问答题房地产估价报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某大厦用地地价评估结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象概况1．地理位置及周围环境估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2．市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3．规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。{{B}}规划设计条件表{{/B}}内容指标总占地面积19800m2红线用地面积10500m2市政代征地面积6800m2集中绿化代征地2500m2总建筑面积80000m2容积率7.619建筑限高80m绿化面积占总用地的30%停车数45辆/万m2四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点2004年10月15日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家土地管理局、某市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。八、估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。九、估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。十、估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认某市某区某路的某大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：1．熟地总地价：310194638元大写金额：人民币叁亿壹仟壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m22．毛地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2003年10月15日至2003年10月25日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式见下表。{{B}}使用方式分析表{{/B}}功能建筑面积(m2)百分比(%)办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商场800010健身娱乐40005合计80000100五、估价方法选用估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：(1)根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。(2)运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。(3)确定计算公式和开发项目的总开发价值。(4)分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。(5)从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。(6)根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。(7)选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。(8)将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。六、估价测算过程1．开发总价值本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商场、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。(1)销售收益①估价对象开发完成后物业售价的确定由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前某市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表。{{B}}比较测算过程表{{/B}}编号实例售价(美元/m2)时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格(元/m2)l实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。②计算销售收益取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：办公写字楼：2000美元/m2×8.45元/美元×40000m2×(1-0.1)=608400000元=60840万元公寓：1900美元/m2×8.45元/美元×12000m2×(1-0.1)=173394000元=17339.4万元合计：78179.4万元(2)出租收益①根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。则评估物业内的出租收益为：35美元/(m2·月)×8.45元/美元×(1-0.15)×0.75×(1-0.2)×(1-0.2)×12月×28000m2=40543776元②运用收益法公式计算开发价值：式中a——年出租净收益；r——资本化率(取2%)；s——收益年递增率(取5%)；n——综合使用年限(50年)；P——开发价值。P=40543776元/(12%-5%)×[1-[(1+5%)/(1+12%)]50]=556214686元(3)项目开发总价值(781794000+556214686)元=1338008686元2．开发总成本(1)建安工程费①直接费：结构+装修=5000元/m2②间接费：取直接费的20%，为1000元/m2。③不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为：(5000+1000+600)元/m2×80000m2=528000000元=52800万元(2)投资利息年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。528000000×([0.6×(1+12%)1.5-1]+0.4×(1+12%)0.5-1]}元=71015230元(3)开发商利润(利润率取25%)528000000元×25%=132000000元(4)销售税金(取开发总价值的5.55%)1338008686元×5.55%=74259482元(5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)1338008686元×2%=26760174元(6)总开发成本(528000000+71015230+132000000+74259482+26760174)元=832034886元3．开发余值开发余值=开发总价值-开发总成本(1338008686-832034886)元=505973800元4．熟地地价购地期望回报率为30%。设总地价为x，则x×(1+12%)2+30%x=512664044x=314378952元土地单价=314378952元÷10500m2=29941元/m2楼面地价=31478952元÷80000m2=3930元/m2七、依据基准地价修正法求取估价对象地价我们根据某市人民政府2000年10月16日下发的《某市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：1．土地使用权出让金计算估价对象根据某市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：2000元/m2×6=12000元/m22．基础设施配套建设费估价对象的市政及资源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：(800+400)元/m2×7.6=9120元/m23．土地开发及其他费用此项标准取值定为7800元/m2。4．估价对象基准地价单位地价=(12000+9120+7800)元/m2=28920元/m2总地价=28920元/m2×10500m2=303660000元楼面地价=303660000元÷80000m2=3796元/m2八、对以上两种结果进行技术处理运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见下表。{{B}}修正法测算地价{{/B}}方法总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930基准地价修正法303660000289203796平均309019476294303863九、计算毛地地价1．确定拆迁费根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：①地上建筑拆除补偿费：382.1万元。②地上建筑拆除清运费：68.78万元。③设备报废搬运费、安装调试费共：496.8万元。④职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。⑤地上管线、道路等附属物补偿：100万元。⑥富余人员安置费：500万元。⑦托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。⑧办公场地周转费：540万元。⑨拆迁管理费：49万元。⑩向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。合计：26238.7334万元。综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334元÷19800m2=13252元/m2。2．计算毛地地价将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的毛地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而毛地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。毛地总价=熟地总价-拆迁安置补偿费用=309019476元-13252元/m2×10500m2×1.3=128129676元土地单价=128129676元÷10500m2=12203元/m2楼面地价=128129676元÷80000m2=1602元/m2十、运用市场比较法进行土地估价市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：1．待估土地资料的收集(详见本报告前文)2．交易实例资料的收集{{B}}交易实例咨料表{{/B}}交易实例编号交易实例地点交易日期土地用途使用年限地上容积率土地区类楼面毛地价(元/m2)1××99.5综合502.18二类16502××99.5综合504.92三类16283××99.12综合502.37三类15503．计算修正过程{{B}}修正过程表{{/B}}实例楼面毛地价(元/m2)交易情况修正日期修正用途修正区类修正容积率修正个别因素修正修正地价l1650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162521628100/100102/100100/100100/100104/10095/100164131550100/10098/100100/100100/100105/100100/1001627以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。十一、结果{{B}}修正结果表{{/B}}熟地毛地总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930128129676122031602基准地价修正法309019476294303863128129676122031602市场比较法311369800296543892130480000124271631平均310194638295423878129304838123151617选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表)。十二、评估结果位于×区×路某号的大厦用地10500m2，1998年10月15日的市场价值为：熟地总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2；毛地总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。
问答题某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 请问：
问答题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
问答题住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?
问答题某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】你认为这样做合适吗?为什么?
问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2047年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积6000m2，预计估价每平方米8000元。 该项目以1997年7月1日开工，原定工期10个月，建筑费为每平方米2000元，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度为40%，第三季度为30%。假定都在每季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按每平方米 3500元预售。开工第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让。转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售1000m2净销售价在结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在 1918年1月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率为20%，季度利率为1.7%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下： 1．计算开发完成后的价值8000×6000÷(1+1.7%)=47197640(元) 2．计算建筑费2000×6000×30%÷(1+1.7%)0.53321934(元) 3．计算管理费3321934×5%÷(1÷1.7%)0.5=164702(元) 4．计算销售税和销售费用47197640×(6%+3%)÷(1+1.7%)=4176782(元) 5．计算利润(V+3321934+164702+4176782) ×20%=0.2V+1532684(元) 6．计算项目价格V=开发完后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润= 47197640-3321934-164702-4176782-0.2V-1532684=31667948(元)
问答题某商贸公司为拓展公司业务，欲购买该市甲、乙两家商业门市，为摸清这两家商业门市的正常市场价格，委托丙房地产估价公司对这两家商业门市进行估价。丙公司出具的评估报告显示：甲门市所处地段为三级商业地段，评估单价为6000元/m2，收益年限为50年；乙门市所处地段为二级商业地段，评估单价为4500元/m2，收益年限为20年。两家商业门市的报酬率为5%。现在，该商贸公司对估价结果提出异议：甲门市坐落位置及环境劣于乙门市，而其单价却高于乙门市单价。对此，你认为该商贸公司的见解是否正确?为什么?
问答题某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：1．计算未来三年的净收益A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益3．计算收益价格
问答题甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。 问题：
问答题近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?
问答题××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称：××××房地产有限公司 注册地址：××市××区××园 法定代表人：×× 二、估价方 单位名称：(略) 法定代表人：(略) 住所：(略) 估价资质：一级 估价机构资质证书编号：(略) 三、估价对象 1．权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于1994年2月18日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(94)第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。1995年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(95)字第××号]，土地面积为8000m2，土地使用者为××××房地产有限公司。估价对象未设定他项权利和共有权。 名称：××中心土地使用权。 2．查看现状 坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。 四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用(95)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦(商检局大楼)，与《国有土地使用证》所示范围一致。 土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日，截止估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日，截止估价时点，尚余32年。 建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[98-规审字-××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。 工程进度：截止估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。 ××中心功能面积表 (单位：m2) 楼 层 功 能 建筑面积 建筑面积合计 地下三层 人防、车库、设备用房 8096 22093 地下二层 车库、设备用房上空 5901 地下一层 超市、设备用房 8096 一层 商场、大堂、展示厅、消防、自控等 7210 36835 二层 商场、商务展示厅 6895 三层 商场、商务展示厅 7690 四层 餐厅、厨房 7690 五层 家具城、健美中心、欢乐天地 7350 A型 六～二十八层 办公 36455 81874 二十九～三十一层 办公 4644 三十二～三十六层 办公 7330 B型 六～七层 办公 6460 八～十二层 办公 17450 十三～十四层 办公 5930 十五～十六层 办公 2430 十七层 办公 1175 A型屋顶机房 电梯机房、水箱间 788 1937 B型屋顶机房 电梯机房、水箱间 1149 合 计 142739 142739 注：根据委托方提供的资料绘制。 收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m2，则收益容积率为14.84(按118709/8000估算)。 3．周边环境 估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速路约100m。 估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦(商检局大楼)、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区——冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 本报告的估价时点为2002年11月21日，为现场勘查之日。 六、价值定义 本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用市场法，应选用市场法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。 市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。 假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。 对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为人民币1922万元，大写：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2002年11月18日至2002年11月25日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告时效为1年，自2002年11月25日起至2003年11月24日止。 十四、估价对象变现能力分析(略) 十五、风险提示(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 随着2008年奥运举办城市的最终确定，全世界的华人人心沸腾，共同欢庆这来之不易的胜利，××市又一次成为世界瞩目的中心，成为凝聚全世界炎黄子孙激情的焦点。奥运会的成功申办，对维护亚洲和平稳定，对全世界华人大团结都具有重要意义，对经济发展的巨大促进将是其最直接的作用体现。××市作为奥运中心，将首先受益，而××房地产业，更是迎来了又一巨大发展机会。 截至2002年9月底，全市累计销售大量各类商品房530.4万m2，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。 2002年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1～9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m2，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。 就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，中国加入WTO的效应正逐渐在写字楼市场体现出来，经历2001年“9·11”事件之后，××写字楼市场似乎逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了2011年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2002年上半年仅有融科资讯中心和中国国际科技会展中心入伙，总供应量为9.9万m2，使市场总存量达到23万m2，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2002年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 1．市场比较法 采用市场比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循以下原则： 1)与估价对象土地的用途相同。 2)与估价对象土地处于同一供求圈。 3)与估价对象土地价格类型相同。 4)与估价对象土地估价时点接近。 5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。 市场比较法计算公式略。 (1)选取比较实例 根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取以下三个实例： 1)实例A 位于××区知春里，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m2，收益建筑面积2619.54m2，收益容积率5.05。2002年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。 2)实例B 位于××区牡丹园西里18号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m2，收益建筑面积3568.9m2，收益容积率2.21。2001年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。 3)实例C 位于××区文慧园南路2号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m2，收益建筑面积4080m2，收益容积率2.15。2000年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m2。 (2)比较因素条件说明 估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。 因素条件说明表 因素条件说明表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m2) 待估 3330 3400 3315 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2002.11 2002.9 2001.3 2000.3 区域因素 基础设施状况 三通一平 七通一平 七通一平 七通一平 地理位置 近临北三环中路 临知春路 近临北太平庄路 近临新外大街 距市中心距离 约7.5km 约8.7km 约8.0km 约6.5km 交通设施状况 附近有123、300、367、387、315，344、345等多条公交线路 附近有323、384、386、725、804等多条公交线路 附近有22、38、618、810、815、849、949等多条公交线路 附近有22、345、706、808等多条公交线路 商业繁华度 较繁华 较繁华 较繁华 较繁华 个别因素 收益容积率 6.84 5.05 2.21 2.15 土地用途 综合 综合 综合 综合 土地级别 四类 四类 四类 四类 工程地质状况 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 (3)比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。 比较因素条件指数表 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 99 98 区域因素 基础设施状况 100 104 104 104 地理位置 100 99 100 100 距市中心距离 100 99 99 101 交通设施状况 100 99 100 99 商业繁华程度 100 100 100 100 个别因素 收益容积率 100 103 105 105 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 工程地质状况 100 100 100 100 经比较修正后的楼面熟地价相差不大(见因素比较修正系数表)，取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元/m2。 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m2) 待估 3330 3400 3315 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/99 100/98 区域因素 基础设施状况 100/104 100/104 100/104 地理位置 100/99 100/100 100/100 距市中心距离 100/99 100/99 100/101 交通设施状况 100/99 100/100 100/99 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 个别因素 收益容积率 100/103 100/105 100/105 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 工程地质状况 100/100 100/100 100/100 比准楼面熟地价/(元/m2) 3204 3177 3098 估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截至估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097(万元)。 2．假设开发法 考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是： 1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m2，规划总建筑面积142739m2，收益容积率14.84。 2)评估计算过程中采用市场比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。 3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。 4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。 (1)开发项目的总开发价值 考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目的销售价格为：写字楼为13000元/m2，商业为16000元/m2，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元/m2)。 (2)开发项目成本 1)建造成本费用 ①建安成本 按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目： 序 号 项目名称 建筑面积/m2 单方造价/(元/m2) 1 建安工程费 142739 4800 2 红线内市政费用 142739 480 3 电贴费 142739 27 4 建安综合成本 142739 5307 注：1．建安工程费包含结构、设备和装修费。 2．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。 3．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安时(度)按270元计算。 ②不可预见费 按建安费用的10%计，4800×10%=480(元/m2)。 ③勘察设计和前期工程费、公共配套设施建设费、开发期税费 按建安综合成本的7.5%计，5307×7.5%=398(元/m2)。 则建造成本为：5307+480+398=6185(元/m2)。 2)贷款利息 取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得： 6185×5.49%×3×0.5=509(元/m2)。 3)开发商利润 开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑)，则开发商利润(不包括购地成本利润)为：6185×40%=2474(元/m2)。 4)销售费用 ××中心项目各种费率取值如下： 代理广告费及印花税、交易手续费：1.0% 营业税及附加：5.5% 13931x (0.010+0.055)=906(元/m2)。 5)项目开发余值 单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857(元/m2)。 (3)地价测算 设法定出让年限下的总地价为X。 土地年费用利息率：5.49% (土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5.49%) 购地成本利润率：30% 因此，单位开发余值=X(1+3×5.49%+30%)=3857(元/m2)。 所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633(元/m2)。 估价对象收益建筑面积为ll8709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：2633×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=1747(万元)。 七、估价结果 根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“效用价值论”，适用于待开发房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。 评估方法 熟地总价/万元 权 重 市场比较法 2097 50% 假设开发法 1747 50% 加权平均值 1922 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 附件(略)
问答题某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略)
{{B}}某居住房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方：田×× 二、估价方：××房地产评估有限责任公司 三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。 四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点：2005年5月23日。 六、估价依据(略) 七、估价原则(略) 八、采用的估价方法 本估价采用比较法、成本法综合评估。 九、估价结果：2005年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万陆仟元整。 十、估价人员(略) 十一、应用时效：本评估报告使用期为3年。 ××房地产估价有限责任公司 2005年5月23日
{{B}}某居住房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析 估价对象位于×住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。 二、区域因素分析 估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。 六、估价测算过程 1．比较法 将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。 (1) 比较实例确定。 比较实例A 坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产，建于1999年．为7层砖混结构，房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第4层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下一室一厅，独立厨房．并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2，位于楼下院内。该房产为私有房产。 比较实例B 坐落在××市五四西路35号的2-1-502号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内3层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59m2。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。 比较实例C 坐落在××市五四西路35号的1-1-301号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第3层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积221.38m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。 考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。
{{B}}表4-3{{/B}}
案例项目
比较实例A(金××)
比较实例B(张××)
比较实例C(王××)
估价对象(田××)
交易日期
2005.4.23
2005.1.22
2005.3.27
2005.5.22
建造日期
1999
1999
1999
19999
地段等级
二类二级
二类一级
二类二级
二类二级
结构
砖混
砖混
砖混
砖混
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
保养
好
好
好
好
交通
便利
便利
便利
便利
所在层数
第四层
第五层
第三层
第三层
建筑面积
222.95m2
343.59.m2
221.38m2
222.95m2
单价
1750元/m2
1800元/m2
2500元/m2
(2) 估价计算。①交易情况修正。估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例A=100/100；实例B=100/100；实例C=100/100。②交易日期修正。2005年1月至2005年5月，××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100；实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100；实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。③区域因素修正。实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区，B位于××市五四路20号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为：实例A=100/100；实例B=100/98；实例C=100/100。④个别因素修正。实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例A=94/100；实例B=97/100；实例C=135/100。(3) 价格计算。根据上述各项修正，列表如表4-4所示。
{{B}}表4-4{{/B}}
比较实例
交易价格
交易情况修正
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
比准价格
A
1750元/m2
100/100
100.5/100
100/100
100/94
1871.01
B
1800元/m2
100/100
102/100
100/98
100/97
1892.78
C
2500元/m2
100/100
101/100
100/100
100/135
1870.37
利用直接比较法公式如下： 估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正( )/100×交易日期修正 ( )/100×区域因素修正( )/100×个别因素修正( ) 利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价： (1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2 用比较法测算得出评估标的房地产的总价值： 1878.05×222.95元=418711元 2．成本法 估价测算过程： 该房产1999年购人价为1850元/m2。 1850×222.95元=412458元 产权手续及各项收费：412458×5.0%元=20623元 利息(412458+20623)×3.7%元=16024元 投入装修70000元 扣除一年折旧70000×30%元=21000元 [412458+20623+16024+(70000-21000)]元=498105元 根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。 七、评估结果 采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。 采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。 对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。 故此次评估最后结果为458000元。 ××房地产评估有限责任公司 2005年5月23日
问答题指出并改正下面估价报告片断中的错误。 上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下： 征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。 根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。 沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。 假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。 根据市场法的替代原理，选择2001年8月至2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近，且处于同一供需圈内的同类物业房地产的正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下。 因素条件说明表 比较项目 可比实例 一 二 三 四 五 地址 ××路141～143号三层 ××路112号一层 ××路153弄15号 ××路312弄9号 ××路686～688号二层 交易情况 正常 正常 正常 正常 正常 交易日期 2001.11 2001.8 2001.9 2001.9 2002.3 区域因素 地理位置 一般 一般 一般 一般 一般 交通便捷度 一般 一般 一般 一般 一般 周边环境 一般 一般 一般 一般 一般 基础设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 个别因素 朝向 北 东 南 南 南 层次 3/3 2/4 1/2 2/2 2/2 设备 管道煤气卫生合用 管道煤气卫生合用 管道煤气 管道煤气 管道煤气 其他 无 有阳台 有天井 无 无 产权成交价格/(元/m2)(建筑面积) 3825 4250 4097 3753 3545 1．交易情况 案例为正常市场成交价，不修正。 2．交易日期 根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%)。 3．区域因素 案例与估价对象相近，不修正。 4．个别因素 朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正。 主卧朝向 北 西 东 一间朝南 二间朝南 三间朝南 修正系数 -6% -2% -1% 0% 1% 2% 层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。 设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。 其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。 根据比较案例一至五的计算结果，取其算术平均值： 估价对象的比准价格=∑比准基价/5 =(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2) 以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。 具体计算过程详见下表。 市场法公式：比准单价一可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 比较因素修正系数表 比较项目 可比实例 一 二 三 四 五 产权成交价格/(元/m2)(建筑面积) 3825 3529 4097 3753 3545 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 103.2/100 103.2/100 103.2/100 103.2/100 101.5/100 区域因素 繁华度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 周边环境 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施 100/100 100/100 100/t00 100/100 100/100 个别因素 朝向 106/100 100/99 100/100 100/100 100/100 层次 100/102 100/104 100/100 100/100 100/104 设备 100/102 100/102 100/101 100/101 100/101 其他(天井、阳台) 100/100 100/101 100/103.5 100/103.5 100/100 比准价格/(元/m2) 4022 3434 4045 3705 3426
问答题甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
问答题建筑物经济寿命结束的时间与建设用地使用年限届满的时间不一致时，收益期限及收益价格应如何确定?
问答题××置业公司部分房地产估价结果报告(节选)一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。五、价值时点价值时点为2011年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、价值类型(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、注册房地产估价师(略)十二、估价作业期2011年6月30日至2011年7月5日十三、实地查勘期(略)十四、估价报告应用的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告(节选)一、估价对象状况描述与分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳利用分析(略)四、估价方法适用性分析根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)。可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积6900m2240m28600m2成交日期2011年5月30日2011年4月23日2010年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注：表内面积均为建筑面积。根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2010年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2011年6月30日为1:8.27。1．比准价格A=9300×(100/100)×[(1+0.5%)×100]/100=9347(人民币元/m2)2．比准价格B=6300×(100/100)×[(1+0.5%)2×100]/100×[100/(100-25)]=8484(人民币元/m2)3．比准价格C=1350×8．.27×(100/100)×[(1+0.5%)6×100]/100×(100/110)=10458(人民币元/m2)4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)总价=9430×7800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)年运营费用=3215×55%=1768(万元)净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1.768=1447(万元)收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中，V为房地产价值；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年期。根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1]=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)3．在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果确定按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
问答题注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)僵表不司比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。1．交易日期修正系数。(1)KA=99.7%。(2)KB=99.0%。(3)Kc=99.2%。2．求取比准价格。(1)比准价格A=6000元/m2×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2。(2)比准价格B=6800元/m2×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/m2。(3)比准价格C=6900元/m2×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2。(4)比准价格计算结果：(66173-63443-6201)元/m2÷3=6387元/m2。
问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 问题：
问答题某酒店为测算该餐馆经营的年纯收益，你作为估价人员将采用何种估价路线评估该餐馆的年纯收益?
问答题房地产估价报告项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：××法院估价机构：××房地产估价有限公司估价人员：××××××估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：××[2011]第××号目录(略)致估价委托人函××法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61·23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况盼基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值，评估结果如下：评估单价：7983元/m2评估总价：408.29万元人民币大写金额：肆佰零捌万贰仟玖佰元整××房地产估价有限公司(盖章)法定代表人：(签名、盖章)二〇一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。4．估价人员依据国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．注册房地产估价师×××，×××已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6．没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。姓名执业资格注册号签名×××注册房地产估价师×××(略)×××注册房地产估价师×××(略)估价假设和限制条件1．本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2．估价对象在估价时点达到最高最佳使用状态，其运作方式合法。3．估价对象房地产本身不存在质量问题。4．房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5．估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6．至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7．至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。(其他假设和限制条件略)房地产估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中1～4层为非住宅，5～12层为住宅。商业用房位于第2层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第1层，建筑面积为38m2。估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。(估价对象其他情况略)四、估价目的因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。五、估价时点2011年6月23日六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果(略)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略)二、估价对象权益状况描述与分析(略)三、估价对象区位状况描述与分析(略)四、市场背景描述与分析(略)五、最高最佳使用分析(略)六、估价方法适用性分析1．估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第1层车库和第2层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。2．估价方法原理和公式(1)收益法。收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期(通常为年)的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。收益法公式式中V——房地产价值；A——未来第一年房地产净收益；Y——报酬率；g——净收益逐年递增的比率；n——房地产剩余收益年限。(2)市场法(略)。七、估价测算过程1．年有效毛收入估价对象商业用房可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近商业用房的租金及空置率的调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。{{B}}商业用房租赁情况调查表{{/B}}序号实例名称用途建筑面积租金/(元/m2·月)空置率1××服装店商业用房755%2××食品店商业用房745%3××百货店商业用房67.65%{{B}}因素条件说明表{{/B}}比较因素对象估价对象可比实例1可比实例2可比实例3实例名称 ××服装店××食品店××百货店坐落××街××号第二层××街××号第二层××街××号第二层××街××号第三层用途商业商业商业商业交易日期 2011年6月2011年1月2011年6月交易情况 正常正常正常租金价格/(元/m2·月) 757467.6区域因素 商业繁华度较好较好较好较好交通条件较好较好较好较好周边环境较好较好较好较好公共配套完善完善完善完善基础设施完善完善完善完善建筑类型小高层小高层小高层小高层外观形象较好较好较好较好所在层/总楼层2/122/122/123/12设施设备7完善完善完善完善装修简装简装简装简装层高/m4444通道出入口距离/m3333建成年份2000年2000年2000年2000年物业服务一般一般一般一般{{B}}商业用房租金测算表{{/B}}对象可比实例1可比实例2可比实例3名称××服装店××食品店××百货店坐落××街××号××街××号××街××号租金价格/(元/m2)757467.6交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/100100/100100/100修正后租金/(元/m2)757467.6平均比准资金/(元/m2)72.23个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(m2·月)。根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4(元/m2)年有效毛收入=年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/m2)2．年总费用①税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税(营业税的7%)、教育费附加(营业税的%)，综合取年有效毛收入的17.5%。②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价、对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/m2计算。年维修费=1800×2%=36(元/m2)③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。年保险费=823.08×2‰=1.65(元/m2)④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。年管理费=年有效毛收入×3%=866.4×3%=25.99(元/m2)⑤年总费用：①～④项的合计。年总费用=144.04+36+1.65+25.99=207.68(元/m2)3．年净收益年净收益=年有效毛收入一年总费用=823.08-207.68=615.4(元/m2)4．报酬率报酬率确定为6.5%。(确定过程略)5．收益年限估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。6．求取房地产评估单价计算公式为：Y-=1+Yn-估价对象单价=615.476.5%×[1-1/(1+6.5%)29]=7943(元/m2)(取整)(1)市场法经测算，估价对象比准单价为8023元/m2。(测算过程略)(2)综合确定估价对象评估价格由上述测算过程得到的收益价格为7943元/m2，比准价格为8023元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。估价对象评估单价=(7943+8023)/2=7983(元/m2)估价对象评估总价=7983×511.45=408.29(万元)八、估价结果确定本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元/m2，评估总价为408.29万元，人民币大写金额：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件(略)