问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某房地产估价结果报告一、委托估价方(略)二、受理估价方(略)三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权(使用权年限为40年)，并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价日期2002年6月20日至6月30日。五、估价目的为某交易中心整体转让评估市场价值。六、估价时点2002年7月10日。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象概况、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用重置成本法再评估其价值。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。十一、估价结果2002年7月10日估价对象评估值为人民币1244万元(大写：人民币壹仟贰佰肆拾肆万元整)。十二、估价人员(略)十三、估价报告应用的有效期(略)某交易中心房地产估价技术报告一、实物状况分析某交易中心为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，土地面积1502m2。现以对外出租为经营方式。其中，1～2层建筑面积为2000m2，月租金每1m2使用面积80元。3～4层建筑面积2000m2，月租金每1m2建筑面积60元。5～6层建筑面积2000m2，月租金每1m2建筑面积40元。7层建筑面积410m2，月租金每1m2建筑面积20元，8层建筑面积201m2，月租金每1m2建筑面积10元。1～6层、7层、8层建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。1～6层、7～8层空置及租金损失分别是10%和20%。二、区位情况分析某交易中心位于某市某区某大街某号，距火车客运站约1公里，某大街市区道路东与省道相接，西与市区环城道相连，目前有1、2、3、11路环城线公共汽车通过，交通方便，是理想的商业经营之地。三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。六、估价测算过程(一)收益法估价过程1．年有效毛收入①1～2层年总收益：A=2000m2×80元/(月·m2)÷0.8×12月×90%=2160000元=216万元。②3～4层年总收益：B=2000m2×60元/(月·m2)×12月×90%=1296000元=129.6万元。③5～6层年总收益：C=2000m2×40元/(月·m2)×12月×90%=864000元=86.4万元。④7层年总收益：D=410m2×20元/(月·m2)×12月×88%=86592元=8.66万元。⑤8层年总收益：E=201m2×10元/(月·m2)×0.7月×88%=1238元=0.12万元。有效毛收入合计A+B+C+D+E=440.78万元。2．年运营费用①土地使用费：每1m2500元，500元/m2×1502m2=751000元=75万元。②管理费：按年收益的6%计。③维修费：按年收益的5%计。④广告、宣传费：按年收益3%计。⑤保险费：按年收益的7%计。⑥税费：按年收益的12.5%计。⑦水电费：按年收益的15%计。年运营费用合计：[75+(6%+5%+3%+7%+12.5%+15%)×440.78]万元=289万元3．计算年利润按当地同类房地产的平均利润率20%计：289万元×20%=57.8万元4．计算净收益a=(440.78-289-57.8)万元=93.98万元5．确定报酬率根据当地银行年存款利率6.9%，物价上涨率7%，确定报酬率r=7%。6．计算收益价格(二)重置成本法估价过程1．土地费用购买土地使用权，以×市某房地产开发公司购买市区五星街商业用地(该块土地的土地面积4120m2，出让期40年，出让金3700元/m2)为依据。购地费用为：3700元/m2×1502m2=5557400元=555.74万元2．建筑物费用①新建与××交易中心同结构、同规模的建安费用是800元/m2，所以，建安费用为：6611m2×800元/m2=5288800元=528.88万元②建房的其他费用按购地费、建安费用之和的15%计(555.74+528.88)元/m2×15%=162.69万元3．重置成本重置成本是上述1、2之和，即(555.74+528.88+162.69)元/m2=1247.31万元。4．房地产现值计算按耐用年限80年，残值率10%，已使用2年，则房地产的现值为(三)最终结论(1252.91+1219.2)万元÷2=1236.05万元七、估价结论经过评估，某交易中心，在2002年7月10日的客观市场价格为人民币1236万元(大写：人民币壹仟贰佰叁拾陆万元整)，折合建筑面积1882元/m2。八、说明事项(略)

问答题 上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告 上海××房地产估价有限公司 封面(略) 目录(略) 致委托方函 ×××先生： 受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下： 房地产总价：人民币41600000元 大 写：肆仟壹佰陆拾万元整 单位建筑面积均价：人民币5950元/m2 大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整 上海××房地产估价有限公司 法定代表人：××× 2001年5月31日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件 1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格： (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值； (2)有一段合理交易时间； (3)在此期间房地产市场保持稳定； (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。 2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。 3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。 4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。 5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。 房地产估价结果报告 一、委托方 1．委托人：××× 2．联系地址：上海市平武路36号(××公寓)18楼D座 3．联系人：××× 4．联系电话：021-×××××××× 二、估价方 1．机构名称：上海××房地产估价有限公司 2．法人代表：××× 3．机构地址：上海市浦东新区浦建路243号 4．资格等级：一级 5．证书编号：略 6．联系人：××× 7．联系电话：021-×××××××× 三、估价对象 1．房地产概况 估价对象为××公寓部分房地产(47套)。××公寓位于上海市长宁区平武路36号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：住宅 建筑面积：6992.42m2 土地等级：上海市四级 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2．房地产权利状况 估价对象为权利人叶××、林××于1999年2月向上海××房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地(96)内预字0009号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海××公寓部分房地产(47套，建筑面积6992.42m2)不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶××、林××(其中××公寓D、E座24套为权利人叶××所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林××所有)。 3．房地产利用现状 ××公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一栋总高25层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于1998年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。 4．建筑物和地上定着物状况 上海××公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高25层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8m，总高70m。××公寓部分房地产(47套)，A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42m2。各套房屋具体情况(单元、楼层、面积、户型、产权人)参见估价对象情况说明表(略)。 5．市政基础设施条件 估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，己具备了“七通一平”的条件。 四、估价目的 因委托方拟将估价对象进行抵押，特此委托本公司评估其客观合理的公开市场价值，供抵押相关方作参考。 五、估价时点 2001年5月 六、价值定义 本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。 七、估价依据 1．国家和上海市有关的法律、法规 (1)《中华人民共和国城市房地产管理法》； (2)《中华人民共和国土地管理法》； (3)《上海市房地产转让办法》； (4)《上海市房地产抵押办法》。 2．上海市长宁区区域详细规划 3．上海市建筑装饰工程预算定额 4．委托方提供的有关证明文件 (1)估价委托书； (2)委托人的产权承诺书； (3)部分内销商品房预售合同(复印件)； (4)购房款发票(复印件)； (5)委托方个人身份证(复印件)。 5．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘察收集的有关资料 八、估价原则 本次评估主要遵循如下估价原则： 1．合法原则 国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提。 2．替代原则 同类功能和用途的商品具有可替代性，某一房地产的价格会受到与其同类的可替代的房地产价格的影响和制约。因此，估价对象房地产的价格可通过对同类型房地产价格的比较修正来替代。 3．最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。 九、估价方法 根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法：收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中高档公寓住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。 十、估价结果 ×××先生所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路36号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值为： 房地产总价：人民币41100000元 大 写：肆仟壹佰壹拾万元整 单位建筑面积均价：人民币5879元/m2 大 写：每平方米伍仟捌佰柒拾玖元整 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2001年5月15日至2001年5月31日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期，自估价时点2001年5月18日起至2002年5月17日1年内有效。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1．房地产概况 估价对象位于上海市长宁区平武路36号(××公寓)内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：住宅 建筑面积：6992.42m2 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2．房地产权利状况(同前) 3．房地产利用现状(同前) 4．建筑物和地上定着物状况(同前) 5．市政基础设施条件 估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全。 二、区域因素分析 长宁区位于上海市中心城区的西部，东与静安区相连、南与徐汇区接壤、西与闵行区毗临、北靠吴淞江，与普陀区隔河相望。全区面积38万km2，全区人口61.13万。 长宁区西端有上海的航空港——虹桥国际机场；中部有上海著名的经济技术开发区——虹桥经济技术开发区和上海市最大的涉外高级住宅区——古北新区；东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处的花园住宅区。优越的涉外开放条件，便捷的立体交通网络，众多的科研院所，良好的居住生态环境，健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施构成了长宁区的发展优势。 委托评估的上海××公寓坐落于长宁区的东部，长宁区是上海市区的西大门，地理位置独特，交通十分便利。区内，虹桥机场是我国最大的空中交通枢纽之一；沪杭铁路纵贯全区南北，苏州河、沪青平公路是苏、锡、杭、嘉、湖通往上海的主要水、陆通道；高架环路、延安路高架、南北高架交通、地铁二号线和区内拓宽后的江苏路、长宁路、原有的虹桥路、延安西路等交通干线与30多条公交线路，形成了长宁区颇具特色的水、陆、空齐全，纵横交错、四通八达的立体交通网络。 三、市场背景分析 1．上海市房地产市场背景分析 2001年一季度上海房地产市场已逐渐走出几年来的低谷，商品房销售保持良好的势头，市场供求关系已出现了转机。 同时，必须清晰地认识到，一季度内销商品房预售登记面积首次超过批准上市面积所呈现出的“求大于供”，仅仅是一种阶段性、季节性的现象，前几年超量开发所积累的整体上供大于求的实质性矛盾尚未清除，这是一个值得引起足够重视的问题，继续消化空置房任重而道远。 从区域分析来看，一季度内销商品住宅销售量大的区域为浦东、闵行、徐汇、普陀分别占市区销售总量的17%、15%、12．3%、10%，内销商品住宅预售量大的区域浦东、普陀、闵行、宝山分别占市区销售总量的18．6%、11.6%、10.9%、10.4%，西南部仍是住宅消费的热点，但仍可以看到一些非热点区域崛起的现象，如虹口、杨浦、闸北等区。随着市政建设的发展，这些区的外部环境均得到了不同程度的改善，为房地产开发提供了新的发展空间。 从价格分布分析来看，上海房地产市场的价格分布遵循着地段原则，即由市中心向外价格逐渐降低，呈阶梯状。依据此规律，我们将市区分为四个部分：市中心区、内环(为内环以内地区)、内外环(为内环线和外环线之间地区)、外环(为外环线以外地区)，四个区域一季度的平均成交价格为4878元/m2、3661元/m2、3078元/m2、3186元/m2。 由上述的价格走势可以看出： (1)内环区域最受市场欢迎，在市场吸纳量最大的情况下，其价格升势远非其他区域可比； (2)市中心区和其他地区价格差最大，其他各区价格相对较小： (3)外环线外的价格反而高于内外环线之间的价格。 2．长宁区房地产市场背景分析 2001年一季度长宁房地产市场内销商品房预售批准预售面积34.07万m2，已登记内销预售1304套，面积15.96万m2，分别比去年同期上涨118.8%和136.5%。 从资料来看，一季度长宁区内销商品房预售的成交特点为： (1)市场相对稳定，房价指数持平的楼盘数为36个，占统计楼盘的59%； (2)高层价格走势较多层要好，高层价格指数达到1003点，多层价格指数仅为980点； (3)区域内西部市场较为看好，占全区总成交面积的72.5%：而虹桥路沿线及古北地区市场基本饱和，仅占全区总成交面积的3.53%： (4)区域房价指数为1003点，平均成交单价4625元/m2。 从市场来看，长宁区有着独特的优势，表现为： (1)以外贸为特征具有外事功能的涉外经济贸易区——虹桥开发区，独具欧陆风格的高级花园住宅区——古北新区，上海重要的航空港——虹桥国际机场坐落在长宁区，随着时间的推移，其涉外开放条件日益成熟； (2)立体的交通网络更加便捷。江苏路、长宁路的拓宽，虹桥路、延安西路的改善，地铁二号线及轻轨高架的相继竣工，使长宁区的投资条件更上一层楼； (3)居住生态环境的日益改善。长宁路两侧的大面积绿化完工，虹桥地区周边环境不断完善等给予绿化覆盖率居全市中心城区之首的长宁区锦上添花； (4)购房者消费观念的改变。去年年底房改政策的逐步落实以及加入WTO组织的临近，长宁区潜在优势得以明显地发挥。 从供求角度来看，部分航班迁移浦东，对房地产市场构成冲击，随着长宁区市场的逐步完善，其市场扩容速度将会逐渐变缓，其他区域房地产市场的发展将吸纳部分客源，尤其是紧邻的闵行区将对其产生不小的冲击。 3．周边市场背景分析 估价对象位于上海市长宁区内环地区，由于此区域是真正意义的市区，居住生活条件相当方便，各类配套相当完善，交通也十分便捷，楼盘档次较高，价格为全区最高。一季度平均售价为5518元/m2，如海富公寓、长峰广场、晶采名人大厦、佳信都市花园等，都是在全市范围内有一定影响的高档次楼盘。因此，虽然市场价格较高，但市场认同率较高，是该区域房产的主要特点。 四、最高最佳使用分析 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。 五、估价方法选用(同估价结果报告) 六、估价测算过程 1．市场比较法 市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下： 估价对象价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 2．可比实例选择 通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近(或同一供需圈)、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下三宗案例作为可比实例。 实例一：佳信都市花园 位置：延安西路、番禺路口 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5400元/m2 成交日期：2000年10月 实例二：盛源大厦 位置：南京西路5号 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5500元/m2 成交日期：2001年5月 实例三：延和大厦 位置：番禺路37弄7号 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5200元/m2 成交日期：2001年5月 3．因素选择 根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向等。 4．因素条件描述 估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表3-7(因素条件说明表)。 表3-7 因素条件说明表 估价对象及可比实例比较因素 A B C 估价对象 佳信都市花园 盛源大厦 延和大厦 ××公寓 坐落 延安西路番禹路口 延安东路5路 番思路37弄7号 平武路36号 交易日期 2000.10 2001.5 2001.5 2001.5 交易情况 市场价 市场价 市场价 市场价 交易价格/(元/m2) 5400 5500 5200 待求 区 域 因 素 商服繁华度 　与估价对象位于同一区域,商服繁华度相同 　与估价对象位于同一区域,商服繁华度相同 　与估价对象位于同一个区域,商服繁华度相同 　位于市中心,靠近徐家汇、较繁华 景观 较好 一般 较好 较好 交通条件 与估价对象相同 与估价对象相同 与估价对象相同 　靠近延安西路高架桥,多条公交线路,交通方便 区域环境 与估价对象一致 与估价对象一致 与估价对象一致 　位于长宁区东部高档住宅区,区域环境良好 基础设施 与估价对象一致 与估价对象一致 与估价对象一致 七通 个 别 因 素 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 房型 房型结构设计较好,功能与估价对象一致 房型结构设计比估价对象销差 房型 结构设计比估价对象差 房型结构设计较好 建筑装修 毛坯房 毛坯房 毛坯房 装修 成新状况 全新 全新 全新 全新 朝向 西南/正南 与估价对象相同 与估价对象相同 整座房屋朝南　　5．编制比较因素条件指数表　　以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见表3-8(因素条件指数表)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-8　　　　　　　　　　　　因素条件指数表 房地产名称 A B C D 交易日期 99 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 商服繁华商 100 100 100 100 景观 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 区域环境 100 100 100 100 市政基础设施 100 100 100 100 结构 100 100 100 100 房型 100 100 98 100 建筑装修 92 92 92 100 成新状况 100 100 100 100 朝向 100 100 100 100　　表中有关修正说明如下：　　(1)交易日期修正 可比实例A成交日期为2000年10月，根据GREIS中房上海指数月度报告，从2000年10月至2001年4月，上海房地产市场保持稳步发展的态势，2000年10月中房上海住宅指数为640，2001年4月为647，涨幅为1%，因此，实例A交易日期修正为99/100；实例B、实例C成交日期与估价时点相近，则交易日期不作修正。　　(2)交易情况修正 实例A、B、C的交易情况均属正常，则交易情况不作修正。　　(3)区域因素修正 实例A、B、C与估价对象均处于上海市长宁区东部的繁华地段，区域条件基本一致，不作修正。　　(4)个别因素修正　　A．实例A房型基本与估价对象相同，故不作修正。实例B、C房型设计相对较差，影响该房地产使用功能，进行修正，分别修正为100/99、100/98；　　B．装修情况 可比实例均为毛坯房，估价对象为装修房，应进行装修修正。根据估价对象的装修情况和当前装修市场信息，将实例A、B、C分别修正为100/92、100/92、100/92；　　C．其他个别因素条件基本一致，则对其他个别因素条件不作修正。　　6．实例修正后的房地产价格分析计算　　上述几个可比实例位于同一区域，修正后价格较相近。因此，取上述三个可比实例修正后价格的算术平均值作为估价对象的评估价格，详见表3-9(因素比较修正系数表)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-9　　　　　　　　　　　　因素比较修正系数表 房地产名称 A B C 交易价格 5400 5500 5200 交易日期 99/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 商服繁华度 100/100 100/100 100/100 景观 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 区域环境 100/100 100/100 100/100 基础设施 100/100 100/100 100/100 个别因素 结构 100/100 100/100 100/100 房型 100/100 99/100 98/100 建筑装修 100/92 100/92 100/92 成新状况 100/100 100/100 100/100 朝向 100/100 100/100 100/100 修正价格 5811 5918 5539 权重值 1/3 1/3 1/3 则：估价对象比准价格=(5811+5918+5539)/3=5756元/m2 7．收益法 所谓收益法，是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (1)求取年总收入(潜在毛收入)。 估价人员根据评估需要，预测估价对象当前的正常毛租金租赁价为人民币1.8元/(天·m2)，确定估价对象的年潜在毛收入为： 年毛租金收入=1.8元/(天·m2)×365=657元/(年·m2) (2)求取年运营费用： 1)营业税及附加5.565% 657×5.565%=36.56元/m2 2)房地产税12% 657×12%=78.84元/m2 3)管理费5% 657×5%=32.85元/m2 4)维修费(年折旧费的45%) 2000元/m2×1.4%×45%=12.60元/m2 5)保险费0.2% 2000×0.2%=4元/m2 6)水电费 由租赁方承担 7)代理费用 100/70=1.43元/m2 年总费用=A+B+C+D+E+G=166.28元/m2 有关年总费用计算说明： 1)营业税及附加：按照年毛租金收入的5.565%计算； 2)房地产税：按照年毛租金收入的12%计算： 3)管理费：按照一般惯例以年毛租金收入的5%计算； 4)维修费：按市场一般惯例取年折旧费的45%，年折旧费一般以房屋的重置价为基数计算。根据当前建筑造价信息，估价对象的房屋重置单价为2000元/m2，采用直线折旧法，评估房地产的使用年限为70年，年折旧率=(1/70)×100%=1.4%，年折旧费=2000元/m2×1.4%=28元/m2；维修费=年折旧费×45%=12.60元/m2； 5)保险费：按市场一般惯例为建筑物价值的0.2%； 6)水电费：由租赁方承担； 7)代理费用：按代理费用100元/m2平分到70年计算。 (3)求取年净租金收益。 年净租金收益=年毛租金收入-年总费用=657-166.28 =490.72元/(年·m2)[取整为492元/(年·m2)] (4)收益法求取估价对象的市场价格。 根据对该区域同类房地产出租情况的详细调查，出租率按当前市场一般情况确定为75%。住宅的土地使用年限为70年，1998年出让，因此土地使用年限尚剩余66年，资本化率取6%，根据公式：Vn=d/r[1-1/(1+r)n]式中 Vn——有限年期单位楼价； a/r——无限年期单位楼价： r——资本化率； n——估价对象剩余土地使用权年限。 Vn=(490.72×75%/6%)(1-1/1.0666)=6002元/m2 8．估价结果的确定 综合上述两种估价方法，两种方法结果各占权重50%。 单位价格=(5756+6002)/2=5879元/m2 总价格=5879元/m2×6992.42m2=41108437元(取整为人民币41100000元) 七、估价结果确定 ×××先生所委托的××公寓(上海市长宁区平武路36号)内的建筑面积6992.42m2的房地产于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值为： 房地产总价：人民币41100000元 大 写：肆仟壹佰壹拾万元整

问答题房地产估价报告项目名称：xx市xx街xx号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：xx法院估价机构：xx房地产估价有限公司估价人员：xxxxxx估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：xx【2011】第xx号目录（略）致估价委托人函xx法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于xx有限公司，位于xx市xx街xx号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：评估单价：7983元／㎡评估总价：408.29万元人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整xx房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二O一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。4.估价人员依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师xxx,xxx已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。姓名执业资格注册号签名xxx注册房地产估价师xxx（略）xxx注册房地产估价师xxx（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2.估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。3.估价对象房地产本身不存在质量问题。4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6.至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7.至估价时点，估价对象已抵押给xx银行xx支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于xx市xx街xx号xx大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为xx有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45㎡，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100㎡，合计可利用面积为511.45㎡。车库位于第一层，建筑面积为38㎡。估价对象土地使用权人为xx有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给xx银行xx支行，权利价值共计240万元。（估价对象其他情况略）四、估价目的因xx法院审理案件的需要，委托本公司对xx有限公司所有的位于xx市xx街xx号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。五、估价时点2011年6月23日六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析1.估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。2.估价方法原理和公式（l）收益法收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。收益法公式式中V―房地产价值A―未来第一年房地产净收益；Y―报酬率；g―净收益逐年递增的比率；n―房地产剩余收益年限。（2）市场法（略）七、估价测算过程（一）收益法1.年有效毛收入估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元／(㎡·月）。根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入＝月租金×12=72.2×12=866.40（元／㎡）年有效毛收入＝年潜在毛收入×有效出租率＝866.4×95%=823.08（元／㎡）2.年总费用①税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%）、教育费附加（营业税的3%)，综合取年有效毛收入的17.5%。②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元／㎡计算。年维修费＝1500×2%=36(元/㎡)③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。年保险费＝523.05×2‰＝1.65（元／㎡）④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据xx市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。年管理费＝年有效毛收入×3%=866.4×3%=25.99（元／㎡）⑤年总费用：①—④项的合计。年总费用＝144.04＋36+1.65+25.99=207.65（元／㎡）3.年净收益年净收益＝年有效毛收入–年总费用＝823.08–207.68=615.4(元／㎡)4.报酬率报酬率确定为6.5%（确定过程略）5.收益年限估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。6.求取房地产评估单价计算公式为：估价对象单价=615.4/6.5%×[1-l/(l+6.5%)29]＝7943（元／㎡）（取整）（二）市场法经测算，估价对象比准单价为8023元／㎡。（侧算过程略）（三）综合确定估价对象评估价格由上述测算过程得到的收益价格为7943元／㎡，比准价格为8023元／㎡，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。估价对象评估单价＝(7943+5023)/2=7983(元／㎡)估价对象评估总价＝7983x511.45=408.29(万元）八、估价结果确定本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元／㎡，评估总价为408.29万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件（略）

问答题本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住 宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评佑其市场价值。 以下是该房地产佑价报告中“最高最佳利用分析”内容片段： 五、最高最佳利用分析 最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下： 1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。 2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。 3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。 4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000 元／㎡，类似商铺市场均价为20000 元／㎡。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

问答题某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：

问答题确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

问答题指出并改正下面估价报告片断中的错误。 上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下： 征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。 根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。 沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。 假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。 根据市场法的替代原理，选择2001年8月至2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近，且处于同一供需圈内的同类物业房地产的正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下。因素条件说明表 比较项目 可比实例 一 二 三 四 五 地址 ××路141～143号三层 ××路112号二层 ××路153弄15号 ××路312弄9号 ××路686～688号二层 交易情况 正常 正常 正常 正常 正常 交易日期 2001.11 2001.8 2001.9 2001.9 2002.3 区域因素 地理位置 一般 一般 一般 一般 一般 交通便捷度 一般 一般 一般 一般 一般 周边环境 一般 一般 一般 一般 一般 基础设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 个别因素 朝向 北 东 南 南 南 层次 3/3 2/4 1/2 2/2 2/2 设备 管道煤气卫生合用 管道煤气卫生合用 管道煤气 管道煤气 管道煤气 其他 无 有阳台 有天井 无 无 产权成交价格/(元/m2)(建筑面积) 3825 4250 4097 3753 3545 1．交易情况案例为正常市场成交价，不修正。2．交易日期根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%)。3．区域因素案例与估价对象相近，不修正。4．个别因素朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正。 主卧朝向 北 西 东 一间朝南 二间朝南 三间朝南 修正系数 -6% -2% -1% 0% 1% 2%层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。根据比较案例一至五的计算结果，取其算术平均值：估价对象的比准价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2)以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。具体计算过程详见下表。市场法公式：比准单价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数比较因素修正系数表 {{B}}比较因素修正系数表{{/B}} 比较项目 可比实例 一 二 三 四 五 产权成交价格/(元/m2)(建筑面积) 3825 3529 4097 3753 3545 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 103.2/100 103.2/100 103.2/100 103.2/100 101.5/100 区域因素 繁华度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 周边环境 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 个别因素 朝向 106/100 100.199 100/100 100/100 100/100 层次 100/102 100/104 100/100 100/100 100/104 设备 100/102 100/102 100/101 100/101 100/101 其他(天井、阳台) 100/100 100/101 100/103.5 100/103.5 100/100 比准价格/(元/m2) 4022 3434 404.5 3705 3426

问答题××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称：××××房地产有限公司 地址：××市××区××园 法定代表人：××× 二、估价方 单位名称：(略) 法定代表人：(略) 住所：(略) 估价机构资质：一级 三、估价对象 1．权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于1994年2月18日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了××市城镇国有土地使用权出让合同[京房地出[合]字(94)第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。1995年5月，估价对象取得国有土地使用证[市海中外国用(95)字第××号]，土地面积为8000m2，土地使用者为××××房地产有限公司。 2．查勘现状 坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。 四至：根据国有土地使用证[市海中外国用(95)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦和回民楼，北临冠城商厦(商检局大楼)，与国有土地使用证所示范围一致。 土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日止，截至估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日止，截至估价时点，尚余32年。 建筑面积：根据委托方提供的审定设计方案通知书[98—规审字—××号]及功能面积表等资料，××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见下表“××中心功能面积表”。 工程进度：截至估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。 {{B}}××中心功能面积表 (单位：m2){{/B}} 楼层 功能 建筑面积 建筑面积合计 地下3层 人防、车库、设备用房 8096 22093 地下2层 车库、设备用房上空 5901 地下1层 超市、设备用房 8096 1层 商场、大堂、展示厅、消防、自控等 7210 36835 2层 商场、商务展示厅 6895 3层 商场、商务展示厅 7690 4层 餐厅、厨房 7690 5层 家具城、健美中心、欢乐天地 7350 A型 6～28层 办公 36455 81874 29～31层 办公 4644 32～36层 办公 7330 B型 6～7层 办公 6460 8～12层 办公 17450 13～14层 办公 5930 15～16层 办公 2430 17层 办公 1175 A型屋顶机房 电梯机房、水箱间 788 1937 B型屋顶机房 电梯机房、水箱间 1149 合计 　 142739 142739注：上表根据委托方提供的资料绘制。收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m2，则收益容积率为14.84(按118709÷8000估算)。3．周边环境估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速路约100m。估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦(商检局大楼)、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区——冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路亦为××市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2002年11月21日，以实地查勘之日为估价时点。六、价值定义本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用市场法，应选用市场法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2002年11月18日至2002年11月25日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告时效为一年，自2002年11月25日起至2003年11月24日止。十四、估价对象变现能力分析(略)十五、风险提示(略) 估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析随着2008年奥运举办城市最终确定，全世界的华人人心沸腾，共同欢庆这来之不易的胜利，××又一次成为世界瞩目的中心，成为凝聚全世界炎黄子孙激情的焦点。奥运会的成功申办，对维护亚洲和平稳定，对全世界华人大团结都具有重要意义，对经济发展的巨大促进将是其最直接的作用体现。××市作为奥运中心，将首先受益；而××房地产业，更是迎来了又一巨大的发展机会。截至9月底，全市累计销售大量各类商品房530.4万m2，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1—9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m2，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，中国加入WTO的效应正逐渐在写字楼市场体现出来，经历去年“9·11”事件之后，××写字楼市场似乎逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2002年上半年仅有融科资讯中心和中国国际科技会展中心入伙，总供应量为9.9万m2，使市场总存量达到23万m2，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2002年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。四、最高最佳使用分析最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)市场比较法采用市场比较法，即选取同一供需圈内3个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，并进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循如下原则：(1)与估价对象土地的用途相同；(2)与估价对象土地处于同一供求圈；(3)与估价对象土地价格类型相同；(4)与估价对象土地估价时点接近；(5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。1．选取比较实例根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取以下3个实例：(1)实例A。位于××区知春里，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m2，收益建筑面积2619.54m2，收益容积率5.05。2002年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。(2)实例B。位于××区牡丹园西里18号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m2，收益建筑面积3568.9m2，收益容积率2.21。2001年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。(3)实例C。位于××区文慧园南路2号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m2，收益建筑面积4080m2，收益容积率2.15。2000年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m2。2．比较因素条件说明估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述，见表1。3．比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见表2。加权平均计算见表3。 {{B}}表1 因素条件说明表{{/B}} 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m2) 待估 3330 3400 3315 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2002.11 2002.9 2002.3 2002.3 区域因素 基础设施状况 三通一平 七通一平 七通一平 七通一平 地理位置 近临北三环中路 临知春路 近临北太平庄路 近临新外大街 距市中心距离 约7.5km 约8.7km 约8.0km 约6.5km 交通设施状况 附近有123、300、 367、 387、315、344、345等多条公交线路 附近有323、384、386、725、804等多条公交线路 附近有22、38、 618、 810、815、849、949等多条公交线路 附近有22、345、706、808等多条公交线路 商业繁华度 较繁华 较繁华 较繁华 较繁华 个别因素 收益容积率 6.84 5.05 2.21 2.15 土地用途 综合 综合 办公 综合 土地级别 四类 四类 四类 四类 工程地质状况 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 {{B}}表2 比较因素条件指数表{{/B}} 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 99 98 区域因素 基础设施状况 100 104 104 104 地理位置 100 99 100 100 距市中心距离 100 99 99 101 交通设施状况 100 99 100 99 商业繁华程度 100 100 100 100 个别因素 收益容积率 100 103 105 105 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 工程地质状况 100 100 100 100 {{B}}表3 因素比较修正系数表{{/B}} 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m2) 待估 3330 3400 3315 交易情况 　 100/100 100/100 100/100 交易日期 　 100/100 100/99 100/98 区域因素 基础设施状况 　 100/104 100/104 100/104 地理位置 　 100/99 100/100 100/100 距市中心距离 　 100/99 100/99 100/101 交通设施状况 　 100/99 100/100 100/99 商业繁华程度 　 100/100 100/100 100/100 个别因素 收益容积率 　 100/103 100/105 100/105 土地用途 　 100/100 100/100 100/100 土地级别 　 100/100 100/100 100/100 工程地质状况 　 100/100 100/100 100/100 比准楼面熟地价/(元/m2) 　 3204 3177 3098经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取3个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元/m2。估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截至估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097(万元)。(二)假设开发法考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件如下。(1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m2，规划总建筑面积142739m2，收益容积率14.84。(2)评估计算过程中采用市场比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。(3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。(4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。1．开发项目的总开发价值考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m2，商业为16000元/m2，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元/m2)。2．开发项目成本(1)建造成本费用。1)建安成本：按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目。 序号 项目名称 建筑面积/m2 单方造价/(元/m2) 1 建安工程费 142739 4800 2 红线内市政费用 142739 480 3 电贴费 142739 27 4 建安综合成本 142739 5307注：①建安工程费包含结构、设备和装修费。②红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。③电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安(度)270元计算。2)不可预见费：按建安费用的10%，4800×10%=480(元/m2)3)专业人士费：按建安综合成本的7.5%，5307×7.5%=398(元/m2)则建造成本为：5307+480+398=6185(元/m2)(2)贷款利息。取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：6185×5.49%×3×0.5=509(元/m2)(3)开发商利润。开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑)，则开发商利润(不包括购地成本利润)为：6185×40%=2474(元/m2)。(4)销售费用。××中心项目各种费率取值如下。代理及广告费：1.0%营业税及附加：5.5%13931×(0.010+0.055)=906(元/m2)(5)项目开发余值。单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857(元/m2)3．地价测算设法定出让年限下的总地价为X；土地年费用利息率为5.49%(土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率为5.49%)；购地成本利润率为30%因此，单位开发余值=X(1+3×5.49%+30%)=3857(元/m2)所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633元/m2。估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：2633×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=1747(万元)七、估价结果根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“预期原理”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。 评估方法 熟地总价(人民币万元) 权重 市场比较法 2097 50% 假设开发法 1747 50% 加权平均值 1922 　 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)。在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。 附件(略)

问答题甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见下表。 {{B}}店面成交情况{{/B}} 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问： (1)你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? (2)若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?

问答题××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1—2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况1．建筑物实物状况建筑面积：243.7m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1层、2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估l价对象商铺为业主自营食品超市。物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)2．土地实物状况土地用途：1层、2层为商业服务。土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止。形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况1．建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2，其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。2．土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。3．他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年月9日止的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次的估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1层、2层商铺的价格。1．测算一层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见下表。估价对象与可比实例项目A××大厦首层商铺B××花园首层商铺C××大楼首层商铺D估价对象首层商铺坐落××大道××大道××大街××大道交易日期2006年9月2006年9月2006年10月2006年10月交易情况正常正常正常正常土地使用权取得方式挂牌出让挂牌出让招标出让挂牌出让房地产状况因素地段等级商业Ⅲ级商业Ⅳ级商业Ⅳ级商业Ⅲ级繁华程度商业密集区一般一般商业密集区交通便捷度较优较优较优较优公共配套设施完备程度较完善较完善较完善较完善建筑装修简装简装简装简装设施设备中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋商铺类型独立商铺独立商铺街角独立商铺独立商铺建筑结构框架框架框架框架朝向北西南南临路状况临××大道/混合型主干道临××大道/混合型主干道临××大道/混合型主干道临××大街/混合型主干道型主干道商铺交易价格/(元/m2)1050090919562(2)比较修正。1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为10071000。2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为10071000。3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，结果见下表。可比实例项目A××大厦首层商铺B××花园首层商铺C××大楼首层商铺交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100房地产状况因素地段等级100/100100/98100/98繁华程度100/100100/97100/100交通便捷度100/100100/100100/100公共配套设施100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100设施设备100/100100/98100/102商铺类型100/100100/100100/102建筑结构100/100100/100100/100朝向100/99100/98100/100临路状况100/100100/100100/100交易价格/(元/m2)1050090919562可比实例修正后价格/(元/m2)1060699589285(3)比准价格计算。根据上表中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下。利用实例A计算为：10606元/m2。利用实例B计算为：9958元/m2。利用实例C计算为：9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为一二层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似一二层组合式商铺价格进行了统计分析，二层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：9950×50%=4975(元/m2)。3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.7m2，1层、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)。(二)收益法1．估算有效毛收入。(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1层、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收入为：65×243.7×12=190086(元)。(2)有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)162524(元)。2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)。(2)管理费和租赁费用。指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%。则管理费和租货费用为：162524×2.5%=4063(元)。(3)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2，则保险费为：2000×243.7×1.5‰=73(元)。(5)运营费用合计。年运营费用=税金+管理费和租赁费用+维修费+保险费=38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524=38605=123919(元)。4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故未来可获收益的年限n=58.9年。6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181．86×60%+153.23×40%=170.41(万元)房地产单价=170.41÷243.7=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元(大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)；按建筑面积计平均单价为6993元/m2(大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附件(略)

问答题可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义?

问答题甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋于2004年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2007年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

问答题张某与王某合作投资开发一个房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2，售价为3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给好友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实际应得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案更合理?你认为应该如何分配?为什么?

问答题某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(1999年5月1日起至2004年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2001年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?

问答题2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？

问答题有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法?并简述理由。

问答题某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

问答题甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。 问题：1.转让该项在建工程应具备哪些主要证件？

问答题某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。 1．该厂房在2007年12月1日的市场价格。 (1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。 1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元 2)红线内市政费：取建安成本的10%。 120.25万元×10%=12.03万元 3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元 (2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。 132.28万元×7%=9.26万元 (3)不可预见费：取建安费用的3%。 132.28万元×3%=3.97万元 (4)开发成本合计：145.51万元。 2．建设期贷款利息： 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则： 利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元 3．建设单位管理费：取建造成本的5%，则： 管理费=145.51万元×5%=7.28万元 4．开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则： 开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元 5．销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。 6．车间评估价格： 综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为： X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X X=178.35万元。

问答题某在建工程为框架结构，开工于2006年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积2300元。至2007年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年(18个月)，还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。解：设该在建工程的正常购买总价为V：续建完成后的总价值上式中，A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限，rd为折现率，t为需要折现的年数。根据题意，它们分别如下：A=60元/(月·m2)×12月×12400m2×70%×(1-25%)=468.72万元Y=9%n是根据土地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束。由于土地使用期限为50年，从开工到建成为1.5年，建成半年后出租，所以n=(50-1.5-0.5)年=48年rd=9%t是把收益法计算出的续建完成后的价值折算到估价时点时的价值。由于收益法计算出的续建完成后的价值是在估价时点之后2年，所以t=2年续建完成后的总价值计算如下：=3026.11万元=1604.10万元=96.84万元销售税费总额=3026.11万元×6%=181.57万元购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V万元V=3026.11-1604.01-96.84-181.57-0.03VV=1110.38万元故：该在建工程总价=1110.38万元=895.47元/m2