问答题××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略) 估价结果报告 一、估价委托方 名称：中国太平洋保险公司××办事处 二、受理估价方 名称：略 法定代表人：××× 地址：略 估价资质等级：房地产国家一级 估价资格证书：略 三、估价对象概况 (一)估价缘由 本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。 (二)估价对象实体状况 估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄沙石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。 (三)事故损伤情况分析 该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙(非承重墙)洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m;楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。 经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。 (四)估价范围 估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。 四、估价目的 确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。 五、估价时点 2001年5月21日。 六、估价依据 1．《中华人民共和国保险法》 2．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999) 3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表-1999》 4．《××市房屋修缮工程预算定额》 5．××市城乡建设委员会有关文件 6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息 7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料 七、估价原则 1．合法原则 2．估价时点原则 3．客观、公正、公平原则 4．替代原则 八、估价方法 (一)本次估价所采用的方法 估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。 由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。 (二)成本法的定义 本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。 九、估价结果 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在估价时点的修复费用为6500元，大写：人民币陆仟伍佰元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2001年5月21～24日。 十二、估价报告有效期限 自2001年5月24日至2002年5月23日。 估价技术报告 一、个别因素和区域因素分析(略) 二、市场背景分析和最高最佳使用分析(略) 三、估价方法选用(略) 四、估价的技术思路 估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。 测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。 由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在用成本法计算时，参照了定额标准。 五、工程造价计算(见下表) 工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。 拆除工程 定额编号 项目名称 单 位 定额基价/元 工程量 合价/元 5AO011 墙体拆除 1m3 10.20 13.817 140.93 5A0026 楼板拆除 1m3 34.50 2.91 100.40 合 计 241.33 脚手架及支架保护措施 定额编号 项目名称 单 位 定额基价/元 工程量 合价/元 SD0002 单项脚手架 100m2 324.03 0.4 129.61 构件支护费 　　 　　 　　 300.00(估算) 合 计 　　 　　 　　 　　 429.61 砌筑工程 定额编号 项目名称 单 位 定额基价/元 工程量 合价/元 5C0003 砖砌体 10m3 1540.34 1.53 2356.72 合 计 　　 　　 　　 　　 2356.72 预制混凝土构件 定额编号 项目名称 单 位 定额基价/元 工程量 合价/元 1E0383 空心板 10m3 1793.67 0.291 521.96 1E0529 预制钢筋 1t 2762.91 0.15(估计) 414.44 1E0511 空心板安装、灌浆 10m3 518.59 0.291 150.91 合 计 　　 　　 　　 　　 1087.31 1．定额直接费 1项+2项+3项+4项=241.33+429.61+2356.72+1087.31=4114.97(元)。 2．造价 (1)基价直接费：4114.97元 (2)综合费：(1)×15.73%=647.3(元)(按三级施工企业计费) (3)劳动保险费：(1)×3.15%=129.6(元)(按三级施工企业计费) (4)利润：(1)×6.64%=273.2(元)(按三级施工企业计) (5)允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元 (6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×1.8‰=111(元) (7)税金：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×3.56%=223.4(元)(按三级施工企业计) (8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元) 六、估价结果确定 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在估价时点的修复费用为人民币6500元，大写：人民币陆仟伍佰元整。 附件(略)

问答题某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。解：该写字楼的总建筑面积=5000m2×2=10000m2=2790.18万元=1448.32万元建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入集中在年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和2的情况。=57.41万元销售费用假设在写字楼建成前半年内均匀投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。销售税费总额=2790.18万元×3%=83.71万元设该宗土地的总价为V，则：购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V万元V=2790.18-1448.32-57.41-83.71-0.03VV=1165.77万元故：土地总价=1165.77万元=2331.54元/m2=1165.770元/m2

问答题某厂房的建筑面积为6000m2，占地面积1500m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等每平方米480元(按建筑面积计)，同时取得50年土地使用权。根据当地行情，预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需缴纳的税费为其价格的4%。根据以上资料，采用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价的计算过程如下： 1．设该旧厂房的正常购买总价为P 2．装修改造后的总价值=6000×4000=2400(万元) 3．装修改造总费用=(1500×1600)/(1+12%)=803.57(万元) 4．商场出售税费总额=(2400×85) /(1+12%)=171.43(万元) 5．购买旧厂房的税费总额=V×8%=0.08V(万元) 6．需补交土地使用权出让金等的总额=480×1500=72(万元) 7．……(以下略)。

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000-41000(m2) (1) 商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)

问答题某房地产开发商于2006年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2007年1月1日至2076年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，见表3，并拟以成本法评估项目竣工日21309年12月31日该房地产的市场价值。 表3 　　　　　　　　　　　　资料与参数表 名 称 参数值 名 称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格/(元/m2) 1600 营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重置价格/(元/m2) 1000 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用/(元/m2) 30 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下(节选)： 1．土地年期修正系数K K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946 2．土地取得成本 10000×1600×0.9946=15913600(元) 3．开发成本 (1)12000×1000=12000000(元) (2)12000000×6%=720000(元) (3)上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=2520000(元) (4)开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000(元) 4．管理费用 12000×30=36000(元) 5．投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息： 15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[(1+6%)0.5-1]=1415999(元) 6．开发利润 (15913600+15240000)×20%=6230720(元) 7．销售税费 (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×(5.5%+2.5%) =39160319×(5.5%+2.5%)=3132826(元) 8．评估价值 总价值=(39160319+3132826)×(1+4%) =42293145×(1+4%) ≈43984871(元) 单位价值=43984871/12000≈3665(元/m2)

问答题××市××钢铁股份有限公司，以其名下一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。 请问： 1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些? 2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些? 3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?

问答题某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。 1．计算开发完成后的价值。 80000×18000/(1+14%)元=126316万元 2．建筑费。 (5000+2000)×80000元=56000万元 3．专业费。 5000×80000×6%元=2400万元 4．销售税与销售费用。 126316×(5%+3%)万元=10105万元 5．利息。 [V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元 6．利润。 [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元 7．总地价。 V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

问答题某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1．该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件； 2．该人的购房发票； 3．商品房预售许可证复印件； 4．其他市场资料。 问：1．上述资料用于抵押估价是否齐全? 2．估价人员可否承诺按170万元进行估价? 3．可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

问答题以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有： 1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。 2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。 3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。 4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。 5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。 6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。 综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

问答题某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)。2．总费用=8000×90×12×20%=1728000(元)。3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元)。4．写字楼用地净收益5．建筑物净收益=8964000-1641400=7322600(元)。6．建筑物价值

问答题一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

问答题关于金环大厦估价报告书{{/B}} 一、委托估价单位：金环房地产开发公司 二、委托房地产名称：金环大厦 三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格 四、委托对象概况 1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m2，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。 2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。 3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m2。 4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。 五、估价思路与方法 本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。 六、估价过程 1．商场部分价格。 根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为： P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元) 2．办公楼部分价格。 根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为： P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元) 3．物业总开发价值。 8328+6148=14467(万美元) 4．物业总开发费用。 (4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币) 折合美元为3502万美元(1:8.3) 5．开发商利润。 房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，利润为 3502×0.54=1891(万美元) 6．销售税费。 合计为销售额的5.5%，则税费为：14476×0.54=796(万美元) 7．地价估算。 设地价为P，购地手续费用0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为： P×(1+12%)2-P=0.2544P 地价合计为1.2644P 地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796) P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元) 七、评估结论 本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。 八、估价作业日期：1996年7月15～30日 ×××房地产估价所{{B}}{{/B}}

问答题{{B}}某房地产估价报告{{/B}}封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(见估价技术报告)四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点：2004年11月5日六、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《中华人民共和国土地管理法》。3．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(G)9/T50291-1999)。4．《城市房地产抵押管理办法》。5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，改：××国用(××)字第XX号《国有土地使用权证》等资料。6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则。是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则。是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③估价时点原则。是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查，及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，××车站的评估价格为人民币13647万元(大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期(略)十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。房地产估价技术报告一、个别因素分析1．工程概况：××市××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2．工程结构情况(略)。3．估价对象位置(略)。4．估价对象权属状况：委托估价方××公司持有×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路：1．听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2．收集整理有关资料。3．进行现场查勘。4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5．征求有关人员的意见。6．最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法为收益法和成本法。1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。2．成本法估价原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。六、估价测算过程：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}第一部分：以收益法求取××××评估价格{{/B}}第一，车站部分(一)总收入的确定：车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入，车站代售客票收入，底层车库收入，车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1．屋顶停车场经营收入：顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1＝150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365＝790800元＝79.08万元2．车站代售客票收入：该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及××省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，XX车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额＝132019.75×(1+53.37%)＝202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此：××车站每年的营业额＝202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40＝79412142.22元该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据××市交通局×交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2＝79412142.22×12%＝9529457.07元＝952.95万元。3．底层车库收入：底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则P3＝100×10×70%×365＝25.55万元4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入：根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：P4＝952.95×12%＝114.35万元5．合计：P收＝P1+P2+P3+P4＝1171.94万元(二)总费用的确定：1．税金(按总收入的5.75%计)：P税＝1171.94×5.75%＝67.39万元2．管理费(按总收入的12%计)：P管＝1171.94×12%＝140.63万元3．维修、保养费(按总收入的2%计)：P维＝1171.94×2%＝23.43万元4．保险费(按总收入的0.2%计)：P保＝1171.94×0.2%＝2.34万元5．不可预见费(按总收入的1%计)：P预＝1171.94×1%＝1.17万元P费＝P税+P管+P维+P保+P预＝235.50万元(三)年纯收入A的确定：A＝P收－P费＝1171.94-235.50＝936.44万元(四)资本化率的确定：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中30%来源于银行贷款，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率＝5.94%×70%+12%×30%＝7.758%。(五)求取车站的评估价格：将上述数据代入计算公式：＝11780.42万元第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益：估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。XX地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量达到10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：××路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，××街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，××水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此，年总收益：70×12×60%×3600＝1814400元＝181.44万元。(二)求取总费用，1．年管理费＝181.44×4%＝7.26万元2．年税费＝181.44×17.75%＝32.21万元3．维修费＝181.44×2%＝3.62万元4．保险费＝181.44×2%＝0.36万元(三)求取年纯收益为137.99万元。(四)资本化率的计取：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率＝5.94%×70%+10%×30%＝7.158%(五)求取收益价格：＝1867.00万元估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00＝13647.00万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}第二部分：以成本法求取评估价格{{/B}}(一)土地取得及开发费：928.29元/m2，即：土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费；(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2。(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)。(五)利息：262.80元/m2。土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1)＝55.14元/m2工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1)＝207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%计)(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)。[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%＝442.43元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格＝(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)＝5129.50元/m2(八)估价对象的评估价值：评估价值＝5129.50×24031.53＝123269733.10元＝12326.97万元七、估价对象的评估价格的确定：在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，××车站的评估价格为13647万元。八、估价结果确定：由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元(大写：人民币壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)

问答题甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师，你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额?

问答题某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

问答题试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?

问答题某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m2，该区域的商品房价格为1万元/m2，城市规划中该区域的容积率为5。 请问： 1．该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少? 2．评估时的依据和理由有哪些?

问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： (1)赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件； (2)赵某的购房发票； (3)商品房预售许可证复印件； (4)其他有关房地产市场资料。 请问：

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元人民币。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?