问答题房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托估价方函(略) 估价的假设和限制条件(略) 某房地产拆迁补偿价值评估报告 一、委托方 某房地产开发有限公司，法人代表：××，地址：某市某路某号，联系电话：××××—××××××××。 二、估价方 某房地产价格评估有限公司，法人代表：××，地址：某市某路某号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××—××××××××。 三、估价对象 估价对象所在小区占地面积为102000m2，其中，某花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2，总建筑面积约为12000m2，绿化率为70.6%，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2，容积率为0.284。其四至为：东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至某花园别墅某号。 估价对象的土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。 四、估价目的 确定房地产的市场价格，为委托方(拆迁人)对被拆迁人进行拆迁补偿提供法定依据。 五、估价时点 2003年4月25日。 六、价值定义 本报告评估出的房屋拆迁价格为估价对象在将来的市场价格。 七、估价原则 1．合法原则。 2．替代原则。 3．估价时点原则。 八、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估： 1．考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地取得成本+建筑物的重置成本×成新率 由上述公式计算得到估价对象房地产的价格。 2．采用市场比较法，首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。 3．对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。 九、估价结果 房地产市场价格评估单价为=23273元/m2 房地产市场价格评估总价为=12798754元 十、估价人员(略) 十一、估价作业时间(略) 十二、估价报告的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、估价测算过程 (一)市场比较法 1．比较交易案例的选择。 本次估价交易案例主要通过以下途径取得： (1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料； (2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件； (3)查访房地产交易经办人，了解多方信息； (4)查阅相关报刊及相关资料。 本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件： (1)与估价对象具有不同的用途； (2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易； (3)与估价对象邻近或在同一供需圈； (4)属于正常交易或可修正为正常交易； (5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近； (6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。 本次估价选择了以下两个比较交易案例： (略) 2．经计算，比准价格为9543元/m2。 (二)成本法 依据成本法的计算公式： 房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本×成新率 得到估价对象房地产的价格。 1．土地取得成本 土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。 (1)征地、拆迁安置补偿费。 委托估价对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元/m2土地。 (2)毛地价款。 选取三个经××市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析： 1)1998年6月审定的××别墅，地面毛地价为1200元/m2； 2)1999年2月审定的××别墅，地面毛地价为1350元/m2； 3)1998年6月审定的××别墅，地面出让金为900元/m2。 综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取1300元/m2。 (3)贷款利息。 假设项目开发期为2年，利率按银行5年期贷款利率5.49%计算，则： 贷款利息=(2300+1300)元/m2×2×5.49%=395元/m2 (4)开发利润。 利润率取30%，则： 开发利润=(2300+1300)元/m2×30%=1080元/m2 (5)销售税费。取(1)+(2)+(3)的8.5%。 销售税费=(2300+1300+395)元/m2×8.5%=339元/m2 (6)小计。 (2300+1300+395+1080+339)元/m2=5414元/m2 (7)土地使用年期修正。 年期修正系数={1-[1/(1+R)N]}/{1-[1/(1+R)M]} 式中，R为土地还原利率，取值为6%；N为宗地剩余使用年期，取61年；M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。 (8)土地总价=5414元/m2×(1350+588)m2=10492332元(取整)。 2．建筑物重置成本 建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。 (1)建造成本。 建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据××市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在1200～1500元/m2之间，本次估价确定取值为1500元/m2(含基本装修，如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等)。根据××市的有关规定，电贴费为270元/(kV·A)，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为270元/(kV·A)×60W÷1000=16元/m2(取整)。由此各项费用计算结果见下表。 {{B}}建造成本一览表{{/B}} 序号 建造成本项目 取费标准 备注 ① 建安费用 1500元/m2 ② 红线内市政费用 150元/m2 按①的10% ③ 小区配套费 150元/m2 按①的10% ④ 电贴费 16元/m2 合计 1816元/m2 因此建造成本为1816元/m2。 (2)不可预见费。 按建安费用的8%，则不可预见费为(按建筑面积计，下同)： 1500元/m2×8%=120元/m2 (3)专业人士费。 包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为： 1816元/m2×8%=145元/m2 (4)小计。 (1816+120+145)元/m2=2081元/m2 (5)贷款利息。 假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算。 贷款利息=2081元/m2×2×5.49%=228元/m2 (6)开发利润。 利润率取30%，则： 开发利润=2081元/m2×30%=624元/m2 (7)销售税费。 含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则销售税费为： (2081+228+624)元/m2×8.5%=249元/m2 (8)建筑物的重置成本。 建筑物的重置成本=(2081+228+624+249)元/m2=3182元/m2 3．建筑物的成新率 建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。 建筑物的成新率=1-(1-0)/60×10=83.33% 4．房地产价格 房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价 =10492332元+3182元/m2×83.33%×549.94m2=11950531元(取整) 5．房地产单价 房地产单价=11950531元/1350m2=8852元/m2(取整) 四、估价结果确定 估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。 房地产单价=(9543×0.77+8852×0.23)元/m2=9384元/m2(取整) 房地产总价=9384元/m2×1350m2=12668400元(取整)(大写：壹仟贰佰陆拾陆万捌仟肆佰元整)

问答题{{B}}某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告{{/B}}封面(略)目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。1．由委托方提供的资料鉴定委托书(原件)。2．由××物业管理公司提供的资料(1)国有土地使用证(复印件)；(2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件)；(3)××市商品房销售许可证(复印件)；(4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)；(5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中5套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象(一)估价对象界定××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二)权利状况根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。(三)建筑物状况××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗；卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。四、估价目的为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。五、估价时点(1)1997年4月25日；(2)1998年6月18日；(3)2001年6月5日。六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：1．《中华人民共和国土地管理法》。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。3．《房地产估价规范》。4．《中国房地产统计年鉴》。5．委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件)(略)。6．我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：(一)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。(二)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。(三)替代原则：房地产价格遵循替代原则，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。(四)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。九、估价思路和方法本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：1．1997年4月25日估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并人住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。2．1998年6月18日根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。3．2001年6月5日根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。十、估价结果我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月5日至2001年7月10日。　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价计算书一、个别因素分析(一)土地用途：××大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。(二)土地使用权性质：××大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。(三)建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4m2，每套房屋的建筑面积为135.5m2。(四)根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1—2部分体式空调。二、区域因素分析(一)地理位置：××大厦位于××市××区。××路××号，属于××市历史上特别繁华的商业区，该大厦是××地区第一家外资开发的，集办公、商住、商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性大厦。(二)交通便捷度：××大厦位于××市××路与××路的交叉口，周边邻运河通道××河、××道、××路等，距××国际空港约7km，距××火车站约8分钟车程，交通便捷度较高。(三)周边环境及商业繁华度：××大厦位于××市历史上特别繁华的商业区，周边分布有××大饭店、××大厦、××大厦、××大厦、××世贸广场等高层建筑；除大厦裙楼的××百货外，附近还有××集团购物中心等综合性商场，距劝业场、××商厦、××道步行街、××路仅1.5km左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。(四)基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。三、市场背景分析××位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。××是一座有600年历史的文化名城，××的建筑享有“万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，××加快了房地产市场的建设步伐。四、估价思路及方法(同估价结果报告)五、估价测算过程(一)测算1997年4月25日的房地产价格1．对采用收益法进行评估的解释收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。根据评估人员所掌握的资料，××大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，××大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2·天)，与之类似项目的租金为1.1～1.3美元/(m2·天)。自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999—2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2～3元/(m2·天)。显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。2．采用市场比较法进行评估根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。(1)比较实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。实例A：××广场位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。实例B：××大厦位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。实例C：××大厦位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表5-1。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　表5-1　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素条件说明表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C名　　称××大厦××广场物业位置××市××区××路××号××市××区××路××号××市××区××路××号××市××区××路××号土地使用年限50年50年50年50年交易日期1997年4月1997年4月1997年4月1997年4月土地用途公　　寓公　　寓公　　寓公　　寓交易情况正　　常正　　常正　　常正　　常市场销售价(美元/m2)待　　估160013501700区域因素交通通达度××路与××路交叉口××路南侧××路南侧××站广场商业繁华度高较　　高较　　高高公用设施完备度完　　备完　　备完　　备完　　备环境条件优劣度较　　好较　　好较　　好较　　好个别因素物业管理较　　好好较　好好空调系统分体空调中央空调分体空调中央空调电梯系统3部3部2部6部智能化系统基本完备完　　备基本完备完　　备　　估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。　　①日期修正　　由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。　　②区域因素　　A．交通通达度：××大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但××大厦与实例C两面临街，出入较方便；实例A与实例B位于××路的南侧，出入皆依靠××路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%；则实例A、B为98，实例C不作修正。　　B．商业繁华度：××大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临××路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔××路北侧才为步行街及××街，商业繁华度稍差于××大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%；则实例A、B为99，实例C不作修正。　　C．公用设施完备度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。　　D．环境优劣度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。　　③个别因素　　A．物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。××大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察，实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；××大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3%，实例A、C为103，实例B不作修正。　　B．空调系统：估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103，实例B不作修正。　　C．电梯系统：××大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。　　D．智能化系统：估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位；设置了国际卫星电视系统；保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于××大厦及实例C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。　　(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(见表5-2)。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　表5-2　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素条件指数表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C土地使用年限100100100100交易日期100100100100土地用途100100100100交易情况100100100100区域因素交通通达度100100100100商业繁华度100100100100公用设施完备度100100100100环境条件优劣度100100100100个别因素物业管理100100100100空调系统100100100100电梯系统100100100100智能化系统100100100100　　(4)编制比较因素修正系数表　　根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表(见表5-3)。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　表5-3　　　　　　　　　　　　　　　　比较因素修正系数表{{/B}}比较因素实例A实例B实例C土地使用年限100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素交通通达度100/98100/98100/100商业繁华度100/99100/99100/100公用设施完备度100/100100/100100/100环境条件优劣度100/100100/100100/100个别因素物业管理100/103100/100100/103空调系统100/103100/100100/103电梯系统100/100100/100100/102智能化系统100/101100/100100/101修正后的房地产价格(美元)153913911555比准价格(美元)1495　　取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：　　房地产单价＝(1539+1391+1555)÷3＝1495美元/m2　　房地产总价＝1495×1084.4＝1621178美元＝162.12万美元　　(二)测算1998年6月18日的房地产价格　　根据××物业管理公司的介绍及评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：　　房地产单价＝(1539+1391+1555)÷3＝1495美元/m2　　房地产总价＝1495×1084.4＝1621178美元＝162.12万美元　　根据××物业管理公司向评估人员出示1997～1998年××大厦的部分销售合同，经过××市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录如下(表5-4)。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　表5-4　　　　　　　　　　　　　　　　销售合同摘录表{{/B}}购房日期单元面积(m2)成效单价(美元/m2)成效金额(美元)1996-8-20B-10-A157.961608.72541111997-12-4A-17-D86.341527.311318681998-5-29B-23-D86.341320.361140001998-11-25A-18-C135.551581.14214323　　虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映××大厦的正常销售水平。　　(三)测算2001年6月5日的房地产价格　　自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999～2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观、真实地反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。　　收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。　　1．租金收入　　(1)年租金毛收入　　与估价对象在同一区域内类似项目租金在2～3元人民币/(m2·天)(建筑面积)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元人民币/(m2·天)(建筑面积)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为：　　2.5×365×1084.4＝989515元　　(2)年有效租金收入　　按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：　　989515×(1-20%)×(1-5%)＝752031元　　2．年客观运营费用　　(1)房产税　　按年有效租金收入的12%计算：　　752031×12%＝90244元　　(2)营业税　　按年有效租金收入的5.5%计算：　　752031×5.5%＝41362元　　(3)物业维修费用　　根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：　　752031×3.0%＝22561元　　(4)物业管理费　　包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：　　752031×8%＝60162元　　(5)租赁代理费　　由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月(30天)租金毛收入计算：　　2.5×30×1084.4＝81330元　　(6)保险费　　保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/m2，估价对象的建筑面积为1084.4m2，则年保险费为：　　7000×1084.4×0.3%＝22772元　　(7)年客观运营成本　　年客观运营成本＝房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费　　　　　　　　　＝90244d-41362+22561+60162+81330+22772＝318431元　　3．年净收益　　年净收益＝年有效租金收入－年客观运营成本　　　　　　＝752031-318431＝433600元　　4．确定资本化率及净收益递增比率　　(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。　　①选取可比实例　　选取市场上与估价对象类似的房地产实例A一套建筑面积为120m2的公寓、实例B一套建筑面积为112m2的公寓以及××大厦的一套建筑面积为86.34m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均水平，得出三个物业的净收益，如表5-5。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5-5　　　　　　　　　　　　　　三个实例收益比较{{/B}}序　号项　　目运　　算实例A实例B实例C1建筑面积(m2)12011286.342租金收入[元/(m2·天)]331.153年租金毛收入(元)1×2×365131400122640362414年有效租金收入(元)3×(1-20%)×(1-5%)9986493206275434.1房产税(元)4×12%119841118533054.2营业税(元)4×5.55493512615154.3维修费(元)4×3299627968264.4物业管理费(元)4×87989745622034.5租赁代理费(元)2×1×30108001008029794.6保险费(元)9×0.32880300015005年客观运营成本(元)SUM(4.1):(4.6)4214239643123286净收益(元)4～55772253563152157剩余年限(元)41.588房产单价(元)80000892857909房产总价(元)960000999936499909　　②采用平均法求取资本化率　　三个比较实例采用平均法得出的资本化率，如表5-6所示。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5-6　　　　　　　　　　　　　　三个比较实例资本化率表{{/B}}物业名称净收益(元)售价(元)资本化率实例A577229600005.31%实例B535639999364.5%估价对象152154999091.16%　　根据评估人员所掌握的资料××大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。　　采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：　　(5.31%+4.5%)÷2＝4.91%　　(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的41.58年的经营年限将保持平稳状态。　　5．完整产权条件下的房地产市场价格　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中　P——完整产权的房地产市场价格；　　　　　a——年净收益(433600元/年)；　　　　　r——资本化率(4.91%)；　　　　　n——土地使用年限(按剩余土地使用年限41.58年计)。　　根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。　　附　　件　　附件一：《中华人民共和国土地管理法》(复印件)　　附件二：《中华人民共和国城市房地产管理法》(复印件)　　附件三：《房地产估价规范》(复印件)　　附件四：《中国房地产统计年鉴》(相关内容复印件)　　附件五：《鉴定委托书》(复印件)　　附件六：《国有土地使用证》(××国用[××]字第××号)(复印件)　　附件七：关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦的批复”(复印件)　　附件八：商品房销售许可证([1993]×房权售字第××号)(复印件)　　附件九：××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)　　附件十：物业位置示意图　　附件十一：物业现状照片　　附件十二：评估机构营业执照及资质证书(复印件)

问答题二、目录(略) 三、致估价委托方函(略) 四、注册房地产估价师声明(略) 五、估价的假设和限制条件(略) 六、××别墅房地产估价结果报告 (一)委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 (二)受理估价方 ××市房地产估价事务所 资质等级及编号(略) (三)估价对象概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积7000m2。 C．用途：别墅及配套设施。 D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。 2．地上物情况 A、B、C数十种，主要为二层砖混结构。该别墅项目的户型有A、B、C、D四款，前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 (四)估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 (五)估价时点 1998年4月15日 (六)估价方法 (1)采用的估价方法为：市场法、成本法。 (2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 (七)估价结果 别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元) (估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略) 七、××别墅房地产估价技术报告(仅列出第六项，其他项目略) (六)估价测算过程 (1)土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m2，土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2，以上三项合计为3324元/m2。 B．利用市场法进行土地估价 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 拍卖 交易日期 95.5 91.6 97.6 98.4 房地产状况中的区位状况 五类 四类 六类 五类 房地产状况中的实物状况 一般 较好 较差 一般 选取三个可比实例A、B、C。 (注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差)。 根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： A B C 土地单价/(元/m2) 3100 3300 3700 交易情况修正 100/80 100/100 100/99 交易日期调整 110/100 100/100 100/100 房地产状况中的区位状况调整(权重0.6) 100/100 102/100 98/100 房地产状况中的实物状况调整(权重0.4) 100/100 100/97 100/103 比准价格/(元/m2) 4262.5 3380.42 3648.98 比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97(元/m2) 用市场法算出土地单价为3763.97元/m2 土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m2) C土地估价综合结果 土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元) (2)别墅建筑物估价。 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。 A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428&/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、I红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m2)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。 C．现有别墅建筑物价格： 3428×7548+1714×2830=3072.51(万元) (3)别墅现有房地产价格。 2480.79+3072.51=5553.3(万元) 八、附件、说明、其他资料(略)

问答题某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。 请问：

问答题 表4-9 估价对象与可比实例比较表 比较因素及差异/(%) 估价对象及可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易价格/(元/m2) 待估 600 6800 6900 交易时间 2003.8 2003.5 2003.2 2003.1 交易情况 0 0 0 房地产状况因素 区域因素 配套设施情况 -2 +2 +3 地理位置 -3 -1 0 交通出行便利状况 -2 +1 +1 环境、社区状况 0 0 0 个别因素 用途 0 0 0 容积率 -1 +2 -1 建筑形式 -1 0 +2 房屋装修情况 +1 +2 +3 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。 比准价格计算如下。 一、交易日期修正系数 ①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2% 二、求取比准价格 1．比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/ 100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2) ②比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2) ③比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100× 100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2) ④比准价格计算结果 (6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

问答题某公司A，名下有一幢写字楼，共七层，每层建筑面积均为700m2，其中六、七两层留以自用，其余用于出租，其出租率为90%，租金为每平方米7元/日，高于同类写字楼的6元/ (日·m2)。 该写字楼正常的管理总费用占租金的10%，同类写字楼出租的年利润为20%。 若已知该写字楼的建筑物剩余使用年限为30年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。 公司A出于某种目的，委托一家房地产估价公司对写字楼进行估价。 估价公司的估价报告的部分内容如下： (1)年毛租金： 7000×5×7×365×90%＝8048250元 (2)年费用： 8048250×10%＝804825元 (3)年利润： 8048250×20%＝1609650元 (4)年纯收益： 8048250-1609650＝6438600元 (5)总价格： 6438600/10%×[1-1/(1+10%)35]＝62094881.96元

问答题某综合用途房地产，占地面积5000m2，建筑面积15000m2，容积率为3，每层建筑面积3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m2，三层价格为9837.6元/m2，四层价格为8758.85元/m2。从而得出估价对象房地产的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问：1．如此确定的最终结果是否正确?2．如何可以让结果更加准确?

问答题{{B}}××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告{{/B}}一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日至2003年3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略){{B}}估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：(1)1层年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00万元(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12万元(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元(4)4层年有效毛收入；D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43万元2．估算年运营费用。(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费＝293×2560=75.01万元(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=17.17万元(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47元(4)年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43×2‰=0.69万元(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044万元3．估算年净收入：年净收入a=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99万元4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：土地价格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64万元2．估算建筑物现值：建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年/使用年限=852.82×(1-0.5)×2/60，=28.43万元(3)建筑物现值：建筑物现值=852.82-28.43=824.39万元3．估算估价对象房地产的价格：估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03万元(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682万元(取整数)估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544元/m2(取整数)七、估价结果经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。{{B}}附件(略){{/B}}

问答题某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少? 解：(1)已知：P=3500元/m2×80m2×(1-25%)=210000元 n=(15×12)月=180月 i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55% P1=100000元，P2=(210000-100000)元=110000元 (2)等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额为： A1=P1×[i1(1+i1)n/[(1+i1)n-1]元 =110000×[0.35%(1+0.35%)180]/[(1+0.35%)180-1]元 =822.5元 A2=P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1] =100000×[0.55%(1+0.55%)180]/[(1+0.55%)180-1]元 =877.38元 (3)组合贷款的最低月还款额： A=A1+A2=(822.5+877.38)元=1699.88元

问答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题： 1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

问答题黄某于2009年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2010年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2012年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000-41000(m2) (1) 商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)

问答题将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法?

问答题某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2047年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积6000m2，预计估价每平方米8000元。 该项目以1997年7月1日开工，原定工期10个月，建筑费为每平方米2000元，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度为40%，第三季度为30%。假定都在每季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按每平方米 3500元预售。开工第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让。转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售1000m2净销售价在结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在 1918年1月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率为20%，季度利率为1.7%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下： 1．计算开发完成后的价值8000×6000÷(1+1.7%)=47197640(元) 2．计算建筑费2000×6000×30%÷(1+1.7%)0.53321934(元) 3．计算管理费3321934×5%÷(1÷1.7%)0.5=164702(元) 4．计算销售税和销售费用47197640×(6%+3%)÷(1+1.7%)=4176782(元) 5．计算利润(V+3321934+164702+4176782) ×20%=0.2V+1532684(元) 6．计算项目价格V=开发完后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润= 47197640-3321934-164702-4176782-0.2V-1532684=31667948(元)

问答题某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于2010年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。 请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

问答题为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价师在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见下表，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”(略)，并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”(略)。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比实例价格修正与调整表，具体见下表。在表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2007年3月1日为1:7.7395，2007年10月1日为1:7.6850；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。{{B}}可比实例价格修正与调整表{{/B}}可比实例ABC成交价格5000元人民币/m2680美元/m25500元人民币/m2成交日期2007年1月1日2007年3月1日2007年7月1日交易情况+2%+5%-3%房地产状况-8%-4%+6%解：该写字楼2007年10月1日的正常市场价格测算如下：(1)测算公式：(2)求取比准价格VA：=5143.47元人民币/m2(3)求取比准价格VB：=4979.67元人民币/m2(4)求取比准价格VC：=5429.79元人民币/m2(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格(单价)=(5143.47+4979.67+5429.79)元人民币/m2÷3=5184.31元人民币/m2

问答题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： (1)你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? (2)你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

问答题某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少? 解：(1)项目总开发价值 ①项目建筑面积：4000m2×5.5=22000m2 ②标准层每层建筑面积：[22000-4000×(1-60%)×4]m2/10=1560m2 ③项目总销售收入：22000m2×12000元/m2=26400万元 ④销售税费：26400万元×3.0%=792万元 ⑤项目总开发价值：(26400-792)万元=25608万元 (2)项目总开发成本 ①土地费用：5000万元 ②建造费用：22000m2×3500元/m2=7700万元 ③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用)： 7700万元×8%=616万元 ④其他工程费：460万元 ⑤管理费用：(5000+7700+616+460)万元×3.0%=413.28万元 ⑥财务费用 a．土地费用利息： 7700万元×[(1+10%/4)3×4-1]=2655.64万元 b．建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息： (7700+616+460+413.28)×[(1+10%/4)(2/2)×4-1]万元=953.97万元 c．融资费用：(2655.64+953.97)万元×10%=360.96万元 d．财务费用总计：(2655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元 ⑦市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%+6.5%)万元 =2640万元 ⑧项目总开发成本： (5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元 (3)开发利润：(25608-20799.85)万元=4808.15万元 (4)成本利润率：4808.15/20799.85×100%=23.12%