问答题甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均 分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途 为工业

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1．这样的做法有哪些错误? 2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

问答题××酒店房地产抵押估价报告 (封面及目录略) 致委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人 ××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：市××路××号。 二、估价机构 ××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概况 估价对象：酒店第1、2、10～13、20层 建筑面积：11275m2 土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止) 竣工日期：1991年8月 估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐 建筑结构：框架 建筑装修情况：(略) 四、估价目的 为银行抵押贷款提供依据。 五、估价时点 1999年8月20日 六、估价依据(略) 七、估价原则(略) 八、估价方法 将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。 九、估价结果 估价对象的总价值为人民币208521050元(大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。 十、估价人员(略) 十一、估价报告应用的有效期(略) ××酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。 六、估价测算过程 (一)酒店第1、2层估价 酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。 可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元m2。 可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据(略)。 修正计算： 1层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2) 2层比准价格为：(20979-1-21645-1-21563)÷3=21396(元/m2) 第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元) (二)酒店第10～13层估价 酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2，因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 选用收益法公式： V=A/R×[1-1/(1+R)n] 式中V——房地产价格； A——年净收益； R——报酬率； n——尚可使用年限。 1．尚可使用年限n的确定 该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。 2．年净收益A的确定 酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996—1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元) 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45% 年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元) 3．报酬率R的确定 采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。 酒店第10～13层价值：V=8351200/8%×[1-1/(1+8%)42]=100270342(元) (三)酒店第20层估价 酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。 计算年净收益：A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%) =756792(元) 酒店第20层价值：V=756792/8%×[1-1/(1+8%)5]一3021651(元) (四)估价对象的总价值 157359320+100270342+3021651=260651313(元) (五)应扣折旧额的确定 经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%=208521050(元) 七、估价结果确定 估价对象的总价值为人民币208521050元(大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

问答题2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问：

问答题某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。解：(1)写字楼购买总价：27000m2×10000元/m2=27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元×(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27000万元×30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27000万元×70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：A=P×i/[1-(1+i)-n]=18900万元×7.5%/[1-(1+7.5%)-15]=2141.13万元(6)项目投资现金流量表{{B}}项目投资现金流量表{{/B}}年份01234～1516～48可出租面积(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入(元/m2)160160160160160年毛租金收入(万元)3369.63888.04406.44924.84924.8年运营成本(万元)943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入(万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资(万元)-28431.0资本金投入(万元)-9531.0抵押贷款还本付息(万元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净现金流量(万元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流量(万元)-9531.0285.0658.21031.51404.73545.9还本收益(万元)723.6777.9836.2723.6×(1+7.5%)t-10.0(7)全部投资财务内部收益率和财务净现值1)求FNPV。因为ic=14%，故：2)求FIRR。①因为i1=11%时，NPV1=1701.6万元。②设i2=12%，则可算出NPV2=-870.7万元。③所以FIRR=12%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=12.66%。(8)资本金财务内部收益率和财务净现值1)求FNPVE。因为icE=14%，故：2)求FIRRE。①因为iE1=14%时，NPVE1=789.8万元。②设iE2=15%，则可算出NPVE2=-224.4万元。③所以FIRRE=15%+1%×789.8/(789.8+224.4)=15.78%。(9)因为FNPV=4747.1万元＞0，FIRR=11.66%＞10%，故该项目从全投资的角度看可行。因为FNPE=789.8万元＞0，FIRRE=14.78%＞14%，故该项目从资本金投资的角度看也可行。(10)讨论：在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%。

问答题计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么?

问答题建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的?而土地的重新购建价格为何是估价时点状况下的?

问答题某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： (1)评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法? (2)政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用? (3)评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?

问答题××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1—2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况1．建筑物实物状况建筑面积：243.7m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1层、2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺为业主自营食品超市。物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)2．土地实物状况土地用途：1层、2层为商业服务。土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止。形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况1．建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2，其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。2．土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。3．他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日止的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次的估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1层、2层商铺的价格。1．测算一层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见下表。估价对象与可比实例项目A××大厦首层商铺B××花园首层商铺C××大楼首层商铺D估价对象首层商铺坐落××大道××大道××大街××大道交易日期2006年9月2006年9月2006年10月2006年10月交易情况正常正常正常正常土地使用权取得方式挂牌出让挂牌出让招标出让挂牌出让房地产状况因素地段等级商业Ⅲ级商业Ⅳ级商业Ⅳ级商业Ⅲ级繁华程度商业密集区一般一般商业密集区交通便捷度较优较优较优较优公共配套设施完备程度较完善较完善较完善较完善建筑装修简装简装简装简装设施设备中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋商铺类型独立商铺独立商铺街角独立商铺独立商铺建筑结构框架框架框架框架朝向北西南南临路状况临××大道/混合型主干道临××大道/混合型主干道临××大街/混合型主干道型主干道临××大道/混合商铺交易价格/(元/m2)1050090919562(2)比较修正。1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为10071000。2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为10071000。3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，结果见下表。可比实例项目A××大厦首层商铺B××花园首层商铺C××大楼首层商铺交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100房地产状况因素地段等级100/100100/98100/98繁华程度100/100100/97100/100交通便捷度100/100100/100100/100公共配套设施100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100设施设备100/100100/98100/102商铺类型100/100100/100100/102建筑结构100/100100/100100/100朝向100/99100/98100/100临路状况100/100100/100100/100交易价格/(元/m2)1050090919562可比实例修正后价格/(元/m2)1060699589285(3)比准价格计算。根据上表中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下。利用实例A计算为：10606元/m2。利用实例B计算为：9958元/m2。利用实例C计算为：9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为一二层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似一二层组合式商铺价格进行了统计分析，二层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：9950×50%=4975(元/m2)。3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.7m2，1层、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)。(二)收益法1．估算有效毛收入。(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1层、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收入为：65×243.7×12=190086(元)。(2)有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)。2。确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)。(2)管理费和租赁费用。指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%。则管理费和租货费用为：162524×2.5%=4063(元)。(3)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2，则保险费为：2000×243.7×1.5‰=731(元)。(5)运营费用合计。年运营费用=税金+管理费和租赁费用+维修费+保险费=38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)。4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故未来可获收益的年限n=58.9年。6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)房地产单价=170.41÷243.7=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)；按建筑面积计平均单价为6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附件(略)

问答题某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。 解：设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下： (1)建筑安装工程费=1200元/m2 (2)专业费用=1200×3%元/m2 =36元/m2 (3)管理费用=(1200+36)×3%元/m2 =37.08元/m2 (4)销售费用=VB×4%元/m2 =0.04VB元/m2 (5)投资利息=(1200+36+37.08+0.04VB)×[(1+6%)0.25-1]元/m2 =(18.68+0.0006VB)元/m2 (6)销售税费=VB×6%元/m2 =0.06VB元/m2 (7)开发利润=(1200+36+37.08+0.04VB+18.68+0.0006VB)×15%元/m2 =(193.76+0.006 1VB)元/m2 (8)VB=1200+36+37.08+0.04VB+18.68+0.000 6VB+0.06VB+193.76+0.006 1VB VB=1662.96元/m2 重新购建总价=1662.96元/m2×300m2 =49.89万元

问答题某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

问答题S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采取何种估价方法，要做哪些具体工作?

问答题估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。解：估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A：土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：=681.4(元/m2)可比实例B：土地面积5500m2，成交日期2007年1月，成交价格710元/m2。修正与调整计算如下：=689.9元/m2可比实例C：土地面积4800m2，成交日期2007年6月，成交价格633元/m2。修正与调整计算如下：=679.8元/m2则：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m2÷3=684元/m2②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2007年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2；向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出和应得利润)。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第6级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见下表。{{B}}某城市各级土地之间的地价差异表{{/B}}土地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨX地价是次级土地的倍数1.301.301.301.301.301.301.301.301.301.00地价是最差级土地的倍数10.608.166.274.833.712.862.201.691.301.00估价对象土地的单价=290元/m2×2.86=829.4元/m2通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m2和638元/m2。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/m2，故：估价对象土地的总价=680元/m2×5000m2=340.0万元(4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出和应得利润)为1000元/m2·建筑面积，故：估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2×5000m2=500.0万元(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧，故：=250.0万元房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。(6)求取积算价格。旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧=(340.0+500.0-250.0)万元=590.0万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为590.0万元，折合每平方米建筑面积694.12元。

问答题北京某花园别墅征收补偿价值评估报告 (封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略) 致委托方函 ××指挥部、××中心： 受贵单位的委托，我公司对位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下所述。 一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产。东至草坪；南至人工湖A；西至人工湖B；北至××花园别墅××号。 依据房屋所有权证(市朝全字第××号)、北京市国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(××)第××号)、北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表、北京市房屋登记表及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为2002年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2。××东路8号院内的××花园别墅××号的土地使用权为北京××实业集团公司通过出让方式取得，出让年限为70年，自2002年11月6日起计算。估价对象未设抵押、租赁、担保等他项权利。 二、估价目的： 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 三、估价时点：2012年4月25日。 四、估价结果：位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，在2012年4月25日的房地产市场价格如下所述。 房地产市场价格评估单价为：￥23273元/m2 房地产市场价格评估总价为：￥12798754元 大写金额：(人民币)壹仟贰佰柒拾玖万捌仟柒佰伍拾肆元整。 (该估价结果不含房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格) 北京××房地产评估有限公司 2012年4月25日 估价结果报告 一、委托估价方 委托单位：××指挥部 负责人：(略) 委托方地址：(略) 联系人：(略) 联系电话：(略) 委托单位：××中心 法定代表人：(略) 委托方地址：(略) 二、受托估价方 受托估价机构：北京××房地产评估有限公司 估价机构地址：(略) 资质级别：(略) 资质证书号：(略) 联系人：(略) 联系电话：(略) 三、估价对象 估价对象所在小区占地面积为102000m2，其中，××花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2，总建筑面积约为1.2万m2，绿化率为70.6%。××花园别墅××号的房地产，依据房屋所有权证(市朝全字第××号)、北京市国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(××)第××号)、北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表、北京市房屋登记表及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为2002年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2，容积率为0.284。其四至为：东至草坪；南至人工湖A；西至人工湖B；北至××花园别墅××号。 估价对象——朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，土地形状规则(详见房地平面图)，地形平坦，地质状况良好，轻微污染，有规划限制。 估价对象的土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。 估价对象位于规划的奥林匹克场馆区内，即宗地南临北四环中路，距市中心约9km，距市级商业中心王府井约9km，距市级商业中心亚运村约1.2km。 四、估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值 五、估价时点 2012年4月25日，房屋征收决定公告发布之日。 六、估价依据(略) 七、估价原则(略) 八、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估： (1)采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可作比较，故首选市场比较法求取评估对象房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。 (2)采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本×成新率，得到估价对象房地产的价格。 (3)对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。 九、估价结果 位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，在2012年4月25日的房地产市场价格如下。 房地产市场价格评估总价为：￥12988779元 (该估价结果不合房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格) 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 开始于2012年3月28日，完成于2012年4月25日。 十二、估价报告应用的有效期 本报告的有效期，自估价时点起一年。 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 北京是中国政治、经济、文化中心，是一个国际性的大都市。 改革开放数10年间，北京市房地产建设发展迅猛，北京市与国内各省市、各地区的政治、经济、文化往来与日俱增，另一方面北京与国际社会的联系也越来越密切。北京的特殊地位使其拥有旺盛的房地产有效需求。党的十六大提出了深入改革的具体措施，国家经济政策在稳定的基础上逐步完善，房地产金融体系得到进一步发展，降低贷款利率和放宽贷款条件，对房地产业的发展将起到促进作用。特别是两会召开，城市居民的住房改革，取消福利分房。城市基本建设投资的增加，供水、供电、供气、电信等基础设施条件改善，提高了城市用地质量。 如今，政府明确提出要将房地产业培养成为国民经济新的增长点，政策逐步完善，市场逐步放开，手续逐步简化等利好形势，为房地产业的进一步发展带来了新的机遇与挑战。但由于我国房地产业起步较晚，土地使用制度现正由初期逐步走向规范化。北京房地产业在经过了1995、1996年的过热发展后逐步走向成熟，房地产价格及城市地价水平近年来已基本平稳。 近年来北京房地产市场逐渐趋于活跃，呈现出供需两旺的态势。 四、估价测算过程 (一)市场比较法 1．比较交易案例的选择 本次估价交易案例主要通过以下途径取得： (1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料； (2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件； (3)查访房地产交易经办人，了解多方信息； (4)查阅相关报刊及相关资料。 本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件： (1)与估价对象具有相同的用途，均为住宅； (2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易； (3)与估价对象邻近或在同一供需圈； (4)属于正常交易或可修正为正常交易； (5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近； (6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。 本次估价选择了以下三个比较交易案例。 ①案例A：紫玉山庄别墅××号。 紫玉山庄，总占地602000m2，南临紫玉东路1号，北临北五环中路，东接北苑路，西跨安立路，用途为住宅。总建筑面积80000m2，容积率为0.66；公园区公共建筑面积15000m2。 所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。 土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。 在北京第29届奥运村辐射范围内，位于北京市中心住宅区亚运村之北1km，北临北五环，距市中心约12km，距市级商业中心王府井约12km，距亚运村商业中心约2km；毗邻超级市场，2.5km以内有大型百货公司、邮局、医院、学校等。 紫玉山庄别墅××号，独体别墅，建成于21世纪初期，建筑面积282m2，成交价6432169元(人民币)，约合人民币22 809元/m2，成交日期为2009年4月；装修状况为外墙涂料，内墙毛坯，塑钢窗、户门、车库门、尖顶瓦面及外院护栏。小区内配套设施齐全：餐厅、会议厅、游泳池、健身室、保龄球场、图书馆、儿童游戏室等等。 ②案例B：富成花园别墅××号。 富成花园，总占地342000m2，南临北四环东路，东望京承高速路，别墅用地70000m2，配套用地10000m2，绿化用地262000m2，用途为住宅。别墅总建筑面积41165.88m2，共114套别墅，别墅区容积率为0.588。 所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。 土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。 位于北四环东路69号，距市中心约10km，距市级商业中心王府井约9.5km，距亚运村商业中心约3km；毗邻居然之家建材装饰城，南临北四环东路。 富成花园别墅××，独体别墅，建成于21世纪初期，建筑面积399.20m2，占地面积769.44m2，容积率为0.519，土地使用权年期：2003年9月6日至2073年9月5日。别墅成交价6900172元(人民币)，约合人民币17285元/m2，成交日期为2011年6月。装修状况为外墙贴红砖，内墙刮腻子，塑钢窗、户门、车库门、尖项瓦面。小区内配套设施较齐全：俱乐部、网球场、露天茶座等等。 ③案例C：京润水上花园××号。 京润水上花园，规划用地345000m2，其中一期用地200000m2，二期用地145000m2，总建筑面积173000m2，容积率约0.5。南望亮马桥路，东北部有东四环北路，西临霄云路，用途为住宅。 所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。 土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。 位于燕莎商圈，距东四环北路约0.8km，距市中心约9km，距市级商业中心王府井约8km，距燕莎商业中心约1.5km；毗邻多座办公大厦，1km以内有大型百货公司、邮局、医院、学校等。 京润水上花园××号，独体别墅，建成于21世纪初期，建筑面积346m2，成交价人民币18660元/m2，成交日期为2011年6月；装修状况为外墙石材，内墙刮腻子，塑钢真空窗、户门、尖顶瓦面及绿化分离带。小区内配套设施齐全：餐厅、会议厅、游泳池、健身房、超市、阅览室、儿童游戏室、洗衣房等等。 2．比较因素选择及因素条件说明(具体见下表) 比较因素条件表 比较项目 估价对象 案例A 案例B 案例C 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2012年4月 2009年4月 2011年6月 2011年6月 区域因素及个别因素 交通便捷程度 公交车站网 200m区域内约13条公交线路 200m区域内约16条公交线路 200m区域内约17条公交线路 200m区域内约7条公交线路 区域道路密集程度 1条主干道、3条次干道 3条主干道、1条次干道 1条主干道、2条次干道 1条主干道、2条次干道 环境 大气污染源 临树林、临水面，不邻边缘区 不临树林、山、水面，不邻边缘区 不临树林、山、水面，不邻边缘区 不临树林、山、水面，不邻边缘区 水及污染源 临水面无污染 不临水面 不临水面 不临水面 噪声及污染源 不处于边缘区 不处于边缘区 不处于边缘区 不处于边缘区 景观 附近学校文化活动 大、中、小学丰富 中、小学丰富 大、中、小学丰富 中、小学丰富 居民素质 一般 一般 一般 一般 自然景观 临树林、临水面 不临树林、临水面 不临树林、临水面 不临树林、临水面 公共基础设施 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全 配套设施 公共服务配套 齐全 较齐全 不齐全 齐全 小区用地面积/公顷 10.2 60.2 34.2 34.5 　 小区内配套设施 不齐全 齐全 较齐全 齐全 绿化率/(%) 70.6 80 76.6 35 庭院(容积率) 0.284 无 0.519 无 规划限制 一般 一般 一般 一般 房屋结构状况 独体 独体 独体 独体比较因素选择交易情况、交易时间、区域因素和个别因素；区域因素选择繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施程度，个别因素选择小区用地面积(即别墅区规模)、小区内配套设施、绿化率、楼间距、庭院(容积率)、规划限制、房屋结构状况。(1)交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除这些特殊因素造成的价格偏差。(2)交易日期，是指比较案例的成交时间，由于不同成交时间房地产市场价格的波动，而造成同一房地产价格的差异。(3)区域及个别因素。繁华程度，指商服繁华程度，以距市、区级商业中心(商业街、商业大厦)的直线距离来进行量化；交通条件，综合考虑区域的市内道路条件、公共交通状况、对外交通条件等，现以主要道路(主干路、次干路)的条数和与案例项目距离的远近，以及公交车站网、区域道路密集程度来进行量化；市政设施条件，指区域的给水、排水、供电、供热、通信、供气等基础设施条件；环境条件，指估价对象的大气、噪声、卫生、视觉等环境条件；景观条件，指附近学校、文化娱乐、居民素质及自然景观；公共配套设施程度，主要指基础设施和公共服务配套；小区用地面积，指别墅项目红线内用地面积的大小；小区内配套设施，指估价对象所在别墅区内的基础设施和公共服务配套；小区绿化率，指估价对象所在别墅区内绿化面积除以总占地面积；楼间距，指别墅横排、竖列间的间距；庭院(容积率)，指估价对象有无独立庭院，如有，容积率为多少；规划限制，指估价对象可否进行改扩建；房屋结构状况，主要指别墅建筑形式是独体别墅或双拼别墅。3．编制比较因素条件指数表(具体见下表) {{B}}比较因素条件指数表{{/B}} 比较项目 估价对象 案例A 案例B 案例C 交易情况 100 100 100 100 交易时间 1120 1101 1128 1128 区域因素及个别因素 繁华程度 距市、区级商业中心直线距离 100 54 54 94 交通便捷程度 主要道路距离 100 100 100 92 公交车站网 100 100 100 90 区域道路密集程度 100 120 90 90 环境 大气及污染源 100 40 40 40 水及污染源 100 70 70 70 噪声及污染源 100 100 100 100编制比较因素条件指数表的有关说明如下所述。(1)交易情况：以正常交易为基准，取指数为100。(2)交易时间：经调查，参考中房指数网指数，以2003年第4季度的中房指数1000为基准的定基指数进行修正，2009年4月的中房指数为1101，2011年6月的中房指数为1128，2012年3月的中房指数为1120。(3)区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100。①繁华程度。距市、区级商业中心直线距离：考虑到北京城市化速度的加快，主要以地区商服中心距离进行主要修正，每增加1km减20分，每减少1km加20分；距市中心距离每增加1km减10分，每减少1km增加10分。②交通便捷程度。主要道路距离：考虑到估价对象与比较案例都位于四、五环道路附近，主要以四、五环为基准，项目距四、五环的直线距离，比较案例与估价对象每增加1km减10分，反之亦然。公交车站网：考虑到别墅的业主不以此交通方式为主要交通方式，故以估价对象和比较案例所在区域约200m范围内有10条公交线路为限，多过10条的加10分，反之亦然。区域道路密集程度：主干道每较估价对象多一条增加20分，少一条则减少20分；次干道每较估价对象增加一条加10分，少一条减10分。③环境因素。大气及污染源：此修正考虑到北京市实际情况及其别墅所在的小区域因素的多方影响，以估价对象和比较案例所处区域是否临树林、临山、临水面，且远离别墅边缘区，以临树林、临山、临水面等小区域因素每增加一项加30分，地处剐墅边缘区减30分，最高修正60分。水及污染源：估价对象和比较案例周边是否有水面、有污染源，有水面的加30分，有污染的减30分。噪声及污染源：考虑到估价对象和比较案例的噪声污染源主要是指是否处于别墅区的边缘地区，且与其他建筑相邻，处于别墅区的边缘地区，且与其他建筑相邻的减30分。④景观因素。附近学校及文化娱乐：附近学校——考虑到中国九年义务教育制度，以及就近上学的规定，无大学的均设定为有中、小学，其分数有大学则增加10分；文化娱乐——主要指娱乐设施、场所的有无及种类的多少，此处只分为“一般、丰富”两类，每类间分数相差10分。居民素质：主要指估价对象或比较案例所在区域普遍居住居民的整体素质(主要指文化素质)，考虑到估价对象和比较案例所处区域的情况基本相近，不作修正。自然景观：指估价对象和比较案例是否临山、临水、临树林、临别墅区外建筑、处于别墅边缘区等，临山、水、树林自然景观中的每一项加30分，处于别墅边缘区、临别墅区外建筑的减60分，最高修正60分。⑤公共配套设施。基础设施：主要指大市政方面，供水、排污、排雨、供气、供热、供电、通信等基础设施，考虑到估价对象和比较案例所处区域的基础设施状况相近，不作修正。公共服务配套：主要指项目周边是否有银行、邮电、超市、派出所、医院等配套设施，在此处要据实际状况分为“齐全”、“较齐全”和“不齐全”三类，具有以上配套五种以上的属“齐全”，五种与三种之间的为“较齐全”，否则为“不齐全”。每差一类减10分。小区用地面积：主要是体现别墅项目的整体规模，以约15公顷及以下面积规模为100，约30公顷面积规模的加10分；约60公顷面积规模的加20分。小区内配套设施：指别墅项目内部的配套设施如会馆、娱乐设施、餐饮酒吧、健身设施、图书馆等等，以具有六项及六项以上配套的设为“齐全”，具有三项少于六项的设为“较齐全”，不到三项的设为“不齐全”，以估价对象为比较基准，取指数为100，每类间修正20分。绿化率：以估价对象的绿化率70%为限，大于估价对象10%的加30分，小于估价对象10%的减30分，与估价对象相差不到10%的不作修正。楼间距：指别墅横排、竖列间的间距，此因素影响到别墅居住的整体感观，每减少10m，分数相应修正10分，最高修正60分。庭院(容积率)：主要指有无业主自己随意使用的庭院，无庭院的减20分，有庭院且较估价对象容积率大于30%的，减10分，反之亦然。规划限制：此处主要指依据规划指标的改翻建的许可度，考虑到估价对象和比较案例的状况基本相近，不作修正。房屋结构状况：指别墅建筑的结构，主要是独体别墅、联体别墅，分数修正为30分。4．编制比较因素修正系数表比较因素权重的确定，采用德尔菲法，请9位专家对各比较因素权重进行打分，经综合整理如下表。比较因素权重系数表在比较因素条件指数表及权重系数表的基础上，确定比较因素修正系数表如下表。 {{B}}比较因素修正系数表{{/B}} 比较交易案例 案例A 案例B 案例C 交易价格/(元/m2) 22809 17285 18660 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 1101/1120 1128/1120 1128/1120 区域及个别因素修正 100/80.6 100/81.1 100/81.5 个别价格 27819 21465 23059 比准价格 24114修正后个别价格=案例交易价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×100/∑(因素指数×因素权重)5．比准价格的计算取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：比准价格=(27819+21465+23059)/3=24114(元/m2)(二)成本法依据成本法的计算公式：房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本×成新率，得到估价对象房地产的价格。1．土地取得成本土地取得成本应包括征地、征收安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。(1)征地、征收安置补偿费。参考《北京房屋征收评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2012]14号)、北京市朝阳区平均征地费用和估价师的经验，委估对象所在地区平均征地、征收安置费用取2300元/m2。(2)毛地价款。选取三个经北京市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：1)2007年6月审定的光明别墅，地面毛地价为1200元/m2；2)2008年2月审定的颐安别墅，地面毛地价为1350元/m2；3)2007年6月审定的京润水上花园别墅，地面出让金为900元/m2。综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取1300元/m2。(3)贷款利息。假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算，则：贷款利息=(2300+1300)×2×5.49%=395(元/m2)(土地)(4)开发利润。利润率取30%，则：开发利润=(2300+1300)×30%=1080(元/m2)(土地)(5)销售税费(取(A+B+C+D)的8.5%)。销售税费=(2300+1300+395+1080)×8.5%=431(元/m2)(土地)(6)小计：2300+1300+395+1080+431=5506(元/m2)(土地)(7)土地使用年期修正。年期修正系数={1-[1/(1+R)M])/{1-[1/(1+R)N}其中，R为土地还原利率，取值为6%；N为宗地剩余使用年期62年；M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。(8)土地总价=5506×(1350+588)=10670628(元)(取整)。2．建筑物重置成本建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。(1)建造成本。建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据北京市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建按费用在1200～1500元/m2之间，本次估价确定取值为1500元/m2(指建筑面积，含基本装修：如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等)。根据北京市的有关规定，电贴费为270元/kV。A，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为270×60÷1000=16(元/m2)(取整)。由此各项费用计算结果见下表。 {{B}}建造成本一览表{{/B}} 序号 建造成本项目 取费标准/(元/m2) 备注 1 建安费用 1500 　 2 红线内市政费用 150 按1的10% 3 小区配套费 150 按1的10% 4 电贴费 16 　 5 合计 1816 　 因此建造成本为1816元/m2。 (2)不可预见费。 按建安费用的8%，则不可预见费为： 1500×8%=120(元/建筑平方米) (3)专业人士费。 包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为： 1816×8%=145(元/建筑平方米) (4)小计： 1816+120+145=2081(元/建筑平方米) (5)贷款利息。 假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算，则贷款利息为： 贷款利息=2081×2×5.49%=228(元/建筑平方米) (6)开发利润。 利润率取30%，则： 开发利润=2081×30%=624(元/建筑平方米) (7)销售税费。 含两税一费及销售代理费等，取((4)+(5)+(6))的8.5%，则销售税费为： (2081+228+624)×8.5%=249(元/建筑平方米) (8)建筑物的重置成本。 建筑物的重置成本=2081+228+624+249=3068(元/建筑平方米) 3．建筑物的成新率 建筑物建成于2002年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。 建筑物的成新率=1-(1-0)/60×10=83.33% 4．房地产价格 房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价=10670628+3068×83.33%×549.94=12076585(元)(取整) 五、估价结果确定 估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用德尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。 房地产总价=12988779(元)(取整) 大写金额：(人民币)壹仟贰佰玖拾捌万捌仟柒佰柒拾玖元整。 (该估价结果不合房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格。) 附件 1．房屋所有权证(市朝全字第××号) 2．北京市房屋登记表 3．北京市国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(××)第××号) 4．北京市房地产勘察测绘所提供的资料 5．北京市宗地登记表

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权明晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问： 1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节? 2．装修补偿应如何确定? 3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

问答题某估价公司于2005年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元人民币，银行据此贷款给其业主800万元。 2007年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

问答题在一成片开发小区内，某综合商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积480m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商商定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再加建筑面积300m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建筑费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其中建筑密度为64%，建筑容积率3.0，开发商按合同规定交付建筑面积780m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积 1000元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:2.1，该小区地价为每平方米土地面积 1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项： 1．结构差价：1000×(1+2.1)×780=241.8(万元) 2．新增建筑面积成本：1000×2.1×780=163.8(万元) 3．补交地价款：(1800/64%)×780=219.4(万元)

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：

某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。

填空题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800(万元) 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元)