问答题房地产抵押估价报告　　估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价　　委托人：××股份有限公司　　估价机构：××房地产估价有限公司　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）　　估价作业期：2011 年9 月18 日至9 月27 日　　估价报告编号：××估字[2011]第××号致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和

问答题（三）　　某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。　　请问：　　1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？　　2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？　　3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途

问答题某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年 6 月 15日，该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得，2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元／㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 2008 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人

问答题某房地产地处繁华商业区内，占地900㎡，地上200㎡建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币㎡，该区域的商品房价格为1万元人民币㎡，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。

问答题本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于X X市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张X X带领注册房地产估价师王X X和估价助理人员李X X进行了实地查勘，了

问答题自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积 580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

问答题某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。　　请问：　　1．如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你

多选题估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。企业补交了土地出让金，并办理了用途变更手续。如果选用收益法估价，则在运用收益法评估该房地产价值时（　）。

改错题××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，4至××××，属××商贸有限公司所有。××××商贸公司于2014年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即2014年4月1日至2054年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2016年4月全部竣工，并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2018年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2018年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2018年3月10日～2018年3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中1～6层建筑面积各为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12×10-4=96.00(万元)；(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%×10-4=69.12(万元)；(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12×10-4=63.00(万元)；(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%×10-4=45.90(万元)；(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%×10-4=30.60(万元)；(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%×10-4=30.60(万元)；(7)7～8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%×10-4=8.21(万元)。年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.90+30.60+30.60+8.21=343.43(万元)。2．估算年运营费用(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费，则：年土地使用费=293×2560×10-4=75.01(万元)。(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费，则：年管理费=343.43×5%=17.17(万元)。(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费，则：年维修费=343.43×8%=27.47(万元)。(4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算，则：年保险费=343.43×0.2%=0.69(万元)。(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%，则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)。年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)。3．估算年净收入年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)。4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变。因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：A=162.99，Y=8%，n=35代入上述公式，有：(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元。由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日起至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：2860×(1-12.5%)×2560/10000=640.64(万元)。2．估算建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧(1)建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2，则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×6611/10000=852.82(万元)。(2)建筑物折旧根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60=28.43(万元)。(3)建筑物现值建筑物现值=建筑物重置总价-建筑物折旧费总额=852.82-28.43=824.39(万元)。3．估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+894.39=1465.03(万元)。(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682(万元)(取整数)；估价对象房地产建筑面积单价=16820000/6611=2544(元/m2)(取整数)。七、估价结果经过评估，××商务楼在2018年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)。

改错题房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：1级。三、估价对象(一)地理位置及概况(略)(二)估价对象概况估价对象：酒店1层、2层、10～13层、20层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(2007年8月20日起至2047年8月19日止)竣工日期：2010年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点2018年8月20日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为3部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为3部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上，此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例1，国际中心商场2018年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。可比实例2，世贸大厦商场2018年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例3，世纪广场商场2018年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)。可比实例1231层市场售价(元/m2)450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价(元/m2)3409134392341422层市场售价(元/m2)300002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价(元/m2)2097921645215631层比准价格为：(34091+34392+34142)/3=34208(元/m2)。2层比准价格为：(20979+21645+21563)/3=21396(元/m2)。第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)。(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中，V：房地产价格；A：年净收益；Y：资本化率；n：尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益A的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的2015年至2017年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，1年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)。酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)。3．资本化率Y的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用1年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8%。酒店第10～13层价值：(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期剩余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为100万元、110万元。120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]/5×(1-20%)×10-4=756792(元)。酒店第20层价值：(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)。(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为8成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)。七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

改错题 致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 2018年4月15日 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，2015年1月6日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积70000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：1期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为1、2两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数10种，主要为2层砖混结构。目前1期工程33栋中，已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上3项合计为每平方米3324元。 (2)利用市场比较法进行土地估价根据测算，下述3个交易实例修正后的价格比较接近(见下表)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)/3=3371(元/m2)。 可比实例表 项目 A B c 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2012年5月 2016年5月 2016年5月 2018年4月 区域因素 5类 4类 6类 5类 个别因素 一般 较好 较差 一般 可比实例修正果 项目 A B c 土地单价/(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价/(元/m2) 3410 3474 3230 　成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 　土地单价=(3324+3371)/2≈3348(元/m2)。 　(3)土地估价综合结果 　土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000×10-4=23436(万元)。 　2．别墅建筑物估价 　别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建筑成本。 　(1)据测算别墅建筑物的重新建筑成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 　(2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。 　108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285×10-4=12095.7(万元)。 　根据委托估价方提供的资料和估价人员现场查勘，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物成本的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m2)。 　(3)现有别墅建筑物价格 　(3428×7548+1714×2830)×10-4=3072.51(万元)。 　3．别墅现有房地产价格 　23436+3072.51=26508.51(万元)。 　(二)方法二：别墅项目整体估价 　根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 　1．别墅总楼价 　市场研究分析(略) 　据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200×35285×10-4=39519.2(万元)。 　2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)。 　3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元)。 　4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)。 　八、估价结论 　以上两种估价思路的估价结果如下表。 估价结果表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法1 23436 3072.51 26508.51 方法2 26544.11 平均值 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料(略)

改错题封面和目录(略)致委托人函(略)估价师声明估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象估价对象为位于××市××区科技路北段的一幢办公楼，建筑面积为3862.05m2，土地面积为2145.6m2。1．坐落估价对象坐落于××市××区科技路北段2～5号，四至为：东临××广场，南临××路，西依××创业中心，北接××干休所(区位情况略)。2．产权状况根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2008年3月30日至2058年3月29日，且约定不可续期。3．土地状况土地使用权面积为2145.6m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内“七通一平”，即具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。容积率为1.8(土地其他情况略)。4．建筑物状况估价对象为幢三层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3862.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.8m，为大堂及办公区；二层层高为3.5m，为办公区；三层层高3.2m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。估价对象建成于2013年3月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物装修及其他情况略)。5．配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。四、估价目的为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。五、估价时点根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2013年3月25日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1．最高最佳使用原则(略)2．替代原则(略)3．估价时点原则(略)4．谨慎原则(略)5．合法原则(略)九、估价方法本报告选用比较法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。十、估价结果在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰叁拾壹万玖仟元整(2331.9万元)；单价为：6038元/m2。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2013年3月25日至2013年3月30日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。××房地产估价有限公司二〇一三年三月三十日房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用估价对象所在的××市科技园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用比较法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。比较法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。六、估价测算过程(一)比较法测算过程1．选择可比实例经筛选确定A、B、C三个比较实例。实例A：科技园区科技开发10号楼，地处××市科技园，东临科技路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4425m2，办公用途，成交价格为6200元/m2，成交日期为2013年3月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。实例B：科技广场办公楼，地处××市科技园，北临五一路，西北侧邻近科技广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3992m2，办公用途，成交价格为6350元/m2，成交日期为2013年1月5日，成交情况为正常交易(其他情况略)。实例C：经济开发区科技开发大楼，地处××市经济开发区，东临四季路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4560m2，成交价格为6500元/m2，成交日期为2013年2月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1　修正因素比较表2．确定可比实例修正指数(1)交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。(2)交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。(3)区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。(4)个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑对临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。比较因素修正指数详见表2。表2　比较因素修正指数表3．可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3。表3　交易价格修正计算表4．比准价格测算各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)，具体为：(6022+6044+6066)÷3=6044(元/m2)。(二)收益法测算过程经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]式中：V——房地产价格；A——年净收益；Y——报酬率；n——收益年限。1．确定年净收益在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。(1)估算年总收入采用比较法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2·天)(具体过程略)。根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：1.8×90%×3862.05×365=228.36(万元)。(2)运营费用维修费：按重置成本的2%(确定过程略)计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略)，则：维修费=1500×3862.05×2%=11.59(万元)。保险费：按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算。则：保险费=1500×3862.05×0.2%=1.16(万元)。管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算。则：管理费=228.36×3%=6.85(万元)。营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：228.36×(5.5%+12%)=39.96(万元)。则运营费用合计为59.56万元。(3)净收益净收益=年总收入-运营费用=228.36-59.56=168.8(万元)。2．确定报酬率本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。3．收益年限的确定估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2008年3月30日起至2058年3月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。4．测算估价对象的收益价格将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=168.8/7%×[1-1/(1+7%)50]=2329.57(万元)。单价为：2329.57÷3862.05≈6032(元/m2)。七、估价结果确定本报告分别采用了比较法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用比较法求取的单价为6044元/m2，采用收益法求取的单价为6032元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：估价对象单价=(6044+6032)÷2=6038(元/m2)；估价对象总价=6038×3862.05≈2331.9(万元)；总价大写金额为：人民币(大写)贰仟叁佰叁拾壹万玖仟元整(2331.9万元)。八、估价结果在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰叁拾壹万玖仟元整(2331.9万元)；单价为：6038元/m2。附件(略)

改错题××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)注册房地产估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2013年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2013年4月18日的客观价值为人民币4732.31万元。大写人民币肆仟柒佰叁拾贰万叁仟壹佰元整。十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)十二、估价作业日期2013年4月16日至2013年4月22日。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略)二、估价对象权益状况描述与分析(略)三、估价对象区位状况描述与分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用分析估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1．根据《房地产估价规范》规定，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。六、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费。2．估价对象开发完成后房地产价值的测算运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)采用的公式估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正×交易日期修正×房地产状况调整。(2)所选可比实例(见表1)表1可比实例情况表(3)交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。①区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。②个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。表2　房地产状况因素分析表(6)比较修正计算表3　比较法修正计算表从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果：(3106+3076+3063)/3=3082(元/m2)。(7)预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为49799.80m2，其中地下建筑面积9979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为：3082×39820.80=12272.77(万元)。3．继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为25578.00m2(含地下建筑面积4998.00m2)，第21、22、23栋总建筑面积24221.80m2(含地下建筑面积4981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21至23栋正在进行桩基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二零一三年一季度造价指数的通知》(××建价字[2013]12号)，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率增加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本为：25578.00×(900.00+30.00+10.00+50.00)+24221.80×(900.00+80.00+30.00+10.00+50.00)=5123.95(万元)。(2)室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30.00×23667.00元=71.00(万元)(3)估价对象的续建成本合计5123.95+71.00=5194.95(万元)4．管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，5194.95×3%=155.85(万元)。5．销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的10%，12272.77×10%=1227.28(万元)。6．开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为5194.95万元，开发利润为：5194.95万元×15%=779.24(万元)7．投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。8．运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(12272.77-5194.95-155.85-1227.28-779.24)/(1+4.1%)=4721.85(万元)(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式为：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1．土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价为：1717.18元/m2(计算过程略)，估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05(万元)2．开发成本(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元(计算过程略)。(2)基础设施配套费基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计为318.57万元。(3)建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元。则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01(万元)。3．管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。开发成本为：555.01×3%=16.65(万元)。4．投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。投资利息为：555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)。5．销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。开发利润率为：555.01×15%=83.25(万元)。7．运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)七、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4721.85万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4721.85×50%+4742.77×50%=4732.31(万元)。则估价对象房地产价值为人民币4732.31万元，大写人民币肆仟柒佰叁拾贰万叁仟壹佰元整。附件(略)

H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m 2 ，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 1．土地价格估算 根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元／m 2 。 则土地价格为：1200×2310×60％=1663200(元)≈166．3(万元) 2．建筑物价格计算 按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元／m 2 。 该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5．85％，开发商利润率20％，则利息为： 2175×0．5×5．85％≈63．6(元／m 2 ) 开发商利润为：2175×20％=435(元／m 2 ) 钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2％，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为： [1－(1－2％)×5／60]×100％=92％ 建筑物现值为： (2175+63．6+435)×92％×2310=5681934．72(元)≈568．2(万元) 3．估价结果确定 166．3+568．2=734．5(万元)。

有一砖混结构的住宅，于2003年1月10竣工投入使用，建筑面积93．88m 2 ，该住宅原为福利商品房，于2006年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2013年1月10日的市场价格。计算公式如下： 房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价－建筑物折旧 (1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元／m 2 ，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元／m 2 ，则土地重新取得成本为： 土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93．88=16898．4(元) (2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门2011年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元／m 2 ，房产管理部门2012年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元／m 2 ，房产管理部门2013年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元／m 2 ，则估价对象建筑物重置总价为： 建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93．88=244088(元) (3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为： 建筑物折旧=建筑物重置总价×(1－成新率) 其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为： 建筑物折旧=244088×(1－70％)=73226．4(元) (4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为： 房地产总价=16898．4+244088－73226．6=187760(元) 房地产单价=187760／93．88=2000(元／m 2 )。

房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：××，住所；市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号；房地产估价机构资质等级：一级。三、估价对象(一)地理位置及概况(略)(二)估价对象概况估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(1998年8月20日起至2038年8月19日止)竣工日期：2001年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据五、估价时点2009年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第一、二层估价．酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：一层45000元／m2，二层30000元／m2。可比实例二，世贸大厦商场2009年8月的市场售价为：一层39000元／m2，二层25000元／m2。可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：一层38000元／m2，二层24000元／m2。确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)。一层比准价格为：(34091+34392+34142)／3=34208(元／m2)二层比准价格为：(20979+21645+21563)／3=21396(元／m2)第一、二层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第十至十三层估价酒店第十至十三层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中V——房地产价格；A——年净收益；Y——资本化率；n——尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益A的确定酒店第十至十三层共有客房104间。根据该公司提供的2006年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45％。年净收益A=15184000×(1－45％)=8351200(元)3．资本化率Y的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8％。酒店第十至十三层价值V==100270342(元)(三)酒店第二十层估价酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期剩余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第二十层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为100万元、110万元。120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20％。计算年净收益年净收益A=[100／(1+8％)+110／(1+8％)2+120／(1+8％)3+130／(1+8％)4+140／(1+8％)5]／5×(1－20％)=756792(元)酒店第二十层价值V==3021651(元)(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80％=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。××××商贸公司于2006年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即2006年4月1日至2046年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2008年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2010年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2010年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元／m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2010年3月10日—2010年3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：一至六层建筑面积各1000m2，七层建筑面积410m2，八层建筑面积201m2。一至二层、三至六层、七至八层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0．80、1：0．75、1：0．70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：一层100元，二层80元，三层70元，四层60元，五层40元，六层30元，七至八层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：一至三层10％，四至六层15％，七至八层20％。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下。(1)一层年有效毛收入：A=1000×100×0．8×12=96．00(万元)。(2)二层年有效毛收入：B=1000×80×0．8×12×90％=69．12(万元)。(3)三层年有效毛收入：C=1000×70×0．75×12=63．00(万元)。(4)四层年有效毛收入：D=1000×60×0．75×12×85％=45．90(万元)。(5)五层年有效毛收入：E=1000×40×0．75×12×85％=30．60(万元)。(6)六层年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30．60(万元)。(7)七、八层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0．7×12×80％=8．21(万元)。年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96．00+69．12+63．00+45．90+30．60+30．60+8．21=343．43(万元)。2．估算年运营费用(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元／m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=75．01(万元)。(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5％计支管理费。则：年管理费=343．43×5％=17．17(万元)。(3)年维修费：按年租金收入的8％计支维修费。则：年维修费=343．43×8％=27．47(万元)。(4)年保险费：按年租金收入的0．2％计算。则：年保险费=343．43×0．2％=0．69(万元)。(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12％，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5．5％。则：年税费=343．43×(12％+5．5％)=60．10(万元)。年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75．01+17．17+27．47+0．69+60．10=180．44(万元)。3．估算年净收入年净收入A=年有效毛收入－年运营费用=343．43－180．44－162．99(万元)。4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8％。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即，n=40－5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：A=162．99，Y=8％，n=35代入上述公式，有：(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日起至估价时点已经过5年，其减价率为5／40=12．5％，则估价对象土地价格为：2860×(1－12．5％)×2560=640．64(万元)2．估算建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价格－建筑物折旧(1)建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元／m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×6611=852．82(万元)(2)建筑物折旧根据《房地产估价规范》(GB／T50291-1999)的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1－残值率)×已使用年限／耐用年限=852．82×(1－0)×2／60=28．43(万元)。(3)建筑物现值建筑物现值=建筑物重置总价－建筑物折旧费总额=852．82－28．43=824．39(万元)3．估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640．64+894．39=1465．03(万元)。(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899．58+1465．03)／2=1682(万元)(取整数)估价对象房地产建筑面积单价=16820000／6611=2544(元／m2)(取整数)七、估价结果经过评估，××商务楼在2010年4月1目的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)。

致委托估价方函(略)××别墅房地产估价结果报告(略)××别墅房地产估价技术报告一、委托估价方××市恒通房地产开发公司二、受理估价方××市房地产估价事务所三、估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价四、估价时点2008年4月15日五、估价对象概况(一)××市概况(略)(二)××别墅项目概况1．土地情况(1)土地使用权性质：出让土地使用权，2005年1月6日取得国有土地使用权证。(2)土地总面积70000m2。(3)用途：别墅及配套设施。(4)108栋别墅，建筑总面积35285m2。其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。2．地上物情况该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为2层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。六、估价采用的方法和步骤(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、估价过程(一)方法一：房地分别估价1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。(1)利用成本法进行土地估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。(2)利用市场比较法进行土地估价根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=(3410+3474+3230)／3=3371(元／m2)成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=(3324+3371)／2≈3348(元／m2)(3)土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000=234360000(元)=23436(万元)2．别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建筑成本。(1)据测算别墅建筑物的重新建筑成本为3428元／m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8％、年利率15％、利润率20％、销售税费10％。(2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285≈120957000(元)=12095．7(万元)。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物成本的50％，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50％=1714(元／m2)。(3)现有别墅建筑物价格：3428×7548+1714×2830=30725100(元)=3072．51(万元)3．别墅现有房地产价格23436+3072．51=26508．51(万元)(二)方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1．别墅总楼价市场研究分析(略)据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元／m2，则本项目完工后的总楼价为11200×35285=395192000(元)=39519．2(万元)。2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10％，则39519．2×10％=3951．9(万元)。3．建筑物未完工部分的价格－全部完工后别墅建筑物总价格－现有别墅建筑物价格=12095．7－3072．51=9023．19(万元)。4．别墅现有房地产价格=39519．2－3951．9－9023．19=26544．11(万元)。八、估价结论以上两种估价思路的估价结果如表3。估价结果：别墅现有房地产总价格为26526．31万元。九、附件、说明、其他资料(略)

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入22000×(50+5)×12×(1－10％)=13068000元(二)年运营费用1．年维修费用25000×2000×2％=1000000元2．年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3％+500×50％=692040元3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5．55％=725274(元)4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)(三)年净收益年净收益=(一)项－(二)项=13068000－2417314=10650686(元)(四)估价结果估价结果==19443813。(取整)