问答题{{B}}××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函{{/B}}×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则；按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日{{B}}估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务。土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质：水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况。根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况。根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况。据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某己将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日。六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值；其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合XX市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至2006年10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略){{B}}××××房地产估价技术报告{{/B}}一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。1．测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：(1)可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同、建筑面积相近、均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。{{B}}表1可比实例资料表{{/B}}(2)比较修正。1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。{{B}}表2房地产状况因素修正系数及计算表{{/B}}(3)比准价格计算。根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算为10606元/m2；利用实例B计算为9958元/m2；利用实例C计算为9285元/m2。从测算结果采看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单．独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%=4975元/m23．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)＝181.86万元(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入。潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的XX大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086元(2)有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)=162524元2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及XX市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011元(2)管理费和租赁费用。指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%=4063元(3)维修费。指为保证房屋正常使用，每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰=731元(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605元3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919元4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n=58.9年6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均值确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41万元房地产单价=170.41×10000/243.70=6993元/m2估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整：按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。{{B}}附件(略){{/B}}

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值： 总建筑面积＝10000×5＝50000(m2) 住宅总面积＝50000-9000＝41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值： 每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×(1-空置率及租金损失率) ＝50×12×(1-10%)＝540(元/m2) 每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×(1-运营费用率) ＝540×(1-24%)＝410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5 ＝4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+ 12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]＝8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值＝3706.61+8204.06＝11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费＝50000×1100/(1+12%)＝4910.71(万元) (2)专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额＝11910.67×(3.5%+5.5%)＝1071.96(万元) (4)销售利润＝11910.67×20%＝2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V＝3031.74(万元)

问答题2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。 请问： (1)征收估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同? (2)征收估价中如何确定该房屋的用途、面积? (3)征收估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20日；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元) 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元)

问答题关于金环大厦估价报告书 一、委托估价单位：金环房地产开发公司 二、委托房地产名称：金环大厦 三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格 四、委托对象概况 1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m2，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。 2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。 3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m2。 4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。 五、估价思路与方法 本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。 六、估价过程 1．商场部分价格。 根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为： P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元) 2．办公楼部分价格。 根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为： P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元) 3．物业总开发价值。 8328+6148=14467(万美元) 4．物业总开发费用。 (4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币) 折合美元为3502万美元(1:8.3) 5．开发商利润。 房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，利润为 3502×0.54=1891(万美元) 6．销售税费。 合计为销售额的5.5%，则税费为：14476×0.54=796(万美元) 7．地价估算。 设地价为P，购地手续费用0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为： P×(1+12%)2-P=0.2544P 地价合计为1.2644P 地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796) P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元) 七、评估结论 本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。 八、估价作业日期：1996年7月15～30日 ×××房地产估价所

问答题就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?

问答题房地产估价报告致委托估价方函 某市某商厦： 某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下： 委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元(大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整)。 特此通告。 某房地产评估咨询有限公司(公章) 法人代表：(略) 2005年11月20日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某商厦房地产估价结果报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 估价资格等级：房地产估价B级。 三、估价对象 某商厦位于某路某号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等)；3～12层酒店客房；另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1995年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。 四、估价目的 房地产抵押价值评估。 五、估价时点 2005年11月20日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据 1．《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。 2．委托人提供的固定资产明细表。 3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料。 4．评估人员现场勘察和掌握的资料。 5．有关法律法规规定。 八、估价原则 遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。 九、估价方法 根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采刚收益法评估较为适宜。 从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考查，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。 某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对某大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 十、评估结果 委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日2005年111月20日的评估总值为人民币4196万元(大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整)。 十一、估价人员 {{B}}估价人员情况表{{/B}} 姓名 估价资格 估价师证书号 略 房地产估价师 略 略 房地产估价师 略 略 房地产估价师 略 略 房地产估价师 略 十二、估价作业日期 2005年11月13日至2005年11月20日。 十三、估价报告应用的有效期 根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2005年11月20日至2006年11月19日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为低价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。 十四、评估说明 1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。 2．本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。 3．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。 某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对某大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 六、估价测算过程 (一)以收益还原法进行分部评估 1．计算公式 V=V1+V2+V3+V4+V5 =(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r 式中V——整个大厦现时房地产评估价格； V1——商场部分房地产的现时评估价格； V2——餐厅部分房地产的现时评估价格； U3——酒店客房部分房地产的现时评估价格； V4——会议厅部分房地产的现时评估价格； V5——娱乐部分房地产的现时评估价格； a1——商场部分房地产的年纯收益； a2——餐厅部分房地产的年纯收益； a3——酒店客房部分房地产的年纯收益； a4——会议厅部分房地产的年纯收益； a5——娱乐部分房地产的年纯收益； r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。 2．年纯收益A的确定 该大厦年纯收益A=年总收益(三年来平均)-年总支出(包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等) 以下收益和支出的测算均根据某商厦财务部提供的有关资料。 (1)商场部分房地产的年纯收益a1 年收益=(按每天收入1万元计)1万元/天×30天/月×12月=360万元 年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元 年纯收益a1=360-349=11万元 (2)餐厅部分房地产的年纯收益a2 年收益=(包厅12个×800元/次+大厅28桌×600元/次+宴会厅40桌×600元/次)×2次×30天×12个月×满客率41.3%=50400万元/次×2次×30天/月×12月×满客率41.3%=15000000元=1500万元 年支出=工资福利180万元+房产及桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元+管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元 年纯收益a2=(1500-1390)万元=110万元 (3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3 年收益=320元/(个·天)×客房125个×出租率60%×360天=8640000元=864万元 年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元+管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元 年纯收益a3=(864-635)万元=229万元 (4)会议厅部分房地产的年纯收益a4 年纯收益=出租10次/月×租金1500元/次×12月=180000(元)=18万元 年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元 年纯收益a4=(18-9)万元=9万元 (5)娱乐部分房地产的年纯收益a5 年收益=舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元 年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元 年纯收益a5=(73-36)万元=37万元 总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=(11+110+229+9+37)万元=396万元 还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%×30%=2.14%的风险利率，即还原利率为9.27%。 整体某大厦房地产的现时评估价格为： V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元 (二)以成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估 1．土地价格评估 整个酒店占地约12亩，60万元/亩(计算过程略)，土地价格=12亩×60万元/亩=720万元。 2．建筑物价格评估 建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。 (1)酒店部分： 计算公式如下： 成本价=重置价×成新率 重置价=成本费用+利息+利润+各项税费 1)重置价。根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工程费500万元)；B利息200万元；C利润350万元；D各项税费300万元。重置价：A+B+C+D=4350万元。 2)成新率。成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点(1998年1月10日)已使用10年，因此成新率为(80-10)÷80=87.5%；装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5，残值率为10%，因此，其成新率为：1-(1-10%)×7.5÷25=73%。 3)酒店成本价。主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为： 1740万元×87.5%+2610万元×73%=3427.8万元 (2)附属工程部分：用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等)和30万元，共计70万元。 (3)建筑物总价=(3427.8+70)万元=3497.8万元 3．房地产总价 房地产总价格=土地价格+建筑物价格=(720+3497.8)万元=4217.8万元 七、评估结果确定 用以上两种方法得出的评估价格分别为4282.632万元和4217.8万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4250.22万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房地产在评估基准日的现时价格为4250.22万元，取整为4250万元，大写：人民币肆仟贰佰伍拾万元整。 附件(略)

问答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题： 1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

问答题某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问： (1)这样的做法有哪些错误? (2)若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

问答题某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。 问题：

问答题某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：1．计算未来三年的净收益A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益3．计算收益价格

问答题某综合楼房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1．估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。2．估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。(二)估价对象状况估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2002年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的(略)五、估价时点(略)六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1．合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。2．估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。3．估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。4．估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。5．估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“某酒店”使用。6．估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法先用(略)六、估价测算过程评估思路：遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。(一)地下室采用成本法1．计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧2．计算过程。根据市场调查及有关规定，确定以下指标。{{B}}重置价格构成表{{/B}}序号重置价格构成单价备注土地使用权价值0地下室不计地价建筑物价值1001.781+2+3+4+5-61建筑物开发成本972a+b+ca建安工程造价900根据××市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2b勘察设计和前期工程费54包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c开发过程中的费用18包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用29.16为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息26.58(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用100.77(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润50.06(1+2)×5%，开发利润取5%6建筑物折旧176.78(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%评估价格1001.78为土地使用权价值与建筑物价值之和3．计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。(二)综合楼底层1．收益法(1)计算公式：式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程见表。{{B}}收益价格计算表{{/B}}序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2)216.001月租金(元/m2)18.00据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为18元/(m2·月)2年房地产总收益(元/m2)216.00二年总费用(元/m2)68.451维修费(元/m2)4.32指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元/m2)4.32指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计3房产税(元/m2)25.92按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元/m2)11.99营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费(元/m2)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元/m2)18.00指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元/m2)0.90按月租金的5%计三年租金净收入(元/m2)147.55四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0%五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1997年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年六收益价格(元/m2)2638(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2．成本法(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标。{{B}}成本法评估价格计算表{{/B}}序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值456.071+2+3+4+51土地取得成本及开发成本326.69根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B—B1区，工业用途，土地单价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01%)50/[1-1/(1+4.01%)46=1.0285，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×1.0285×1.688/3.72=326.69(元/m2)2土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1989.181+2+3+4+5-61建筑物开发成本1766a+b+c+d+ea建安工程造价1450根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装二部客用××电梯及二部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2b勘察设计和前期工程费87包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用29包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用52.98为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息48.29(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用200.09(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润272.85(1+2)×15%，开发利润取15%6建筑物折旧351.03(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2445.25为土地使用权价值与建筑物价值之和(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2445元/m2。(三)综合楼第二至十二层1．收益法(1)计算公式：式中V——收益法评估价格；A——房地产年纯收益；R——报酬率；n——房地产收益年期。(2)具体计算过程见下表。{{B}}收益法价值计算表{{/B}}序号内容数量备注一年房地产总收益(元)168.001月租金(元/m2)14.00据调查周围房地产市场行情，待估第二至十二层层高为4m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元/(m2·月)2年房地产总收益(元)168.00二年总费用(元)53.901维修费(元)3.36指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计2管理费(元)3.36指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计3房产税(元)20.16按年房地产总收益的12%计4营业税及附加(元)9.32营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费(元)3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费(元)14.00指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算7租赁中介费(元)0.70按月租金的5%计三年租金净收入(元)114.10四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00%五可获收益年限(年)46根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1997年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年六收益价格(元/m2)2040(3)计算结果：2040元/m2。2．成本法(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标。{{B}}重置价格计算表{{/B}}序号重置价格构成单价备注一土地使用权价值438.221+2+3+4+51土地取得成本及开发成本308.84根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B—B1区，工业用途地面价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+4.01%)46/[1-1/(1+4.01%)50=0.9723容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84元/m22土地的管理费用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售费用37.47(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72(1+2)×15%，开发利润取15%二建筑物价值1806.701+2+3+4+5-61建筑物开发成本1604a+b+c+d+ea建安工程造价1300根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装二部客用××电梯及二部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1300元/m2b勘察设计和前期工程费78包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用26包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用48.12为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息43.86(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售费用181.73(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润247.82(1+2)×15%，开发利润取15%6建筑物折旧318.83(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%三评估价格2244.92为土地使用权价值与建筑物价值之和(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定(一)估价对象单价的确定1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。2．综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为[(2445+2638)/2]元/m2=2542元/m2。3．综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：[(2245+2040)/2]元/m2=2143元/m2。具体见下表。{{B}}估价对象价值的确定表{{/B}}楼层建筑面积(m2)房地产单价(元)总价(元)地下一层1542.6910021545775第一层(含夹层)1353.2325423439911第二至第十二层14646.58214331387621合计17542.5036373307(二)房地产评估结果估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元。附件(略)

问答题交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么?

问答题李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2．2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问：

问答题B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体已达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出(1) 评估该综合楼的技术路线，(2) 应搜集、审核哪些资料?

问答题在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元)2．新增建筑面积成本920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)3．补交地价款

问答题三、致估价委托方函(略) 四、注册房地产估价师声明(略) 五、估价的假设和限制条件(略) 六、××别墅房地产估价结果报告 (一)委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 (二)受理估价方 ××市房地产估价事务所 资质等级及编号(略) (三)估价对象概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积7000m2。 C．用途：剐墅及配套设施。 D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。 2．地上物情况 A、B、C数十种，主要为二层砖混结构。该别墅项目的户型有A、B、C、D四款，前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 (四)估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 (五)估价时点 1998年4月15日 (六)估价方法 (1)采用的估价方法为：市场法、成本法。 (2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 (七)估价结果 别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元) (估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略) 七、××别墅房地产估价技术报告(仅列出第六项，其他项目略) (六)估价测算过程 (1)土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m2，土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2，以上三项合计为3324元/m2。 B．利用市场法进行土地估价 　 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 拍卖 交易日期 95.5 91.6 97.6 98.4 房地产状况中的区位状况 五类 四类 六类 五类 房地产状况中的实物状况 一般 较好 较差 一般选取三个可比实例A、B、C。(注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差)。根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 　 A B C 土地单价/(元/m2) 3100 3300 3700 交易情况修正 100/80 100/100 100/99 交易日期调整 110/100 100/100 100/100 房地产状况中的区位状况调整(权重0.6) 100/100 102/100 98/100 房地产状况中的实物状况调整(权重0.4) 100/100 100/97 100/103 比准价格/(元/m2) 4262.5 3380.42 3648.98 比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97(元/m2) 用市场法算出土地单价为3763.97元/m2。 土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m2) C土地估价综合结果 土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×71300=2480.79(万元) (2)别墅建筑物估价。 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。 A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m2)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。 C．现有别墅建筑物价格： 3428×7548+1714×2830=3072.51(万元) (3)别墅现有房地产价格。 2480.79+3072.51=5553.3(万元) 八、附件、说明、其他资料(略)

问答题××大厦用地地价评估报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方全称：××有限公司法定代表人：(略)住所：(略)二、估价方全称：××房地产咨询评估有限公司法定代表人：(略)住所：(略)三、估价对象概况1．地理位置及周围环境估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2．市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3．规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点2001年1月5日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。八、估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。九、估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。十、估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：1．熟地总地价：310194638元大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m22．生地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2000年1月5日至2000年1月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。房地产估价技术报告(一)个别因素分析(略)(二)区域因素分析(略)(三)市场背景分析(略)(四)最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表7-2所示。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　使用方式分析表功能建筑面积(m2)百分比(%)办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商服800010健身娱乐40005合计80000100　　(五)估价方法选用　　估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：　　1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。　　2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。　　3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。　　4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。　　5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。　　6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。　　7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。　　8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。　　(六)估价测算过程　　1．开发总价值　　本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。　　(1)销售收益　　1)估价对象开发完成后物业售价的确定　　由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前XX市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表7-3。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　比较测算过程表编号实例售价(美元/m2)时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格(元/m2)1实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353　　根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。　　2)计算销售收益　　取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：　　办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1)＝608400000元＝60840万元　　公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1)＝173394000元＝17339.4万元　　合计：78179.4万元　　(2)出租收益　　1)根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。　　则评估物业内的出租收益为：　　35×8.45×(1-0.15)×0.75×(1-0.2)×(1-0.2)×12×28000＝40543776元　　2)运用收益法公式计算开发价值：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中a——年出租净收益；　　　　　r——资本化率(取2%)；　　　　　s——收益年递增率(取5%)；　　　　　n——综合使用年限(50年)；　　　　　P——开发价值。　　P＝40543776÷(12%-5%)×1-[(1+5%)÷(1+12%)]50＝556214686元　　(3)项目开发总价值　　781794000+556214686＝1338008686元　　2．开发总成本　　(1)建安工程费　　1)直接费：结构+装修＝5000元/m2　　2)间接费：取直接费的2%＝1000元/m2　　3)不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为：　　(5000+1000+600)×80000＝528000000元＝52800万元　　(2)投资利息　　年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。　　528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]＝71015230元　　(3)开发商利润(利润率取25%)　　528000000×25%＝132000000元　　(4)销售税金(取开发总价值的5.55%)　　1338008686×5.55%＝74259482元　　(5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)　　1338008686×2%＝26760174元　　(6)总开发成本　　528000000+71015230+132000000+74259482+26760174＝832034886元　　3．开发余值　　开发余值＝开发总价值-开发总成本　　1338008686-832034886＝505973800元　　4．熟地地价　　购地期望回报率为30%。　　设总地价为工，则　　(1+12%)2x×(1+30%)＝512664044　　x＝314378952元　　土地单价＝314378952÷10500＝29941元/m2　　楼面地价＝31478952÷80000＝3930元/m2　　(七)依据基准地价修正法求取估价对象地价　　我们根据××市人民政府1997年7月6日下发的《××市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。　　该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：　　1．土地使用权出让金计算　　估价对象根据××市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：　　2000×6＝12000元/m2　　2．基础设施配套建设费　　估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：　　(800+400)×7.6＝9120元/m2　　3．土地开发及其他费用　　此项标准取值定为7800元/m2。　　4．估价对象基准地价　　单位地价＝12000+9120+7800＝28920元/m2　　总地价＝28920×10500＝303660000元　　楼面地价＝303660000÷80000＝3796元/m2　　(八)对以上两种结果进行技术处理　　运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表7-4。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-4　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正法测算地价方法总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930基准地价修正法303660000289203796平均309019476294303863　　(九)计算生地地价　　1．确定拆迁费　　根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：　　1)地上建筑拆除补偿费：382.1万元。　　2)地上建筑拆除清运费：68.78万元。　　3)设备报废搬运费、安装调试费：共496.8万元。　　4)职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。　　5)地上管线、道路等附属物补偿：100万元。　　6)富余人员安置费：500万元。　　7)托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。　　8)办公场地周转费：540万元。　　9)拆迁管理费：49万元。　　10)向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。　　合计：26238.7334万元。　　综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334÷19800＝13252元/m2　　2．计算生地地价　　将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。　　生地总价＝熟地总价－拆迁安置补偿费用＝309019476-13252×10500×1.3＝128129676元　　土地单价＝128129676÷10500＝12203元/m2　　楼面地价＝128129676÷80000＝1602元/m2　　(十)运用市场比较法进行土地估价　　市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：　　1．待估土地资料的收集　　(详见本报告前文)　　2．交易实例资料的收集(见表7-5)　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-5　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交易实例资料表交易实例编号交易实例地点交易日期土地用途使用年限地上容税率土地区类楼面毛地价(元/m2)1××99.5综合502.18二类16502××99.5综合504.92三类16283××99.12综合502.37三类1550　　3．计算修正过程(见表7-6)　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-6　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正过程表实例楼面毛地价(元/m2)交易情况修正日期修正用途修正区类修正容税率修正个别因素修正修正地价11650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162521628100/100102/100100/100100/100104/10095/100164131550100/10098/100100/100100/100105/100100/1001627　　以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。　　(十一)修正结果(见表7-7)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正结果表熟地生地总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930128129676122031602基准地价修正法309019476294303863128129676122031602市场比较法311369800296543892130480000124271631平均310194638295423878129304838123151617　　选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见表7-7)。　　(十二)评估结果　　位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为：　　熟地：总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2；　　生地：总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。