问答题现有一幢用于出租的办公楼，其所占用的土地，于2000年5月1日通过出让而获得了50年的使用权；地上建筑物是20年前建造的，在2000年4月底通过专家鉴定尚可使用 35年。目前，该写字楼的所有者拟打算在2001年1月初出售该办公楼，你作为估价师将采用怎样的估价技术路线(试说出两种)对该办公楼的售价进行评估。

问答题某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问：

问答题赵某于2009年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2010年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2010年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2010年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2010年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1．赵某与开发商于2009年6月签订的商品房买卖合同原件； 2．赵某的购房发票； 3．商品房预售许可证复印件； 4．其他有关房地产市场资料。 [请问] 1．上述资料用于抵押估价是否齐全? 2．估价人员可否承诺按170万元进行估价? 3．可否按2010年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

问答题现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

问答题某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2002年6月18日；由于买方急于出售，可比案例 A的成交价格比正常价格低7%；由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%， 2004年中期比2003年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下：　　(1)交易情况修正系数：(100-7)/100＝93/100　　(2)交易日期修正系数：(100+4)/100＝104/100　　(3)区域因素修正系数：100/(100-5)＝100/95　　(4)个别因素修正系数：100/(100+2)＝100/102　　(5)计算比准价格A：　　　　　比准价格A＝4000×93/100×104/100×100/95×100/102＝3992.6元/m2

问答题注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下：1．交易日期修正系数。(1)KA=99.7%。(2)KB=99.0%。(3)Kc=99.2%。2．求取比准价格。(1)比准价格A=6000元/m2×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2。(2)比准价格B=6800元/m2×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/m2。(3)比准价格C=6900元/m2×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2。(4)比准价格计算结果：(6617+6344+6201)元/m2÷3=6387元/m2。

问答题甲公司拥有商场建筑面积为3500m2，其中自己经营500m2，其余均用来出租，出租率为90%，租金为100元/(月·m2)，该商场正常的经营管理总费用占租金的20%，同类商场出租年利润为25%，已知该商场建筑物剩余使用年限为40年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。下面是某评估公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。 商场的年毛租金=3000×90%×100×12=324万元 商场的年费用=324×20%=64.8万元 商场的年利润=324×25%=81万元 商场的年纯收益=324-64.8-81=178.2万元 该商场的总价格=178.2/10%×[1-1/(1+10%)40]=1742.63万元

问答题一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

问答题致委托方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司。 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所。 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 四、估价时点 2004年4月15日。 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况 ①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 ②土地总面积70000m2。 ③用途：别墅及配套设施。 ④108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、计算过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。 ①利用成本法进行土地估价 计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上3项合计为3324元/m2。 ②利用市场比较法进行土地估价 可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。 表4-11 可比实例情况 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1998.5 2002.5 2002.5 2004.4 区域因素 5类 4类 6类 5类 个别因素 一般 较好 较差 一般 表4-11 参数修正情况 A B C 土地单价/(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价/(元/m2) 3410 3474 3230 根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。 比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m2=3371元/m2 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出 土地单价：(3324+3371)/2元/m2=3348元/m2 ③土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元 2．别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。 ①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 ②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m2=1714元/m2 ③现有别墅建筑物价格 (3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元 ④别墅现有房地产价格 (23436+3072.51)万元=26508.51万元 (二)方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1．别墅总楼价 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元 2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元 3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即 (12095.7-3072.51)万元=9023.19万元 4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表4-12： 表4-12 估价的方法 土地的价值 别墅建筑物的总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件，说明，其他资料(略)

问答题(在答题处指出错误内容并改正。错处不超过8个。) 某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，1996年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。1998年与周某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2·月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常的无空置率的租金水平为200元/(m2·月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%。7月该房地产建筑物的重置价为 1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%，则：

问答题××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司．法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路、×号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为9430元/m2(建筑面积)；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估价报告的有效期(略)　　××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后．商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法使用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积6900m2240m28600m2成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0-25%+10%注：表内面积均为建筑面积根据可比实例，搜集的其他相关资料：该市商业房地产近3年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格2．比准价格3．比准价格式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)总价=9430×7800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)年运营费用=3215×55%=1768(万元)净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)收益年期取50年资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中：V为房地产价值，a为年净收益，r为资本化率，n为收益年期根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×(1+5.85%)0.5-1=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)3．在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题张某于1996年11月3日去世后遗下位于××市××路××号的临街住宅一幢。该住宅占地面积100m2，共两层，每层建筑面积80m2，是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其他财产，张乙继承二楼和价值7万元人民币的其他财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意交换，但认为当初该住宅以10万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为5万元；张甲则认为一楼现值应为7万元。为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见。现请你作为房地产估价师提供咨询意见。

问答题甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米5200元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

问答题某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?

问答题甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋于2004年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2007年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

问答题B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。 请说出：

问答题估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下。 (1)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 (2)建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 (3)商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 (4)商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 (5)房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解：1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000-41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值。 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值。 住宅总价值=41 000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)2+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值。 房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)。 (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)。 (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)。 (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)。 (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。 3．总地价 2006年9月1日的总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V=3031.74(万元)

问答题某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。 请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

问答题如何利用收益法评估承租人权益的价值?

问答题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。