问答题某估价公司于2005年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元人民币，银行据此贷款给其业主800万元。 2007年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

问答题在一成片开发小区内，某综合商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积480m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商商定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再加建筑面积300m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建筑费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其中建筑密度为64%，建筑容积率3.0，开发商按合同规定交付建筑面积780m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积 1000元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:2.1，该小区地价为每平方米土地面积 1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项： 1．结构差价：1000×(1+2.1)×780=241.8(万元) 2．新增建筑面积成本：1000×2.1×780=163.8(万元) 3．补交地价款：(1800/64%)×780=219.4(万元)

问答题2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问：

问答题市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?

问答题××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号一至二层、共243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产评估有限公司(盖章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人：×××(签章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2006年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.7m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第一、二层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象一层层高约4.5m，二层层高约3.2m建筑物实际用途：一至二层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：一至二层为商业服务土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：“七通一平”土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中一层121.85m2，二层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日。六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至2006年10月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1．测算一层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。表1可比实例资料表(2)比较修正①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。表2房地产状况因素修正系数及计算表(3)比准价格计算根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用可比实例A计算为10606元/m2；利用可比实例B计算为9958元/m2；利用可比实例C计算为9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象一层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为一、二层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第二层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象二层商铺价格。××市房地产协会对本市类似一、二层组合式商铺价格进行了统计分析，二层商铺价格一般为一层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象二层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%=4975(元/m2)3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，一、二层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)≈181.86(万元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平一、二层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)≈162524(元)2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)≈29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%≈4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰≈731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n=58.9(年)6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.86×60%+153.23×40%≈170.41(万元)房地产单价=170.41×10000/243.70≈6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。七、附件(略)

问答题××在建工程房地产抵押价值评估报告　　封面及目录(略)　　致委托方函(略)　　估价师声明(略)　　估价的假设与限制条件(略)　　房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象(略)1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地勘察，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)　　估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下。1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。()采用的公式(2)所选可比实例(见表1)(3)交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无须调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。①区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。②个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。(6)比较修正计算(见表3)表3市场法修正计算表可比实例成交价格(元/m2)交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格(元/m2)A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，3个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：(7)预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53(万元)3．续建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行桩基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字200510号)，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件．桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95(万元)(2)室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00(万元)(3)估价对象的续建成本合计4917.95÷71.00=4988.95(万元)4．管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，取市场平均水平续建成本的3%。4988.95×3%=149.67(万元)5．销售税费包括广告宣传费用及营业税等．依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。11882.53×8%=950.60(万元)6．开发利润××置业公司的投资直接成本利润率为15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34(万元)7．投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1%8．运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(11882.53-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1．土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05(万元)2．开发成本(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)(2)基础设施配套费基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积计)。则合计318.57万元。(3)建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)(计算过程略)则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01(万元)3．管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01×3%=16.65(万元)4．投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01×(1+5.76%)1.5/2-1=23.81(万元)5．销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润率为15%，本次评估取利润率为15%。555.01×15%=83.25(万元)7．运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%+4742.77×50%=4794.52(万元)则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。附件(略)

问答题××大厦房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函 ××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 ××房地产评估有限公司(公章) 2004年10月16日 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略) 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略) 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m 2 ，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m 2 ；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m 2 ，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2004年10月10口。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年10月10日至2004年10月16日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 (一) 收益法估价测算过程 1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m 2 全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故： 年有效毛收入＝80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6% +1000×12×100×100%=2211.60万元 2．年运营费用估算 (1) 年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m 2 (确定依据及过程略)，故： 年维修费=1500×3800×2%=114.00万元 (2) 年管理费。年管理费按年租金的3%计，故： 年管理费=2211.6×3%=66.35万元 (3) 年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故： 年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元 (4) 年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则： 年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元 (5) 年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故： 年土地使用税=5×5000=2.50万元 (6) 年运营费用合计： 年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50==568.98万元 3．年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元 4．确定适当的报酬率 通过市场调查；采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。 5．求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。 自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则： V=A/R×[1-1/(1+R) n ]＝1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%) 37 ]=20170.26万元 故运用收益法的估价结果为20170.26万元。 (二) 市场法估价测算过程 1．可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了 A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。 可比实例基本情况调查表 (元/m 2 )： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 坐落 ××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号 用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2003年12月10日 2004年2月10日 2004年4月10日 2004年10月10日 成交价格 6300 6750 6760 地上建筑层数 26 28 30 30 个别因素（综合） 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 2．比较修正过程 (1) 交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、 100/101。 (2) 交易日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。 (3) 区域因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、 100/101、10/100。 (4) 个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故： 实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。 3．求取比准价格 实例A： 6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m 2 6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)＝6747元/m 2 6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)＝6963元/m 2 由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m 2 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843×3000=20529.00万元 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。 估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63万元 取整为20350(精确到万元) 单位价格：20350÷38000=5355元/m 2 (取整) 估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：(略)

问答题H办公用房建于1995年，为四层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2．建筑密度为60%，用地为1994年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2000年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%=166.3(万元)(2)建筑物价格计算按照本市2000年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%=63.6(元/m2)开发商利润为：2175×20%=435(元/m2)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：建筑物现值为：(2175+63.6+435)×92%×2310=568.2(万元)(3)估价结果确定166.3+568.2=1288.9(万元)

问答题甲公司在某市街道旁的一栋二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2，经分别采用市场比较法测算，甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商确凿让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两块合并后地价增值在甲、乙两公司间的分配额。

问答题某房地产估价报告封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××房地产估价结果报告一、委托方：××房地产开发有限公司，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方：××房地产价格评估有限公司，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(见估价技术报告)；四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2004年11月5日六、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；4．《城市房地产抵押管理办法》；5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》等资料；6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估采用收益还原法和成本法进行评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，重庆××车站的评估价格为13647万元人民币。大写金额：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期：2004年11月5日十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。××房地产估价技术报告一、个别因素分析1．工程概况：重庆××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的与朝天门观景广场配套的大型综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2．工程结构情况(1)基础：该工程地处江边，地质情况非常复杂，地耐力很差，建筑物既要承受汽车载重急刹车的强大动荷载、又要承受仓库堆码货物的静荷载，还要经受江水浸泡，因此基础采用了埋深30m的人工挖孔桩、钢筋混凝土柱芯、承台、基础梁等结构方法。(2)工程主体结构：采用钢筋混凝土框架、现浇密肋板、剪力墙为主体承重结构体系，浇灌高标号商品混凝土加S8UEA防水剂，形成抗强冲击力、防渗透强、能承受较大静动负荷的受力体系。(3)环境挡上墙：环境挡土墙采用锚杆混凝土挡土墙，保证朝东路不因开挖深基础而导致道路地基不均匀沉降。(4)装修工程：部分屋面铺广场砖保护层，部分屋面培植种植土。停车场、底层车库地面采用180厚C25混凝土面层加5%防水剂，其余楼地面全部采用花岗石地面，室内柱面、正面部分墙面、进出口采用高档花岗石贴面，其他外墙面为面砖贴面。进出口大门采用地弹门不锈钢包门套。外墙橱窗采用1.5厚夹胶白玻不锈钢饰边，一般门窗采用铝合金。中庭柱面、墙面采用铝塑板不锈钢装饰。自动扶梯、所有的栏杆、扶手为不锈钢。除底层车库外，所有天棚面采用铝合金龙骨矿棉板天棚。(5)电气、消防、给排水系统：整个工程用防火墙、防火卷帘和防火门进行防火分区。消防系统设有消火栓，自动喷淋，烟感报警，正压送风和排风系统，由消防控制中心集中管理。污水处理按市环保部门要求采用无能耗生化处理装置，屋面车场及汽车库室内排水经隔油池将油脂分离后排入市政下水管道。3．估价对象位置重庆××车站位于重庆市朝天门地区，紧邻朝天门广场。朝天门位于重庆市渝中半岛的最东端，是长江和嘉陵江交汇的水陆交汇处，是重庆市对外交通的重要口岸之一。长江上游最大的港口——重庆港就位于此处。朝天门地区是重庆市最重要的商品批发中心和物质集散地，建有闻名全国的综合交易市场。该处客商云集，年总交易额已达51亿元以上。4．估价对象权属状况委托估价方××公司持有渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路1．听取委托单位介绍评估对象、评估目的。2．收集整理有关资料。3．进行现场查勘。4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5．征求有关人员的意见。6．最终确定评估结果。(二)本次估价采用收益法和成本法进行评估1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。2．成本法估价的原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取重庆××车站的评估价格第一，车站部分(一)总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1．屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1=150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365=79.08万元2．车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及四川省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，××车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132019.75×(1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，××车站每年的营业额=202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据重庆市交通局重交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22×12%=9529457.07元=952.95万元3．底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：P3=100×10×70%×365=25.55万元4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：P4=952.95×12%=114.35万元5．合计：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二)总费用的确定1．税金(按总收入的5.75%计)P税=1171.94×5.75%=67.39万元2．管理费(按总收入的12%计)P管=1171.94×12%=140.63万元3．维修、保养费(按总收入的2%计)P维=1171.94×2%=23.43万元4．保险费(按总收入的0.2%计)P保=1171.94×0.2%=2.34万元5．不可预见费(按总收入的1%计)P预=1171.94×1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三)年纯收入A的确定：A=P收-P费=1171.94-235.50=936.44万元(四)资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法确定。据了解××车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.4%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此：资本化率=5.94%×70%+12%×30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。朝天门地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：陕西路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，节约街商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，朝天门水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此：年总收益=70×12×60%×3600=181.44万元(二)求取总费用1．年管理费=181.44×4%=7.26万元2．年税费=181.44×17.75%=32.21万元3．维修费=181.44×2%=3.62万元4．保险费=181.44×2%=0.36万元(三)求取年纯收益为137.99万元(四)资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此：资本化率=5.94%×70%+10%×30%=7.158%(五)求取收益价格估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00=13647.00万元。第二部分：以成本法求取重庆×车站的评估价格(一)土地取得及开发费：928.29元/m21．土地取得费：401.92元/m22．土地开发费：526.37元/m2注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)(五)利息：262.80元/m2土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1)=55.14元/m2工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1]=207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%)(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%=442.43元/m2(七)估价对象价值估价对象评估价格=(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2(八)重庆××车站评估价值评估价值=5129.50×24031.53=123269733.10元=12326.97万元(九)重庆××车站评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，重庆××车站的评估价格为13647万元。(十)估价结果确定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元人民币，大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚 300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为 15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2：剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)； 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000m2 住宅总面积=50000-9000=41000m2 (1) 商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率) =50×12×(1-10%)=540元/m2 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40元/m2 商铺开发完成后的单价=410.40/8% ×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5 =4118.45元/m2 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元 (2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/ (1+12%)×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06万元 (3) 开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元 2，扣除项目 (1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71万元 (2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元 (3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96万元 (4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13万元 (5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74万元

问答题在一成片开发小区内，某综合商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积480m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商商定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再加建筑面积300m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建筑费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其中建筑密度为64%，建筑容积率3.0，开发商按合同规定交付建筑面积780m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积 1000元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:2.1，该小区地价为每平方米土地面积 1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项： 1．结构差价：1000×(1+2.1)×780=241.8(万元) 2．新增建筑面积成本：1000×2.1×780=163.8(万元) 3．补交地价款：(1800/64%)×780=219.4(万元)

问答题有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买?为什么?

问答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题： 1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?

问答题(在答题处指出错误内容并改正。错误不超过4个。) 某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为 500m2，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：

问答题××房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、估价对象1．位置与环境(略)2．权属状况估价对象由北京××房地产开发有限责任公司开发建设。该公司拥有估价对象的《国有土地使用证》(参见附件二：《国有土地使用证》京海国用(2001出)字第1607号)东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。三、建筑经济指标及市政配套条件根据委托方提供的估价对象的权属材料，估价对象建筑经济指标如下：所占国有土地使用权面积：62208.32m2；总建筑面积：114188.47m2；建筑物剩余使用年限约为55年，所处楼层：地下1～2层可设置地下停车位：4012个估价对象市政配套条件如下：估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、供气等均接至市政主管线；供电由主网线接至自建变配电室。以上市政配套条件在时间和用量上可满足估价对象的需求。四、估价范围北京海淀区太阳园住宅小区地下车库。估算该地下车库总建筑面积114188.47m2的房屋所有权及其上述建筑面积所占的62208.32m2国有土地使用权在估价时点的市场总价格。五、估价时点2007年9月3日。六、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。七、估价依据1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)；2．国土资源部《土地估价规程》；3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[××规审字××号]6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。③替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。十、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期本次估价作业日期为2007年8月25日至2007年9月5日十三、估价报告应用的有效期本估价报告结果为2007年9月3日的市场价格。随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果使用本估价结果的时间与估价报告审定日期相差12个月及12个月以上；我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象为太阳园住宅小区的配套服务用房，主要满足区内居民及访客的机动车停放要求。该地下车库建筑规模较大，将小区内各楼座的地下空间连为一体，出入口与小区进出道路连接，实现了小区内地上通行的人车分流，有效地防止了地面机动车通行、停放所造成的噪声污染、不安全因素等，从而对住宅小区的环境、居住舒适性产生了有利影响。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：在技术上可行、在经济上可行、土地与建筑物的均衡性、可持续发展性。根据估价对象所在位置及周边的自然与人文环境，将估价对象兴建为居住用房配套、服务的地下车库物业为最高最佳使用途径。五、估价方法的选用及测算过程估价对象总建筑面积114188.47m2，规划设置停车位4012个(所处小区规划居住总户数3193户，规划建设配套公建面积29304.52m2，另规划建设约3万m2非配套公建)。估价对象作为地下停车库，根据估价人员对类似物业进行的调查，确定了估价对象开发价值的实现方式如下：向访客提供的时租车位按其使用规模约为120个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主出售的地下车位数约为剩余总量的70%，即2724个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租其余地下车位，即1168个。总体租、售比例为32%:68%租赁中时租与月租比例为9.3%:90.7%。(一)市场比较法1．市场比较法原理市场比较法为选取同一供需圈内、临近区域、近似档次物业近期交易案例，采用房地产交易中的替代原则进行比较，求取出估价对象的比准价格。2．选取可比实例A：海淀区西三环紫竹桥西300m路南紫竹花园地下车库交易案例；B：海淀区西三环紫竹桥西北北洼路美林花园地下车库交易案例；C：海淀区蓟门桥西北宏嘉丽园地下车库交易案例，详见表3-25。3．可比案例的比较因素说明运用市场比较法求取的比准价格是在假设估价对象具备继续使用条件，已缴纳全部相关税费，无他项权利的条件下价格。交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。交易日期修正：估价对象与比较实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，且目前北京市的类似物业市场价格较为平稳，故不做修正。区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划、基础设施状况等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。4．比较因素条件指数根据上述说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-26。5．求取比准价格求取上述三个可比实例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产的市场价值：(1213324+120096+105200)/3=115543元/个。则估价对象中合理销售部分的市场总价格为：115543×2724=31473.91万元人民币(二)收益还原法1．原理：采用收益还原法进行估价，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．搜集有关收入和费用的资料估价对象中以出租经营方式体现价值的分为两部分：一部分是向访客提供的时租车位，按其使用规模约为120个；另一部分是向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位，约为剩余总量的30%，即约为1168个。估价人员根据委托方提供的多年财务数据，临时停车费用为每小时2元；月租金在200～1000元之间；在费用方面，出租运营涉及的税费主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、房产保险等，费用比例约占营业收入的10%～20%。3．估算每年潜在毛收入估价人员通过对估价对象的物业的财物数据进行分析后，确定向访客提供的时租车位临时停车费用为2元/小时；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位其月租金为450元/月。则估价对象出租部分每年潜在毛收入为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　(2×24×365×120+450×12×1168)/10000=840.96万元4．估算每年有效毛收入有效毛收入是指潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。估价人员对估价对象中的不同出租经营方式的有效毛收入情况进行了市场调查，向访客提供的时租车位的空置率相对较高占30%，租金拖欠率相对较低占10%；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位的空置率相对较低只占5%，停车费用拖欠率相对较高占15%。由此确定，时租车位的有效毛收入率为60%；固定月租车位的有效毛收入率为80%。则估价对象此部分每年有效毛收入为：2×24×365×120×60%+450×12×1168×80%=630.72万元5．估算每年运营费用运营费用是指维持房地产生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。估价人员对地下停车场在正常经营情况下的运营费用进行了市场调查，其费用主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、保险费等，费用比例约占营业收入的10%～20%。根据估价对象实际情况确定，其运营费用为其有效毛收入的15%。则估价对象此部分每年运营费用为：630.72～15%=94.61万元6．估算每年净收益净收益是指有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。则估价对象此部分每年净收益为：630.72-94.61=536.11万元7．选用适当的资本化率本报告中的资本化率为综合资本化率。估价人员确定采用安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率：风险调整值则根据估价对象在所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途、新旧程度及经营风险等确定。目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为2.52%，估价对象是为居住、公建性物业配套服务的房地产，其开发价值实现的风险低于配套服务对象，且由于私人汽车拥有率的不断提高，估价对象在利用程度、保值增值等方面均有一定发展潜力。由此，估价人员确定该风险调整值为5.48%，则估价对象资本化率为8%。8．确定收益年期估价对象的土地使用权获得方式为有偿出让，其《国有土地使用证》中载明的使用权终止日期为：2056年11月30日，距估价时点约49年。估价对象建筑物耐用年限长于土地使用年限为55年，由于土地出让年期到期后还可以申请继续出让，根据收益最大化原则，确定房地产的剩余使用年期为55年。9．选用适宜的计算公式求出收益价格估价人员根据估价对象实际状况，确定采用有限年期，年收益与资本化率不变的收益法计算公式计算，该公式的表达式为：　　　　　　　　　V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]将以上估算的各项数据代入公式，为：　　　　V=536.11/8%[1-1/(1+8%)55]=6604.13万元人民币则估价对象中合理出租部分的市场总价格为：6604.13万元人民币。六、估价结果确定估价对象采用市场比较法和收益法分别得出的估价结果如下：合理销售部分：31473.91万元人民币合理出租部分：6604.13万元人民币以上结果分别从现实市场销售状况和未来收益预测折现反映出估价对象不同部分的市场价值。两种方法中基础数据的确定均参照了专项市场调查资料，并考虑到估价对象自身的实际情况。对以上结果进行综合：31473.91+6604.13=38078.04万元人民币则估价对象现时市场总价格为：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。附件(略)

问答题建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定?

问答题某镇房屋征收评估报告封面(略)致估价委托方函甲县房屋征收办公室：受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户(含公建房屋)，被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》(甲县建拆字[××]第××号)。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。详见估价结果一览表。估价结果一览表现场查勘核对表房屋现值序号被征收人身份证号码房屋坐落层数用途建筑面积/m2占地面积/m2建筑结构修建/翻建时间单价(元/m2)合计万元1××略略二层住宅243.42163.79一层石头、土勾缝，二层砖混1990年修建46011.192略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略合计44040.54330608.094461965.91注：1．根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。2．上述结论的应用需要详见本报告中“价值类型”部分。我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权)在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格分别为：被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。被征收房屋的评估总价：人民币19659100元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币。被征收区域内的(已扣除国家收益的出让)住宅用地使用权平均价格为335.94元/m2，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。上述结论仅为××评房字(2011)××号“乙镇丙、丁、戌三条街征收区域A、B段征收补偿估价”报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。××评估师事务所执行合伙企业事务的合伙人：××2011年11月30日目录(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件一、本估价报告基于以下假设条件：1．假设估价对象(房屋的所有权及其占用土地的使用权)通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。2．假设在价值时点2011年11月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。3．因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收人以出让方式取得，自价值时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。4．因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收人合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。5．本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。6．估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象在勘查期(2011年11月12日～2011年11月24日)的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。7．假设估价对象在价值时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期(2011年11月12日～2011年11月24日)时的无任何变化。8．本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。9．假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。10．假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。二、本估价报告使用的限制条件1．根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。2．应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。3．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。4．本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。5．本估价报告的估价结果，需经××××评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。6．如在2011年11月30日未来壹年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中“估价假设和限制条件”时，本估价报告有效期为壹年，从2011年11月30日至2012年11月29日。三、需要特殊说明的事项(一)资料来源说明1．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。2．估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。3．住宅用地使用权的国家收益由×县国土资源局提供。(二)估价人员根据国家有关法律、法规、国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291—1999)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、《×县城镇房屋征收与补偿管理暂行办法》(×县人民政府×县政[××]×号)、《×县城镇房屋征收与补偿估价操作实施意见》(×县政[××]×号)、《×县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。(三)其他需要特殊说明的问题1．本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋拆迁时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式(如强制处分等)和其他经济目的，不能理所当然地成为进行国有土地上房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。2．本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。估价结果报告一、委托方机构名称：×县房屋征收管理办公室法定代表人：××联系人：××联系电话：××住所(略)二、估价方机构名称：××××评估师事务所执行合伙企业事务的合伙人：××住所：××估价资格等级：壹级证书编号：建房估证字[2010]××号联系电话：××三、估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值。四、评估程序及估价对象(一)评估程序1．与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。2．到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。3．制定初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进行审查。4．与委托方签订评估合同，制定详细的评估作业计划。5．以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估工作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘查，最后三个小组统一对现场进行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教，学习、了解当地住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等。6．评估组在×县乙镇进行了市场调查，并到有关部门查阅了评估所需资料。7．评估组回事务所对现场记录、市场资料和委托方提供的其他评估资料进行分析，根据公允的评估原则(包括有利于旧城改造的原则)和评估方法进行评定测算，得出评估结论。8．根据评估资料和测算结果，撰写评估报告，最后出具评估报告书。(二)估价对象界定位于×县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋价格及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格。《房屋征收决定公告》(×县建拆字[××]第××号)。被征收房屋共××户(含公建房屋)，总建筑面积44040.543m2，总占地面积30608.09m2。(三)估价对象概况1．现场查勘状况我所于2011年11月12日～2011年11月24日派出注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××在委托方以及相关方和丙、丁、戊三条街居委会代表陪同下对估价对象进行了逐一现场查勘。共查勘了×县乙镇丙、丁、戌三条街征收区域A、B段范围内××户，估价对象在现场查勘期的状况现场查勘情况表。现场查勘情况表序号被征收人身份证号码房层坐落层数用途建筑面积/m2占地面积/m2简易房面积/m2修建/翻建时间简述1××略略住宅243.42163.7942.081990年修建一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视2略略略略略略略略略略3略略略略略略略略略略4略略略略略略略略略略5略略略略略略略略略略6略略略略略略略略略略7略略略略略略略略略略8略略略略略略略略略略9略略略略略略略略略略10略略略略略略略略略略11略略略略略略略略略略××略略略1#住宿楼三层住宅798.661381.2720世纪70年代修建砖混结构，预制楼板。木门，木玻璃窗。外墙为砖，内墙涂料，木板吊顶，木屋架，盖瓦，水泥地坪，通水、通电、通信、通光纤电视2#住宿楼一层179.7420世纪50年代修建砖术结构，木门，木玻璃窗，外墙为砖，内墙水泥砂浆、涂料，木板顶棚，木地板。通水、通电、通信、通光纤电视3#住宿楼一层156.001996年修建砖木结构，木门窗，外墙水泥砂浆，内墙水泥砂浆、涂料，木板顶棚，木、薄钢板屋面，木地板。通水、通电、通信、通光纤电视2．委托方确认事项估价对象的用途、建筑面积、占地面积、房屋结构、土地使用权性质均得到委托方的确认。估价对象的现状，包括土地开发程度均得到委托方代表以及相关方、估价对象所在的居委会代表的认可。(四)区域因素分析估价对象所在的×县乙镇位于××省东部，紧邻××省西部，××、××两条河流在此汇合为××江，距××市约1000km，距××省××市约1000km。乙镇是交通重镇和××省东部政治、经济文化中心。乙镇是×县首府，人口约8万人。估价对象所在的丙、丁、戌三条街位于乙镇中心，紧邻县政府大院、县医院和天津广场。周围有××街、××街、××街、××街环绕，其中××街获联合国最佳居住环境奖，××街、××街两侧系乙镇商业中心。该区域交通方便，购物便利，是×县人民居家置业的首选之地。五、价值时点2011年11月10日，为征收决定公告发布之日。六、价值类型1．本报告估价结果是反映估价对象在价值时点的房屋和住宅用地使用权公开市场价格(该价格不含交易双方应缴纳的税费)。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的使用的情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非正常因素对估价对象的影响。2．土地使用权价格定义：土地使用权作为出让住宅用地在该征收区域的扣除国家收益后的平均地价(扣除的国家收益根据×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%计算)，自价值时点起尚可使用年限为70年，容积率为1.5～1.9，开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)。3．估价对象房屋的用途均为住宅，其分户建筑面积、房屋结构、装修等状况详见“现场查勘情况表”。因此，本估价结果为估价对象在价值时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房屋所有权和该征收区域内的住宅用地使用权公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(一)房屋估价方法收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其折现到价值时点的现值的一种方法。因收益法的许多重要参数难以准确把握，测算的结果误差较大，所以本次估价不宜采用收益法。市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的价值时点时市场价值。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较少，所以本次估价不宜采用市场比较法。假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分价值的现值后的余值作为委托估价房地产的现值的估价方法。该方法适于对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。由于估价对象房屋的建设成本较易获取，故本次估价可采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算。(二)土地估价方法成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委托估价宗地价格的估价方法。估价对象为×县乙镇中心用地，其地价与未来的收益关系密切，不能采用成本累加方式得出的计算价格来代替住宅用地的价格水平，故此次评估不采用成本逼近法。收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。由于土地纯收益很难准确预测，评估难度较大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法。市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的市场价值。×县乙镇的土地市场发展较慢，且×县国土资源局未能提供与估价对象同类同开发程度的交易实例，故本次评估不采用市场比较法。假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其房屋部分价值后的余值作为委托估价地产的现值的估价方法。由于委托方要求房地分别估价，因此本次估价不采用剩余法。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。乙镇建立了较为完善的基准地价体系。估价对象土地使用权属于基准地价范围，因此本次评估可采用基准地价系数修正法对住宅用地使用权进行评估。经上述分析，本次估价采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权价格进行测算。十、估价结果依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托估价的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托估价的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权)在价值时点2011年11月10日的公开市场价格分别为：被征收房屋的综合评估单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。被征收房屋的评估总价：人民币19659100元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币。被征收区域内的已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格为335.94元/m2，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。十一、注册房地产估价师(略)十二、实地查勘期(略)十三、估价作业期2011年11月12日～2011年11月30日十四、估价报告应用的有效期如在2011年11月30日未来壹年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时，本估价报告有效期为壹年，从2011年11月30日至2012年11月29日。估价技术报告一、估价对象描述与分析(略)二、市场背景描述与分析×县地处祖国边陲，房地产交易不活跃。但由于乙镇是×县首府，系××省与××省之间的交通重镇和××省东部政治、经济文化中心，因此乙镇的住宅在×县具有较强的聚集效应。再加乙镇地区工业欠发达，建材中只生产水泥、预制砖、木材等建筑材料，许多重要建筑材料需要从其他省引入，运输成本较高，且该地区劳动力成本较高，导致建筑成本较高，乙镇的房地产相对周围地区价格也较高。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产价格有上涨的趋势。受本次评估的估价目的、价值时点的制约，未考虑该因素的影响。三、最高最佳利用分析本次评估假设估价对象样本点按《评估样本点现场查勘情况表》记载用途持续使用，并以此为估价对象的最高最佳使用用途。四、估价方法适用性分析(略)五、估价测算过程由于委托方根据房屋所有权价格与地价分别补偿，同时基于上述原因，因此本次评估采用重置成本法评估房屋所有权价格，采用基准地价修正法评估土地使用权价格。(一)住宅用地使用权平均价格测算过程地价采用基准地价修正法。基准地价修正法是通过对该区域的基准地价进行个别因素修正得出委托估价宗地的价格的方法。×县乙镇早在2008年11月就完成了城镇土地定级估价。根据《城镇土地估价规程》及《×县乙镇土地定级估价》成果，采用基准地价修正法的计算公式为：土地价格=基准地价×(1±区位修正系数)×期日修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数1．基准地价基准地价是城镇某一区域一定用途和条件下的土地使用权平均价格。甲县将乙镇的城镇土地分为四类四级。根据×县乙镇基准地价成果，估价对象占用宗地为一级住宅用地。一级住宅用地的基准地价为372.57元/m2。该基准地价的内涵为：(1)基准期日：2008年11月1曰。(2)使用年期：无限年。(3)土地开发程度：宗地外“四通”，即通电、通信、通路、通光纤；宗地内“二通一平”(通电、通路，场地平整)。(4)容积率：一级住宅用地的容积率为1.5～1.9。(5)土地权利状况：出让取得，且无他项权利限制。2．区位修正系数根据地价修正体系，得出委托估价宗地的区位修正系数(见基准地价区位修正表)。基准地价区位修正表项目条件优劣度分值区域因素(单元总分值)≥86优0.0918个别因素公用设施分值≥60优0.0288楼层数2较劣-0.0033距干道距离＜100m优0.0216宗地面积167～334较劣-0.0018环境质量一般一般0合计0.1371估价对象区位修正系数=0.1371。3．期日修正系数由于该基准地价的基准期日是2008年11月1日，应进行期日修正。根据×县国土局提供的资料，乙镇住宅用地价格自2008年11月1日至价值时点的价格较稳定，基本无变化。期日修正系数为1。4．使用年期修正系数基准地价设定的使用年限为无限年。因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，根据本次估价目的，本次评估设定住宅用地的使用年期为住宅用地的最高使用年限，即自价值时点起尚可使用年限为70年。据《城镇土地估价规程》，使用年限修正系数公式为：k=[1-1/(1+r)M]/[1-1/(1+r)n]式中k——使用年限修正系数；r——土地还原利率；M——估价对象使用年限；n——比较实例使用年限。还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值，参考行业年平均投资利润率等方法综合测定。据调查，该区域该类商品住宅开发的行业年平均利润率为7%。根据财政部关于发行国债的通知，2010年12月6日财政部发行的5年期凭证式(二期)国债利率4.60%，本次评估假设估价对象的土地使用权剩余使用年限为70年，故其投资回报率应高于现实的最高安全利率。因此安全利率可选用15年期凭证式(二期)国债利率，即4.60%。根据利率市场变动情况，综合确定风险调整值为2%，则其投资回报率测定为6.60%。综合商品住宅开发的行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为7%。则：年限修正系数=[1-(1+7%)-70]≈0.99125．开发程度修正系数由于本次评估的平均地价设定的开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)，与基准地价设定的开发程度相同，开发程度修正系数为1。6．容积率修正系数由于本次评估的平均地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相同，均为1.5～1.9，容积率修正系数为1。7．区域平均地价区域平均地价(含出让金)=基准地价×(1±区位修正系数)×期日修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数=372.57×(1+0.1371)×1×0.9912×1×1≈419.92(元/m2)。由于估价对象均未取得《国有土地使用证》，但有关部门均认可为划拨取得，故上述测算得出的区域平均地价应扣除国家收益。根据×县国土资源局提供的资料，住宅用地的国家收益一般以土地使用权出让金代替，为基准地价的20%。则：已扣除国家收益后的平均地价：419.92×(1-20%)≈335.94(元/m2)。(二)房屋的估价重置成本法是以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值。公式为：房屋现值=房屋重置成本×成新率其中，房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费。由于估价对象房屋一般均为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次评估未计算专业费、规费和销售税费。因估价对象的建造年代跨度较长，且部分房屋经过了多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故估价人员只能通过观察法测算得出估价对象的成新率，详见房屋建筑物新旧程度鉴定表。房屋建筑物新旧程度鉴定表(观察法)房屋所有权人：××评估基准日2011年11月10日估价受理方：××××评估师事务所项目编号：××评房字(2011)××号结构部分装修部分设备部分项目基础承重构件非承重墙屋面地面门窗外墙粉饰公共空间地面内墙粉饰顶棚水卫电气照明消防设施房屋所有权人：××评估基准日2011年11月10日标准分2525102020101515202020402535勘查评分20205111066712121230150评分小计X=66Y=55Z=45修正系数G=0.5S=0.45B=0.05计算成新率(%)成新率：XG+YS+ZB=60.0项目负责人：××评估人员：×××、×××等勘查日期：2011年11月12日～2011年11月30日1．建筑工程费估价师接受事务所指派后，曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进×县对估价对象进行初勘、详勘和复勘，向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民进行了咨询，了解当地住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等，制定了×县乙镇各类房屋的一般造价水平，即建安费基准单价(其中分主体结构费单价，水电安装费单价，初装修费单价)、结构修正系数和装修修正系数，然后根据各估价对象的实际情况测算得出各估价对象建筑工程费，详见估价对象评估过程一览表。2．专业人员费用(建筑师、结构、造价、机电、监理等费用)由于估价对象均为数年以前自建，无专人设计，且修建随意性强。故本次评估未计算专业费。3．规费根据乙镇现行规定，自建房屋毋须缴纳税费，本次评估不计算规费。4．不可预见费因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。5．投资利息根据×县乙镇同类房屋修建的一般规律，达到估价对象现状的正常建设周期约为3个月，假设建设费在建设期内均匀投入。利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率。中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.56%。则各户住宅的投资利息测算详见估价对象评估过程一览表。6．开发商利润根据×县人民政府的统计资料，×县乙镇该类房地产开发平均利润率为5%。则各户住宅的投资利润测算详见估价对象评估过程一览表。7．估价对象房屋现值在此，以××住宅为例说明房屋估价的过程，即该住宅位于×县乙镇××街××号，建筑面积为243.42m2，1990年修建，一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视。估价人员根据上述影响因素和现场勘查资料的分析，测定的建安费基准单价为725元/m2(其中，主体结构费420元/m2，水电安装费5元/m2，初装费300元/m2)，结构修正系数为0，装修修正系数为0；投资利息率取中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.56%，按全部投资计算；开发商利润率取为5%，按全部投资计算；通过观察法测算得出估价对象的成新率为60%(详见房屋建筑物新旧程度鉴定表)。则：××的住宅的评估总价=725×(1+0+0)×243.42×{[(1+6.56%)(3/12)/2-1]+5%}×60%/10000≈11.19(万元)。××的住宅的评估单价=11.19×10000/243.42=460(元/m2)。其他房屋的估价以此类推，则估价对象房屋的评估总价约为19659100元，综合评估单价为446元/m2，详见估价对象评估过程一览表。六、估价结果确定依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托评估的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托评估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权)在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格分别为：房屋评估平均单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。被征收房屋的评估总价：人民币19659100元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币。征收区域内出让住宅用地使用权平均价格(已扣除国家收益)为335.94元/m2，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。

问答题可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在计算建筑物折旧中作此区分有何意义?