问答题房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?

问答题某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/m2。请问：

问答题某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表2-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　同类宾馆的价格和净收益资料表{{/B}} 可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200　　(1)计算客房与餐饮年总收益：　　1)客房年总收益＝(400×200+100×350)×365＝41975000(元)＝4197.5(万元)　　2)餐饮年总收益＝4197.5×30%＝1259.25(万元)　　(2)计算客房与餐饮年总费用：　　1)客房年总费用＝4197.5×35%＝1469.13(万元)　　2)餐饮年总费用＝1469.13×55%＝808.02(万元)　　(3)计算年净收益：　　年净收益＝4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200＝3379.6(万元)　　(4)由所给资料计算报酬率：　　可比房地产的报酬率：A＝3000/25200×100%＝11.9%　　　　　　　　　　　　B＝3500/29400×100%＝11.9%　　　　　　　　　　　　C＝2800/23800×100%＝11.76%　　　　　　　　　　　　D＝200/1660×100%＝12.05%　　以其平均数作为估价对象的报酬率：　　(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4＝11.9%　　(5)从公式求得该宾馆价格为：　　y＝A/Y＝3379.6/11.9%＝28400(万元)

问答题{{B}} ××在建工程房地产抵押价值评估报告{{/B}} 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) {{B}}房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价对象 1．区位状况(略) 2．实物状况(略) 3．权益状况(略) 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2005年4月18。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据(略) 八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22日。 十二、估价报告应用的有效期(略) {{B}}房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 五、估价测算过程 (一)设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1．采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 2．估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.1采用的公式 估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图) 2.2所选可比实例(见表4-6) {{B}}表4-6 可比实例情况表{{/B}} 比较项目 可比实例与估价对象 A B C 估价对象 项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园 项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××道××号 土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让 土地等级 住宅Ⅳ级 住宅Ⅲ级 住宅Ⅲ级 住宅Ⅳ级 建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层 规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新状况 十成新 十成新 十成新 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2005.3 2005.3 2005.4 成交价格(元/m2) 3100 3100 2960 2.3交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。2.4交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。2．5房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。2.5.2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)： {{B}}表4-7 可比实例具体情况比较表{{/B}} 房地产状况 可比实例与估价对象 A B C 估计对象 区域因素 商业繁华程度 20 21 20 20 交通条件 21 21 23 20 环境景观 10 10 10 10 公共服务配套 10 10 10 10 发展规划 10 10 10 10 基础设施 10 10 10 10 文件娱乐 10 10 10 10 街道条件 10 10 10 10 合计 101 102 103 100 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10 合计 102 102 97 100 2.6比较修正计算(见表4-8) {{B}}表4-8 市场法修正计算表{{/B}} 可比实例 成交价格/(元/m2) 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格/(元/m2) A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： (3009+2980+2963)/3=2984(元/m2) 2.7预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2．故估价对象预计建成后的总价值为： 2984×39820.80=11882.53(万元) 3．续建开发成本的测算 估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。 3.1续建建筑安装工程费 根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18—970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为： 24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95 3.2室外道路管网及绿化等工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为： 30×23667.00=71.00(万元) 3.3估价对象的续建成本合计 4917.95+71.00=4988.95(万元) 4．管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。 4988.95×3%==149.67(万元) 5．销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。 11882.53×8%=950.60(万元) 6．开发利润 ××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为： 4988.95×15%=748.34(万元) 7．投资者购买待开发房地产应负担的税费 主要包含契税及印花税等，为： 在建工程价值×4.1% 8．运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算结果为： (11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元) (二)成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。 采用的公式： 估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1．土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略) 价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.18×23667.00=4064.05(万元) 2．开发成本 2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费 39.82万元(计算过程略) 2.2基础设施配套费 基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。 2.3建筑安装工程费 估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元) 则估价对象开发成本为： 39.82+318.57+196.62=555.01(万元) 3．管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。 555.01×3%=16.65(万元) 4．投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。 利率取一年期贷款利率5.76%。 555.01×[(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(万元) 5．销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6．开发利润 经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。 555.01×15%=83.25(万元) 7．运用成本法的估价结果 4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元) 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为： 4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元) 则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

问答题某写字楼房地产估价结果报告(略)某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月16～30日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员(略)七、估价依据(略)八、估价对象概况某写字楼坐落于某市某区某路某号。该用地原为危改小区，1998年9月16日某公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年12月16日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2000年12月15日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划如下：1．占地面积：3199m2。2．总建筑面积：14300m2。3．总容积率4.47，地上容积率3.77。4．装修及设备(略)。九、采用估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本估价法，且市场同类写字楼出租多，出售少，故可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程1．采用成本法估价采用成本法是指以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：(1)向政府交纳取得土地费用：723万元。(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元。(3)建安工程费(含附属室外工程)：2570元/m2×14300m2=36750000元=3675万元。(4)勘察设计等专业费：3675万元×6.5%=239万元。(5)管理费及其他费用：3675万元×7.5%=276万元。(6)借款利息：根据近3年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算利息。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。[723×12.6%+(1280+3675+239+276)×12.6%×2.25/2]万元=866.47万元(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%。(723+1280+3675+239+276)万元×25%=6193万元×25%=1548万元(8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业费5.5%。8668万元÷(1-8.5%)×8.5%=805万元(9)成本估价法估价结果：(8668+805)万元=9473万元。2．采用收益法估价(1)估计年总收益写字楼出租价格为每1m2建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每1m2建筑面积7元/日，地下车位月租金800元/m2。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼为90%，餐饮娱乐为95%，车位为90%。则：[(5/70%×90%×10780+7/75%×95%×875)×365+800×5×90%×12]元=[(69300+7758.3)×365+43200]元=(28126279.5+43200)元=25581999元=2558万元(2)年总成本费用及税金①营业税及附加：2140万元×5%=107万元②成本及经营管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税金计为租金收入的28%，则：2140万元×28%=599万元(3)估计年净收益(2140-107-599)万元=1434万元(4)确定资本化率据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合投资化率为13.8%。(5)计算收益价格3．最终估价值9405万元×0.4+10371万元×0.6=9985万元十一、估价结论经过评估，××写字楼在2000年12月15日客观市场价格为9985万元(大写：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每1m2建筑面积6983元。十二、说明事项(略)十三、有关附件：(略)估价人员签字：(略)审核人员签字：(略)2000年10月30日

问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。建筑面积：11275m2。土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)。竣工日期：1991年8月。估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。建筑结构：框架。土地使用权来源：协议出让。建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算见下表。{{B}}修正计算表{{/B}}可比实例一二三1层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价3409134392341422层市场售价300002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价2097921645215621层比准价格为：(34091+34392+34142)元/m2÷3=34208元/m22层比准价格为：(20979+21645+21563)元/m2÷3=21396元/m2第1、2层价值为：(34208+21396)元/m2×2830m2=157359320元(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n——尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益a的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996～1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则年总收入=104间×400元/(天·间)×365天=15184000元酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000元×(1-45%)=8351200元3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第10～13层价值为：=100270342元(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：酒店第20层价值(四)估价对象的总价值(157359320+100270342+3021651)元=260651313元(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313元×80%=208521050元七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

问答题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料表名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/m2估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入年有效毛收入=22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)(二)年运营费用1．年维修费用年维修费用=25000×2000×2%=1000000(元)2．年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)(三)年净收益年净收益=13068000-2417314=10650686(元)(四)估价结果

问答题某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： (1)红线内占地面积：3199m2。 (2)建筑面积：14300m2 其中：地下1层1280m2，车位5个，设备间240m2。 地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。 地上2～12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。 (3)容积率4.47，地上容积率为3.77。 (4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分75%，出租率：写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。管理费占总收益的1.5%，维修费占总收益的2.5%，房产税占总收益的12%，设备使用费占总收益的7%，税金占5.75%，营业税及附加占总收益的5%，当地同类投资资本化率为13.8%。 采用收益法估价部分计算如下： 1．年总收益 写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元 餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元 车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元 年总收益总计2140万元 2．年总成本费用及税金 成本及运营费用=2140×28%=599.2万元 营业税及附加=2140×5%=107万元 3．估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元 4．计算收益价格 V=a/r×[1-1/(1+r)n]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)48]=10369万元

问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： (1)赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件； (2)赵某的购房发票； (3)商品房预售许可证复印件； (4)其他有关房地产市场资料。 请问： (1)上述资料用于抵押估价是否齐全? (2)估价人员可否承诺按170万元进行估价? (3)可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

问答题某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580/m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

问答题某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值。 总建筑面积=10000m2×5=50000m2。 住宅总面积=50000m2-9000m2=41000m2。 (1)商铺开发完成后的房地产总价值。 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50元/m2·月×12月×(1-10%)=540元/m2。 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540元/m2×(1-24%)=410-40元/m2。 商铺开发完成后的单价=410.40元/m2÷8%×[1-1÷(1+8%)47]×1÷(1+8%)2.5=4118.45元/m2。 商铺开发完成后的总价=4118.45元/m2×9000m2=3706.61万元。 (2)住宅开发完成后的总价值=41000m2×[30%×2700元/m2÷(1+12%)2.5+60%×2800元/m2÷(1+12%)3+10%×2900元/m2÷(1+12%)3.5]=8204.06万元。 (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元。 2．扣除项目。 (1)建安工程费=50000m2×1100元/m2÷(1+12%)=4910.71万元。 (2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。 (3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。 (4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。 (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。 3．总地价。 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04V。 V=3031.74(万元)。

问答题在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元)2．新增建筑面积成本920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)3．补交地价款×700=2100000(元)=210(万元)

问答题本次估价背景情况如下： 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。 以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片段。 (一)估价的假设条件 1．估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。 2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。 3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。 4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。 遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。 5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。 6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。 7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。 8．我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。 9．注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量足以维持正常的使用寿命。 (二)估价的限制条件 1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。 2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。 3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。 4．本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价＝20000×900 ＝18000000元＝1800万元 酒店客房年总收益＝250×280×365×(1-60%) ＝10220000元＝1022万元 酒店会议室年总收益＝1000×20×12 ＝240000元＝24万元 酒店年总费用＝1022×40%＝409万元 酒店客房及会议室年净收益＝1022+24-409＝637万元 酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1-1÷(1+10%)30] ＝6007万元 酒店办公室价格＝300×10000 ＝3000000元＝300万元 该酒店总价格＝1800+6007+300＝8107万元

问答题某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。 请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

问答题甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估?

问答题某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线?对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?

问答题封面（略）目录（略）致委托人函（略）××有限公司：　　受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。　　我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：　　注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。　　××房地产估价有限公司（盖章）　　法人代表：×××　　二O0九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　（一）实物状况　　估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。　　大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。　　估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。　　经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。　　（二）权益状况　　估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。　　估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29㎡；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。　　估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30㎡；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。　　至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。　　四、区位状况（略）　　五、估价目的　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。　　六、估价时点　　2009年4月21日。　　七、价值定义　　本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。　　八、估价依据（略）　　九、估价原则（略）　　十、估价方法（略）　　十一、估价结果　　经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/㎡.　　十二、估价对象变现能力分析（略）　　十三、估价人员（略）　　十四、估价作业日期　　2009年4月21日至2009年5月22日　　十五、估价报告应用的有效期（略）　　××房地产估价有限公司　　2009年5月22日附件（略）　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析（略）　　四、最高最佳利用分析（略）　　五、估价方法选用（略）　　六、估价测算过程　　1.收益法　　收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：　　式中V--收益价格；　　Ai--相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；　　Y--房地产的报酬率（折现率）。　　（1）确定房地产收益　　1）租约期内房地产收益　　估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2.　　注：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。　　2）租约期外房地产收益　　根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/（㎡?月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2％～5％，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（㎡?月），且按每年3％的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2％，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1-2％）=1176（元/㎡）。　　（2）确定年运营费用　　运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。　　（3）确定年净收益　　计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用　　则估价对象年净收益见表3.　　（4）确定报酬率　　综合考虑，确定报酬率为7％（计算过程略）。　　（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：　　2．市场法　　市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为：　　比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数可比实例相关情况可比实例比较因素一览表见表4.　　（2）建立可比价格基础（略）　　（3）选取比较因素及因素条件说明　　根据《房地产估价规范》（GB./T50291-1999）及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。　　1）交易情况　　交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。　　2）交易日期　　交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。　　3）区域因素和个别因素　　估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。　　4）估价对象与可比实例比较因素情况见表5.　　根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.　　5）建立可比实例体系　　上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7.　　取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。　　3.估价结果确定　　综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：　　评估单价=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。　　评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。　　总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。　　二OO九年五月二十二日

问答题某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2002年6月18日；由于买方急于出售，可比案例 A的成交价格比正常价格低7%；由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%， 2004年中期比2003年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下：　　(1)交易情况修正系数：(100-7)/100＝93/100　　(2)交易日期修正系数：(100+4)/100＝104/100　　(3)区域因素修正系数：100/(100-5)＝100/95　　(4)个别因素修正系数：100/(100+2)＝100/102　　(5)计算比准价格A：　　　　　比准价格A＝4000×93/100×104/100×100/95×100/102＝3992.6元/m2