问答题某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

问答题××大酒店房地产法院委托估价报告(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略)估价假设和限制条件一、估价假设1．本次估价利用了委托方提供的《评估委托书》、《国有土地使用证》、《土地出让合同》及房屋建筑面积等资料。本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该资料全部或部分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责任。2．估价对象中房地产(包括××大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房等)目前属在建工程，未办理《房屋所有权证》。本次估价时其建筑面积以委托方提供的资料为准，若该建筑面积与房屋产权部门确认的建筑面积不一致，本评估结论将不再适用，需相应调整本评估结论，如有必要，应对估价对象进行重新评估。3．估价对象中房地产价值结论的提出，是基于估价对象处于并保持目前状态为前提。如遇不可抗力或其他原因对估价对象房屋造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。如有必要，应对估价对象进行重新评估。4．估价对象中房地产价值结论的提出，是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施如水、电、气、通信、闭路电视及道路交通等使用的权益为假设前提。二、本报告使用的限制条件1．根据××大酒店工程建设情况，并结合估价对象目前实际状况，本次估价时，对1号宗地(×××区建材市场11号地块，占地面积1258m2，土地证号为×国用(2000)字第2147号)、2号宗地(×××区九宫庙新城41号地块，占地面积13492.5m2，土地证号为×国用(2000)字第1843号)和3号宗地(×××区九宫庙新城41号地块，占地面积4155m2，土地证号为×国用(2000)字第2157号)均作为独立空地，按土地单独进行估价(因1号、2号地块为空地，3号地块上目前只有一临时建筑物)；对4号宗地(×××区九宫庙九中路，占地面积3833m2，土地证号为×国用(2000)字第2149号)和5号宗地(×××区九宫庙新华三社，占地面积16382.8m2，土地证号为×国用(2000)字第1842号)及地上建筑物作为一个整体，按房地产进行估价。特提请本报告书使用者注意。2．本估价报告书必须完整使用方为有效，对仅使用其中部分内容所导致的可能损失，本公司不承担责任。3．本估价结果中的市场价值仅限于为委托方进行的司法判案提供价值参考，若有其他用途，需根据指定目的另行评估。4．本次评估是在满足全部假设与使用限制条件的前提下进行的。这些假设条件是由评估人员根据评估对象实际并结合××市相应的实际情况而提出的，具有客观性和合理性。若本次估价中的假设和限制条件发生变化，则估价结果应重新调整。5．本估价报告书有效使用期自报告提交之日起为一年。同时，使用者在有效期内使用本报告书时，应充分考虑房屋、土地和设备资产市场变化情况及其未来发展状况等影响，并随时与本机构保持联系，以达到有效使用的目的。估价结果报告一、估价委托方名称：××市×××区人民法院联系人：××联系电话：××二、受理估价方名称：××××资产评估有限责任公司地址：××市××区人民路7号4号楼6楼法定代表人：×××估价资质等级：房地产国家一级估价资质证书：建房估证字[2001]×××号三、估价对象与范围(一)估价对象界定本次估价对象为××××(集团)股份有限公司所有、位于××市×××区的××大酒店房地产项目，具体包括××大酒店主楼及裙楼(A栋，建筑面积35805.09m2)、办公综合楼(B栋，建筑面积16240.2m2)、锅炉房(C栋，建筑面积261.49m2)和所占用4号、5号宗地以及1号、2号、3号宗地。(二)估价对象区域因素估价对象位于××市×××区。×××区位于××市主城区西南部，辖区面积103km2，2002年末人口约24万人，辖四街三镇。区内有××钢铁集团有限公司等国有大中型企业近20家，有全市乃至全国级的仓储基地和西申建材中心批发市场，形成了冶金、建材、机械、轻工四大支柱产业。××直辖前，×××区经济发展水平与主城区地位极不相称，以冶金工业为支柱，结构单一，辐射力和市场竞争力有限。近年来，区委、区府实施城建带动战略、市场兴区战略及工业强区战略，取得了明显成就。目前，×××区已有7个××市名牌产品，6个××市著名商标，成为全市名牌产品最集中的区。2001年，全区实现国内生产总值43.2亿元，比1997年增长57.1%，年均增长12%；地区工业总产值101.2亿元，比1997年增长88.1%，年均增长17.1%；全社会固定资产投资16.1亿元，是1997年的5.2倍，年均增长51%；各项税收收入48762万元，是1997年的1.6倍，年均增长12.1%；区级财政总收入17353万元，是1997年的1.78倍，年均增长15.5%；城市居民人均可支配收入6819元，是1997年的1.6倍，年均增长7.9%；农民人均纯收入3035元，是1997年的1.2倍，年均增长4.2%。优化产业结构，打造工业园区。×××区是××市一个传统的冶金、建材工业基地，经济结构单一，驻区企业众多，但工业总量极小。区委、区府十分重视工业经济的发展，提出“优化产业结构，建设工业强区”的思路，实施了“园区带动”、“品牌带动”的战略，先后建立了双山、八一、互助、四胜等多个工业园区。双山工业园区已成为全国东西部合作示范园区和乡镇工业科技园区，2001年拥有企业200余家，总产值14亿元。加强基础设施建设，开发××西南新城。从1996年底建设西南新城以来，×××区新城已完成征地近5000亩(1亩=666.7m2)，新建了×××区的水、电、气供应系统，新建了一批国家级的安居工程，1999年西南新城投资20亿元，有25个重大项目开工建设。××陶瓷市场、月光小区、三木花园、春晖花园已投入使用，行政中心、××大厦、阳光小区、翠湖园安居小区等项目均已开工建设。对新城建设具有战略意义的××鱼洞长江大桥、××马术训练基地项目，已成功招商，即将建设。在未来5年内，西南新城将成为功能齐全、环境优美的现代化新城区，同时也是×××区行政中心、经济中心和交通枢纽。待估宗地及地上建筑物位于生机勃勃、大力发展的新城区内，拥有广阔的发展空间。(三)估价对象交通条件×××区交通便捷，××、××铁路在辖区内交汇，有6个火车站，7条铁路专用线，并配有××市最完善的仓储设施，有30km的长江水岸路，设有4个码头，重钢新港是××条件最好的货运码头。新城区内交通干道全部按照高起点、高标准建设，各主干道宽阔平坦，纵横交错，已形成网络交通体系。目前，××外环高速公路经过×××区，与××、××、××、××高速公路相连；××路快速干道穿过该区，路宽54m，是本市主城区目前最宽的快速路，经陈家坪把高新技术开发区和西南新城连成一体。因此，估价对象交通条件较为优越。(四)估价对象环境状况在新城区建设时，×××区就把基础设施建设放到了第一位，新建了×××区水、电、气供应系统，完成了新城主排水管网工程，铺设了新城水、电、气、通信、电视地下主管网，极大地改善了城市基础设施条件。在新城建设的同时，区政府对环境问题也十分关注，严格控制了新建项目的绿地比例，在公路两侧均设置了绿化带，环境条件较好。(五)估价对象规划限制×××新城区内环境条件较好，区内规划以住宅小区、商住楼及无污染高科技工业为主，估价对象所处地区环境状况较好，规划符合城市规划要求。(六)估价对象实体状况1．建筑物实体状况本次估价对象房屋由××大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房四部分组成，其实体状况分别为：(1)××大酒店主楼及裙楼(A栋)××大酒店裙楼与主楼连为一体，钢筋混凝土框架结构，共22层，其中地下1层，地上21层。裙楼部分为负一～六层，主楼部分为七～二十一层。该大厦于2000年停工，主体工程已封顶完工，外墙装饰也已基本完工(其中裙楼侧面、背面未装饰)，外墙贴墙砖，铝合金窗，无门，清水房。该大厦规划设计5部电梯，但均未安装，给排水管道已安装，空调系统的部分风机盘管、主管、支管已安装。该大厦通施工用水电，总建筑面积35805.09m2。各楼层功能规划及建筑面积详见下表。序号楼层建筑面积/m2用途1地下一层1745.28设备层、车库2一层2787.51大堂、商场、烧烤餐厅、咖啡厅3二层2625.27中餐厅、西餐厅4三层2811.51多功能厅，大、中、小会议厅5四层2715.34夜总会6五层2204.75KTV包房7六、七层3579.04桑拿、美容8八层1212.35办公9九～十五层8486.45客房(普通标准间)10十六、十七层2424.7客房(豪华标准间)11十八、十九层2424.7商务服务12二十层1212.35客房(总统套房)13二十一层1212.35会所14屋顶363.49机房、水箱等15合计35805.09(2)办公综合楼(B栋)该大楼为钢筋混凝土框架结构，共9层，其中地下1层，地上两端部分8层，中间部分6层。该大厦于2000年停工，主体工程已经完工，外墙贴墙砖，铝合金窗(其中侧面未安装)，无门，清水房。该大厦规划设计两部电梯，已安装，该大楼通施工用水电，总建筑面积16240.2m2。(3)锅炉房(C栋)该房屋为框架结构，目前仅修建框架柱，无外墙，建筑面积261.49m2。2．土地实体状况(1)土地状况本次待估宗地土地使用权属××××(集团)股份有限公司，位于××市×××区九宫庙新城区，综合用地4宗，商业用地1宗，编号分别为1、2、3、4、5，待估5块宗地相连成片，为“××大酒店”及配套设施建设用地。土地总面积39121.30m2，土地级别为××市7级地，建筑容积率1.35。至估价时点，待估宗地红线外达到“五通”(即通上水、下水、供电、通信、道路)开发程度，宗地红线内达到“五通一平”(即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整)开发程度。(2)地块状况1)地块形状：不规则多边形。2)地形条件：场地平整。3)地质条件：地质条件较好，无不良地质构造。(3)土地利用待估宗地为“××大酒店”及配套设施建设用地，其技术经济指标如下：1)土地用途：综合用地、商业用地。2)建筑容积率：1.35。3)建筑密度：13.55%。4)建设规模：建筑面积52306.78m2。5)绿地比例：35.3%。(4)宗地基础设施条件待估宗地已达“五通一平”开发程度，其中：1)给水：接重钢水厂，供水管径130mm，供水保证率大于95%。2)排水：建有污水处理池，纳入市政排污系统。3)供电：接重钢供电所，自备变压器250kV·A，供电保证率大于95%。4)通信：纳入市政通信网络。5)道路：三面临路，东邻松青路，南邻春晖路，北邻九中路。(七)估价对象权属状况1．建筑物权属状况估价对象建筑物由××大酒店主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房三部分组成，由××××(集团)有限责任公司开发、建造。序号名称建筑面积/m2批文1大酒店主楼、裙楼35805.09×计委固(1998)1141号2办公综合楼16240.2×规建证(1999)大字第0034号3锅炉房261.49×规建证(1999)大字第0034号4合计52306.782．土地权属状况本次待估宗地共计5块，其权利状况分别如下：1号宗地：所有权为国家所有，××××(集团)股份有限公司以出让方式取得该宗地土地使用权，土地批准使用年限50年(至2044年5月7日止)，至估价时点已使用8年，尚可使用年限为42年，估价年限为42年。4号宗地：所有权为国家所有，《国有土地使用证》未记载土地使用权类型，在本次评估中设定该宗地为××××(集团)股份有限公司以出让方式取得，使用年限按综合用地国家法定最高出让年限50年设定。2号、3号、5号宗地：所有权为国家所有，××××(集团)股份有限公司以出让方式取得该宗地土地使用权，土地批准使用年限50年(至2049年6月18日止)，至估价时点已使用3年，尚可使用年限为47年，估价年限为47年。待估宗地在批准使用年限内，土地使用权可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护，但估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在出让范围内。本次估价设定估价对象无任何他项权利限制。(八)估价缘由因××××(集团)股份有限公司涉及司法纠纷，××市第一中级人民法院于2002年4月25日和××市×××区人民法院于2002年6月17日分别委托我公司对位于××市×××区九宫庙新城41号地块(占地面积为13492.5m2，土地证编号为×国用(2000)字第1843号，即2号宗地)、×××区九宫庙九中路地块(占地面积为3833m2，土地证编号为×国用(2000)字第2149号，即4号宗地)及地上建筑物、×××区九宫庙新华三社(占地面积为16382.8m2，土地证编号为×国用(2000)字第1842号，即5号宗地)及地上建筑物、×××区建材市场11号地块(占地面积为1258m2，土地证编号为×国用(2000)字第2147号，即1号宗地)、×××区九宫庙新城41号地块(占地面积为4155m2，土地证编号为×国用(2000)字第2157号，即3号宗地)进行评估。经实地查勘，××市第一中级人民法院和××市×××区人民法院所委托评估的标的物现已连为一整体，为客观、全面地反映估价对象市场价值，经××市第一中级人民法院和××市×××区人民法院同意，将两院的委托合二为一进行整体评估。××市第一中级人民法院指定由××市×××区人民法院为委托人，将估价对象作为整体委托我公司进行市场价值评估。四、估价目的确定估价对象的市场价值，为对委托方进行的司法判案提供价值参考。五、估价时点2002年7月10日，为估价人员现场查勘之日。六、价值定义1．本次估价结果界定为公开市场假设前提下的客观合理的价值(以人民币计价)。2．根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估土地价格是指估价对象在2002年7月10日，综合用地，土地实际开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、下水、供电、通信、道路)和宗地红线内“五通一平”(即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整)条件下的价格。其中，1号宗地尚可使用年限为42年，2号、3号、5号地块尚可使用年限为47年，4号宗地设定使用年限为50年。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(一)本次估价所采用方法根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员对4号、5号地块及地上建筑物(即房地产)采用成本法和假设开发法进行估价；对1号、2号、3号地块(即空地)采用成本逼近法和市场比较法进行估价。(二)方法思路及公式1．××大酒店房地产估价采用成本法和假设开发法进行估价(1)成本法原理：是以开发或建造估价对象房屋或类似房屋所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房屋价格。其计算公式为：房地产价值=土地价值+前期及配套设施费用+建筑、设备、安装费用+不可预见费+管理费用+利息+税金+利润(2)假设开发法原理：是计算估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象客观合理价值的一种方法。其计算公式为：在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-续建投资利润2．土地估价采用市场比较法和成本逼近法进行估价(1)市场比较法原理：市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间的影响该土地的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算待估宗地在评估日期地价的方法。其计算公式为：PD=PBABCDE式中PD—待估宗地价格；PB—比较实例宗地价格；A—待估宗地情况修正指数或比较实例宗地情况修正指数；B—待估宗地估价日期地产价格指数或比较实例宗地交易日期地产价格指数；C—待估宗地区域因素条件指数或比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数或比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地土地使用年限指数或比较实例土地使用年限指数。(2)成本逼近法原理：是以土地取得费、土地开发费所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润及应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为：熟地价格(P)=土地取得费(C1)+土地开发费(C2)+税费(C3)+投资利息(R)+投资利润(T)+土地增值收益(G)宗地地价=熟地价格×年期修正系数×(1+个别条件修正系数)十、估价结果根据特定估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查看后，采用合理的估价方法，综合分析了价格影响因素，并结合估价经验，确定估价对象在估价时点(2002年7月10日)的市场价值为：总价13506.77万元人民币(大写：人民币壹亿叁仟伍佰零陆万柒仟柒佰元整)。房地产、土地评估价值详见下表。序号内容面积/m2价值/万元备注1××大酒店项目52306.78m2建筑物及土地11772.38包括土地证号为×国用(2000)2149、1842号的土地、主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房2土地1258114.35土地证号：×国用(2000)21473土地13492.51238.61土地证号：×国用(2000)18434土地4155381.43土地证号：×国用(2000)21575合计　　13506.77　　十一、估价人员(略)十二、复核人(略)十三、估价作业日期2002年6月18日至2002年7月20日。估价技术报告一、估价对象个别因素分析(略)二、估价对象区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)(一)估价缘由(略)(二)估价对象规划设计定位估价对象由最初的办公综合楼，经几次更改后，规划设计更改为一座五星级的大酒店、办公综合房地产项目。其土地经过几次征地、出让分别取得。理论上，该项目为—个高档次的房地产开发项目。(三)市场需求分析估价对象所在地区目前还未有一家三星级大酒店，更不用说五星级大酒店，因此，估价对象建成后，有它独特的优势；但是，×××区是××市的一个郊区，以工业为主，其房地产市场需求潜力有较大的不确定性；该房地产项目由于种种原因，至估价时点已停工一年多，形成“烂尾楼”，在社会上的影响较大。四、估价技术路线及方法选用(一)估价思路本次估价拟按下列思路进行：(1)听取委托单位对估价目的、估价对象的介绍。(2)搜集有关资料。(3)进行现场查勘。(4)选择正确的估价技术路线，选定合理的估价方法。(5)进行估价计算。(6)确定估价结果。(二)本次估价所采用方法根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员对4号、5号地块及地上建筑物(即房地产)采用成本法和假设开发法进行估价；对1号、2号、3号地块(即空地)采用成本逼近法和市场比较法进行估价。(三)方法思路及公式(略)五、估价测算过程(一)测算土地价值1．价值定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估土地价格是指估价对象在2002年7月10日，综合用地，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整)条件下的价格。其中，1号宗地尚可使用年限42年，2号、3号、5号宗地尚可使用年限47年，4号宗地评估设定使用年限为50年。2．运用成本逼近法测算地价(1)基本原理成本逼近法是以土地取得费、土地开发费所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润及应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。(2)计算公式熟地价格(P)=土地取得费(C1)+土地开发费(C2)+税费(C3)+投资利息(R)+投资利润(T)+土地增值收益(G)宗地地价=熟地价格×年期修正系数×(1+个别条件修正系数)(3)评估测算土地价值由土地估价小组测算(具体步骤此处略)，其估价结论为：序号宗地号单位地价/(元/m2)序号宗地号单位地价/(元/m2)11号92644号94022号93655号93633号936　　　　　　3．运用市场比较法测算地价(1)基本原理市场比较法是在计算一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域因素、个别因素和使用年限等差别，修正得出待估宗地价格的方法。(2)计算公式待估宗地价格PD=PBABCDE式中PD—待估宗地价格；PB—比较实例宗地价格；A—待估宗地情况修正指数或比较实例宗地情况修正指数；B—待估宗地估价日期地产价格指数或比较实例宗地交易日期地产价格指数；C—待估宗地区域因素条件指数或比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数或比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地土地使用年限指数或比较实例土地使用年限指数。(3)评估测算序号宗地号单位地价/(元/m2)序号宗地号单位地价/(元/m2)11号89244号93022号89955号91533号899　　　4．地价的确定以上分别运用成本逼近法和市场比较法计算待估1号、2号、3号、4号、5号宗地的价格，参考本次估价目的及待估宗地所在区域地价水平，估价人员认为两种估价方法所得出的结论均具有真实、客观性，两种估价方法所得出的结论基本一致，故以两种结论的算术平均值作为各待估宗地的最终估价结论，并得出各宗地价值(详见下表)。序号宗地号方法1结论/(元/m2)方法2结论/(元/m2)单位地价/(元/m2)土地面积/m2宗地价值/万元11号9268929091258114.3522号93689991813492.51238.6133号9368999184155381.4344号9409309353833358.3955号93691592616382.81517.051号、2号、3号宗地地价总额：114.35+1238.61+381.43=1734.39(万元)。4号、5号宗地地价总额：358.39+1517.05=1875.44(万元)。(二)测算××大酒店项目房地产价值(包括4号、5号宗地、××大酒店主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房)1．运用成本法测算价值(1)土地价值根据土地估价结论得出：该房地产所占用的土地(即4号、5号宗地)的总价值为：1875.44万元。(2)建筑物价值1)主楼及裙楼价值(见下表)序号项目取费依据单位取费标准、范围合计/万元一前期费用万元638.52地质勘察费用包干或面积万元33咨询、可行性费用包干或面积万元1010规划设计费用总投资或建筑面积元/m22071.61配套设施费用建筑面积元/m2110393.86人防工程费用建筑面积元/m21553.71绿化费用建筑面积、土地面积元/m21553.17前三通费用建筑面积元/m21553.17二建筑工程费用元/m24050.98基础费用建筑面积元/m2框架100358.06主体工程费用建筑面积元/m2框架7502685.38外装修、观景台外墙面积元/m2花岗石：150；铝合金、墙砖：120：观景台：3501007.54三后三通、设备安装费用建筑面积元/m250179.03四通道、消防水池费用m2、m3150.8014.02五不可预见费以上费用之和万元3%146.48六财务费用利息万元7%505.15七管理费用万元4%201.16八税金以上费用之和万元5.75%329.78九利润以上费用之和万元15%909.77十合计以上费用之和万元　6974.89注：建筑面积35805.09m2，单价则为1948元/m2。2)办公综合楼价值(见下表)序号项目取费依据单位取费标准、范围合计/万元一前期费用万元291.2地质勘察费用包干或面积万元22咨询、可行性费用包干或面积万元55规划设计费用总投资或建筑面积元/m22032.48配套设施费用建筑面积元/m2110178.64人防工程费用建筑面积元/m21524.36绿化费用建筑面积、土地面积元/m21524.36前三通费用建筑面积元/m21524.36二建筑工程费用元/m21526.57基础费用建筑面积元/m2框架100162.4主体工程费用建筑面积元/m2框架600974.41外装修及公共部分费用外墙面积元/m2铝合金及墙砖：80389.76三后三通及设备安装费用建筑面积元/m25081.2四不可预见费以上费用之和万元3%56.97五财务费用利息万元7%158.72六管理费用万元4%84.59七税金以上费用之和万元5.75%126.46八利润以上费用之和万元15%348.86九合计以上费用之和万元　2674.57注：建筑面积16240.2m2，单价则为1647元/m2。3)锅炉房价值(见下表)序号项目取费依据单位取费标准、范围合计/万元一前期费用万元4.97地质勘察费用包干或面积万元0.20.2咨询、可行性费用包干或面积万元0.20.2规划设计费用总投资或建筑面积元/m2200.52配套设施费用建筑面积元/m21102.88人防工程费用建筑面积元/m2150.39绿化费用建筑面积、土地面积元/m2150.39前三通费用建筑面积元/m2150.39二建筑工程费用元/m213.86基础费用建筑面积元/m2框架802.09主体工程费用建筑面积元/m2框架50011.77不可预见费以上费用之和万元3%0.56四财务费用利息万元7%0.42五管理费用万元4%0.79六税金以上费用之和万元5.75%1.18七利润以上费用之和万元15%3.27八合计以上费用之和万元　25.05注：建筑面积261.49m2，单价则为958元/m2。4)建筑物总价值(见下表)序号名称建筑面积/m2单价/(元/m2)总价/万元1主楼(裙楼)35805.0919486974.832办公综合楼16240.216472674.763锅炉房261.4995825.054合计52306.78　9674.64(3)房地产总价值1875.44+9674.64=11550.08(万元)。2．运用假设开发法测算酒店部分房地产(主楼及裙楼、锅炉房)价值估价对象酒店部分包括主楼及裙楼、锅炉房，该酒店规划设计为一座五星级的大酒店。由于本估价目的，在运用假设开发法估价时，应采用被迫转让前提，以下测算均以此假设前提为准。根据估价对象现状及掌握的资料，本次测算采用传统方法进行。(1)测算其建成后的价值根据对××市四星级及以上酒店的市场调查，对估价对象酒店的各层、各用途部分建成后的收益或市场价值进行分别测算。收益年限：根据土地使用年限较短者确定，即47年。资本化率：考虑国债的安全利率标准、商业房地产投资的风险，特别是酒店类房地产投资的风险，综合确定取12%。客房收费标准：普通标准间：[280元/(d·间)]豪华标准间：[380元/(d·间)]总统套房：[880元/(d·间)]具体收益测算及评估价值详见下表。序号层数用途建筑面积/m2出租或销售面积(房间数、座位数)人住(座)率单价/元时间1-费用率净收益/万元资本化率收益年限收益价值/万元1一层商场500500m23000150150.002一层烧烤餐厅800100座0.525360天0.522.500.1247186.563一层咖啡厅40050座0.520360天0.712.60O.1247104.484二层中餐厅800160座0.550360夭0.572.000.1247597.005二层西餐厅500100座0.550360天0.545.000.1247373.136二层包房70020个0.5600天360天0.5108.000.1247895.507三层多功能厅8001个12000360天072.000.1247597.008三层国际会议厅8001个11000360天036.00O.1247298.509三层中会议厅5001个11500360天054.000.1247447.7510三层小会议厅1004个1300360天043.200.1247358.2011四层夜总会2500500座0.520360天0.6108.000.1247895.5012五层KTV包房200035个0.5200360天0.675.600.1247626.8513六～七层桑拿、美容3200150座0.450360天0.664.800.1247537.3014八层办公1212.351212.35m213012个月0.730.540.1247253.2515标准九～十五层客房8486.45175间0.7280360天0.6740.880.12476143.1316豪标十六～十七层客房2424.724间0.5380360天0.698.500.1247816.7017套房二十层客房1212.353间0.2880360天0.611.40O.124794.5618十八一十九层商务2424.72424.7m213012个月0.761.10O.1247506.6419二十一层会所1212.351212.35m213012个月0.730.540.1247253.2520合计30572.9　　　　　　　　14135.3注：1．对第一层商业房地产(500m2)，按建成后的市场价值直接测算其价值，第八层办公、第十八—十九层商务和第二十一层会所按出租收益进行测算，其余按酒店经营方式收益进行测算。2．以上经营部分房地产的面积仅指净使用面积，未计算相应公摊面积。建成后酒店部分房地产(主楼及裙楼、锅炉房)的总价值为14135.3万元。(2)测算续建成本经过××市四星级及以上酒店建设成本的深入调查和分析，综合确定该酒店续建成本为1200元/m2(其中内部装饰1000元/m2、设施设备200元/m2)。(3)测算续建投资不可预见费用(取3%)1200×3%=36(元/m2)。(4)测算续建管理费用(取4%)1200×4%=48(元/m2)。(5)测算续建投资利息(均匀投入，建设期0.5年，利率取7%)1200×[(1+7%)0.5-1]=41(元/m2)。(6)测算续建利润(取××市酒店房地产投资的平均利润率15%)1200×15%=180(元/m2)。(7)续建总成本、费用单价：1200+36+48+41+180=1505(元/m2)。总价：1505×35805.09=53886660≈5388.67(万元)。备注：由于锅炉房面积较小，目前已基本完工，故测算续建投资成本费用主要考虑主楼及裙楼。(8)酒店部分房地产(主楼及裙楼、锅炉房)市场价值市场价值=建成后价值-续建总成本费用=14135.3-5388.67=8746.63(万元)。3．用市场法测算办公综合楼部分房地产价值因该房地产基本完工，附近同类房地产交易案例较多，故直接采用市场比较法测算其市场价值。(市场法计算公式略)(1)选取比较案例A．×××区某办公楼：1950元/m2B．×××区某办公楼：2050元/m2C．×××区某办公楼：1980元/m2(2)进行因素修正1)交易情况修正：实例A、B、C均为正常交易，无需修正。2)交易日期修正：实例A、B、C的交易日期与估价时点较接近，无需修正。3)区域因素与个别因素修正，修正情况如下(可比实例与估价对象权益状况相同，无需修正)：项目名称估价对象实例A实例B实例C交通状况100104105102配套设施1009898100环境状况10010099100景观1009610097物业管理100100100100区域因素修正系数1009810299(3)测算比准价格由上述交易情况修正、交易日期修正、区域与个别因素修正，得出各个交易案例的比准价格：比准价格A=1950×100/100×100/100×100/98≈1990(元/m2)。比准价格B=2050×100/100×100/100×100/102≈2010(元/m2)。比准价格C=1980×100/100×100/100×100/99≈2000(元/m2)。(4)测算估价对象市场价值以上三个交易案例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均数作为估价对象房地产的市场价格，即：单价：(1990+2010+2000)/3=2000(元/m2)。总价：2000×16240.2=3248.04(万元)。4．酒店部分和办公综合楼部分房地产价值合计：8746.63+3248.04=11994.67(万元)。5．××大酒店项目房地产部分价值的确定因成本法与假设开发法、市场法所测算的房地产价值基本一致，故取其简单算术平均数作为估价对象房地产的评估价值，即：估价对象房地产部分价值=(11550.08+11994.67)/2=11772.38(万元)。(三)××××大酒店土地、房地产评估总价值房地产价值1～3号土地价值=11772.38+1734.39=13506.77(万元)。六、评估结论根据特定估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查看后，采用合理的估价方法，综合分析了价格影响因素，并结合估价经验，确定估价对象在估价时点(2002年7月10日)的市场价值为：总价13506.77万元(大写：人民币壹亿叁仟伍佰零陆万柒仟柒佰元整)。房地产、土地评估价值详见下表。序号内容面积/m2价值/万元备注1××大酒店项目52306.78(建筑物及土地)11772.38包括土地证号为×周用(2000)2149、1842号的土地、主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房2土地1258114.35土地证号：×国用(2000)21473土地13492.51238.61土地证号：×国用(2000)18434土地4155381.43土地证号：×国用(2000)21575合计　　13506.77　附件(略)

问答题××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。房地产类型低风险(%)高风险(%)房地产类型低风险(%)高风险(%)住宅3～45～6工业4～56～7商业5～67～8××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日至2003年3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入。根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积为6611m2，其中：1～6层建筑面积各为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：(1)1层年有效毛收入：A=1000m2×100元/m2×0.8×12=96.00万元。(2)2层年有效毛收入：B=1000m2×80元/m2×0.8×12×90%=69.12万元。(3)3层年有效毛收入：C=1000m2×70元/m2×0.75×12=63.00万元。(4)4层年有效毛收入：D=1000m2×60元/m2×0.75×12×85%=45.90万元。(5)5层年有效毛收入：E=1000m2×40元/m2×0.75×12×85%=30.60万元。(6)6层年有效毛收入：F=1000m2×30元/m2×12×85%=30.6万元。(7)7层、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元。年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=(96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21)元=343.43万元。2．估算年运营费用。(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560元=75.01万元。(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43万元×5%=17.17万元。(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43万元×8%=27.47万元。(4)年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.43万元×2%=6.87万元。(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43×(12%+5.5%)万元=60.10万元。年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01万元+17.17万元+27.47万元+0.69万元+60.10万元=180.44万元。3．估算年净收入。年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43万元-180.44万元=162.99万元。4．确定资本化率。资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选出计算公式求出收益价格。由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变，因此选用公式计算收益价格。将上述相关数据：a=162.99，r=35代入公式，得V=1899.58万元。(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格。根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过了5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为土地价格=2860×(1-12.5%)×2560万元=640.64万元。2．估算建筑现值。建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧。(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为建筑物重置总价=1290元/m2×6611m2=852.82万元。(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限÷耐用年限=852.82万元×(1-0)×2÷60=28.43万元。(3)建筑物现值。建筑物现值=852.82万元-28.43万元=824.39万元。3．估算估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64万元+824.39万元=1465.03万元。(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)万元÷2=1682万元(已取整)。估价对象房地产建筑面积单价=1682元/m2÷0.6611=254.4元/m2(已取整)。七、估价结果经过评估，某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)

问答题王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万平方米，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时，应考虑的因素都包括哪些?

问答题某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行向法院申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为 600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。 请问：估价公司应如何说明自己没有责任?请解释其理由。

问答题某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。 解：E(NPV1)=(22×0.15+18×0.7+14×0.15)万元=18万元 E(NPV2)=(28×0.2+22×0.6+16×0.2)万元=22万元 E(NPV)=E(NPV1)/(1+i)+E(NPV2)/(1+i)2-25=9.54万元 δ1=2.530 δ2=3.286 δ=3.840 V=δ/E(NPV)×100%=34.44% 因此，该投资项目可行，且风险较小。

问答题某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。 ①计算开发完成后的价值 2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元 ②计算建筑费 [1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元 ③计算管理费 885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元 ④计算销售税费 2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元 ⑤计算利润 (P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499 ⑥计算项目价格 P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元

问答题封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略){{B}}××商业城部分商铺估价结果报告{{/B}}一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2002年6月20日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略){{B}}估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。{{B}}市场比较法估价计算表{{/B}}物业名称：××商业城3层商铺估价时点：2002年6月20日5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/m2·月×12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费：按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1(元/m2)保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4(元/m2)营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2×16.576%=169.1元/m2收年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)(3)估算年净收益1020-284=736(元/m2)(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价(港元：人民币=1:1.07)故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/m2×547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)/2=398(万港元)综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件(略)

问答题某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。

问答题基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

问答题房地产开发项目策划报告主要内容有哪些?

问答题某商务写字楼建筑面积11000m2，占地面积3000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。 估价计算如下： (1)有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元) (2)总费用=8000×90×12×20%=1728000(元) (3)写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元) (4)写字楼用地净收益=3000×8000×6%/[1-1/(1+6%)36]=1641476(元) (5)建筑物净收益=8964000-1641476=7322524(元) (6)建筑物价值=7322524/6%×[1-1/(1+6%)36]=107062529(元)

问答题某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。　　　　　　　　　　　　　　　　　　表2-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　同类宾馆的价格和净收益资料表 可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200　　(1)计算客房与餐饮年总收益：　　1)客房年总收益＝(400×200+100×350)×365＝41975000(元)＝4197.5(万元)　　2)餐饮年总收益＝4197.5×30%＝1259.25(万元)　　(2)计算客房与餐饮年总费用：　　1)客房年总费用＝4197.5×35%＝1469.13(万元)　　2)餐饮年总费用＝1469.13×55%＝808.02(万元)　　(3)计算年净收益：　　年净收益＝4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200＝3379.6(万元)　　(4)由所给资料计算报酬率：　　可比房地产的报酬率：A＝3000/25200×100%＝11.9%　　　　　　　　　　　　B＝3500/29400×100%＝11.9%　　　　　　　　　　　　C＝2800/23800×100%＝11.76%　　　　　　　　　　　　D＝200/1660×100%＝12.05%　　以其平均数作为估价对象的报酬率：　　(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4＝11.9%　　(5)从公式求得该宾馆价格为：　　y＝A/Y＝3379.6/11.9%＝28400(万元)

问答题6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。解：本题的估价对象是未来14年后(乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年)的28年土地使用权(土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法(未来净收益的现值之和)，其中又有两种求法：一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调查得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测．其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60-6=54(年)，建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50-6-2=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月·m2)×2000m2×85%×(1-35%)×12月=106.08万元(2)求取未来14年的净收益的现值之和：(3)求取未来14年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：V28=V42-V14=(1041.43-781.46)万元=259.97万元

问答题某估价服务公司接受政府委托，对该市A房地产开发公司进行测算和评估，根据经济适用房价构成因素测算过程如下： 1．征地和拆迁补偿：安置费=189元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 2．土地使用权出让金：180元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 3．勘察设计和前期工程费：80元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 4．建筑安装工程费：680元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 5．住宅小区基础设施建设费(含小区营业性配套公建费)：260元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 6．管理费：以上5项之和为基数的8%。(略)。 7．贷款利息：(略)。 8．税金：(略)。 9．利润：(按经济适用房开发成本的6%计算)(略)。

问答题某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装修装饰及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行估价，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成，室内外装修装饰和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买报价。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。 请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些?

问答题某房地产估价报告致委托方函(略)封面及目录(略)估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010—××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(1)估价对象现状、位置及周围环境景观。估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临XX路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。(2)交通通达程度估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有13、34、35、37、51等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。(3)项目进程及规划限制条件根据北京市城市规划管理局(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。(4)估价对象用地现状估价对象用地位于××街××号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××m2，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。四、估价目的为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。五、估价时点本报告的估价时点为1999年11月18日。六、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。七、估价依据1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999),2．国土资源部《土地估价规程》；3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。假设开发法：先求取项目的总开发价值：之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。十、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元(大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期1999年11月5日十三、估价报告应用的有效期本报告自1999年11月18日至2001年11月17日内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(同估价结果报告)六、估价测算过程(一)假设开发法1．总开发价值的测算根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总开发价值=50400×6800+14400×9000=47232万元2．成本费用(1)建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则A．建安费用总计为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1500×50400+1700×21600=11232万元B．红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费=11232×10%=1123万元C．用电权费按40V·A/m2、1100元/KVA估算用电权费，则用电权费=40×72000/1000×1100=317万元D．建安综合成本=11232+1123+317=12672万元(2)不可预见费考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即11232×5%=562万元。(3)专业人士费包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即12672×5%=634万元。(4)贷款利息投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费)×开发周期×1/2×贷款利息率=(12672+562+634)×2×0.5×5.94%=824万元3．销售费用在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按总开发价值的5.45%计；买卖手续费：按总开发价值的0.5%计：代理及广告宣传费：按总开发价值的1%计，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　销售费用=47232×(5.45%+0.5%+1%)=3283万元4．开发商利润开发商成本利润率取15%，则开发商利润=(12672+562+824)×15%=2080万元5．开发余值　　　　　　　　　　　　　　　　　　开发余值=47232-(12672+562+634+824+3283+2080)=27177万元6．熟地价依据假设开发法测算地价公式：设熟地总价为X购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%购地成本利润率：15%因此，开发余值=X(1+5.94%×2+15%)=27177万元熟地总价X=21419万元平均收益面积熟地楼面价=21419万元/6.48万m2=3305元/m2(二)市场比较法A．居住部分1．选取可比案例在同一供需圈内分别选取二宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区位因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例详见表3-19。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-19比较实例因素条件表比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价/（元/m2）待估221524052632交易情况正常正常正常正常估价时点1999.111999.91999.11999.4区域因素基础设施状况较完善不完善较完善较完善离市中心距离/km5.56.36.05.4交通设施状况较便利一般一般较便利繁华程度一般较偏僻较偏僻一般个别因素收益容积率3.005.041.363.32分摊用地面积/m2168003712281915496.5收益建筑面积/m250400209843838718243用途居住居住居住居住土地级别四类四类四类四类土地使用年限707070702．测算过程(表3-20)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3.20比准熟地价测算表序号项目名称楼面熟地价/（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价/（元/m2）1甲2215100/100102/100100/95100/9525032乙2405100/100106/100100/97100/9727093丙2632100/100104/100100/100100/9927653．测算结果　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　楼面熟地价=(2503+2709+2765)/3=2659元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　熟地总价=2659×50400=13401万元B．配套公建、商业部分在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：a．与估价对象的用途相同；b．与估价对象所处的地价区类相同；c．与估价对象价格类型相同；d．与估价对象评估基准日期接近；e．可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。1．选取比较实例根据替代原则，调查北京市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。实例甲：位于××大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2，收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。1998年6月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。实例乙：位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。1999年9月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。实例丙：位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。2．比较因素条件说明将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详见表3-21。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-21比较实例因素条件表比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价/（元/m2）待估272121852713交易情况正常正常正常正常估价时点1999199819991999区域因素基础设施状况较完善较完善不完善不完善离市中心距离/km5.55.56.16.2交通设施状况较便利较便利一般一般繁华程度一般一般较偏僻较偏僻个别因素收益容积率2.008.673.031.36分摊用地面积/m27200764.9724426609收益建筑面积/m2144006630.8474009000用途配套公建、商业配套商业配套配套土地级别四类四类四类四类土地使用年限/年505050503．比较情况修正说明(1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的三个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。(2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。(3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。(4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。4．测算过程(表3-22)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-22比准熟地价测算表序号项目名称楼面熟地价/（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价/（元/m2）1甲2721100/100108/100100/100100/9630612乙2185100/100102/100100/110100/9122263丙2713100/100106/100100/91100/9832255．测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002×14400=4323万元C．估价对象熟地价　　　　　　　　　　　　　估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建商业部分熟地价=13401+4323=17724万元(三)最终转让价格的确定1．熟地价的确定上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见表3-23。　　根据北京市房地产市场发展状况及评估人所掌握资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：　　　　　　　　　　　　　　　平均楼面熟地价=0.50．3305+0.50×2735=3020元/m2　　　　　　　　　　　　　　　平均地面熟地价=0.5×8925+0.5×7385=8155元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　熟地总价=0.50×21419+0.50×17724=19572万元2．毛地价的确定根据市场比较法的估价思路，将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2，配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以北京市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按北京市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　650×50400+975×14400=4680万元出让金总额为：4680×40%=1872万元基础设施配套建设费总额为：4680×60%=2808万元3．土地开发及其他费用的确定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地开发及其他费用总额=19572-4680=14892万元4．转让总价的确定估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为：19572万元，估价对象用地转让总价为16764万元。

问答题张某与王某合作投资开发一个房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2，售价为3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给好友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实际应得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案更合理?你认为应该如何分配?为什么?

问答题某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： (1)红线内占地面积：3199m2。 (2)建筑面积：14300m2 其中：地下1层1280m2，车位5个，设备间240m2。 地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。 地上2～12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。 (3)容积率4.47，地上容积率为3.77。 (4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分75%，出租率：写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。管理费占总收益的1.5%，维修费占总收益的2.5%，房产税占总收益的12%，设备使用费占总收益的7%，税金占5.75%，营业税及附加占总收益的5%，当地同类投资资本化率为13.8%。 采用收益法估价部分计算如下： 1．年总收益 写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元 餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元 车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元 年总收益总计2140万元 2．年总成本费用及税金 成本及运营费用=2140×28%=599.2万元 营业税及附加=2140×5%=107万元 3．估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元 4．计算收益价格 V=a/r×[1-1/(1+r)n]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)48]=10369万元