问答题{{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、估价对象1．位置与环境(略)2．权属状况估价对象由北京××房地产开发有限责任公司开发建设。该公司拥有估价对象的《国有土地使用证》(参见附件二：《国有土地使用证》京海国用(2001出)字第1607号)东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。三、建筑经济指标及市政配套条件根据委托方提供的估价对象的权属材料，估价对象建筑经济指标如下：所占国有土地使用权面积：62208.32m2；总建筑面积：114188.47m2；建筑物剩余使用年限约为55年，所处楼层：地下1～2层可设置地下停车位：4012个估价对象市政配套条件如下：估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、供气等均接至市政主管线；供电由主网线接至自建变配电室。以上市政配套条件在时间和用量上可满足估价对象的需求。四、估价范围北京海淀区太阳园住宅小区地下车库。估算该地下车库总建筑面积114188.47m2的房屋所有权及其上述建筑面积所占的62208.32m2国有土地使用权在估价时点的市场总价格。五、估价时点2007年9月3日。六、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。七、估价依据1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)；2．国土资源部《土地估价规程》；3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[××规审字××号]6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。③替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。十、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期本次估价作业日期为2007年8月25日至2007年9月5日十三、估价报告应用的有效期本估价报告结果为2007年9月3日的市场价格。随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果使用本估价结果的时间与估价报告审定日期相差12个月及12个月以上；我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析估价对象为太阳园住宅小区的配套服务用房，主要满足区内居民及访客的机动车停放要求。该地下车库建筑规模较大，将小区内各楼座的地下空间连为一体，出入口与小区进出道路连接，实现了小区内地上通行的人车分流，有效地防止了地面机动车通行、停放所造成的噪声污染、不安全因素等，从而对住宅小区的环境、居住舒适性产生了有利影响。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：在技术上可行、在经济上可行、土地与建筑物的均衡性、可持续发展性。根据估价对象所在位置及周边的自然与人文环境，将估价对象兴建为居住用房配套、服务的地下车库物业为最高最佳使用途径。五、估价方法的选用及测算过程估价对象总建筑面积114188.47m2，规划设置停车位4012个(所处小区规划居住总户数3193户，规划建设配套公建面积29304.52m2，另规划建设约3万m2非配套公建)。估价对象作为地下停车库，根据估价人员对类似物业进行的调查，确定了估价对象开发价值的实现方式如下：向访客提供的时租车位按其使用规模约为120个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主出售的地下车位数约为剩余总量的70%，即2724个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租其余地下车位，即1168个。总体租、售比例为32%:68%租赁中时租与月租比例为9.3%:90.7%。(一)市场比较法1．市场比较法原理市场比较法为选取同一供需圈内、临近区域、近似档次物业近期交易案例，采用房地产交易中的替代原则进行比较，求取出估价对象的比准价格。2．选取可比实例A：海淀区西三环紫竹桥西300m路南紫竹花园地下车库交易案例；B：海淀区西三环紫竹桥西北北洼路美林花园地下车库交易案例；C：海淀区蓟门桥西北宏嘉丽园地下车库交易案例，详见表3-25。3．可比案例的比较因素说明运用市场比较法求取的比准价格是在假设估价对象具备继续使用条件，已缴纳全部相关税费，无他项权利的条件下价格。交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。交易日期修正：估价对象与比较实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，且目前北京市的类似物业市场价格较为平稳，故不做修正。区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划、基础设施状况等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。4．比较因素条件指数根据上述说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-26。5．求取比准价格求取上述三个可比实例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产的市场价值：(1213324+120096+105200)/3=115543元/个。则估价对象中合理销售部分的市场总价格为：115543×2724=31473.91万元人民币(二)收益还原法1．原理：采用收益还原法进行估价，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．搜集有关收入和费用的资料估价对象中以出租经营方式体现价值的分为两部分：一部分是向访客提供的时租车位，按其使用规模约为120个；另一部分是向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位，约为剩余总量的30%，即约为1168个。估价人员根据委托方提供的多年财务数据，临时停车费用为每小时2元；月租金在200～1000元之间；在费用方面，出租运营涉及的税费主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、房产保险等，费用比例约占营业收入的10%～20%。3．估算每年潜在毛收入估价人员通过对估价对象的物业的财物数据进行分析后，确定向访客提供的时租车位临时停车费用为2元/小时；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位其月租金为450元/月。则估价对象出租部分每年潜在毛收入为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　(2×24×365×120+450×12×1168)/10000=840.96万元4．估算每年有效毛收入有效毛收入是指潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。估价人员对估价对象中的不同出租经营方式的有效毛收入情况进行了市场调查，向访客提供的时租车位的空置率相对较高占30%，租金拖欠率相对较低占10%；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位的空置率相对较低只占5%，停车费用拖欠率相对较高占15%。由此确定，时租车位的有效毛收入率为60%；固定月租车位的有效毛收入率为80%。则估价对象此部分每年有效毛收入为：2×24×365×120×60%+450×12×1168×80%=630.72万元5．估算每年运营费用运营费用是指维持房地产生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。估价人员对地下停车场在正常经营情况下的运营费用进行了市场调查，其费用主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、保险费等，费用比例约占营业收入的10%～20%。根据估价对象实际情况确定，其运营费用为其有效毛收入的15%。则估价对象此部分每年运营费用为：630.72～15%=94.61万元6．估算每年净收益净收益是指有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。则估价对象此部分每年净收益为：630.72-94.61=536.11万元7．选用适当的资本化率本报告中的资本化率为综合资本化率。估价人员确定采用安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率：风险调整值则根据估价对象在所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途、新旧程度及经营风险等确定。目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为2.52%，估价对象是为居住、公建性物业配套服务的房地产，其开发价值实现的风险低于配套服务对象，且由于私人汽车拥有率的不断提高，估价对象在利用程度、保值增值等方面均有一定发展潜力。由此，估价人员确定该风险调整值为5.48%，则估价对象资本化率为8%。8．确定收益年期估价对象的土地使用权获得方式为有偿出让，其《国有土地使用证》中载明的使用权终止日期为：2056年11月30日，距估价时点约49年。估价对象建筑物耐用年限长于土地使用年限为55年，由于土地出让年期到期后还可以申请继续出让，根据收益最大化原则，确定房地产的剩余使用年期为55年。9．选用适宜的计算公式求出收益价格估价人员根据估价对象实际状况，确定采用有限年期，年收益与资本化率不变的收益法计算公式计算，该公式的表达式为：　　　　　　　　　V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]将以上估算的各项数据代入公式，为：　　　　V=536.11/8%[1-1/(1+8%)55]=6604.13万元人民币则估价对象中合理出租部分的市场总价格为：6604.13万元人民币。六、估价结果确定估价对象采用市场比较法和收益法分别得出的估价结果如下：合理销售部分：31473.91万元人民币合理出租部分：6604.13万元人民币以上结果分别从现实市场销售状况和未来收益预测折现反映出估价对象不同部分的市场价值。两种方法中基础数据的确定均参照了专项市场调查资料，并考虑到估价对象自身的实际情况。对以上结果进行综合：31473.91+6604.13=38078.04万元人民币则估价对象现时市场总价格为：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。附件(略)

问答题{{B}}某居住房地产估价报告{{/B}} 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) {{B}}在建工程房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址： ××市××路××号，联系电话：×××-××××××××。 二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××-××××××××。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2076年5月31日 土地面积：4300m2 四；估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2007年6月18日 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告估价对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)： 国土资源部《土地估价规程》； 北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》； 北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》； 北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]； ××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)； ××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]； 委托方提供的其他资料； 估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。⑧替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。 {{B}}在建工程房地产估价技术报告{{/B}} 一、实物状况分析(略) 二、区位状况分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，选取条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日价值的方法。 (1)选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： 1)用途相同： 2)交易类型相同； 3)正常交易或能够修正为正常交易的案例： 4)区域及个别条件相近； 5)统一价格基础； 6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3-1：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-1　　　　　　　　比较案例{{/B}} 比较案例 A B C 交易价格/(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.1.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房(2)价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表3-2。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-2　　　　　　价格修正指数表{{/B}} 比较案例 估价对象 A B C 交易价格/(元/m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 100 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格/(元/m2) 100 100 100 100(3)修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数列表见表3-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-3　　　　　　　　　　修正系数表{{/B}} 比较案例 A B C 交易价格/(元/m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 100/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 100/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 0.3 0.4 比准价格 3642.58元/m2 工程进度 95% 在建工程价格 3460.45元/m2 总价=3460.45×11627.92=4023.78万元 (二)成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格 估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行评估，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。 建筑物建造成本 建筑物建造成本：开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润 1．开发成本 (1)建安费用 根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元。 (2)红线内市政费 取建安费用的15%。 红线内市政费=1395.35万元×15%=209.30万元 建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)取建造成本的10%。 前期工程总费用=1604.65万元×10%=160.47万元 (4)不可预见费 取建安费用的5%。 不可预见总费用=1395.35万元×5%=69.77万元 开发成本合计为1834.89万元。 2．管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 管理费用=(1112.79万元+1604.65万元)×5%=135.87万元 3．投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2007年5月19日公布的1年期贷款利率6.57%计取，计息基数为开发成本。则利息为： 投资利息=1112.79万元×6.57%×1+1834.89万元×6.57%×0.5 =133.39万元 4．投资利润 根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润=(1112.79万元+1834.89万元)×25%=736.92万元 5．销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6．估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价=1112.79+1834.89+135.87+133.39+736.92=3988.81万元 七、估价对象价格确定 根据目前北京市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为：3988.81万元(货币种类：人民币，大写：叁仟玖佰捌拾捌万捌仟壹佰元整)。 八、附件(略)

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

问答题搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。解：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体的处理方法如下：(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则=61.03万元人民币乙总价=15.00万美元(2)统一采用单价。=3051.5元人民币/平方米建筑面积=60.00美元/平方英尺使用面积(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则：甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(60.00×7.7395)元人民币/平方英尺使用面积=464.37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(464.37×0.75)元人民币/平方英尺建筑面积=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺=0.09290304平方米，则甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(348.28÷0.09290304)元人民币/平方米建筑面积=3748.85元人民币/平方米建筑面积

问答题{{B}}××大厦用地地价评估报告{{/B}} 一、致委托方函(略) 二、估价师声明(略) 三、估价的假设和限制条件(略) 四、房地产估价结果报告 (一) 委托方 全称：北京××有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (二) 估价方 全称：北京××房地产咨询评估有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (三) 估价对象概况 1．地理位置及周围环境 估价对象位于北京市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。 估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。 估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到1km，距天安门 5.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。 2．市政建设状况 估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。 3．规划设计条件 估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。 规划设计条件表 内容 指标 内容 指标 总占地面积 19800m2 容积率 7.619 红线用地面积 10500m2 建筑限高 80m 市政代征地面积 6800m2 绿化面积 占总用地的30% 集中绿化代征地 2500m2 停车数 45辆/万m2 总建筑面积 80000m2 (四) 估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。 (五) 估价时点 2001年1月5日。 (六) 价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据 根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 (八) 估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 (九) 估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上的地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (十) 估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认北京市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1．熟地 总地价：310194638元 大写金额：叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整 单位地价：29542元/m2 楼面地价：38787元/m2 2．生地 总地价：129304838元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整 单位地价：12315元/m2 楼面地价：1617元/m2 (十一) 估价人员(略) (十二) 估价作业日期 2000年1月5日至2000年1月15日。 (十三) 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 五、房地产估价技术报告 (一) 个别因素分析(略) (二) 区域因素分析(略) (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如下表： 功能 建筑面积/m2 百分比(%) 办公写字楼 40000 50 旅馆 16000 20 公寓 12000 15 商服 8000 10 健身娱乐 4000 5 合计 80000 100(五) 估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六) 估价测算过程 1．开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1) 销售收益 1) 估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前北京房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表： 编号 地点 售价 (美元/m2) 时间 修正 区位 修正 用途 修正 个别因 素修正 比准价格 (美元/m2) 1 亚运村 1950 100/96 100/96 lOO/99 100/98 218l 2 朝阳建外大街 1786 100/95 lOO/96 100/98 100/99 2018 3 朝阳路南 1800 105/100 102/100 103/100 104/100 2065 4 麦子店 2000 101／100 102／100 10t／100 103／100 2143 5 建国门 2800 95/100 98/100 95/100 95/100 2353根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。 2) 计算销售收益 取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1) =60840万元 公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1) =17339.4万元 合计：78179.4万元 (2) 出租收益 1) 根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。 则评估物业内的出租收益为： 35×8.45×(1-0.15) ×0.75×(1-0.2) ×(1-0.2) ×12×28000=40543776(元) 2) 运用收益法公式计算开发价值： P=a/(r-s){1-[(1+s)/(1+r)]n} 式中 a——年出租净收益； r——资本化率(取2%)； s——收益年递增率(取5%)； n——综合使用年限(50年)； P——开发价值。 P=40543776/(12%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+12%)]50}=556214686(元) (3) 项目开发总价值 781794000+556214686=1338008686(元) 2．开发总成本 (1) 建安工程费 1) 直接费：结构+装修=5000(元/m2) 2) 间接费：取直接费的2%=1000(元/m2) 3) 不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为： (5000+1000+600)×80000=52800(万元) (2) 投资利息 年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。 528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]=71015230(元) (3) 开发商利润(利润率取25%) 528000000×25%=13200(万元) (4) 销售税金(取开发总价值的5.55%) 1338008686×5.55%=74259482(元) (5) 销售费用(销售费用率取开发总价值的2%) 1338008686×2%=26760174(元) (6) 总开发成本 528000000+71015230+132000000+74259482+26760174=832034886(元) 3．开发余值 开发余值=开发总价值-开发总成本 1338008686-832034886=505973800(元) 4．熟地地价 购地期望回报率为30%。 设总地价为×，则 ××(1+12%)2×(1+30%)=512664044 X=314378952(元) 土地单价=314378952/10500=29941(元/m2) 楼面地价=31478952/80000=3930(元/m2) (七) 依据基准地价修正法求取估价对象地价 我们根据北京市人民政府1997年7月6日下发的《北京市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。 该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下： 1．土地使用权出让金计算 估价对象根据北京市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取 6.0，则单位面积出让金为： 2000×6=12000(元/m2) 2．基础设施配套建设费 估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费为400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为： (800+400)×7.6=9120(元/m2) 3．土地开发及其他费用 此项标准取值定为7800(元/m2)。 4．估价对象基准地价 单位地价=12000+9120+7800=28920(元/m2) 总地价=28920×10500=303660000(元) 楼面地价=303660000/80000=3796(元/m2) (八) 对以上两种结果进行技术处理 运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见下表： 方法 总地价/元 单位地价/(元/m2) 楼面地价/(元/m2) 假设开发法 314378952 29994l 3930 基准地价修正法 303660000 28920 3796 平均 309019476 29430 3863(九) 计算生地地价 1．确定拆迁费 根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下： 1) 地上建筑拆除补偿费：382.1万元。 2) 地上建筑拆除清运费：68.78万元。 3) 设备报废搬运费、安装调试费共：496.8万元。 4) 职工停产期间工资补偿：2944.5534元。 5) 地上管线、道路等附属物补偿：100万元。 6) 富余人员安置费：500万元。 7) 托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。 8) 办公场地周转费：540万元。 9) 拆迁管理费：49万元。 10) 向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。 合计：26238.7334万元。 综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为： 262387334/19800=13252(元/m2) 2．计算生地地价 将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地 6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。 生地总价=熟地总价-拆迁安置补偿费用 =30919476-13252×10500×1.3=128129676(元) 土地单价=128129676/10500=12203(元/m2) 楼面地价=128129676/80000=1602(元/m2) (十) 运用市场比较法进行土地估价 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、期日修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下： 1．待估土地资料的收集 (详见本报告前文) 2．交易实例资料的收集(见下表) 交易实例编号 交易实例地点 交易日期 土地用途 使用年限 地上容税率 土地区类 楼面毛地价(元/m2) l 朝阳门外大街 99.5 综合 50 2.18 二类 1650 2 体育馆路 99.5 综合 50 4.92 三类 1628 3 东大桥 99.12 综合 50 2.37 三类 15503．计算修正过程(见下表) 实例 楼面毛地价(元/m2) 交易情况修正 日期修正 用途修正 区类修正 容税率修正 个别因素修正 修正地价(元/m2) 1 1650 100/100 102/100 100/100 94/100 107/100 96/100 1625 2 1628 100/100 102/100 100/100 100/100 104/100 95/100 1641 3 1550 100/100 98/100 100/100 100/100 105/100 100/100 1627以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。(十一) 结果 熟地 生地 总地价 /元 单位地价 /(元/m2) 楼面地价 /(元/m2) 总地价 /元 单位地价 /(元/m2) 楼面地价 /(元/m2) 假设开发法 314378952 29941 3930 128129676 12203 1602 基准地价修正法 309019476 29430 3863 128129676 12203 1602 市场比较法 311369800 29654 3892 130480000 12427 163l 平均 310194638 29542 3878 129304838 12315 1617 选取假设开发法，基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表)。 (十二) 评估结果 位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为： 熟地：总地价310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2； 生地：总地价129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。

问答题某房地产评估的估价时点为2007年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2005年6月18日；由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%：由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2006年中旬比2005年中旬上涨1%，2007年中旬比2006年中旬上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下： 1．交易情况修正系数：(100-7)/100=93/100 2．交易日期修正系数：(100+4)/100=104/100 3．区域因素修正系数：100/(100-5)=100/95 4．个别因素修正系数：100/(100+2)=100/102 5．计算比准价格A 比准价格A=4000×97/100×104/100×100/95×100/102=3992.6元/m2

问答题××大厦用地地价评估报告 一、致委托方函(略) 二、估价师声明(略) 三、估价的假设和限制条件(略) 四、房地产估价结果报告 (一) 委托方 全称：北京××有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (二) 估价方 全称：北京××房地产咨询评估有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (三) 估价对象概况 1．地理位置及周围环境 估价对象位于北京市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。 估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。 估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到1km，距天安门 5.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。 2．市政建设状况 估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。 3．规划设计条件 估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。 规划设计条件表 内容 指标 内容 指标 总占地面积 19800m2 容积率 7.619 红线用地面积 10500m2 建筑限高 80m 市政代征地面积 6800m2 绿化面积 占总用地的30% 集中绿化代征地 2500m2 停车数 45辆/万m2 总建筑面积 80000m2 (四) 估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。 (五) 估价时点 2001年1月5日。 (六) 价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据 根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 (八) 估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 (九) 估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上的地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (十) 估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认北京市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1．熟地 总地价：310194638元 大写金额：叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整 单位地价：29542元/m2 楼面地价：38787元/m2 2．生地 总地价：129304838元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整 单位地价：12315元/m2 楼面地价：1617元/m2 (十一) 估价人员(略) (十二) 估价作业日期 2000年1月5日至2000年1月15日。 (十三) 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 五、房地产估价技术报告 (一) 个别因素分析(略) (二) 区域因素分析(略) (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如下表： 功能 建筑面积/m2 百分比(%) 办公写字楼 40000 50 旅馆 16000 20 公寓 12000 15 商服 8000 10 健身娱乐 4000 5 合计 80000 100 (五) 估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六) 估价测算过程 1．开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1) 销售收益 1) 估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前北京房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表： 编号 地点 售价 (美元/m2) 时间 修正 区位 修正 用途 修正 个别因 素修正 比准价格 (美元/m2) 1 亚运村 1950 100/96 100/96 lOO/99 100/98 218l 2 朝阳建外大街 1786 100/95 lOO/96 100/98 100/99 2018 3 朝阳路南 1800 105/100 102/100 103/100 104/100 2065 4 麦子店 2000 101／100 102／100 10t／100 103／100 2143 5 建国门 2800 95/100 98/100 95/100 95/100 2353 根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。 2) 计算销售收益 取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1) =60840万元 公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1) =17339.4万元 合计：78179.4万元 (2) 出租收益 1) 根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。 则评估物业内的出租收益为： 35×8.45×(1-0.15) ×0.75×(1-0.2) ×(1-0.2) ×12×28000=40543776(元) 2) 运用收益法公式计算开发价值： P=a/(r-s)1-[(1+s)/(1+r)]n 式中 a——年出租净收益； r——资本化率(取2%)； s——收益年递增率(取5%)； n——综合使用年限(50年)； P——开发价值。 P=40543776/(12%-5%)×1-[(1+5%)/(1+12%)]50=556214686(元) (3) 项目开发总价值 781794000+556214686=1338008686(元) 2．开发总成本 (1) 建安工程费 1) 直接费：结构+装修=5000(元/m2) 2) 间接费：取直接费的2%=1000(元/m2) 3) 不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为： (5000+1000+600)×80000=52800(万元) (2) 投资利息 年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。 528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]=71015230(元) (3) 开发商利润(利润率取25%) 528000000×25%=13200(万元) (4) 销售税金(取开发总价值的5.55%) 1338008686×5.55%=74259482(元) (5) 销售费用(销售费用率取开发总价值的2%) 1338008686×2%=26760174(元) (6) 总开发成本 528000000+71015230+132000000+74259482+26760174=832034886(元) 3．开发余值 开发余值=开发总价值-开发总成本 1338008686-832034886=505973800(元) 4．熟地地价 购地期望回报率为30%。 设总地价为×，则 ××(1+12%)2×(1+30%)=512664044 X=314378952(元) 土地单价=314378952/10500=29941(元/m2) 楼面地价=31478952/80000=3930(元/m2) (七) 依据基准地价修正法求取估价对象地价 我们根据北京市人民政府1997年7月6日下发的《北京市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。 该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下： 1．土地使用权出让金计算 估价对象根据北京市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取 6.0，则单位面积出让金为： 2000×6=12000(元/m2) 2．基础设施配套建设费 估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费为400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为： (800+400)×7.6=9120(元/m2) 3．土地开发及其他费用 此项标准取值定为7800(元/m2)。 4．估价对象基准地价 单位地价=12000+9120+7800=28920(元/m2) 总地价=28920×10500=303660000(元) 楼面地价=303660000/80000=3796(元/m2) (八) 对以上两种结果进行技术处理 运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见下表： 方法 总地价/元 单位地价/(元/m2) 楼面地价/(元/m2) 假设开发法 314378952 29994l 3930 基准地价修正法 303660000 28920 3796 平均 309019476 29430 3863 (九) 计算生地地价 1．确定拆迁费 根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下： 1) 地上建筑拆除补偿费：382.1万元。 2) 地上建筑拆除清运费：68.78万元。 3) 设备报废搬运费、安装调试费共：496.8万元。 4) 职工停产期间工资补偿：2944.5534元。 5) 地上管线、道路等附属物补偿：100万元。 6) 富余人员安置费：500万元。 7) 托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。 8) 办公场地周转费：540万元。 9) 拆迁管理费：49万元。 10) 向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。 合计：26238.7334万元。 综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为： 262387334/19800=13252(元/m2) 2．计算生地地价 将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地 6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。 生地总价=熟地总价-拆迁安置补偿费用 =30919476-13252×10500×1.3=128129676(元) 土地单价=128129676/10500=12203(元/m2) 楼面地价=128129676/80000=1602(元/m2) (十) 运用市场比较法进行土地估价 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、期日修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下： 1．待估土地资料的收集 (详见本报告前文) 2．交易实例资料的收集(见下表) 交易实例编号 交易实例地点 交易日期 土地用途 使用年限 地上容税率 土地区类 楼面毛地价(元/m2) l 朝阳门外大街 99.5 综合 50 2.18 二类 1650 2 体育馆路 99.5 综合 50 4.92 三类 1628 3 东大桥 99.12 综合 50 2.37 三类 1550 3．计算修正过程(见下表) 实例 楼面毛地价(元/m2) 交易情况修正 日期修正 用途修正 区类修正 容税率修正 个别因素修正 修正地价(元/m2) 1 1650 100/100 102/100 100/100 94/100 107/100 96/100 1625 2 1628 100/100 102/100 100/100 100/100 104/100 95/100 1641 3 1550 100/100 98/100 100/100 100/100 105/100 100/100 1627 以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。 (十一) 结果 熟地 生地 总地价 /元 单位地价 /(元/m2) 楼面地价 /(元/m2) 总地价 /元 单位地价 /(元/m2) 楼面地价 /(元/m2) 假设开发法 314378952 29941 3930 128129676 12203 1602 基准地价修正法 309019476 29430 3863 128129676 12203 1602 市场比较法 311369800 29654 3892 130480000 12427 163l 平均 310194638 29542 3878 129304838 12315 1617 选取假设开发法，基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表)。 (十二) 评估结果 位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为： 熟地：总地价310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2； 生地：总地价129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。

问答题估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下， (1)建筑安装工程费： 1)土建工程直接费： ①基础工程：99.54元/m2 ②墙体工程：80.11元/m2 ③梁板柱工程：282.37元/m2 ④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：73.65元/m2 ⑤楼梯混凝土工程：31.82元/m2 ⑥零星混凝土工程：25.32元/m2 ⑦屋面工程：20.42元/m2 ⑧脚手架工程：25.54元/m2 ⑨室外配套工程：142.67元/m2 小计：781.44元/m2 2)安装工程直接费： ①电梯工程：130.00元/m2(其中：人工费9.00元/m2) ②给排水工程：85.22元/m2(其中：人工费12.32元/m2) ③采暖通风工程：70.34元/m2(其中：人工费9.83元/m2) ④电气工程：112.65元/m2(其中：人工费7.59元/m2) ⑤消防工程：16.62元/m2(其中：人工费2.58元/m2) ⑥综合布线工程：30.45元/m2(其中：人工费4.85元/m2) 小计：445.28元/m2(其中：人工费46.17元/m2) 3)装饰装修工程直接费： ①门窗工程：135.00元/m2(一次性包死承包价) ②内部装饰工程：455.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2) ③外墙玻璃幕等工程：311.00元/m2(一次性包死承包价) 小计：901.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2) 4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装部分的综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。 (2)专业费用：建筑安装工程费的6%。 (3)管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。 (4)销售费用：售价的3%。 (5)投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%。 (6)销售税费：售价的5.53%。 (7)开发利润：投资利润率为20%。 解：设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下： (1)建筑安装工程费 ①土建工程费=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)元/m2 =923.55元/m2 ②安装工程费=(445.28+45.16×79.08%)×(1+3.445%)元/m2 =497.56元/m2 ③装饰装修工程费=(901.50+46.17×75.90%)×(1+3.445%)元/m2 =968.81元/m2 ④单位建筑安装工程费=(923.55+497.56+968.81)元/m2 =2389.92元/m2 建筑安装工程费总额=2389.92元/m2×8247m2 =1970.97万元 (2)专业费用=1970.97万元×6% =118.26万元 (3)管理费用=(1970.97+118.26)万元×3% =62.68万元 (4)销售费用=VB×3% =0.03VB万元 以上(1)至(4)项费用之和=(2151.91+0.03VB)万元 (5)投资利息=(2151.91+0.03VB)×[40%(1+5.76%)1.5+60%(1+5.76%)0.5-1] =(112.10+0.001 8VB)万元 (6)销售税费=VB×5.53% =0.055 3VB万元 (7)开发利润=(2151.91+0.03VB)×20% =(430.38+0.006VB)万元 (8)VB=2151.91+0.03VB+112.10+0.001 8VB+0.055 3VB+430.38+0.006VB VB=2970.99万元 建筑物重置单价=(2970.99÷0.8247)元/m2 =3602.51元/m2

问答题{{B}} 在建工程房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。 二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话： ×××-××××××××。 三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2073年5月31日 土地面积：4300m2 四、估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2004年6月18日至2004年6月30日。 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。 2．国土资源部《土地估价规程》。 3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。 4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。 5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。 6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。 7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。 8．委托方提供的其他资料。 9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。 1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： (1)用途相同； (2)交易类型相同； (3)正常交易或能够修正为正常交易的案例； (4)区域及个别条件相近； (5)统一价格基础； (6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-1所示。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表6-1　　　　　　　　　　　　　　　　　　可比实例表{{/B}} 比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房　　2．价格修正指数表　　将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表 6-2。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表6-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　价格修正指数表{{/B}} 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 100 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/m2) 100 100 100 100　　3．修正系数表　　根据修正指数表，编制修正系数列表6-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表6-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正系数表{{/B}} 比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 100/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 100/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 0.3 0.4 比准价格(元/m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/m2) 4023.78　　总价＝3460.45×11627.92＝40237800元＝4023.78万元　　(二)成本法　　所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。　　计算土地使用权价格：　　估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。　　建筑物建造成本：　　建筑物建造成本＝开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润　　1．开发成本　　(1)建安费用　　根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395.35万元　　(2)红线内市政费：取建安费用的15%。　　　　　　　　　　　红线内市政费＝1112.79×15%＝166.92万元 　　　　　　　　建造总成本＝建安费用+红线内市政费＝1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。 　　　　　　　　前期工程总费＝1395.35×10%＝139.54万元 (4)不可预见费：取建安费用的5%。 　　　　　　　　不可预见总费＝1395.35×5%＝69.77万元 开发成本合计为1771.58万元 2．管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 　　　　　　　　管理费用＝(1112.79+1604.65)×5%＝135.87万元 3．投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则： 　　投资利息＝1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31%×0.5 　　　　　　＝106.13万元　　4．投资利润　　根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润＝1771.58×25%＝442.90万元　　5．销售费用　　估价对象为在建工程，未销售，故不计。　　6．估价对象价格　　根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：　　总价＝1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90＝3570.95万元　　七、估价对象价格确定　　根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。　　附件(略)

问答题××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告 (一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。 (三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村××号，总占地面积15251.70m2，总建筑面积6429.57m2。共有 21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。 (四) 估价目的：合资入股。 (五) 估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。 (六) 价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。 (七) 估价依据： 1．房地产估价合同； 2．《房地产估价规范》； 3．房屋所有权证(××房自01字第00321号)； 4．国有土地使用权证(××房地籍字01608号)； 5．××市房屋重置价格标准； 6．估价人员现场勘察的结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。 (十) 估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。 (十一) 估价人员：中国注册房地产估价师××、×××。 (十二) 估价作业日期(略)。 (十三) 估价报告应用的有效期：一年。××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告 (一) 实物状况分析 (二) 区位状况分析 (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析(略) (五) 估价方法选用 根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。 (六) 估价测算过程 1．房屋价值的确定。 (1) 1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为586.03m2。 520×0.7×586.03=213315(元) (2) 7、10号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为429.83m2。 410×0.7×(1-20%)×429.83=98689(元) (3) 8、9号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m2。 520×0.7×103.18=37558(元) (4) 11号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。 520×0.6×255.93=79850(元) (5) 12号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为112.25m2。 400×0.7×112.25=31430(元) (6) 13、14号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为1330.57m2。 520×0.7×1330.57=484327(元) (7) 16、17、19、20、21号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m2。 520×0.7×2279.62=829782(元) (8) 18号房，砖混一等，七成新，建筑面积为711.26m2。 520×0.7×(1-30%)×711.26=181229(元) 则，估价对象房屋价值：∑[(1)+(2) +…+(8)]=1956180(元) 2．土地价值的确定。 估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m2，则修正后的估价对象价格为850元/m2。 则，土地价值：850×15251.70=12963945(元) 综合上述计算过程，估价对象价值为： 房屋价值+土地价值=1492(万元)

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2。同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)

问答题甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。 问题：

问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2004年11月5日六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据(略)八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。××房地产估价技术报告一、实物状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)收益还原法1．年房地总收益根据估价对象的实际租金为3元/(m2·天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2·年)2．年房地总费用(1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2·年)。(2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：1860×2%=37.2元/(m2·年)(3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：1860×2‰=3.72元/(m2·年)(4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2·年)(5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2·年)年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=181.6元/(m2·年)3．年房地纯收益年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=803.9元/(m2·年)4．房地产价格房地产资本化率取10%，则房地产总价格为V=a/r0[1-1/(1+r0)n]=803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]=7970.52元/m2(二)市场比较法1．选取可比实例要求(略)比较案例如下：可比实例A：位于××干路与××支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。可比实例B：位于××干路与×支路交汇处，框架结构；距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。可比实例C：位于××路××号，框架结构；距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。2．编制比较因素条件说明表估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。3．编制比较因素条件指数表根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。4．编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见表3-6。根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。(三)估价结果确定评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。六、附件(略)

问答题××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1．根据GB—750291—1999《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式。估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)估价对象比准价格=可比实例成交价格×。(2)所选可比实例(见表1)。(3)交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1)区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。2)个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。(6)比较修正计算(见表3)。表3市场法修正计算表可比实例成交价格(元/m2)交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格(元/m2)实例A3100100/100100/100100/101100/1023009实例B3100100/100100/100100/102100/1022980实例C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。(3009+2980+2963)元/m2÷3=2984元/m2(7)预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.80m2，其中地下建筑面积7979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为2984元/m2×39820.80m2=11882.53万元。3．续建开发成本的测算。估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21栋、22栋、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21栋至第23栋正在进行桩基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字[2005]10号)，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本：24578.00×(900.00+30.00+10.00+50.00)元+23221.80×(900.00+80.00+30.00+10.00+50.00)元=4917.95万元。(2)室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本：30.00×23667.00元=71.00万元。(3)估价对象的续建成本合计：4917.95万元+71.00万元=4988.95万元。4．管理费用。主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988.95万元×3%=149.67万元。5．销售税费。包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882.53万元×8%=950.60万元。6．开发利润。××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润：4988.95万元×15%=748.34万元。7．投资者购买待开发房地产应负担的税费。主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。8．运用假设开发法的测算结果。假设开发法的测算结果：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)万元÷(1+4.1%)=4846.27万元。(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。1．土地取得成本。运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价：1717.18元/m2×23667.00m2=4064.05万元。2．开发成本。(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)。(2)基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计为318.57万元。(3)建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元。则估价对象开发成本：39.82万元+318.57万元+196.62万元=555.01万元。3．管理费用。管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01万元×3%=16.65万元。4．投资利息。按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01万元×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81万元。5．销售税费。估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润。经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。555.01万元×15%=83.25万元。7．运用成本法的估价结果。4064.05万元+555.01万元+16.65万元+23.81万元+83.25万元=4742.77万元。六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值：4846.27万元×50%+4742.77万元×50%=4794.52万元。则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。附件(略)

问答题{{B}}房地产估价报告{{/B}}(封面及目录略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略){{B}}××酒店房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～13、20层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)竣工日期：1991年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略){{B}}××酒店房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算：可比实例一二三1层市场售价交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后的单价4500090/100100/100100/110100/1083409139000100/100100/100100/105100/1083439238000100/100100/100100/106100/10534142可比实例一二三2层市场售价交情情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后的单价300090/100100/100100/110100/1172097925000100/100100/100100/105100/1102164524000100/100100/100100/106100/105215631层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)2层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2.)第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中：V为房地产价格；o为年净收益；r为资本化率；n为尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益。的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第10～13层价值(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792(元)酒店第20层价值(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

问答题2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问：

问答题××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2-1所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表2-1　　　　　　　　　　　　类似商业房地产交易资料可比实例ABC成效价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2人民币1350元/m2成效面积6900m2240m28600m2成效日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%　　注：表内面积均为建筑面积。　　根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。　　1．比准价格A＝9300×100/100×(14-0.5%)×100/100　　　　　　　　＝9347(元/m2)　　2．比准价格B＝6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25)　　　　　　　　＝8484(元/m2)　　3．比准价格C＝1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110　　　　　　　　＝10458(元/m2)　　式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。　　4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出　　估价对象的单价＝(93474-84844-10458)÷3＝9430(元/m2)　　总价＝9436×7800＝7355(万元)　　(二)在建写字楼的估价　　1．首先测算该写字楼开发完成后的价值　　根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。　　年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×(1-20%)＝3215(万元)　　年运营费用＝3215×55%＝1768(万元)　　净收益＝有效毛收入-运营费用　　　　　＝3215-1768＝1447(万元)　　收益年期取50年。　　资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。　　根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：　　　　　　　　　　　　　　　　　式中　V——房地产价值；　　　　　α——年净收益；　　　　　r——资本化率；　　　　　n——收益年期。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝14183(万元)　　根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。　　2．测算未来还需发生的各项成本及税费等　　根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：　　(1)续建工程费及管理费等　　装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。　　(2)投资利息　　当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则　　投资利息＝3490×[(1+5.85%)0.5-1]　　　　　　＝101(万元)　　(3)销售税费　　当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则　　销售税费＝14183×6%　　　　　　＝851(万元)　　3．在建写字楼的评估价值　　总价值＝14183-3490-101-851　　　　　＝9741(万元)　　六、估价结果　　按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)。

问答题甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2002年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2005年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?

问答题某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。 请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?

问答题甲公司在某市街道旁的一栋二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2，经分别采用市场比较法测算，甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商确凿让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两块合并后地价增值在甲、乙两公司间的分配额。