问答题{{B}}××置业公司部分房地产估价结果报告{{/B}}一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估价报告的有效期(略){{B}}××置业公司部分房地产估价技术报告{{/B}}一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2-1所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)：{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表2-1　　　　　　　　　　　　类似商业房地产交易资料{{/B}}可比实例ABC成效价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2人民币1350元/m2成效面积6900m2240m28600m2成效日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%　　注：表内面积均为建筑面积。　　根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。　　1．比准价格A＝9300×100/100×(14-0.5%)×100/100　　　　　　　　＝9347(元/m2)　　2．比准价格B＝6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25)　　　　　　　　＝8484(元/m2)　　3．比准价格C＝1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110　　　　　　　　＝10458(元/m2)　　式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。　　4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出　　估价对象的单价＝(93474-84844-10458)÷3＝9430(元/m2)　　总价＝9436×7800＝7355(万元)　　(二)在建写字楼的估价　　1．首先测算该写字楼开发完成后的价值　　根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。　　年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×(1-20%)＝3215(万元)　　年运营费用＝3215×55%＝1768(万元)　　净收益＝有效毛收入-运营费用　　　　　＝3215-1768＝1447(万元)　　收益年期取50年。　　资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。　　根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：　　　　　　　　　　　　　　　　　式中　V——房地产价值；　　　　　α——年净收益；　　　　　r——资本化率；　　　　　n——收益年期。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝14183(万元)　　根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。　　2．测算未来还需发生的各项成本及税费等　　根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：　　(1)续建工程费及管理费等　　装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。　　(2)投资利息　　当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则　　投资利息＝3490×[(1+5.85%)0.5-1]　　　　　　＝101(万元)　　(3)销售税费　　当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则　　销售税费＝14183×6%　　　　　　＝851(万元)　　3．在建写字楼的评估价值　　总价值＝14183-3490-101-851　　　　　＝9741(万元)　　六、估价结果　　按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)。

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区，域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积780元。该房地产的建筑为五层，总建筑面积为900m2。张某拟购入后将一层用于开设商铺，二、三、四、五层用于居住。原业主开出的总售价为200万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解对象的哪些情况?

问答题致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 1998年4月15日 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B．土地总面积70000m2。C．用途：别墅及配套设施。D．108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积754.8m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察．在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。B．利用市场比较法进行土地估价 根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)÷3=337l(元/m2) 表1 可比实例表 项目 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1992.5 1996.5 1996.5 199.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 表2 可比实例修正表 项目 A B C 土地单位(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价(元/m2) 3410 3474 3230 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)C．土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436万元 2．别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000元=12095.7万元 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%。则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2。C．现有别墅建筑物价格： 3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100元=3072.51万元 3．别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51(万元) (二)方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1．别墅总楼价 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=3919.2万元 2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元) 3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元) 4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元) 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表3。 表3 估价结果表 单位：万元 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料(略)

问答题某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下： (1)计算开发完成后的价值 2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元 (2)计算建筑费． 1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5 =446.443+439.412=885.855万元 (3)计算管理费 885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元 (4)计算销售税费 2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元 (5)计算利润 (P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元 (6)计算项目价格 P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润 =2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499 =1239.384万元

问答题在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

问答题本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳使用分析”内容片段。 五、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳使用分析具体如下。 1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。 2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。 3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。 4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳使用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

问答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

问答题下面是某房地产估价公司用市场法评估的某商业中心地上第三层比准价格的计算过程： 1．可比案例一。 大世界商城：位于××区东门步行街，东邻东港中心，南邻东门休闲广场，西邻××商业中心，北隔东门步行街与方海商苑相邻。框架结构，共7层，2002年上半年竣工，商业总面积约6700m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 2．可比案例二。 金世界广场：位于××区东门步行街内，框架结构，2001年竣工，多层，框架结构，商业面积共6000m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 3．可比案例三。 南塘商业中心：位于××区东门永新街，框架结构，2001年入住，多层，框架结构，商业面积共6100m2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 4．编制因素比较表。 因素比较表 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易价格 待估 26000元/m2 27800元/m2 28000元/m2 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时点 2002.10 2002.09 2002.12 区域 因素 配套设施 较好 较好 较好 较好 繁华程度 一般 一般 较好 好 离市中心距离 位于市中心 位于市中心 位于市中心 位于市中心 交通便捷度 便利 便利 便利 便利 环境质量 较好 较好 较好 较好 区域规划 好 好 好 好 个别 因素 建筑结构及质量 较好 较好 好 好 装修情况 一般 一般 好 一般 物业管理 一般 一般 较好 好 成薪度 一般 一般 较新 新 楼层 地下一层 地下一层 地下一层 地下一层 人流量 一般 稍多 较多 多5．根据因素比较表进行价格修正及评估测算。 价格修正及评测表 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易情况 100 100 100 100 交易时点 100 100 100 100 区 域因 素 配套设施 20 20 20 20 繁华程度 15 15 17 15 离市中心距离 15 15 15 15 交通便捷度 15 15 15 14 环境质量 15 15 15 15 区域规划 20 20 20 20 合计 100 100 102 99 个 别因 素 建筑结构及质量 15 15 16 15 装修情况 15 15 16 15 物业管理 10 10 11 10 成新度 20 20 21 20 楼层 15 15 15 15 人流量 25 23 30 23 合计 100 98 109 986．计算结果。 评估结果如下表： 比较案例交易价格(元/m2) 26000 27800 28000 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/102 100/99 个别因素修正 100/98 100/109 100/98 比准价格(元/m2) 26531 25004 28860 权重 0.34 0.33 0.33 评估单价(元/m2) 26796 建筑面积(m2) 3770.61 评估总值(元，取整至千位) 101037000

问答题由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益?

问答题房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?

问答题2001—××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积为18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积为12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积为18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价，对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：可比实例实例A实例B实例C成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积(m2)69002408600成交日期(年.月.日)2001.5.302001.6.232000.12.28交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注表内面积均为建筑面积。根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格A=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100=9347(人民币：元/m2)。2．比准价格B=6300×100/100×(1+0.5%)2×100/(100-25)=8484(人民币：元/m2)。3．比准价格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)6×100/110=10458(人民币：元/m2)。式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)，总价=9430×7800=7355(万元)。(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值。根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)。年运营费用=3215×55%=1768(万元)。净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)。收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中V——房地产价值；a——年净收益；r——资本化率；n——收益年期。根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元(人民币)。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等。根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等。装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息。当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)×0.5-1]=101(万元)。(3)销售税费。当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。3．在建写字楼的评估价值。总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)。六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，2～ 20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1．拟优先选用的估价方法。2．确定评估价值时的主要因素。

问答题 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 问题：

问答题本次估价背景如下： 估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。 以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断。 (六)估价方法适用性分析 1．根据《房地产估价规范》(GB/T 502919—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。 4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。 用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。 由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 问题：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？

问答题估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。2．预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选)：一、估算净收益净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}求取可比实例报酬率表{{/B}}序号项目案例A案例B案例C案例D1租金[元/（m2·月）]1508082852剩余收益年限n/年404647463房地产售价V/（元/m2）100006900650067004报酬率9.994%7.909%8.092%8.005%注：上表计算结果无误。报酬率＝(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%取整报酬率为8.5%。三、估算装修改造后的办公楼总价值办公楼总价值=四、装修改造费用总额装修改造费用=1000×6000/(1＋8.5%)0.5=576.02万元五、销售费用与销售税费销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元六、购买现厂房的税费设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%七、计算估价对象在估价时点的市场价格估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50万元单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

问答题某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为不大于50%；土地使用权年限为50年；出售时间为2001年9月1日。 需要评估出该块土地在2001年9月1日的售价。 如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

问答题某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 在建工程房地产估价结果报告 一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址： ××市××路××号，联系电话：×××-××××××××。 二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××-××××××××。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2076年5月31日 土地面积：4300m2 四；估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2007年6月18日 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告估价对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)： 国土资源部《土地估价规程》； 北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》； 北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》； 北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]； ××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)； ××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]； 委托方提供的其他资料； 估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。⑧替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、实物状况分析(略) 二、区位状况分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，选取条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日价值的方法。 (1)选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： 1)用途相同： 2)交易类型相同； 3)正常交易或能够修正为正常交易的案例： 4)区域及个别条件相近； 5)统一价格基础； 6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3-1：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-1　　　　　　　　比较案例 比较案例 A B C 交易价格/(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.1.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 (2)价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表3-2。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-2　　　　　　价格修正指数表 比较案例 估价对象 A B C 交易价格/(元/m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 100 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格/(元/m2) 100 100 100 100 (3)修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数列表见表3-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-3　　　　　　　　　　修正系数表 比较案例 A B C 交易价格/(元/m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 100/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 100/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 0.3 0.4 比准价格 3642.58元/m2 工程进度 95% 在建工程价格 3460.45元/m2 总价=3460.45×11627.92=4023.78万元 (二)成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格 估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行评估，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。 建筑物建造成本 建筑物建造成本：开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润 1．开发成本 (1)建安费用 根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元。 (2)红线内市政费 取建安费用的15%。 红线内市政费=1395.35万元×15%=209.30万元 建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)取建造成本的10%。 前期工程总费用=1604.65万元×10%=160.47万元 (4)不可预见费 取建安费用的5%。 不可预见总费用=1395.35万元×5%=69.77万元 开发成本合计为1834.89万元。 2．管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 管理费用=(1112.79万元+1604.65万元)×5%=135.87万元 3．投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2007年5月19日公布的1年期贷款利率6.57%计取，计息基数为开发成本。则利息为： 投资利息=1112.79万元×6.57%×1+1834.89万元×6.57%×0.5 =133.39万元 4．投资利润 根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润=(1112.79万元+1834.89万元)×25%=736.92万元 5．销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6．估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价=1112.79+1834.89+135.87+133.39+736.92=3988.81万元 七、估价对象价格确定 根据目前北京市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为：3988.81万元(货币种类：人民币，大写：叁仟玖佰捌拾捌万捌仟壹佰元整)。 八、附件(略)

问答题2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：

问答题房地产开发项目存贷比率的表述式是什么?