问答题1.房地产抵押评估报告估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××(注册号：×××)×××(注册号：×××)估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：××估字[2012]第××号目录(略)致估价委托人函(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000m2。估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整)，公共配套齐全。(土地其他情况略)估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000m2，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000m2，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2012年10月13日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元(大写：人民币零万元整)。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：6444元/m2。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估价报告应用的有效期(略)十四、估价对象变现能力分析(略)估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略)二、估价对象权益状况描述与分析(略)三、估价对象区位状况描述与分析(略)四、市场背景描述与分析1．××市宏观经济发展状况××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)2．××市房地产市场发展状况××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长9%，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。五、最高最佳利用分析(略)六、估价方法适用性分析(略)七、估价测算过程(一)成本法测算过程1．土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/m2。(测算过程略)土地取得成本=1300×25000=3250(万元)2．建设成本(1)建筑安装工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/m2。(依据略)建安工程费=2600×15000=3900(万元)(2)勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)勘查设计和前期工程费=3900×9%=351(万元)(3)基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)基础设施建设费=290×15000=435(万元)(4)其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)其他工程费=130×15000=195(万元)(5)开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)开发期间税费=210×15000=315(万元)(6)建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196(万元)3．管理费用管理费用比率一般按4%计算(依据略)管理费用=5196×4%=207.84(万元)4．销售费用销售费用比率一般按3%计算(依据略)销售费用=(3250+5196)×3%=253.38(万元)5．投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。(依据略)投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6.15%=(3250+5196+207.84+253.38)×6.15=547.79(万元)6．销售税费销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5.65%。(依据略)销售税费=V×5.65%7．开发利润项目成本利润率为15%。(依据略)开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)×15%=(3250+5196+207.84+253.38+547.79)×15%=1418.25(万元)销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销信价格×5.65%销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1-5.65%)=(3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25)/(1-5.65%)=11524.39(万元)8．折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)房地产现值为：11524.39×90%=10371.95(万元)取整：10372万元单价：10372/15000=6915(元/m2)(取整)(二)收益法测算过程式中A——年净收益；Y——报酬率；g——年收益递增率；n——收益年限。1．测算年净收益年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等)年净收益=年有效毛收入-年运营费用(1)年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/(m2·天)(不包括物业费、水电费)，空置率为5%。(依据及测算过程略)年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)=1.5×365×0.95=520.13(元/m2)(2)年运营费用1)营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.13×5.5%=28.61(元/m2)2)房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=520.13×12%=62.42(元/m2)3)维修费维修费为5.2元/m2。(依据及测算过程略)4)管理费管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)管理费=520.13×3%=15.6(元/m2)5)保险费经测算，保险费为10.39元/m2。(依据及测算过程略)(3)年净收益年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元/m2)2．确定报酬率Y经测算，报酬率为7%。(依据及测算过程略)3．确定收益逐年递增比率g经测算，估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)4．确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。5．测算收益价格八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：评估单价=(6915+5972)/2=6444(元/m2)(取整)评估总价=6444×15000=9666(万元)估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：6444元/m2附件(略)

问答题某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外，在评估过程中还需涉及哪些估价方法?

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出，实际销售费用与预得的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元：乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，请问： 1．谁的分配方案更合理? 2．应该如何分配?

问答题北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告 (封面、目录、注册房地产估价师声明略) 致委托方函 北京××房地产开发有限责任公司： 承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期(×××苑)B5号、B7号住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。 估价对象如下： 一、土地使用权状况 土地使用证号：京海国用(2002出)字第××号 土地使用权面积：12713.54m2 土地用途：住宅 土地使用权性质：国有出让 土地使用权终止日期：2072年6月29日 出让合同中的建筑面积：35932.89m2(地上29004.46m2，地下6928.43m2) 二、在建建筑物状况 楼号 规划建筑面积/m2 地上 地下 B5号 18019.45 14570.19 3449.26 B7号 18049.36 14570.19 3479.17 合计 36068.81 29140.38 6928.43 注：表中面积摘自B5号、B7号楼建设工程许可证。 层数 高度/m 工程形象进度 楼号 结构 地上 地下 B5号 剪力墙 12 3 34.8 地上3层主体结构完工 B7号 剪力墙 12 3 34.8 地上4层主体结构完工 注：形象进度依据2002年9月25 El的施工进度计划报审表以及现场勘察确定。 在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地勘察，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币(大写金额：壹亿零壹拾玖万元整)，单价为2778元/m2(大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整)。 ××房地产评估有限责任公司 估价的假设和限制条件 一、估价的假设条件 我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设： (1)任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。 (2)在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。 (3)在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、估价的限制条件 (1)本报告评估的估价对象规划建筑面积以建设工程规划许可证(2002法规建20字××、××号)上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，估价结果应作相应的调整。 (2)估价对象土地使用权条件以国有土地使用证和土地使用权出让合同登记的条件为准。 (3)委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 (4)本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。 (5)本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。 (6)本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于征收补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。 估价结果报告 一、委托估价方 单位地址：北京××房地产开发有限责任公司 北京市××区××园×号楼 联系人：××× 联系电话：×× 二、受托估价方 单位地址：(略) 资质级别：建设部一级 资质证书编号(略) 三、估价对象概况 (一)整体概况 本项目属于××区××乡××地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路，北临八家东西路，西临双B3、B7“非常宿舍”和林业大学住宅B1一期工程，包括三部分，西侧为公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西钡4回迁楼为A区，东钡4商品房为B区，即×××苑。×××苑规划建设10栋板式小高层，目前正在施工建设B3号—B7号共5栋住宅楼以及B2号地下停车库，此次评估的B5号、B7号楼为×××苑其中的两栋。 目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件： (1)绿化隔离带项目批复等文件； (2)审定设计方案通知书； (3)建设用地规划许可证； (4)B3号—B7号楼的建设工程规划许可证； (5)B3号—B7号楼和B2号地下停车库的土地使用证； (6)B3号—B7号楼的商品房预售许可证。 根据上述法律文件，B3号—B7号楼具备预售的条件。 (二)估价对象范围的确定 此次北京××房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日×××苑B5号、B7号住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5号、B7号住宅楼的具体情况如下。 1．土地使用权状况 土地使用证号：京法用(2002出)字第××号 土地使用权面积：12713.54m2 土地用途：住宅 土地使用权性质：国有出让 土地使用权终止日期：2072年6月29日出让合同中的建筑面积：35932.89m2(地上29004.46m2，地下6928.43m2) 2．在建建筑物状况 楼号 规划建筑面积/m2 地上 地下 B5号 18019.45 14570.19 3449.26 B7号 18049.36 14570.19 3479.17 合计 36068.81 29140.38 6928.43 注：表中面积摘自B5号、B7号楼建设工程许可证。 层数 高度/m 工程形象进度 楼号 结构 地上 地下 B5号 剪力墙 12 3 34.8 地上3层主体结构完工 B7号 剪力墙 12 3 34.8 地上4层主体结构完工 3．红线内外市政工程状况 估价对象的宗地内达到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度安排挖槽铺设正式管道。 四、估价目的 确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。 五、估价期日 2002年9月25日，即现场勘察之日。 六、价格定义 本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格。它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，一并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有一段合理洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价思路和方法 根据估价对象开发的实际状况，此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。 1．成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为22.782元/m2法。 2．假设开发法 估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结果为10003万元，单价为2773元/m2。 3．估价结果的确定 上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元/m2。 在整4-评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币(大写金额：壹亿零壹拾玖万元整)，单价为2778元/m2(大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整)。 十二、估价报告应用的有效期 本报告有效期为一年。 (2002年9月25日至2003年9月24日) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素(略) 三、市场背景分析 20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和中国加入世界贸易组织的影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对旧城区的改造开发，使众多被征收户向外搬迁，这部分被征收户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。 但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来2～3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)采用成本法测算估价对象的房地产价格 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 1．土地使用权价格 (1)土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元/m2，估价对象总建筑面积为36068.81m2，则估价对象的土地取得费及税费为：1260×36068.81=4544.67(万元) (2)土地使用权出让金：根据委托方提供的国有土地使用权出让合同(京地出[合]字2002第××号)，估价对象B5号、B7号楼的土地使用权出让金为754.12万元。 (3)估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。 2．建筑安装工程费 根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于项目的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。 根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5号楼截至2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7号楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5号楼主体的工程形象进度为(3层+3层)/(12层+3层)=40.00%，B7号楼主体的工程形象进度为(4层+3层)/(12层+3层)=46. 67%。由此可测算B5号楼和B7号楼已投入的建筑安装工程费为： B5号楼=1850×68%×40.00%×18019.45=906.74(万元) B7号楼=1850×68%×46.67%×18049.36=1059.62(万元) B5号楼和B7号楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.36万元。 3．红线内市政工程费 宗地内达到临时施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%，则红线内市政工程费为： 1966.36×3%=58.99(万元) 4．专业人士费 包括工程前期进行的工程设计、勘察、可行性研究以及招标投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，B5号楼和B7号楼完工后的建筑安装工程费为1850元/m2，则专业人士费为： 1850×36068.81×2.5%=166.82(万元) 5．管理费 该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为： (1966.36+58.99)×5%=101.27(万元) 上述5项费用合计为7592.23万元。 6．投资利息 利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5号楼和B7号楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为： 7592.23×[(1+5.85%)0.250+0.5)/2-1]=163.60(万元) 7．投资利润 以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为： 7592.23×30%=2277.67(万元) 8．采用成本法测算的房地产价格 采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和： 总价=7592.23+163.6+2277.67=10034(万元) 单价=10034÷36068.81=2782(元/m2) (二)采用假设开发法测算估价对象的房地产价格 假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (1)最有效利用状况。 1)规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m2(全部可销售)。 2)建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理。 3)建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层为客厅，三层为平面层，户型从两居到四居等多种户型。 4)建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部承重1000kg的电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。 (2)估价对象未来开发价值。 目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元/m2以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元/m2，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元/m2左右，实际上估价对象B5号楼已开始内部认购，其均价已达到了6460元/m2，而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5号楼和B7号规划楼总建筑面积为36068.81m2，由此可测算估价对象未来的开发总价值为： 6460×36068.81=23300.45(万元) (3)销售房地产应交纳的两税一费。 合营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计，则为 23300.45×5.5%=1281.52(万元) (4)销售房地产的广告宣传代理费。 按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费： 23300.45×1.2%=279.61(万元) (5)估价对象建成后可实现价值。 23300.45-1281.52-279.61=21739.32(万元) 2．估价对象续建需投入的费用 (1)续建的建造成本。 1)尚需投入的建筑安装工程费。 根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。 根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5号楼截止2002年9月25 1El仅完成了地上3层的主体结构，B7号楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5号楼主体的工程形象进度为(3层+3层)/(12层+3层)=40.00%，B7号楼主体的工程形象进度为(4层+3层)/(12层+3层)=46.67%。 由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费。 B5号楼：1850×[1-68%×(1-40.00%)]×18019.45=1973.49(万元) B7号楼：1850×[1-68%×(1-46.67%)]×18049.36=2128.15(万元) 续建尚需投入的建筑安装工程费合计为4101.64万元。 2)红线内外的市政工程费。 红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红线内市政配套费取得150元/m2(建筑面积)，估价对象大约已投入了58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元/m2计(包括分摊绿化隔离带的工程建设费)，则续建需投入的红线内外的市政工程费为： (150+250)×36 068.81-58.99=1383.76(万元) 3)管理费。 该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%计，则续建应发生的管理费为： (4101.64+1383.76)×5%=274.27(万元) 4)不可预见费用。 按上述3项费用之和的3%计算，则不可预见费为： (4101.64+1383.76+274.27)×3%=172.79(万元) 5)续建尚需投入的建造成本。 4101.64+1383.76+274.27+172.79=5932.46(万元) (2)续建的正常投资利息。 利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5号楼和B7号楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为： 5932.46×[(1+5.85%)(1-0.5+0.75)/2-1]=214.59(万元) (3)续建投入的利润。 以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为： 5932.46×0.3=1779.74(万元) (4)根据土地使用权出让合同，B5号、B7号楼出让的总建筑面积为35932.89m2，而按规划建成后出售的建筑面积为36068.81m2，因此届时需补交36068.81-35932.89=135.92m2的出让金，该项目的土地使用权出让金为260元/m2，则应补交的出让金为3.53万元。 (5)开发余值=建成后可实现收益-续建尚需投入的建造成本-续建的正常投资利息-续建的投资利润-补交的出让金=13809(万元)。 (6)估价对象房地产价格测算。 则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为： 总价==13809÷1.380520361=10003(万元) 单价=10003÷36068.81=2773(元/m2) (三)估价对象在建房地产最终价格确定 采用成本法和假设开发法测算的结果见下表： 估价方法 总价/万元 单价/(元m2) 成本法 10034 2782 假设开发法 10003 2773 成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目续开发竣工后的总开发价值扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法的平均值作为最终结果，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元/m2。 七、估价结果确定(略) 八、附件(略)

问答题某估价服务公司接受政府委托，对该市A房地产开发公司进行测算和评估，根据经济适用房价构成因素测算过程如下： 1．征地和拆迁补偿：安置费=189元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 2．土地使用权出让金：180元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 3．勘察设计和前期工程费：80元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 4．建筑安装工程费：680元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 5．住宅小区基础设施建设费(含小区营业性配套公建费)：260元/m2(建筑面积)。(测算过程略) 6．管理费：以上5项之和为基数的8%。(略)。 7．贷款利息：(略)。 8．税金：(略)。 9．利润：(按经济适用房开发成本的6%计算)(略)。

问答题甲公司1995年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为4000元/m2。甲公司拟分两期建设108栋别墅。当第一期50栋于1998年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖30栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为4500元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出10栋，平均价格为4800元/m2，其余20栋无人承接；退还甲公司。当2001年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6000元/m2售出，甲公司因此指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些?

问答题××大厦房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　封面及目录(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托方函××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产评估有限公司(公章) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2004年10月16日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设与限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价结果报告 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略) 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略) 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年 (2001年10月l0日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2004年10月10日。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年10月10日—2004年10月16日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故： 年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12× 100×100% =2211.60(万元) 2．年运营费用估算 (1)年维修费 根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故： 年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元) (2)年管理费 年管理费按年租金的3%计，故： 年管理费=2211.6×3%=66.35(万元) (3)年保险费 估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故： 年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元) (4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加 根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则： 年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元) (5)年土地使用税 根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5元，故： 年土地使用税=5×5000=2.50(万元) (6)年运营费用合计 年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元) 3．年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元) 4．确定适当的报酬率 通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。 5．求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。 自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则： V=A/R×[1-1/(1+R)n] =1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37] =20170.26(万元) 故运用收益法的估价结果为20170.26万元。 (二)市场法估价测算过程 1．可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。 　　　　　　　　　　　可比实例基本情况调查表 　　　单位：元/m2 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 坐落 ××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号 用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2003年12月10日 2004年2月10日 2004年4月10日 2004年10月10日 成交价格 6300 6750 6760 地上建筑层数 26 28 30 30 个别因素(综合) 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 2．比较修正过程 (1)交易情况修正 由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。 (2)交易日期修正 根据估价人员分析知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100。 (3)区域因素修正 估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100。 (4)个别因素修正 估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故： 实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。 3．求取比准价格 实例A： 6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2) 6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/m2) 6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/m2) 由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/m2) 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843×30000=20529.00(万元) 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。 估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(万元) 取整为20350万元(精确到万元) 单位价格：203500000÷38000=5355(元/m2)(取整) 估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

问答题 ××在建工程房地产抵押价值评估报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价对象 1．区位状况(略) 2．实物状况(略) 3．权益状况(略) 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2005年4月18。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据(略) 八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 五、估价测算过程 (一)设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1．采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 2．估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.1采用的公式 估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图) 2.2所选可比实例(见表4-6) 表4-6 可比实例情况表 比较项目 可比实例与估价对象 A B C 估价对象 项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园 项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××道××号 土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让 土地等级 住宅Ⅳ级 住宅Ⅲ级 住宅Ⅲ级 住宅Ⅳ级 建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层 规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新状况 十成新 十成新 十成新 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2005.3 2005.3 2005.4 成交价格(元/m2) 3100 3100 2960 2.3交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。 2.4交易日期调整 近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。 2．5房地产状况调整 因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。 2.5.1区域因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。 2.5.2个别因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)： 表4-7 可比实例具体情况比较表 房地产状况 可比实例与估价对象 A B C 估计对象 区域因素 商业繁华程度 20 21 20 20 交通条件 21 21 23 20 环境景观 10 10 10 10 公共服务配套 10 10 10 10 发展规划 10 10 10 10 基础设施 10 10 10 10 文件娱乐 10 10 10 10 街道条件 10 10 10 10 合计 101 102 103 100 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10 合计 102 102 97 100 2.6比较修正计算(见表4-8) 表4-8 市场法修正计算表 可比实例 成交价格/(元/m2) 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格/(元/m2) A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： (3009+2980+2963)/3=2984(元/m2) 2.7预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2．故估价对象预计建成后的总价值为： 2984×39820.80=11882.53(万元) 3．续建开发成本的测算 估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。 3.1续建建筑安装工程费 根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18—970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为： 24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95 3.2室外道路管网及绿化等工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为： 30×23667.00=71.00(万元) 3.3估价对象的续建成本合计 4917.95+71.00=4988.95(万元) 4．管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。 4988.95×3%==149.67(万元) 5．销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。 11882.53×8%=950.60(万元) 6．开发利润 ××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为： 4988.95×15%=748.34(万元) 7．投资者购买待开发房地产应负担的税费 主要包含契税及印花税等，为： 在建工程价值×4.1% 8．运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算结果为： (11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元) (二)成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。 采用的公式： 估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1．土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略) 价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.18×23667.00=4064.05(万元) 2．开发成本 2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费 39.82万元(计算过程略) 2.2基础设施配套费 基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。 2.3建筑安装工程费 估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元) 则估价对象开发成本为： 39.82+318.57+196.62=555.01(万元) 3．管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。 555.01×3%=16.65(万元) 4．投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。 利率取一年期贷款利率5.76%。 555.01×[(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(万元) 5．销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6．开发利润 经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。 555.01×15%=83.25(万元) 7．运用成本法的估价结果 4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元) 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为： 4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元) 则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／m 2 ，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元／m 2 。 【问题】

问答题{{B}}某房地产估价报告{{/B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}C市某综合楼估价结果报告{{/B}} (一) 委托方：(略)。 (二) 估价方：C市房地产评估事务所。 (三) 估价对象： 估价对象为位于C市锦江区青年路××至××号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积 98594m2，对1998年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。 (四) 估价目的：了解1998年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。 (五) 估价时点：1998年12月31日。 (六) 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据： 1．C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字[1994) 出让合同第×号，C国土锦字 (1966) 出让合同第××号，1998年1月24日的规划红线图； 2．中华人民共和国建筑用地规划许可证：C规建编号[1994] ×××号； 3．C市工程建设许可证：C建管证[96]第×××号； 4．C市临时建设工程规划许可证：C城市规管[96]第×××号； 5．固定资产投资项目许可证：编号：C固许证(合资)字第××××号； 6．估价对象的建筑设计图及装修图； 7．委托方对估价对象的部分说明； 8．国家有关房地产估价法律、法规和政策； 9．现场查勘结果； 10．本所有关资料。 (八) 估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：本报告采用成本法进行评估。 (十) 估价结果：1998年12月31日，估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00元) (十一) 估价人员(略)。 (十二) 估价作业日期：1998年5月26日至1998年6月6日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本评估结果自1998年6月6日起一年有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。{{B}}C市某综合楼估价技术报告{{/B}} (一) 实物状况分析 估价对象于1994年9月通过出让方式取得土地使用权，1996年年初拆迁完毕，1996年年中完成三通一平，××广场项目由市建四公司承建，1997年1月破土动工，1997年12月 28日主体封顶，1998年1～4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计1998年9月中旬1～6层可先期投入使用，全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一 ××广场外部柱面用镜面不锈钢；其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。 设备配置情况如下： 电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部、货梯4部、扶梯32部； 空调：韩国LG中央空调系统； 消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保字系统：多媒体智能化报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统； 通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座； 物业管理：楼宇自动化管理系统； 备用电源：美国康明斯大功率发电机组。 (二) 区位状况分析 估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50m，临街宽度为110m；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。 (三) 市场背景分析(略) (四) 估价方法选用 根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。 (五) 估价测算过程 1．收益法。 通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当资本化率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。 (1) 求取理论预期收益。 假设估价对象在1998年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位：万元)： 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 16512 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1651.2 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修理费 1651.2 1717.2 1785.90 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 495.36 515.17 535.78 557.21 579.50 602.68 相关税费 1981.44 2060.7 2143.13 2228.85 2318.00 2410.72 其他费用 330.24 343.45 357.19 371.48 386.63 401.79 经营成本总计 6439.68 6697.08 6965.01 7243.86 7533.63 7834.71 净租金收入 10072.32 10474.92 10893.99 11330.14 11783.37 12254.29 转售收入 96338.73 现值系数 1 0.9174 0.8417 0.7722 0.7084 合计 收入现值 10072.32 9610.02 9610.02 8748.94 76596.4 114196.93注：租金年递增率按4%计，资本化率为12.61%，故理论预期价格为114196.93万元。 (2) 求取收益价格。 根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料，预测估价对象在1998年12月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元) 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 15066 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1506.6 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修理费 1506.6 1717.2 1785.90 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 451.98 515.17 535.78 557.21 579.50 602.68 相关税费 2109.24 2060.7 2143.13 2228.85 2318.00 2410.72 其他费用 301.32 343.45 357.19 371.48 386.63 401.79 经营成本总计 5875.74 6697.08 6965.01 7243.86 7533.63 7834.71 净租金收入 9190.26 10474.92 10893.99 11330.14 11783.37 12254.29 转售收入 96338.73 现值系数 1 0.9174 0.8417 0.7722 0.7084 合计 收入现值 9190.26 9610.02 9610.02 8748.94 76596.4 113314.87估价对象在1998年12月31日的收益价格为113314.87万元。 (3) 招租修正值。 招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即 114196.93-113314.87=882.06(万元) 1．成本法。 估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元)： 项目 发生时间 成本费用 预期价格 土地征用 拆迁安置 三通一平 土建 安装、设备 二次装修 总计 1994年9月 1994年9月至1996年初 1996年初至1996年中 1997年初至1998年5月 1998年1月至1998年12月 1998年5月至1998年12月 250011800 450020500171002300079400 6622227320870l285709151624771115500 注：利息按一年期固定资产贷款利率计算，投资年成本利润率按20%计；扣除估价对象招租修正值882.06万元，得到估价对象在1998年12月31日的积算价格为11417.94万元。 (六) 估价结果确定 根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后确定，估价对象在估价时点1998年12月31日的评估价格为人民币1137000000.00(拾万元以下取整)。 附件(略)

问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区，域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积780元。该房地产的建筑为五层，总建筑面积为900m2。张某拟购入后将一层用于开设商铺，二、三、四、五层用于居住。原业主开出的总售价为200万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解对象的哪些情况?

问答题某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均人住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。估价计算如下：1．有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000(元)2．总费用=200×200×365×40%=5840000(元)3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)4．酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)5．酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)6．酒店建筑物价值==63114957(元)该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

问答题估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租。装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起共50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：1)预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。2)预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3)折现率为12%，销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选)：一、估算净收益净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式，采用试算法推算报酬率。具体算法详见下表：序号项目案例A案例B案例C案例D1租金/[元/(m2·月)]1508082852剩余收益年限n/年404647473房地产售价V/(元/m2)100006900650067004报酬率/(%)9.9947.9098.0928.005注：上表计算结果无误。报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%取整报酬率为8.5%。三、估算装修改造后的办公楼总价值3554.87(万元)四、计算装修改造费用总额装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02(万元)五、计算销售费用与销售税费销售费用与销售税费-3981.45×7%/(1+12%)=248.84(万元)六、计算购买现厂房的税费设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额=V×3%七、计算估价对象在估价时点的市场价格估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50(万元)单价=2650.50/6000=4417.50(元/m2)

问答题房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。 请问： 1．房地产贷款项目评估有什么特点? 2．房地产贷款项目评估包含哪些内容?

问答题某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积为12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2，减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 资料与参数表 名称 参数值 名称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 1600元/m2 营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重量价格 1000元/m2 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用 30元/m2 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下(节选)。 1．土地的年期修正系数K：K=[1=1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946。 2．土地取得成本：10000m2×1600元/m2×0.9946=15913600元。 3．开发成本：①建筑物建造成本12000m2×1000元/m2=1200万元；②专业费用1200万元×6%=72万元；③上缴市政配套建设费等12000×300×(1-30%)元=252万元；④开发成本小计12000000元+720000元+2520000元=1524万元。 4．管理费用。12000×30元=36万元。 5．投资利息。正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：15913600元×[(1+6%)-1]+(15240003+360000)元×[(1+6%)0.5-1]=1415999元。 6．开发利润：(15913600+15240000)元×20%=6230720元。 7．销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)元×8%=39160319元×8%=3132826元。 8．评估价值：总价值(39160319+3132826)元×(1+4%)=42293145元×(1+4%)=43984871元；单位价值3665元/m2。

问答题西藏某镇房屋征收评估报告 (封面、目录略) 致估价委托方函 西藏甲县房屋征收管理办公室： 受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收补偿提供参考估价目的，对位于西藏自治区甲县乙镇丙、丁、戌三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋，及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户(含公建房屋)，被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》文号：甲县建征决字[××]第××号。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。(详见估价结果一览表) 估价结果一览表 现场查看核对表 房屋现值 序号 被征收入 身份证号码 房屋坐落 层数 用途 建筑面积/m2 占地面积/m2 建筑结构 修建/翻建时间 单价/(元/m2) 合计/万元 1 S 略 略 二层 住宅 243.42 163.79 一层石头、土勾缝，二层砖混 1999年修建 459 11.18 2 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 合计 　　 　　 　　 　　 　　 44040.543 30608.09 　　 　　 446 1965.91 注：1．根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。 2．上述结论的应用需要详见本报告中“价值定义”部分。 我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格分别为： 被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。 被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价对象评估过程一览表)。 被征收区域内的(已扣除国家收益的出让)住宅用地使用权平均价格为335.94元/m2，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。 上述结论仅为川××评房字(2011)××号“乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段征收补偿估价”报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。 四川××评估师事务所 执行合伙企业事务的合伙人：×× 2011年6月6日 (注册房地产估价师声明略) 估价的假设和限制条件 一、本估价报告基于以下假设条件： 1．假设估价对象(房屋的所有权及其占用土地的使用权)通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。 2．假设在估价时点2011年1月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。 3．因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收入以出让方式取得，自估价时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。 4．因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收入合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。 5．本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。 6．估价人员对估价对象的现场勘察仅限于估价对象在勘察期(201 1年1月12～24日)的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。 7．假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期(201 1年1月12～24日)时的无任何变化。 8．本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。 9．假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。 10.假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。 二、本估价报告使用的限制条件 1．根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。 2．应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。 3．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。 4．本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。 5．本估价报告的估价结果，需经××××评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。 6．如从2011年3月3日起未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化、并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。 三、需要特殊说明的事项 (一)资料来源说明 1．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。 2．估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。 3．住宅用地使用权的国家收益由西藏自治区×县国土资源局提供。 (二)估价人员根据国家有关法律、法规、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(×县人民政府×县政[××]×号)、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿估价操作实施意见》(×县政[××]×号)、《西藏×县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。 (三)其他需要特殊说明的问题 1．本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋征收时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式(如强制处分等)和其他经济目的，不能理所当然地成为进行城市房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。 2．本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。 估价结果报告 一、委托方 机构名称：西藏×县房屋征收管理办公室 法定代表人：×× 联系人：×× 联系电话：×× 二、估价方 机构名称：××××评估师事务所 执行合伙企业事务的合伙人：×× 住所：×× 估价资格等级：一级 证书编号：建房估证字[2010]××号 联系电话：×× 三、评估程序及估价对象 (一)评估程序 1．与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。 2．到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。 3．制订初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进行审查。 4．与委托方签订评估合同，制订详细的评估作业计划。 5．以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估工作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘察，最后三个小组统一对现场进行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教，学习、了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等。 6．评估组在×县乙镇进行了市场调查，并到有关部门查阅了评估所需资料。 7．评估组回事务所对现场记录、市场资料和委托方提供的其他评估资料进行分析，根据公允的评估原则(包括有利于旧城改造的原则)和评估方法进行评定测算，得出评估结论。 8．根据评估资料和测算结果，撰写评估报告，最后出具评估报告书。 (二)估价对象界定 位于西藏自治区×县乙镇丙、丁、戌三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋价格及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格。《房屋征收决定公告》文号：×县建征决字[××]第××号。被征收房屋共××户(含公建房屋)，总建筑面积44040.543m2～总占地面积30608.09m2。 详见“现场查勘情况表”。 (三)估价对象概况 1．现场查勘状况 我所于2011年1月12～ 24日派出注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××在委托方以及相关方和丙、丁、戊三条街居委会代表陪同下对估价对象进行了逐一现场查勘。共查看了×县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内××户，估价对象在现场查勘期的状况见现场查勘情况表。 现场查勘情况表 序号 被征收入 身份证号码 房屋坐落 层数 用途 建筑面积/m2 占地面积/m2 简易房面积/m2 修建/翻建时间 简 述 1 S 略 略 二层 住宅 243.42 163.79 42.08 1999年修建 一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视 2 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 3 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 4 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 5 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 6 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 7 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 8 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 9 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 10 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 11 略 略 略 略 略 略 略 略 略 略 ×× 略 略 略 1号住宿楼三层 住宅 798.66 13 81.27 20世纪70年代修建 砖混结构，预制楼板。木门，木玻璃窗。外墙为砖，内墙涂料，木板吊顶，木屋架，盖瓦，水泥地坪，通水、通电、通信、通光纤电视 2号住宿楼一层 179.74 20世纪50年代修建 砖木结构，木门，木玻璃窗，外墙为砖，内墙水泥砂浆、涂料，木板顶棚，木地板。通水、通电、通信、通光纤电视 ×× 略 略 略 3号住宿楼一层 住宅 156.00 1381.27 1996年修建 砖木结构，木门窗，外墙水泥砂浆，内墙水泥砂浆、涂料，木极顶棚，木、薄钢板屋面，木地板。通水、通电、通信、通光纤电视 2．委托方确认事项 估价对象的用途、建筑面积、占地面积、房屋结构、土地使用权性质均得到委托方的确认。估价对象的现状，包括土地开发程度均得到委托方代表以及相关方、估价对象所在的居委会代表的认可。 (四)区域因素分析 估价对象所在的×县乙镇位于西藏自治区东部，紧邻四川省西部，××、××两条河流在此汇合为××江，距拉萨市约1000km，距四川省成都市约1000km。乙镇系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心。 乙镇是×县首府，海拔约3200m。人口约8万人，主要民族为藏族。估价对象所在的丙、丁、戊三条街位于乙镇中心，紧邻县政府大院、县医院和天津广场。周围有××街、××街、××街、××街环绕，其中××街获联合国最佳居住环境奖，××街、××街两侧系乙镇商业中心。该区域交通方便，购物便利，是×县人民居家置业的首选之地。 四、估价目的 为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 五、估价时点 2011年1月10日为征收决定公告发布之日。 六、价值定义 1．本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房屋和住宅用地使用权公开市场价格(该价格不含交易双方应缴纳的税费)。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的使用的情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非正常因素对估价对象的影Ⅱ向。 2．土地使用权价格定义：土地使用权作为出让住宅用地在该征收区域的扣除国家收益后的平均地价(扣除的国家收益根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%计算)，自估价时点起尚可使用年限为70年，容积率为1.5～1.9，开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)。 3．估价对象房屋的用途均为住宅，其分户建筑面积、房屋结构、装修等状况详见“现场查勘情况表”。 因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房屋所有权、住宅用地使用权的公开市场价格，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 (一)房屋估价方法 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其折现到估价时点的现值的一种方法。因收益法的许多重要参数难以准确把握，测算的结果误差较大，所以本次估价不宜采用收益法。 市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点时市场价值。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较少，所以本次估价不宜采用市场比较法。 假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分价值的现值后的余值作为委托估价房地产的现值的估价方法。该方法适用于对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。 重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。由于估价对象房屋的建设成本较易获取，故本次估价可采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算。 (二)土地估价方法 成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委托估价宗地价格的估价方法。估价对象为西藏×县的乙镇中心用地，其地价与未来的收益关系密切，不能采用成本累加方式得出的计算价格来代替住宅用地的价格水平，故此次评估不采用成本逼近法。 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。由于土地纯收益很难准确预测，评估难度较大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法。 市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的市场价值。西藏×县乙镇的土地市场发展较慢，且×县国土资源局未能提供与估价对象同类同开发程度的交易实例，故本次评估不采用市场比较法。 假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其房屋部分价值后的余值作为委托估价地产的现值的估价方法。由于委托方要求房地分别估价，因此本次估价不采用剩余法。 基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。乙镇建立了较为完善的基准地价体系。估价对象土地使用权属于基准地价范围，因此本次评估可采用基准地价系数修正法对住宅用地使用权进行评估。 经上述分析，本次估价采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权价格进行测算。 十、估价结果 依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托估价的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托估价的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点2011年1月10日的公开市场价格分别为： 被征收房屋的综合评估单价：人民币446元/m2；大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。 被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元；大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价结果一览表)。 被征收区域内的已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格：335.94元/m2；大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2010年12月1日至2011年3月3日(现场勘查日期为2011年1月10日～20日)。 十三、估价报告应用的有效期 如在2011年3月3日未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 ×县地处祖国边陲，房地产交易不活跃。但由于乙镇是×县首府，系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心，因此乙镇的住宅在×县具有较强的聚集效应。再加乙镇地区工业欠发达，建材中只生产水泥、预制砖、木材等建筑材料，许多重要建筑材料需要从四川、云南引入，运输成本较高，且该地区劳动力成本较高，导致建筑成本较高，乙镇的房地产相对周围地区价格也较高。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产价格有上涨的趋势。受本次评估的估价目的、估价时点的制约，未考虑该因素的影响。 四、最高最佳使用分析 本次评估假设估价对象样本点按《评估样本点现场查勘情况表》记载用途持续使用，并以此为估价对象的最高最佳使用用途。 五、估价方法的选用(略) 六、估价测算过程 由于委托方根据房屋所有权价格与地价分别补偿，同时基于上述原因，因此本次评估采用重置成本法评估房屋所有权价格，采用基准地价修正法评估土地使用权价格。 (一)住宅用地使用权平均价格测算过程 地价采用基准地价修正法评估。 基准地价修正法是通过对该区域的基准地价进行个别因素修正得出委托估价宗地的价格的方法。 根据《城镇土地估价规程》及《西藏×县乙镇土地定级估价》成果，采用基准地价修正法的计算公式为： 土地价格=基准地价×(1±区位修正系数)×日期修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数 1．基准地价 基准地价是城镇某一区域一定用途和条件下的土地使用权平均价格。甲县将乙镇的城镇土地分为四类四级。 根据×县乙镇基准地价成果，估价对象占用宗地为一级住宅用地。一级住宅用地的基准地价为372.57元/m2。 该基准地价的内涵为： (1)基准日期：2007年11月1日。 (2)使用年期：无限年。 (3)土地开发程度：宗地外“四通”，即通电、通信、通路、通光纤电视；宗地内“二通一平”(通电、通路，场地平整)。 (4)容积率：一级住宅用地的容积率为1.5～1.9。 (5)土地权利状况：出让取得，且无他项权利限制。 2．区位修正系数 根据地价修正体系，得出委托估价宗地的区位修正系数，详见基准地价区位修正表。 基准地价区位修正表 项 目 条 件 优劣度 分 值 区域因素(单元总分值) ≥86 优 0.0918 个别因素 公用设施分值 ≥60 优 0.0288 楼层数 2 较劣 -0.0033 距干道距离 ＜100m 优 0.0216 宗地面积 167～334 较劣 -0.0018 环境质量 一般 一般 0 合 计 0.1371 估价对象区位修正系数=0.1371。 3．日期修正系数 由于该基准地价的基准日期是2007年11月1日，应进行日期修正。 根据×县国土局提供的资料，乙镇住宅用地价格自2007年11月1日至估价时点的价格较稳定，基本无变化，所以日期修正系数为1。 4．使用年期修正系数 基准地价设定的使用年限为无限年。因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，根据本次估价目的，本次评估设定住宅用地的使用年期为住宅用地的最高使用年限，即自估价时点起尚可使用年限为70年。 据《城镇土地估价规程》，使用年限修正系数计算公式为： h=[1-11(1+r)M][1-1/(1+r)n] 式中k—使用年限修正系数； r—土地还原利率； M—估价对象使用年限； n—比较实例使用年限。 还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值，参考行业年平均投资利润率等方法综合测定。 据调查，该区域该类商品住宅开发的行业年平均利润率为7%。 根据财政部关于发行国债的通知，2010年12月6日财政部发行的5年期凭证式(五期)国债利率为4.60%。本次评估假设估价对象的土地使用权剩余使用年限为70年，故其投资回报率应高于现实的最高安全利率。因此安全利率可选用5年期凭证式(五期)国债利率，即4.60%。风险调整值取2%，则其投资回报率测定为6.60%。 综合商品住宅开发的行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为7%，则： 年限修正系数=[1-(1+7%)-70]≈0.9912 5．开发程度修正系数 由于本次评估的平均地价设定的开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)，与基准地价设定的开发程度相同，开发程度修正系数为1。 6．容积率修正系数 由于本次评估的平均地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相同，均为1.5～1.9，故容积率修正系数为1。 7．区域平均地价 区域平均地价(含出让金)=基准地价×(1±区位修正系数)×日期修正系数x使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数=372.57×(1+0.1371)×1×0.9912×1×1≈419.92(元/m2)。 由于估价对象均未取得《国有土地使用证》，但有关部门均认可为划拨取得，故上述测算得出的区域平均地价应扣除国家收益。根据×县国土资源局提供的资料，住宅用地的国家收益一般以土地使用权出让金代替，为基准地价的20%，则： 已扣除国家收益后的平均地价：419.92×(1-20%)≈335.94(元/m2)。 (二)房屋的估价 重置成本法是以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值。计算公式为： 房屋现值=房屋重置成本×成新率 其中房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费 由于估价对象房屋一般均为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次评估未计算专业费、规费和销售税费。 因估价对象的建造年代跨度较长，且部分房屋经过了多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故估价人员只能通过观察法测算得出估价对象的成新率，详见房屋建筑物新旧程度鉴定表。 房屋建筑物新旧程度鉴定表(观察法) 房屋所有权人 S 评估基准日 2012年1月10日 估价受理方 ××××评估师事务所 项目编号 川××评房字(2012)××号 结构部分 装修部分 设备部分 项目 基础 承重构件 非承重墙 屋面 地面 门窗 外墙粉饰 公共空间 地面 内墙粉饰 顶棚 水卫 电气照明 消防设施 标准分 25 25 10 20 20 10 15 15 20 20 20 40 25 35 勘察分 20 20 5 11 10 6 6 7 12 12 12 30 15 0 评分小计 X=66 Y=55 Z=45 修正系数 G=0.5 S=0.45 B=0.05 计算成本率(%) 成新率：XG+YS+ZB=60.0 项目负责人：×× 评估人员：×××、×××等 勘察日期：2012年1月12日 1．建筑工程费 估价师接受事务所指派后，曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进×县对估价对象进行初勘、详勘和复勘，向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民进行了咨询，了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等，制定了×县乙镇各类房屋的一般造价水平，即建安费基准单价(其中分主体结构费单价，水电安装费单价，初装修费单价)、结构修正系数和装修修正系数，然后根据各估价对象的实际情况测算得出各估价对象建筑工程费，详见估价对象评估过程一览表。 2．专业人员费用(建筑师、结构、造价、机电、监理等费用) 由于估价对象均为数年以前自建，无专人设计，且修建随意性强，故本次评估未计算专业费。 3．规费 根据乙镇现行规定，自建房屋无须缴纳税费，本次评估不计算规费。 4．不可预见费 因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。 5．投资利息 根据×县乙镇同类房屋修建的一般规律，达到估价对象现状的正常建设周期约为3个月，假设建设费在建设期内均匀投入。利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率。中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%。则各户住宅的投资利息测算详见估价对象评估过程一览表(略)。 6．开发商利润 根据×县人民政府的统计资料，×县乙镇该类房地产开发平均利润率为5%。则各户住宅的投资利润测算详见估价对象评估过程一览表。 7．估价对象房屋现值 在此，以S住宅为例说明房屋估价的过程，即该住宅位于西藏×县乙镇××街××号，建筑面积为243.42m2，1990年修建，一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视。估价人员根据上述影响因素和现场勘察资料的分析，测定的建安费基准单价为725元/m2(其中，主体结构费420元/m2，水电安装费5元/m2，初装费300元/m2)，结构修正系数为0，装修修正系数为0；投资利息率取中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%，按全部投资计算；开发商利润率取为5%，按全部投资计算；通过观察法测算得出估价对象的成新率为60%(详见房屋建筑物新旧程度鉴定表)。则： S住宅的评估总价=725×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10%)(3/12)/2+5%]×60%/10000≈11.19(万元)。 S住宅的评估单价=11.19×10000/243.42=460(元/m2)。 其他房屋的估价以此类推，则估价对象房屋的评估总价约为1965.91万元，综合评估单价为446元/m2，详见估价对象评估过程一览表(略)。 七、估价结果 依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托评估的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托评估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点为2012年1月10日的公开市场价格分别为： 房屋评估平均单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。 被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价对象评估过程一览表)。 征收区域内出让住宅用地使用权平均价格(已扣除国家收益)为335.94元/m2，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 请问：

问答题{{B}}拆迁估价结果报告{{/B}} (一) 委托方：××市××区人民法院。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所。 (三) 估价对象： 估价对象位于××市××区珞珈山街新村湾×××号，地处××市城区六级地段，为××：于1995年拆除原自有房屋后在原地改建而成为×××所建的三层私房。改建前房屋所有权证×房05—90字第38号，记载建筑面积为82.88m2，用地面积为82.88m2。改建后，房屋尚未办理合法产权证件，且仅部分面积(210m2)。报规划，报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量，为293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅，其建筑面积为111.83m2，其中经营门面面积为72.02m2；二、三楼建筑面积为 105.96m2，三楼建筑面积为75.28m2。经现场勘察，估价对象房屋一、二楼为砖混二等，三楼为砖木二等，综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好，仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为：地砖地面，一楼有瓷砖踢脚线，厨卫1.20m高白瓷砖，乳胶漆墙面，带纱木门窗，一楼大厅天棚装饰为石膏线条，大厅内装有4樘铝合金门及1樘铝合金拉门，于1998年初完成装修。 ××市因城区改造，委托××拆迁事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致，拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造工作，法院判令先拆迁后补偿，并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的：拆迁补偿。 (五) 估价时点：2000年7月21日。 (六) 价值定义：本报告所确定的房地产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。 (七) 估价依据： 1．《房地产估价规范》； 2．××市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准； 3．××市房屋重置价标准； 4．估价对象改建前产权证件； 5．估价对象改建规划报批资料； 6．估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法： 由于估价对象房地产有违章建筑面积，估价人员在现场勘察基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法，其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果： 由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能，本次估价属证据保全性质估价，为给法院判决提供充分的证据，本报告设定不同前提给出多种价格： A．按证载82.88m2合法面积。 ①按部分经营门面确定价值： 有证面积：一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币2000元/m2，总价为14.40万元，一楼住宅面积为10.86m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为1.63万元。 无证面积：127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2，总价为5.72万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为24.68万元。 ②按全部为住宅确定价值。 有证面积：住宅面积为82.88m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为12.43万元。 无证面积：为127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2，总价为5.72万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为21.08万元。 B．按报建210.00m2面积。 ①按部分经营门面确定价值： 一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币2000元/m2；总价14.40万元；住宅面积为137.98m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为20.70万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为38.03万元。 ②按全部为住宅确定价值。 住宅面积为210.00m2，单价为人民币1500元/m2，总价31.5万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为34.43万元。 (十一) 估价人员：注册房地产估价师×××、×××。 (十二) 估价作业日期：2000年7月21日至2000年7月25日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期相应调减)。 (十四) 估价的假设和限制条件： 1．本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记，权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 2．本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 3．估价对象有合法房屋所有权面积为82.88m2，但产权人没有提供相应的土地使用权证，根据房屋使用权证记载，土地使用权证号为：[90]字第1518号及[95]字第38号。本报告假定产权人拥有该土地的使用权。 4．根据××市城市规划土地管理局××分局出示的有关证明：户主原产权面积为 82.88m2，后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2，但户主仅缴纳了部分费用，未领取建设工程规划许可证。该面积的合法性由委托方及规划部门认定。 5．根据合法原则，本次评估价值为两大部分即按证载82.88m2合法面积和按报建 210.00m2面积分别确定。其中第一部分对有证的82.88m2面积视为合法面积，按房地产综合价确定其价值；对于报建210.00m2中的剩余部分即127.12m2，按房屋重置价确定其价值；超出部分为违章面积，不予考虑其价值。第二部分对报建210.00m2面积均按房地产综合价确定。 6．估价对象经改建后未办理房屋产权证明，根据委托方要求，估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得，其准确数据由产权部门认定。 7．估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证1999年年底到期，目前尚未办理延期手续。本报告按部分经营门面和按住宅分别确定，共计四个价值，供委托方参考。 8．估价对象一楼有部分住宅，其经营门面面积72.02m2由现场实测而得。

问答题某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停车场面积：10038m2) 评估测算地价采用假设开发法计算如下： 1．开发价值 该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m2，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为10%，则： 有效出租率=90%-10%=80% 年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元 考虑年管理费用为租赁收入的10%，租赁房产税为租金收入的12%，维修费用为租金收入的10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。 开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限40年计算，其中建设期为2年，经营期为38年。 开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2 =147465556元单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2 2．总开发成本 根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。 3．开发商利润 根据本项目实际情况，确定其开发期为2年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为3年的项目投资回报率为20%。 开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2 4．开发余值 开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润 =4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2 5．土地价值为1489.2元/m2。

问答题某办公楼房地产估价报告 封面及目录(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某办公楼房地产估价结果报告 一、估价方(略) 二、估价对象 某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m2。 三、估价日期 2004年8月21日至8月25日。 四、估价目的 房地产拍卖。 五、估价时点 2004年8月21日。 六、估价依据(略) 七、采用的估价方法 根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。 八、估价结果 2004年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元(大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整)。 九、估价人员(略) 十、估价报告应用的有效期 本评估报告使用期限为2004年8月21日起至2005年8月21日止。 ××公司办公用房地产估价技术报告 一、实物状况分析 估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。 二、区位状况分析 该评估对象(土地)地号22102—1，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望；某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道，某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。 六、估价测算过程 1．市场法 ①土地 该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。××市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。 评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。 土地价格计算如下： 140万元/亩×5.17亩=723.8万元 ②建筑物 该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2，市场平均售价600元/m2(不含楼面地价)，建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下： 600元/m2×2075.284m2×(1-24%)=946330元=94.63万元 ③评估结果 土地评估结果为723.8万元； 建筑物评估结果为94.63万元； (723.8+94.63)万元=818.43万元 该评估对象最后估价结果为818.43万元。 2．假设开发法 估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。 ①通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下： 假设其用途为商业办公混合楼； 建筑容积率1.5； 建筑覆盖率25%； 建筑总面积5166.9m2； 建筑物层数6层； 各层建筑物面积均为861.15m2； 地上一层为商业用房，总面积为861.15m2； 地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。 ②预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2007年5月完成。 ③预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8000元/m2；办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。 ④估计开发费以及开发商利润。 估计建筑费为362万元； 专业费用为建筑费的5%； 年利息率为3.5%； 销售费用、税率之和估计为楼价的8%； 投资利润率为10%； 在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。 ⑤求取地价。采用的计算公式如下： 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-利润 拟采用静态方式试算地价。 a．总楼价=8000元/m2×861.15m2+1500元/m2×4305.75m2=13347825元 =1334.78万元 b．总建筑费=362万元 c．总专业费=总建筑费×5%=362万元×5%=18.1万元 d．总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)×利息率×计息期 =总地价×3.5%×3+(362+18.1)×3.5%×1.5 =总地价×0.105+19.96(万元) 上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2004年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。 e．总销售费用+总税费=总楼价×8%=1334.78万元×8%=106.78万元 f．总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率 =总地价×10%+(362+18.1)×10% =总地价×0.1+38.01(万元) 将上述a～f代入假设开发法公式中，即 总地价=1334.78-362-18.1-(总地价×0.105+19.96)-106.78-(总地价×0.1+38.01) =655.54万元 则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元 3．最后估价结果 采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。 采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。 对上述两种方法得出的结论取中间值，得 (818.43+750.17)万元÷2=784.3万元，即为评估结果。 七、估价结果确定 占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。 ××房地产评估有限责任公司 2001年5月18日 附件(略)