问答题甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?

问答题估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。估价要求：需要评估该写字楼2007年5月15日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：①租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。②月租金平均为35元/m2(净使用面积)。③出租率年平均为90%。④经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。⑤房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。⑥其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。(3)测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200m2×35元/m2×12×60%=786.24万元(4)测算年运营费用：①经常费：年经常费=(10×12)万元=120.00万元②房产税：年房产税=786.24万元×12%=94.35万元③其他税费：年其他税费=786.24万元×6%=47.17万元④年运营费用：年运营费用=①+②+③=(120.00+94.35+47.17)万元=261.52万元(5)计算年净收益：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=(786.24-261.52)万元=524.72万元(6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。(7)计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：上述公式中的收益期限n等于40年(建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为10年，此后的收益期限为40年，因此=5126.57万元估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为5126.57万元，约合每平方米建筑面积985.88元。

问答题房地产估价报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分工业用房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见下表。{{B}}估价对象界定{{/B}}产权人估价对象名称建筑面积(m2)相应分摊国有土地使用权面积(mm2)A实业有限公司车间6082.303119.09A实业有限公司仓库2304.851181.96A实业有限公司综合楼2487.051275.39B有限公司宿舍3233.851207.40合计14108.056783.84依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘察所掌握的资料，有关估价对象的技术经济指标见下表。{{B}}估价对象技术经济指标{{/B}}技术经济指标A实业有限公司B有限公司土地使用权总面积6041m24000mm2总建筑面积11780.11mm210713.39mm2容积率1.952.67宗地形状梯形梯形估价对象具体情况详见下表。四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点2006年2月21日。六、价值定义本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。七、估价原则(略)八、估价方法估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：1．对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的。××县人民政府2006年发布的《关于公布某市2006基准地价更新成果的通知》，该基准地价对某市的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中，某县工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于某市开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。2．对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。3．对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。4．确定估价对象的快速变现价格。确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现)等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产(房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2)，在2003年8月11日至2004年8月10日的拍卖底价为人民币373.23万元(大写：人民币叁佰柒拾叁万贰仟叁佰元整)。十、估价作业日期2006年2月17日至2月21日。十一、有效期本估价报告应用的有效期自2006年2月21日起为半年。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。十二、有关说明(略)估价技术报告一、估价技术资料的查证(略)二、个别因素分析(略)三、区域因素分析(略)四、市场背景分析(略)五、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：1．法律上的许可性(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。2．技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。3．经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。4．价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。5．土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。6．与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。7．可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。根据上述标准判定，估价对象处于某市经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。六、估价测算过程(一)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算1．市场比较法选取的可比实例(1)可比实例一位于某经济开发区内，处于某路西侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2001年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(2)可比实例二位于某经济开发区内，处于某西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(3)可比实例三位于某经济开发区内，处于某路南侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2002年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表。{{B}}编制因素比较表{{/B}}比较因素估价对象案例一案例二案例三交易价格(元/m2)待估879590交易情况正常正常正常正常交易时间—2001.82002.62002.8区域因素交通便捷度便捷较便捷便捷较便捷产业集聚度较高较高较高较高环境质量较好好好较好地理位置××西路××东路××西侧××北侧区域规划好好好好个别因素土地用途工业工业工业工业宗地形状不规则较规则较规则不规则容积率1.952.51.82.1土地剩余使用年限(年)43484949临路状况临路临路临路临路基础设施完备度较完备较完备较完备较完备根据因素比较表进行价格修正及评估测算见下面两表。{{B}}价格修正指数表{{/B}}比较因素估价对象案例一案例二案例三成交价格(元/m2)待估879590交易情况100100100100交易日期1.00201.00951.0093区域因素交通便捷度1009810098产业集聚度100100100100环境质量100103103100地理位置1009810198区域规划100100100100个别因素土地用途100100100100宗地形状100103103100容积率1009910099土地剩余使用年限100105106106临路状况100100100100基础设施完备度100100100100{{B}}比较修正表{{/B}}比较因素案例一案例二案例三成交价格(元/m2)879590交易情况100/100100/100100/100交易日期1.00201.00951.0093区域因素交通便捷度100/98100/100100/98产业集聚度100/100100/100100/100环境质量100/103100/103100/100地理位置100/98100/101100/98区域规划100/100100/100100/100个别因素土地用途100/100100/100100/100宗地形状100/103100/103100/100容积率100/99100/100100/99土地剩余使用年限100/105100/106100/106临路状况100/100100/100100/100基础设施完备度100/100100/100100/100修正系数0.96340.88881.0014比准价格(元/m2)83.8284.4490.13市场比较法的测算结果经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。(83.82+84.44+90.13)元/m2÷3=86.13元/m22．管理费用因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况，本报告中不计算管理费用。3．计算利息根据建筑物的建筑面积，按2003年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。利息=86.13元/m2×5.31%=4.57元/m24．发展商利润因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。发展商利润=(86.13+4.57)万元×15%=13.61万元5．销售税费销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6．土地价格x=86.13+13.61+6%xx=106.11万元7．年期修正估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数={1-[1/(1+R)N]}/{1-[1/(1+R)M])。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重复考虑。8．采用市场比较法的估价结果采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为106.11万元人民币。(二)采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。1．建造成本估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了《某市2005年房屋重置价格》及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建安直接成本和间接成本之和。按照《某市2005年房屋重置价格》及其相关说明，结合相应的预算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。前期工程费：包括勘察设计费、质监费、监理费、招标投标费等费用。根据文件规定，混合结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/m2。结构调整系数：与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。室内装修调整价：根据建筑物实际的装修情况予以调整。具体计算过程详见下表。根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。2．管理费主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。管理费=625.91万元×1.5%=9.39万元3．计算建设期的利息根据建筑物的建筑面积，按2003年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入，年贷款利率取5.31%。建设期利息=(625.91+9.39)万元×5.31%=33.73万元4．发展商利润按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。发展商利润=(建安总成本+管理费用)×8%=(625.91+9.39)万元×8%=50.82万元5．销售税费销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6．重置成本x=625.91+9.39+50.82+6%xx=729.91万元7．综合成新率估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。8．成本法的估价结果729.91万元×76%=554.73万元采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554.73万元。七、估价结果上述两种估价方法得出的估价结果如下：市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106.11万元。成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554.73万元。估价对象的总价值为二者之和=106.11+554.73万元=660.84万元即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660.84万元。本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖保留价提供价格参考。

问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方××有限公司(法定代表人、住所略)。二、估价方××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)。三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2002年6月20日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写：港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写：人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。具体见下表。5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)港元/m2÷3=7294港元/m2故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294港元/m2=3990912港元，取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/(m2·月)(m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/(m2·月)×12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费：按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1元/m2保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4元/m2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2×16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2(3)估算年净收益(1020-284)元/m2=736元/m2(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：(港元：人民币=1:1.07)故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/m2×547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)万港元/2=398万港元综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件(略)

问答题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

问答题注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下：1．交易日期修正系数。(1)KA=99.7%。(2)KB=99.0%。(3)Kc=99.2%。2．求取比准价格。(1)比准价格A=6000元/m2×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2。(2)比准价格B=6800元/m2×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/m2。(3)比准价格C=6900元/m2×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2。(4)比准价格计算结果：(6617+6344+6201)元/m2÷3=6387元/m2。

问答题什么是选取可比实例的分配法?

问答题李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： (1)张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? (2) 2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×1-1/(1+8%)47×1/(1+8%)2.5 =4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)0.5 =8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)

问答题甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元。甲公司委托评估机构评估其价值，问： (1)转让该项在建工程应具备哪些主要证件? (2)简述评估技术路线。

问答题××××房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　封面及目录(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产评估有限公司(盖章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人：×××(签章)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2006年10月15日　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日。六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至2006年10月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。1．测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。(2)比较修正①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。(3)比准价格计算根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算为10606元/m2；利用实例B计算为9958元/m2；利用实例C计算为9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%=4975(元/m2)3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元(月?m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限，n=58.9(年)6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。七、附件(略)

问答题某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/m2，成交时间为2001年6月2日。 在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。 当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。 由此可得出： 交易情况修正系数＝(100-15)/100＝0.85 交易日期修正系数＝(100+5-5)/100＝1 个别因素修正系数＝(100-7)/100＝0.93 ∴比准价格＝23700×0.85×1×0.93＝18734.85元/m(上标)2 (以下略)

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节? 2．装修补偿应如何确定? 3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

问答题某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。 问题：

问答题××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1-2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1-2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务土地等级：商业Ⅲ级土地开发程序：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1．测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：1.1可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。1.2比较修正(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表1-5。1.3比准价格计算根据表1-5中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算：为10606元/m2利用实例B计算：为9958元/m2利用实例C计算：为9285元/m2从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：9950××50%＝4975(元/m2)3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)＝181.86(万元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12＝190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入＝潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)＝162524(元)2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)＝29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%＝4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰＝731(元)(5)运营费用合计年运营费用＝(1)+(2)+(3)+(4)＝38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益＝年有效毛收入-年运营费用＝162524-38605＝123919(元)4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n＝58.9(年)6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价＝181.86×60%+153.23×40%＝170.41(万元)房地产单价＝170.41×10000÷243.70＝6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。附件(略)

问答题 某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于1993年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 请问：

问答题甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。 请问：

问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2。的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下。 1．计算开发完成后的价值 3000×5000÷(1+1.665%)=14754340(元) 2．计算建筑费 1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元) 3．计算管理费 2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元) 4．计算销售税和销售费用 14754340×(6%+3%)÷(1+1.665%)=1306143(元) 5．计算利润 (V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元) 6．计算项目价格 V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643 V=8217069(元)

问答题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。 请分析说明房地产估价师这样做的理由。

问答题假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资利润-销售税额及销售费用1．预计开发完成后房地产价格由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积2900～3200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。1)市场比较法可比案例：①××苑：均价3080元/m2，××路、××路。②××花园：均价3150元/m2，××路××弄。③××花园：均价3050元/m2，××路××号。{{B}}因素条件说明表{{/B}}可比实例委估房地产实例A实例B实例C项目名称××路以东、××路以北××苑，××路、××路××花园，××路××弄××花园，××路××号单价(元/m2)308031503050交易日期2003.12002.92002.92002.5交易情况正常报价报价报价价格类型市场均价市场均价市场均价区域因素交通条件一般一般一般一般商业服务配套情况一般一般一般一般公共设施较好较好较好较好环境质量一般一般一般一般2)修正系数及说明：可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况(见《××区×环地区住宅预售价格及增长幅度表》)，分别给予2%、2%、4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见下表。{{B}}比较因素修正指数表{{/B}}可比实例ABC单价(元/m2)308031503050交易日期修正指数102/100102/100104/100交易情况修正100/100100/100100/100区域因素交通条件+1%+1%+1%商业服务配套情况+1%+1%+1%公共设施+1%+1%+1%环境质量0%0%0%小计100/103100/103100/103修正价格(元/m2)305031193080权重值1/31/31/3比准单价(元/m2)30833)确定当前售价。根据市场比较法评估结果，取算术平均值确定估价对象于估价时点建成房屋平均售价为3083元/m2。(2)预测开发完成后房地产价格。2000年至2002年，上海市住宅价格保持稳定增长势头如下图，估价对象所在区域住宅售价也有明显增长，估价对象所在××区××环地区历年平均售价和价格增长幅度见下表。{{B}}××区×环地区住宅预售价格及增长幅度表{{/B}}年份2000年2001年2002年平均售价(元/m2)268727372925环比价格指数100101.9106.9资料摘自2003年《上海市房地产市场》。由上表可见，估价对象所在区域2000年至2002年住宅价格上涨了约9%，2001年至2002年上涨了约7%。考虑到该区域由于2002年受×环线、×环线隧道、××路高架、轻轨××线和地铁×号线延长线等重大交通骨干工程的规划、开工和建成等影响，住宅价格上涨幅度较大，预计随后两年内住宅价格仍将保持增长势头，但随着房地产市场的日益规范和政府规划建设的大量低价位住宅的上市，估价对象所在区域住宅价格增长幅度将减缓。按至项目销售期共增长7%(2003年增长4%、2004年增长3%)计，则：预测开发完成后的售价=3083元/m2×(1+9%)=3360元/m2(取整)2．建筑物建造成本(1)建安成本。通过调查本市目前普通多层商品住宅的一般建安成本，根据上海市建设工程造价市场信息，确定估价对象住宅的平均建造成本为1160元/m2，按建筑面积具体估算如下(单位：元/m2)：基础(含地下桩基)费用60元地上建筑物土建费620元设备及外墙、楼道装修等费用120元红线内配套费180元室外工程费120元(包括室外道路、绿化、照明、安保、维修基金等)人防费60元以上合计：1100元/m2(2)专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3%～8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的5%计，则：专业费=1100元/m2×5%=55元/m2(3)管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准，一般为建安造价和专业费之和的3%～6%，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建造成本与专业费之和的5%计，则：管理费=(1100+55)元/m2×5%=57.75元/m2建筑物建设成本合计为：(1100+55+57.75)元/m2=1212.75元/m23．投资利息以上述建设成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行1～3年(含三年)中长期贷款利息5.31%，开发项目建设周期为两年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一半，即按一年计；假设地价是一次性投入，计息期为两年，按复利计息，贷款利息为：贷款利息=建筑物开发成本×[(1+5.31%)1-1]+地价×[(1+5.31%)2-1]=1212.75×0.0531+0.11×地价=64.40+0.11×地价4．投资利润主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类住宅房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润率为15%，土地取得成本(即地价)按投入2年计；开发成本建设期内均匀投入，按投入1年计，则：投资利润=地价×15%×2+1212.75×15%×1=181.91+0.3×地价5．销售税金及费用商品房销售过程中支出的税金主要为营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产证、交易手续等费用。(1)销售税金：营业税及其附加一般为房地产销售收入的5.565%。(2)销售费用：目前本市商品住宅的销售费用一般为2%～4%，考虑到估价对象的规模和市场状况，销售费用取售价的2.5%。销售税费合计为：8.065%×3360元/m2=270.98元/m26．计算宗地熟地楼面地价将上述各项代入公式：熟地楼面地价=预计开发完成后不动产价格-开发成本-投资利息-投资利润-销售税额及销售费用=3360-1212.75-(64.40+0.11×地价)-(181.91+0.3×地价)-270.98=1629.96-0.41×地价则：楼面地价=1629.96万元/1.41万m2=1156元/m27．扣除市政配套费和公建配套费上述价格为“七通一平”条件下、包含了项目建设中需交纳的住宅建设配套费(包括市政配套费和公建配套费)的楼面地价，根据估价对象出让地块条件应予扣除。根据上海市住宅建设配套费的规定[沪价房(1999)第345号]，按每平方米320元计，则：楼面地价=(1156-320)元/m2=836元/m28．计算宗地单位价格土地单价=楼面地价×容积率根据规划，该宗地综合规划容积率为1.3，则：土地单价=836元/m2×1.3=1086.8元/m2