单选题 甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。

单选题 某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1目开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请2年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

单选题 甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼市场价格为6000元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。

单选题某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。

单选题为评估某写字楼2003年11月10日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： (1)可比实例的成交价格与成交日期见表1-1。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表1-1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　可比实例资料表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成效日期 2003年5月10日 2003年3月10日 2003年6月10日　　(2)交易情况分析判断见表1-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表1-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交易情况分析表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 3% -1% 2%　　交易情况分析判断中的数据以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。　　(3)调查获知该类写字楼的价格，2003年3月10日到2003年7月10日平均每月比上月上涨1.2%，2003年7月10日至2003年11月10日平均每月比上月上涨1.8%。　　(4)房地产状况分析判断见表1-3。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表1-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产状况分析表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3%　　房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。则：

单选题 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。

单选题 某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2000年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2003年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2003年年底委托某房地产估价机构用市场法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元(在建设用地出让合同中约定，在无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿)，依照短文回答下列问题。

问答题某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投人并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 估价对象价值的确定表 名称 参数值 名称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 1600元/m2 营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重置价格 1000元/m2 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用 30元/m2 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下(节选)： 1．土地年期修正系数K K=1-1/(1+5%)67/1-1/(1+5%)70 2．土地取得成本 10000×1600×0.9946=15913600(元) 3．开发成本 (1)12000×1000=12000000(元) (2)12000000×6%=720000(元) (3)上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=252000(元) (4)开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000(元) 4．管理费用 12000×30=360000(元) 5．投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息： 15913600×(1+6%)-1+(15240000+360000)×(1+6%)0.5-1=1415999(元) 6．开发利润 (15913600+15240000)×20%=6230720(元) 7．销售税费 (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8% =39160319×8%=3132826(元) 8．评估价值 总价值=(39160319+3132826)×(1+4%) =42293145×(1+4%) =43984871(元) 单位价值=43984871/12000≈3665(元/m2)

问答题某开发公司为发展业务，于2001年7月1日购买了两家商业房地产(甲、乙)，其中甲所处地段为三级地段，成交单价为8000元/m2。收益年限为50年；乙所处地段为二级地段，成交单价为5000元/m2，收益年限为40年，上述成交单价为估价机构的估价人员通过评估得出，并且两家商业房地产的资本化率均为5%。现在该公司认为上述单价不合理，原因是地段条件较好的乙房地产的单价(为5000/元m2)低于地段条件差的甲房地产的单价(为8000元m2)，对此，你认为该公司的观点正确吗?

问答题××置业公司部分房地产估价结果报告 一、委托方 ××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。 二、估价方 ××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。 三、估价对象 ××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。 十、估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年6月30日至2004年7月5日。 十三、估价报告应用的有效期(略) ××置业公司部分房地产估价技术报告 一、估价对象状况分析 ××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。 五、估价测算过程 (一)超市的估价(略) 估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2 总价=9430×7800元=7355万元 (二)在建写字楼的估价 1．首先测算该写字楼开发完成后的价值 根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。 2．测算未来还需发生的各项成本及税费等 根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。 ①续建工程费及管理费等。 装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。 ②投资利息。 当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为： 3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元 ③销售税费。 当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费 14183×6%万元=851万元 3．在建写字楼的评估价值 总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元 六、估价结果 按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题某开发项目规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费用为建筑费用的5%。建筑费和相应的管理费用投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，季度利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费；用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资。已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托评估该项目在2008年1月1日的价格V，估算如下： 1．计算开发完成后的价值 3000×5000/(1+1.665%)=14754340元 2．计算建筑费 1200×5000×30%/(1+1.665%)0.5=1785200元 3．计算管理费 1785200×5%/(1+1.665%)0.5=88526元 4．计算销售税和销售费用 14754340×(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143元 5．计算利润(V+1785200+88526+1306143)×20%=0.2V+635973 6．计算开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 V=14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-635973 V=9115415元

问答题××大厦房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函××股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，人民币大写：贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。××房地产评估有限公司(公章)2004年10月16日。估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估价机构××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)三、估价对象××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积为5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地下2层，地上建筑面积为30000m2，地下2层为车库、人防和设备用房，建筑面积为8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，保证为大厦提供双电源。估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。四、估价目的确定估价对象抵押价值。五、估价时点2004年10月10日。六、价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果(略)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2004年10月10日至2004．年10月16日十三、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．年有效毛收入估算。估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故：年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)元+100×30000×6%元+1000×12×100×100%元=2211.60万元。2．年运营费用估算。(1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：年维修费=1500×38000×2%元=114.00万元。(2)年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：年管理费=2211.6万元×3%=66.35万元。(3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：年保险费=1500×38000×0.3%元=17.10万元。(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费=2211.6万元×(12%+5.5%)=387.03万元。(5)年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税=5元×5000=2.50万元。(6)年运营费用合计。年运营费用=114.00万元+66.35万元+17.10万元+387.03万元+2.50万元=586.98万元。3．年净收益估算。年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60万元-586.98万元=1624.62万元。4．确定适当的报酬率。通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。5．计算收益价格。选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：=。故运用收益法的估价结果为20170.26万元。(二)市场法估价测算过程1．可比实例的选取。估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象坐落××路××号××路××号××路××号××路××号用途××写字楼××写字楼××写字楼××写字楼交易情况协议拍卖招标协议交易日期2003年12月10日2004年2月10日2004年4月10日2004年10月10日成交价格630067506760地上建筑层数26283030个别因素(综合)一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2．比较修正过程。(1)交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。(2)交易日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。(3)区域因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。(4)个别因素修正。估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分判断过程略)，故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3．求取比准价格。实例A：6300元/m2×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2。实例B：6750元/m2×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747元/m2。实例C：6760元/m2×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2。由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格。单位比准价格=(6818+6747+6963)元/m2÷3=684.3元/m2。故运用市场法的估价结果为：比准价格=6843元/m2×30000m2=20529.00万元。七、估价结果确定由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=20170.26万元+20529.00万元=20349.63万元。取整为20350万元(精确到万元)。单位价格=20350万元÷38000m2=5355元/m2(取整)。估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：(略)附件(略)

问答题张某于2004年3月10日，在郊区发现自己喜欢的一栋别墅并立即购买，购买价格为220万元人民币，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元，2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问为什么原评估报告不可用?

问答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

问答题房地产估价报告项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上1～12层)房地产价值评估委托方：××人民法院估价方：××房地产评估有限公司估价人员：××××××估价作业日期：×××估价的假设和限制条件一、估价假设条件(一)本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。(二)本次估价基于以下概念。所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的惟一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时问，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件(一)本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。(二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。(三)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。(四)按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。(五)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。(六)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程、其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。(七)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。(八)特殊说明事项1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的××地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的××市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途——工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。3．如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/m2)，二层价值在3800～4000元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元/m2)。该数据仅供委托方参考。4．根据委托方提供的租赁合同，权属人××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。(九)本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。(十)本估价报告书一式五份全部交于委托方。估价结果报告一、委托方委托估价人：××区人民法院二、估价方(略)三、估价对象(一)估价对象调查情况(见下表)权属人××××厂房地坐落××区××路66号综合楼土地使用权类型划拨房屋所有权性质国有房产产权来源1992年建造产权比例100%土地用途工业用地房屋用途工业图幅号×××地籍号×××土地使用设定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止土地状况宗地总面积4296.32m2宗地四至东至(略)西至(略)南至(略)北至(略)房屋状况建筑结构钢混建筑面积17542.50m2楼层/层次共12层/地下一层、第1～12层建成年份1992年楼层建筑面积(m2)产权证号地下一层1542.69×地房证第×××号第二层1353.23×地房证第×××号第三层1295.48×地房证第×××号第四层1295.48×地房证第×××号第五层1295.48×地房证第×××号第六层1295.48×地房证第×××号第七层1292.96×地房证第×××号第八层1292.96×地房证第×××号第九层1292.96×地房证第×××号第十层1292.96×地房证第×××号第十一层1292.96×地房证第×××号第十二层(含屋顶、水箱层)1292.96×地房证第×××号总计17542.50×地房证第×××号(二)估价对象权利状况1．估价对象为××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期3年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期3年，1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。(三)估价对象状况估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下。底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的(略)五、估价时点(略)六、价值定义(略)七、估价依据(一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1．《中华人民共和国担保法》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；4．《中华人民共和国拍卖法》；5．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；7．××市人民政府文件×府(2000)××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。(二)本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。(三)委托方提供的有关资料1．××××区人民法院估价委托书：(2002)×执字第××号复印件；2．《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件；3．《××市土地房屋他项权证》：×地房证第××号复印件；4．委托方提供的装修资料；5．房屋租赁合同；6．××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。(四)估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则。1．合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4．估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为3637.33万元(大写人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。3．估价对象坐落于××区××路西北侧××厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。4．估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。5．估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。6．估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。二、区域因素分析1．区位条件估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B-B1区，为××市老市区，根据××市总体规划，该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。2．交通条件估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路，××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。3．环境条件区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。4．城市基础设施和公用设施的完备程度该区域基础设施达“五通一平”(通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整)，银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。三、市场背景分析根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380×104m2。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。五、估价方法选用因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。六、估价测算过程评估思路如下。遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。(一)地下室采用成本法。1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标(见下表)。重置价格构成表序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值0地下室不计地价二建筑物价值1001.781+2+3+4+5-61建筑物开发成本972a+b+ca建安工程造价900根据××市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约为3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2b勘察设计和前期工程费54包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c开发过程中的费用18包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用29.16为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息26.58(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用100.77(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润50.06(1+2)×5%，开发利润取5%6建筑物折旧176.78(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格1001.78为土地使用权价值与建筑物价值之各3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。(二)综合楼底层1．收益法(1)计算公式：式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程如下表：收益价格计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2)216.001月租金(元/m2)18.00据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m,该地区类似结构、层高、带类假设备装修的工业厂房租金约为18元/(m2·月)2年房地产总收益(元/m2)216.00二年总费用(元/m2)68.451维修费(元/m2)4.32指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元/m2)4.32指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产收益的2%计3房产税(元/m2)25.92按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元/m2)11.99营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费(元/m2)3.00保险费指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋梨园价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元/m2)18.0指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元/m2)0.90按月租金的5%计三年租金净收入(元/m2)147.55四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期倒债券利率及估价对象所处社会经济环境及其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0%五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年六收益价格(元/m2)2638(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2．成本法(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标(见下表)。成本法评估价格计算表序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值456.071+2+3+4+51土地取得成本及开发成本326.69根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用人土地单价为700元/m2，年期修正为:1-1/(1+4.01%)50/1-1/(1+4.01%)46=1.0285，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×1.0285×1.688/3.72=326.69(元/m2)2土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1989.181+2+3+4+5-61建筑物开发成本1766a+b+c+d+ea建安工程造价1450根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装2部客用××电梯及2部载重量为3t的货用电梯，类似结构，层高，带类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2b勘察设计和前期工程费87包括勘察设计费、报建手续费、咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用29包括工作监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用52.98为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息48.29(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用200.09(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润272.85(1+2)×15%,开发利润取15%6建筑物折旧351.03(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2445.25为土地使用权价值与建筑物价值之和(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2445元/m2。(三)综合楼房第二至十二层1．收益法(1)计算公式：式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程如下表：收益法价值计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元)168.001月租金(元/m2)14.00据调查周围房地产市场行情，待估第二至十二层高为4m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元(m2·月)2年房地产总收益(元)168.00二年总费用(元)53.901维修费(元)3.36指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元)3.36指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计3房产税(元)20.16按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元)9.32营业税为年房地产总收益的5%计，社会事业发展按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计年房地产总收益的5.55%计5保险费(元)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元)14.00指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元)0.70按月租金的5%计三年租金净收入(元)114.10四报酬率5.00%取一年期货款利率5.31%和一年期利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00%五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年收益价格(元/m2)2040(3)计算结果：2040元/m2。2．成本法(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程：根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标(见下表)。重置价格计算表序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值438.221+2+3+4+51土地取得成本及开发成本308.84根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用人土地价为700元/m2，年期修正为:1-1/(1+4.01%)46/1-1/(1+4.01%)50=0.723容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84元/m22土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1806.701+2+3+4+5-61建筑物开发成本1604a+b+c+d+ea建安工程造价1300根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装2部客用××电梯及2部载重量为3t的货用电梯，类似结构，层高，带类似设备装修的建安工程造价为1300元/m2b勘察设计和前期工程费78包括勘察设计费、报建手续费、咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用26包括工作监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用48.12为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息43.86(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用181.73(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润247.82(1+2)×15%,开发利润取15%6建筑物折旧318.83(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2244.92为土地使用权价值与建筑物价值之和(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定(一)估价对象单价的确定1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。2．综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为(2445+2638)/2=2542(元/m2)。3．综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/m2)。具体如下表：估价对象价值的确定表楼层建筑面积(m2)房地产单价(元)总价(元)地下一层1542.6910021545775第一层(含夹层)1353.2325423439911第二至第十二层14646.58214331387621合计17542.5036373307(二)房地产评估结果估价对象在估价时点2002年5月23目的价值为3637.33万元(大写人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 请问：1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

问答题封面(略)致估价委托人函××有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下(见下表1)。表1估价对象估价结果一览表房屋坐落房屋所有权证号用途面积/m2评估单价/(元/m2)评估总价/万元假定未设立法定优先受偿权下的价值××市××街××号××字第××号商业339.2914478.96491.26房地产估价师知悉的法定优先受偿款工程款优先受偿权价值/00已抵押担保债权价值/00其他/00合计/00抵押价值小写/14478.96491.26大写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整备注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款××房地产估价有限公司(盖章)法人代表：×××二○○九年五月二十二日目录(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象(一)实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，就餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。(二)权益状况估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：(略)；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：(略)；地号：(略)；地类(用途)：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无他项权利限制。(三)区位状况(略)五、估价时点2009年4月21日。六、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权利下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2。十一、估价对象变现能力分析(略)十二、估价人员(略)十三、估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十四、估价报告应用的有效期(略)××房地产估价有限公司2009年5月22日附件(略)房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳利用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)确定房地产市场价值1．收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：式中V——收益价格；Ai——相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y——房地产的报酬率(折现率)。(1)确定房地产收益1)租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。表2租约期内年有效毛收入一览表(单位：元/m2)时间有效毛收入2009-4-21～2010-4-2050×12=6002010-4-21～2011-4-2055×12=6602011-4-21～2012-4-2060×12=7202012-4-21～2013-4-2060×12=720其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。2)租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/(m2·月)(计算过程略)，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m2·月)，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×(1-2%)=1176(元/m2)(2)确定年运营费用运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3(计算过程略)(3)确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用则估价对象年净收益见表3。表3估价对象年净收益计算一览表(单位：元/m2)时间年有效毛收入①管理费用②维修费③保险费④税金⑤年运营费用⑥=②+③+④+⑤年收益⑦=①-⑥2009-4-21～2010-4-2060018181.2105.6142.8457.22010-4-21～2011-4-2066019.8181.2116.16155.16504.842011-4-21～2012-4-2072021.6181.2126.72167.52552.482012-4-2l～2013-4-2072021.6181.2126.72167.52552.48(4)确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略)。(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2．市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数(1)可比实例的选取表4可比实例比较因素一览表项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3地址××街××号××街××号××街××号××街××号交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2009-4-212009-3-152008-12-302009-2-22建成年代2007200620062006建筑结构框架混合混合混合建筑总层数5211所占层数一一一一层高/m5.45.44.54.5装修情况中档装修清水房清水房清水房面积/m2339.29130220248他项权利限制租赁权无无无收益年限3736.53636成交总价/(万元)/162270300成交单价/(元/m2)/12461.5412272.7312096.77币种人民币人民币人民币人民币(2)建立可比价格基础(略)(3)选取比较因素及因素条件说明根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。1)交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2)交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3)区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。4)估价对象与可比实例比较因素情况(见表5)表5估价对象与可比实例比较因素情况表影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3交易情况正常正常正常正常交易日期2009-4-212009-3-152008-12-302009-2-22区域因素繁华程度商业区域小区级小区级小区级小区级商服设施聚集状况小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场交通条件公交便捷程度1-2路公交线1-2路公交线1-2路公交线1-2路公交线交通通达程度双向二车道双向二车道双向二车道双向二车道城市规划限制功能分区商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅环境区域环境环境欠整洁、但经营气氛良好环境欠整洁、但经营气氛良好环境欠整洁、但经营气氛良好环境欠整洁、但经营气氛良好临街状况临街道路类型城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道临街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道个别因素距区域商业中心距离100～500m100～500m100～500m100～500m距公交站点距离小于50m小于50m小于50m小于50m层高5.4m5.4m4.5m4.5m面积面积适中、对现实用途无影响，同时也利于未来用途改变形状形状规则形状规则形状规则形状规则开间(宽度与进深比)1:1.21:11:0.81:0.8成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新根据估价对象于可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。表6估价对象与可比实例因素修正系数表影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区域因素繁华程度商业区级别0000商业设施聚集度0000交通条件公交便捷程度0000交通通达程度0000城市规划限制功能分区0000环境区域环境0000临街状况临街道路类型0000临街位置0000个别因素距区域商业中心距离000+1.5距公交站点距离0000层高-1-1面积0000开间(宽度与进深比)+1+2+2成新率-1-1-1小计0001.55)建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。表7比较因素修正表项目可比实例1可比实例2可比实例3单价(元/m2)12461.5412272.7312096.77交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素100/100100/100100/100个别因素100/100100/100100/101.5比准价格/(元/m2)12461.5412272.7311918.00取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00)÷3=12217.42(元/m2)3．估价结果确定：综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42)÷2=14478.96(元/m2)评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整二○○九年五月二十二日

问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表：张某。二、受托方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修：采用高档进口磨光花岗石，客厅房门为旋转门和双向推拉门，内门为玻璃门，窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修：墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗石，顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖，洁具为台湾和成牌洁具，电源配置符合国家规定标准，电话、电视线路人户，留有接口，水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位；另有一中型游泳池，可容纳200人左右。四、估价目的为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。五、估价时点2004年1月。六、价值定义采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。七、估价依据1．《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。2．国土资源部《土地估价规程》。3．某市人民政府《某市出让国有土地使用权基准地价》。4．某市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。5．某市城市规划管理局《审定设计方案通知书》(××)规审字××号。6．某公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。7．某公司《国有土地使用权证》(××全国用(××)字第××号)。8．委托方提供的其他资料。9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。九、估价方法根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用市场比较法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格；然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元(大写：人民币柒仟壹佰壹拾叁万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。某居住房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程1．收益法其基本公式为：式中n——收益年限；A——估价对象的年纯收益；r——折现率。(1)年有效毛租金收入的确定根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2·d)，则：年有效毛租金收入=5元/(m2·d)×360d×70%=1260元/m2根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400～600元/(个·月)之间，地下游泳池月收益水平在40万～60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况后，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(个·月)，游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：年有效车位收入=500元/(个·月)×168个×12月=1008000元游泳池年有效收入=50万元/月×12月×50%=300万元地下部分年总收入=400.8万元(2)运营费用率的确定根据目前××市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为35%，地下部分运营费率取25%。(3)年净租金的计算建筑物净租金=年有效毛租金收入-年运营费用=(1260-1260×25%)元/m2=945元/m2建筑物年净收入=945元/m2×3780.6m2=3572667元=357.27万元地下部分总净收入=(400.8-400.8×35%)万元=260.52万元(4)资本化率的确定资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值安全利率：2002年3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为1.98%；2002年凭证式国债五年期，票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%。风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，××市房地产领域该值为7%左右。根据上述分析及国家五年期长期债券利率，计算安全利率：2000年：(1+i)5=(1+5×3.14%)，i2000=2.96%2001年：(1+i)5=(1+5×3.14%)，i2001=2.96%2002年：(1+i)5=(1+5×2.74%)，i2002=2.60%确定i0=(2.96%+2.96%+2.6%)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%～7.84%，中风险区域可取7.84%～9.84%，高风险区域可取9.84%～11.84%。除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化率取8%。(5)收益价格的计算估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年(1998年10月30日～2004年1月12日)，收益年限为42.75年。收益法的计算公式有很多，评估人员认为：××市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即式中P——收益价格；A——年净收益；i——资本化率；N——收益年限(年)。地上建筑物收益单位价格=945元/m2×[1-1/(1+8%)42.75]/8%=11372元/m2地上建筑物收益总价=11372元/m2×3780.6m2=42992983元=4299.3万元地下建筑物收益总价=260.52万元×[1-1/(1+8%)42.75]/8%=3135.2万元该建筑总收益价格=(4299.3+3135.2)万元=7434.5万元2．成本法(1)采用基准地价修正法求取土地价值1)××市基准地价内涵(略)。2)根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下：①出让金依据上述《基准地价表》，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为500～1000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即800元/m2。根据容积率修正系数见下表。{{B}}容积率修正系数表{{/B}}容积率1或＜12345678910修正系数11.912.743.504.204.905.606.307.007.70设定容积率为4.16，容积率修正系数为3.32。则单位土地面积出让金为：800元/m2×3.32=2656元/m2。②基础设施配套建设费估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照××市现行市政及资源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。则估价对象地面基础设施配套建设费=950元/m2×3.76=3572元/m2。③土地开发费估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据《委托开发合同书》，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费)。④估价对象地价根据上述测算结果，求取熟地价。地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费=(2656+3572+3000)元/m2=9228元/m2⑤楼面地价楼面地价=地面熟地价÷容积率=2454元/m2(2)建造成本1)确定建筑物的直接成本估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1998年《××市建筑工程概算定额》、《材料预算价格》和《机械台班费用定额》以及1998年《××市建设工程间接费及其他费用定额》进行匡算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本(包括结构、装修、设备及红线内市政工程)为3200元/m2。2)计算建筑物的间接成本根据××市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下：①管理费8.00%②专业人士费10.00%③合计18.00%间接成本=3200元/m2×18.00%=576元/m2则：建造成本=(3200+576)元/m2=3776元/m23)计算建设期贷款利息根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照《××建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：利息=(2454×5.49%×2+3776×5.49%×1)元/m2=(270+207)元/m2=477元/m24)销售税费房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：销售税费=(2454+3776+477)元/m2×9%=604元/m25)发展商利润按照××市当前的市场状况，根据《××市房地产管理局出让地价估价技术标准(试行)》的规定，按照不同的年期，发展商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，发展商利润率取为25%，则：发展商利润=总成本×25%=(2454+3776+477+604)元/m2×25%=1828元/m26)成新率根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。7)计算成本价格综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、发展商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为：成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息+销售税费+开发商利润)×成新率=(2454+3776+477+604+1828)元/m2×100%=9139元/m2成本法总价格=9139元/m2×6962.3m2=63628459.7元=6362.8万元3．估价结果确定以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格，分别是：收益价格：7434.5万元成本价格：6362.8万元且两个结果相差不大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述两结果进行加权平均，即：估价对象总价=(7434.5×0.7+6362.8×0.3)万元=7113.0万元大写金额：人民币柒仟壹佰壹拾叁万元整。

问答题黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。 请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?