统：估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位；设置了国际卫星电视系统；保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于××大厦及实例C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。　　(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(见表5-2)。　　　　　　　　　　　　　　　　表5-2　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素条件指数表比较因素估价对象实例A实例B实例C土地使用年限100100100100交易日期100100100100土地用途100100100100交易情况100100100100区域因素交通通达度100100100100商业繁华度100100100100公用设施完备度100100100100环境条件优劣度100100100100个别因素物业管理100100100100空调系统100100100100电梯系统100100100100智能化系统100100100100　　(4)编制比较因素修正系数表　　根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表(见表5-3)。　　　　　　　　　　　　　　　　表5-3　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素修正系数表比较因素实例A实例B实例C土地使用年限100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素交通通达度100/98100/98100/100商业繁华度100/99100/99100/100公用设施完备度100/100100/100100/100环境条件优劣度100/100100/100100/100个别因素物业管理100/103100/100100/103空调系统100/103100/100100/103电梯系统100/100100/100100/102智能化系统100/101100/100100/101修正后的房地产价格(美元)153913911555比准价格(美元)1495　　取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：　　房地产单价＝(1539+1391+1555)÷3＝1495美元/m2　　房地产总价＝1495×1084.4＝1621178美元＝162.12万美元　　(二)测算1998年6月18日的房地产价格　　根据××物业管理公司的介绍及评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：　　房地产单价＝(1539+1391+1555)÷3＝1495美元/m2　　房地产总价＝1495×1084.4＝1621178美元＝162.12万美元　　根据××物业管理公司向评估人员出示1997～1998年××大厦的部分销售合同，经过××市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录如下(表5-4)。　　　　　　　　　　　　　　　　表5-4　　　　　　　　　　　　　　　　销售合同摘录表购房日期单元面积(m2)成效单价(美元/m2)成效金额(美元)1996-8-20B-10-A157.961608.72541111997-12-4A-17-D86.341527.311318681998-5-29B-23-D86.341320.361140001998-11-25A-18-C135.551581.14214323　　虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映××大厦的正常销售水平。　　(三)测算2001年6月5日的房地产价格　　自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999～2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观、真实地反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。　　收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。　　1．租金收入　　(1)年租金毛收入　　与估价对象在同一区域内类似项目租金在2～3元人民币/(m2·天)(建筑面积)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元人民币/(m2·天)(建筑面积)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为：　　2.5×365×1084.4＝989515元　　(2)年有效租金收入　　按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：　　989515×(1-20%)×(1-5%)＝752031元　　2．年客观运营费用　　(1)房产税　　按年有效租金收入的12%计算：　　752031×12%＝90244元　　(2)营业税　　按年有效租金收入的5.5%计算：　　752031×5.5%＝41362元　　(3)物业维修费用　　根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：　　752031×3.0%＝22561元　　(4)物业管理费　　包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：　　752031×8%＝60162元　　(5)租赁代理费　　由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月(30天)租金毛收入计算：　　2.5×30×1084.4＝81330元　　(6)保险费　　保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/m2，估价对象的建筑面积为1084.4m2，则年保险费为：　　7000×1084.4×0.3%＝22772元　　(7)年客观运营成本　　年客观运营成本＝房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费　　　　　　　　　＝90244d-41362+22561+60162+81330+22772＝318431元　　3．年净收益　　年净收益＝年有效租金收入－年客观运营成本　　　　　　＝752031-318431＝433600元　　4．确定资本化率及净收益递增比率　　(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。　　①选取可比实例　　选取市场上与估价对象类似的房地产实例A一套建筑面积为120m2的公寓、实例B一套建筑面积为112m2的公寓以及××大厦的一套建筑面积为86.34m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均水平，得出三个物业的净收益，如表5-5。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5-5　　　　　　　　　　　　　　三个实例收益比较序　号项　　目运　　算实例A实例B实例C1建筑面积(m2)12011286.342租金收入[元/(m2·天)]331.153年租金毛收入(元)1×2×365131400122640362414年有效租金收入(元)3×(1-20%)×(1-5%)9986493206275434.1房产税(元)4×12%119841118533054.2营业税(元)4×5.55493512615154.3维修费(元)4×3299627968264.4物业管理费(元)4×87989745622034.5租赁代理费(元)2×1×30108001008029794.6保险费(元)9×0.32880300015005年客观运营成本(元)SUM(4.1):(4.6)4214239643123286净收益(元)4～55772253563152157剩余年限(元)41.588房产单价(元)80000892857909房产总价(元)960000999936499909　　②采用平均法求取资本化率　　三个比较实例采用平均法得出的资本化率，如表5-6所示。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5-6　　　　　　　　　　　　　　三个比较实例资本化率表物业名称净收益(元)售价(元)资本化率实例A577229600005.31%实例B535639999364.5%估价对象152154999091.16%　　根据评估人员所掌握的资料××大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。　　采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：　　(5.31%+4.5%)÷2＝4.91%　　(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的41.58年的经营年限将保持平稳状态。　　5．完整产权条件下的房地产市场价格　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中　P——完整产权的房地产市场价格；　　　　　a——年净收益(433600元/年)；　　　　　r——资本化率(4.91%)；　　　　　n——土地使用年限(按剩余土地使用年限41.58年计)。　　根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。　　附　　件　　附件一：《中华人民共和国土地管理法》(复印件)　　附件二：《中华人民共和国城市房地产管理法》(复印件)　　附件三：《房地产估价规范》(复印件)　　附件四：《中国房地产统计年鉴》(相关内容复印件)　　附件五：《鉴定委托书》(复印件)　　附件六：《国有土地使用证》(××国用[××]字第××号)(复印件)　　附件七：关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦的批复”(复印件)　　附件八：商品房销售许可证([1993]×房权售字第××号)(复印件)　　附件九：××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)　　附件十：物业位置示意图　　附件十一：物业现状照片　　附件十二：评估机构营业执照及资质证书(复印件)

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 请问：

问答题某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。

问答题某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 8000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为每平方米18000元，建成一年后全部售出。该地块为生地，需地行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为每平方米2000元，建安工程费为每平方米5000元，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%，利润率30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下： 1．计算开发完成后的价值： 80000×18000÷(1+4%)=126316(万元) 2．建筑费： (5000+2000)×8000=56000(万元) 3．专业费： 5000×80000×6%=2400(万元) 4．销售税与销售费用： 126316×(5%+3%)=10105(万元) 5．利息： [V+5000(1+6%)×8000]×3×11%=0.33V+13992(万元) 6．利润： [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808(万元) 7．总地价： V=(126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808) V=(126316-56000-2400-10105-17808)÷1.63=15958(万元)

问答题某房地产转让价格评估报告 致委托方函(略) 封面及目录(略) 估价师声明(略) 估价结果报告 一、估价方(略) 二、估价对象 本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。 该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。 估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。 三、估价目的 委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。 四、估价时间 2001年7月6日。 五、估价原则 1．合法原则。 2．替代原则。 3．估价时点原则。 4．客观、公正、公平原则。 六、估价依据 1．国家标准《房地产估价规范》。 2．房地产估价委托书。 3．房地产估价合同书。 4．政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。 5．市政府关于欧式商业步行街的规划文件。 6．委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。 七、估价方法 根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法和成本法进行本次估价，以市场比较法为主，成本法为辅。 1．估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。 2．市场法的技术思路：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。 3．成本法的技术思路：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，加利息、利润、税金后扣除折旧，测算其价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式如下： 评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金-折旧 八、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定某市某公司综合楼(建筑面积1362.36m2)，在估价时点2001年7月6日的市场转让评估值为387.00万元(大写：人民币叁佰捌拾柒万元整)，平均每平方米建筑面积2840.66元(含舞厅装饰部分)。 九、估价人员(略) 十、估价报告有效期 本估价报告有效期为一年，即自2002年7月21日至2003年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整。 估价技术报告 一、估价对象及个别因素分析 该房地产建筑为框架结构，按综合营业楼设计，外形设计特别新颖，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏步为大理石贴面，一层地面及二层走廊地面为花岗石；二层有雅座9间均为木质艺术装饰，磨光地面砖，其中两大间为KTV房间；三层舞厅装饰豪华，灯光、音响及包厢均上档次。办公用房为木质墙裙、门窗套磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗、夹板门；水、电、暖、空调配套。停业前经营效益比较好。 二、区域因素分析 估价对象所处某市中心城区某区的某路，系某城区中心地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于某区某路中段南端，即未来欧式商业步行街的南端西侧，门牌号为××号，往南50m与比较繁华的小商品街相交，东面临街(外墙至马路是12m)，西侧为居民生活区，北侧为沿街营业房，南临区某机关办公楼。该房地产坐落位置优越，特别是随着欧式商业步行街的改造建设，该处将成为本城区繁华的商业经营黄金地段。 三、市场背景分析 某路是20世纪90年代初逐步建成初具规模的一条商业性街道，该街两侧的商业用房交易市场逐步活跃，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。自2001年年初市政府规划将某路改造成某市中心的一条欧式商业步行街以来，该地段的房地产价格发生了较大突破性的升值变化，预计明后年随着步行街的建成和运营，其房地产价值还会进一步增值。但是根据商业步行街的规划设计，估价对象需向外(东侧)扩建12m，扩建后原建筑外形将被破坏，原使用功能也将受到不良影响，转让后受让人尚需另行投入相当一笔资金对其进行扩建改造，而且转让时原则上由政府统一收购，这样，其整体转让的市场将没有限制，其转让价格也将没有影响。 四、最高最佳使用分析 估价对象为中型建筑，其酒店娱乐为中档规模，就估价时点现状而言，酒店娱乐经营是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，加之坐落位置比较优越，如步行街扩建改造成功，估价对象扩建设计合理，将会更加显示其优越性。 五、估价方法选用 根据估价目的和估价对象类型，对该房地产的评估应首选收益法评估为宜，但因现已停业，资料难以搜集，且扩建改造后其用途具有不确定性。即政府已规划确定将其所处街道改造为欧式商业步行街，根据政府规定该房地产转让后将由受让房产主按统一规划设计进行扩建改造，转让改造后的具体用途在估价时不易确定，且转让时其价格还会受原则上由政府统一收购的限制。因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。 六、估价测算过程 1．市场比较法 (1)选取可比实例(见下表) {{B}}可比实例情况表{{/B}} 实例代号 A B C 坐落位置 ××路中段 ××路中段 ××路中段 用途 营业 商住房 商住房 建筑面积 2080m2 190m2 110m2 成交单价 2210元/m2 2300元/m2 2200元/m2 交易日期 2001年7月 2000年6月 1999年5月 交易类型 政府收购 市场转让 市场转让 竣工时间 1997年 1998年 1998年 建筑结构 混合 混合 混合 层数 三层 二层 二层 装修档次 中档 中档 中档 设施 中档有暖 中档无暖 中档无暖 临街状况 临街 临街 临街(2)确定修正系数①交易情况实例B、C为正常交易，不必修正。实例A为政府收购价格偏低，以估价对象正常交易为基准，则实例A修正系数为-5%。②交易日期修正交易实例均早于估价对象，根据某路商业步行街改造，房地产价值增值较快的情况，对三个实例均应修正，以可比实例交易当时价格为基准，则修正系数实例A为5%，B为8%，C为10%。③区域因素修正估价对象临近某小商品街，繁华程度好于可比实例，以估价对象为基准，则A、B、C三例修正系数分别为-3%。④个别因素修正三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例，但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为-8%，B、C为-10%。(3)计算比准价格(见下表) {{B}}比准价格计算表{{/B}} 项目 A B C 交易价格 2210 2300 2200 交易情况 100/95 100/100 100/100 交易日期 105/100 108/100 110/100 区域因素 100/97 100/97 100/97 个别因素 100/92 100/90 100/90 比准价格 2737.15 2845.36 2772.05 评估单价=(2737.15+2845.36+2772.05)元/m2÷3=2785元/m2 评估总值=2785元/m2×1362.36m2=3794173元 由于评估对象三楼设有舞厅，而可比实例均无舞厅，无可比性，在修正中不宜确定修正系数，故在上述评估结果中不含舞厅的装修价值，应另行估价加和。 2．成本法 (1)测算取得土地使用权费用 采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据有关文件规定，估价对象占用土地为××区一级商业用地，基准地价为920元/m2。根据该宗土地用途、商业和环境条件，以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正，经分析评定综合修正系数为14%，评估该宗土地价格为1050元/m2。估价对象占用土地总面积为656.83m2，取得土地使用权总费用=1050元/m2×656.83m2=689671.50元，折合楼面地价506元/m2。 (2)测算建筑物开发建造成本费用 ①建安造价：根据建安费用标准和类似结构建筑的社会平均水平费用比较测定，估价对象土建、安装(包括装修费用，不含舞厅装修)为：(850+300)元/m2=1150元/m2。 ②前期工程(建筑场地三通一平等)：按市场类似工程测定40元/m2。 ③专业费用(勘探、设计、监理等)：根据政府有关规定，按建安造价的3%计取为34.50元/m2。 ④建设管理费：按建安造价2.5%计取为28.75元/m2。 ⑤综合开发费：按政府规定计取为240元/m2。 ⑥其他费用(消防、排污、人防、公路建设附加费等)：按政府规定计取32.50元/m2。 ⑦投资利息：按建设期均匀性投资，贷款年利率5.85%，建设期1.5年，建成后即投入使用计(含土地投资利息)。 投资利息=①×5.85%×1.5+∑[①～⑥]×50%×5.85%×1.5元/m2 =111.30元/m2 ⑧开发建造成本=∑[①～⑦]元/m2=1637.05元/m2。 (3)测算利税 ①利润按当地类似房地产开发社会平均利润率16%计取： 利润=[(1)+(2)]元/m2×16%=2143.05×16%=342.90元/m2 ②税费(两税一费)，取重置全值的5.5%计，设重置全值为P： 税费=5.5%P (4)重置价值 P=∑[(1)～(3)] P=2485.95+5.5%P P=2630.63元/m2 (5)测算折旧 评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用5年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命，采用年限折旧法和实际观察法评定其成新率为90%。 成本法评估单价=2630.63元/m2×90%=2368元/m2 评估总值=2368元/m2×1362.36m2=3226068元 3．测算“夜总会”歌舞厅装修价值 包括灯光设施，不含音响。因舞厅未来使用用途具有不确定性，故估价中只计算其投资现值和转让税费。计算公式： 评估现值N=现行投资费用×(1-折旧率)+转让税费 ①根据委托方提供的综合投资费用数据和调查社会类似舞厅的投资情况，测算评定舞厅现行投资费用为46.56万元。 ②折旧：评定舞厅装饰设施总耐用年限为10年，已用5年，直线法折旧率为50%。 ③转让税费：5.5%N。 ④舞厅现值：N=46.56×(1-50%)+5.5%N N=24.63万元 4．对以上两种方法的评估结果进行加权平均求取最终评估值 根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析确定，取市场比较法结果权数为70%，成本法结果权数为30%，另加舞厅装修投资现值。 评估房地产现值=(3794173×70%+3226068×30%+246300)元≈387.00万元 七、估价结果的确定 经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定，××市××公司综合楼1362.36m2，占地面积656.83m2，在估价时点2001年7月6日的房地产市场价评估总值为387.00万元。 有关说明及附件(略)。

问答题赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。【问题】

问答题某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?解：(1)已知：P=4000元/m2×120m2×70%=336000元P′=80000元n=(15×12)月=180月n′=(15-6)×12月=108月i=i′=6%/12=0.5%(2)则正常情况下抵押贷款的月还款额为：(3)第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为：(4)从第6年开始的抵押贷款月还款额是：(2835.36-960.46)元=1874.9元

问答题封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2002年6月20日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3005号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币叁佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格和估价对象情况一致。不进行交易情况修正。2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294港元/m2=3990912港元取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/(m2·月)(m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/(m2·月)×12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费：按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1(元/m2)保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4(元/m2)营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2×16.576%=169.1元/m2则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)(3)估算年净收益1020-284=736(元/m2)(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价(港元：人民币=1:1.07)故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/m2×547.15m2=3958465港元取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)/2=398(万港元)综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件(略)

问答题本次估价背景如下： 估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。 以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断： (六)估价方法适用性分析 1．根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。 4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。 用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。 由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

问答题写出估价技术路线。

问答题评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

问答题张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

问答题有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2006年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2007年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买?