问答题××在建工程房地产抵押价值评估报告　　封面及目录(略)　　致委托方函(略)　　估价师声明(略)　　估价的假设与限制条件(略)　　房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象(略)1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地勘察，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)　　估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下。1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。()采用的公式(2)所选可比实例(见表1)(3)交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无须调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。①区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。②个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。(6)比较修正计算(见表3)表3市场法修正计算表可比实例成交价格(元/m2)交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格(元/m2)A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，3个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：(7)预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53(万元)3．续建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行桩基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字200510号)，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件．桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95(万元)(2)室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00(万元)(3)估价对象的续建成本合计4917.95÷71.00=4988.95(万元)4．管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，取市场平均水平续建成本的3%。4988.95×3%=149.67(万元)5．销售税费包括广告宣传费用及营业税等．依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。11882.53×8%=950.60(万元)6．开发利润××置业公司的投资直接成本利润率为15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34(万元)7．投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1%8．运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(11882.53-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1．土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05(万元)2．开发成本(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)(2)基础设施配套费基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积计)。则合计318.57万元。(3)建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)(计算过程略)则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01(万元)3．管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01×3%=16.65(万元)4．投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01×(1+5.76%)1.5/2-1=23.81(万元)5．销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润率为15%，本次评估取利润率为15%。555.01×15%=83.25(万元)7．运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%+4742.77×50%=4794.52(万元)则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。附件(略)

问答题封面和目录(略)致委托人函××市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。估价时点：2007年3月5日。我公司根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(人民币1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(人民币11433元/m2)。估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。随函附交3份房地产估价报告。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签字)2007年3月16日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范>进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)估价的假设和限制条件：(略)估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象根据房屋所有权证(证号：×房地×字[2000]第××××号)、国有土地使用证(证号：××地×字(1999)第××号)、实地查勘情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下。(一)区位状况位置：坐落在××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围(二)实物状况1．土地状况用途：办公地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：(略)土地等级：1级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22．建筑物状况建筑面积：957.3m2建筑结构：砌体一等层数：7层，无地下室，估价对象处于五层层高：3.3m，檐高：24m用途：办公竣工日期：1999年12月1日装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)利用现状：现空置(三)权益状况1．建筑物权益状况根据房屋所有权证(证号：×房地×字[2000]第××××号)记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砌体一等。2．土地使用权权益状况根据国有土地使用证(证号：××地×字[1999]第××号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。3．他项权利状况估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下所述。他项权利人：中国工商银行××支行权利种类：期房抵押建筑面积：957.3m2权利价值：574.38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月他项权证号：×房地×字(1999)第××××号四、估价目的为法院办案提供价格参考。五、评估的价值类型和定义采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。六、估价时点估价时间为2007年3月。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法本报告选用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来计算估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来计算估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来计算估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(人民币1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(人民币11433元/m2)。十一、估价报告应用的限制本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日—2008年3月15日。十二、估价作业日期2007年3月5—16日。十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略)估价技术报告一、估价对象分析(略)二、房地产市场分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来计算估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来计算估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。五、估价的测算过程市场法的基本步骤为：搜集交易案例——选取可比实例——建立价格可比基础——交易情况修正——市场状况(交易日期)调整——房地产状况调整(区域因素、个别因素)——计算比准价格。其基本计算公式如下：估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。(一)市场法1．选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见下表。{{B}}可比实例{{/B}}项目实例A实例B实例C坐落××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/(元/m2)129151143812504价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地状况出让出让出让2．可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见下表。{{B}}因素条件对比说明{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落××路3号楼5层××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层交易情况整层转让市场价格成交价格成交价格成交价格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地产价格/(元/m2)　129151143812504区域因素商务氛围较好较好较好较好公共配套较好较好较好较好公交便捷度较好较好较好较好基础设施状况较好较好较好较好区域规划环境较好较好较好较好主朝向南北向隔北向南北向南北向建筑面积/m2957.31050930885容积率1.92.12.22.O土地使用年限/年424343.542.5个别因素竣工年代成新度1999年12月1日九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑结构砌体砌体砌体砌体配套设备一般、齐备一般、齐备一般、齐备一般、齐备停车位可满足可满足可满足可满足内部装饰普通高档、部分豪华中高档中高档建筑外观风格新颖风格一般风格新颖风格新颖户型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型办公平面布局3．修正调整过程以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值(区域因素与个别因素中二者因素权重相同)，详见下表。{{B}}因素条件分值{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落××路3号楼5层××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层房地产价格/(元/m2)　129151143812504交易情况100100100100交易日期　999899区域因素综合100100100100商务氛围　000公共配套　000公交便捷度　000基础设施状况　000区域规划环境　000主朝向　000个别因素小计100106104106建筑面积　-0.500.5容积率　-1.5-2-1土地使用年限　1.521竣工年代成新度　000建筑结构　000配套设备　000停车位　000内部装饰　7.544建筑外观　100　户型、布局　001.5根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见下表。{{B}}可比实例因素条件修正调整系数与比准价格{{/B}}项目实例A实例B实例C可比实例价格/(元/m2)129151143812504交易情况修正100/100100/100100/100交易日期调整99/10098/10099/100区域因素调整100/100100/100100/100个别因素调整100/106100/104100/106比准价格/(元/m2)1206210778116784．市场法估价结果三个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法计算的估价对象的比准价格：(12062+10778+11678)/3=11506(元/m2)(二)收益法测算收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料——估算潜在毛收入——估算有效毛收入——估算运营费用预测估算净收益——求取适当的报酬率——选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格，详见下表。根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。其计算公式如下：式中V——房地产的收益价格；A——房地产未来每年净收益；Y——房地产的报酬率；n——房地产的收益期限；g——净收益逐年递增的比率。1．租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/(m2·d)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(m2·d)。2．空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平(该地区办公用房紧张)，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3．年有效毛收入的确定有效毛收入=日租金收入×天数/年×(1-空置及租金损失率)。4．净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承租人支付。经市场调查确定租赁运营费用率为20%，现时年净收益：有效毛收入×(1-运营费用率)。5．报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。6．剩余收益期的确定根据国有土地使用证，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7．租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。8．收益价格的确定根据公式计算收益价格计算过程见下表。{{B}}收益价格计算过程{{/B}}租金收入/[元/(m2·d)]2第1年净收益/元526年计算天数/d365土地剩余使用年限/年42空置及租金损失率/(%)10报酬率/(%)6第1年有效毛收入/元657租金收入年增长率/(%)2租赁运营费用率/(%)20收益价格/(元/m2)11360减租赁运营成本费用131　　运用收益法计算的估价对象收益价格为11360元/m2。(三)估价对象房地产价格的确定采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价=(11506+11360)/2=11433(元/m2)估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811(元)取整为1094万元。单价为11433元/m2。六、估价结果依据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(人民币1094万元)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆百叁拾叁元整(人民币11433元/m2)附件1．委托司法鉴定函(复印件)2．房屋所有权证(复印件)3．国有土地使用证(复印件)4．估价对象地理位置示意图5．估价对象小区实景照片6．估价机构资质证书(复印件)7．估价机构营业执照(复印件)8．房地产估价师注册证书(复印件)

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值。 总建筑面积=10000m2×5=50000m2。 住宅总面积=50000m2-9000m2=41000m2。 (1)商铺开发完成后的房地产总价值。 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50元/m2·月×12月×(1-10%)=540元/m2。 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540元/m2×(1-24%)=410-40元/m2。 商铺开发完成后的单价=410.40元/m2÷8%×[1-1÷(1+8%)47]×1÷(1+8%)2.5=4118.45元/m2。 商铺开发完成后的总价=4118.45元/m2×9000m2=3706.61万元。 (2)住宅开发完成后的总价值=41000m2×[30%×2700元/m2÷(1+12%)2.5+60%×2800元/m2÷(1+12%)3+10%×2900元/m2÷(1+12%)3.5]=8204.06万元。 (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元。 2．扣除项目。 (1)建安工程费=50000m2×1100元/m2÷(1+12%)=4910.71万元。 (2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。 (3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。 (4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。 (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。 3．总地价。 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04V。 V=3031.74(万元)。

问答题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明。 ××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)房地产估价报告(之一) 估价项目名称：××区××大街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)房地产价格评估 委托人：××银行 估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司 注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××) 估价作业日期：2006年4月27日至2006年6月1日 估价报告编号：×××(2006)评字第××号 目录 一、致委托人函 二、注册房地产估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、房地产估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件(略) 致委托人函 ××银行： 承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市××区××大街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物(停建)房地产价格进行了评估。此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2006年5月21日。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12 323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。 北京市×××房地产评估有限责任公司 法定代表人：××× 二○○六年六月一日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、参加本次估价的注册房地产估价师： ×××(签名)(注册号：××××××) ×××(签名)(注册号：××××××) 估价的假设和限制条件 一、估价的假设前提 我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设： (1)任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 (2)在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (3)在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。 (4)存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。 (5)有一段合理的洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据 (1)根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。 (2)注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查勘，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。 (3)对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)(估价对象属于停建工程，因此没有办理房屋所有权证)等文件复印件予以界定，产权人为北京××有限公司。 (4)估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的房屋土地测绘技术报告书(××测绘技术有限责任公司2004年12月30日)、国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第× ×号)记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。 (5)关于他项权利的披露。根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。 三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 (1)本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。 (2)估价对象至今只取得了1996年的主体验收合格文件，尚未办理房屋所有权证，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。 (3)根据国有土地使用证(市东中外国用(95)字第× ×号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)和建设工程规划许可证((95)规建字××号)记载，××区××大街××号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910m2。由于北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1175.53元/m2，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。 (4)由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次的估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。 四、估价的限制条件 (1)本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。 (2)本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。 (3)委托人和北京××有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 (4)报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 (5)本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。 (6)未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。 房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构 北京市×××房地产评估有限责任公司 单位地址：北京市××区×××胡同24号院 资质级别：建设部一级 资质证书：建房估证字[2005]×××号 法人代表：××× 联系人：××× 三、估价对象 (一)估价对象界定 估价对象是指位于北京市××区x×大街××号的××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)。 估价对象状况一览表 项目名称 ××公寓2号楼 项目位置 ××区××大街××号 建筑结构 框架剪力墙 楼层 地上12层，无地下 土地使用权类型 出让 土地使用权用途 公寓 土地使用面积/m2 5550 土地使用权终止日期 2065年10月30日 总建筑面积/m2 15032.27(主体14805.48，锅炉房226.79) 建筑年代 1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且闲置多年 国有土地使用证 市东涉外国用(99)字第××号 房屋所有权人与土地使用权人 北京××有限公司 (二)估价对象概况 1．估价对象四至 估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。 2．建筑物历史背景 该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。 该楼于20世纪90年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层(公寓楼格局形式)，总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000m2的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。 3．建筑物现状 建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处理，管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。 估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间为瓷砖铺地面、铺墙面，铝合金吸音吊板，厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。 建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。 四、估价目的 确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。 五、估价时点 2006年5月21日 六、价值定义 本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2006年5月21日的土地使用权及地上建筑物(停建)的房地产市场价格。 七、估价依据 本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。具体资料如下： (1)《中华人民共和国土地管理法》； (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》； (3)《北京市基准地价》； (4)《房地产估价规范>； (5)委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料； (6)我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查勘所获取的材料。 八、估价原则 我们在估价时遵循了以下原则。 (1)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。 (2)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。 (3)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 (4)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。 九、估价思路和方法 房地产估价常用的方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。 此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。 具体分析如下。 (1)估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法测算。 (2)估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观地反映估价对象的合理价格。 1)估价对象改建为写字楼后的价值。由于市场中有类似的写字楼项目出售、出租，交易价格较透明，因此可以用市场法和收益法综合测算。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法。以估价对象改建为写字楼后的价值，扣除应补交的土地出让金和改建费用，即为估价对象的市场价格。 2)估价对象续建为公寓后的价值，采用市场法测算。市场中有类似的二手公寓出售，交易价格较透明，可作为转让实例，采用市场法测算能较准确地反映估价对象的比准价格。以估价对象续建为公寓后的价值，扣除续建费用，即为估价对象的市场价格。 (3)采用成本法测算估价对象价格，采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格，三种技术路线从不同角度反映了房地产价格，根据估价对象的特点、房地产市场行情，并结合估价师的经验，采用加权平均的方法求取房地产市场价格。 十、估价结果 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表： 估价对象的房地产市场价格表 　 单价/(元/m2) 建筑面积/m2 总价/万元 合计 8197 15032.27 12323 十一、估价人员 ×××(中国注册房地产估价师注册号：××××××××××) ×××(中国注册房地产估价师注册号：××××××××××) 十二、估价作业日期 2006年4月27日至2006年6月1日 十三、估价报告使用期限 本报告使用期限为一年(2006年6月1日至2007年5月31日) 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1．估价对象四至 估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。 2．估价对象概况 ××银行委托评估的估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼。 估价对象状况一览表 项目名称 ××公寓2号楼 项目位置 ××区××大街××号 建筑结构 框架剪力墙 楼层 地上12层，无地下 土地使用权类型 出让 土地使用权用途 公寓 土地使用面积/m2 5550 土地使用权终止日期 2065年10月30日 总建筑面积/m2 15032.27(主体14805.48，锅炉房226.79) 建筑年代 1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且闲置多年 国有土地使用证 市东涉外国用(99)字第××号 房屋所有权人与土地使用权人 北京××有限公司 3．估价对象建筑物状况(略) 二、区域因素分析 (1)地理位置：估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。 (2)交通便捷度：估价对象东隔××1号楼(现××银行)，临近××大街及××街，向北约500m为××大街，向南约500m为××大街，道路等级较低。周边公交线路有8路、60路、112路，道路通达性和便捷性较好。估价对象不直接临街，其出入口为建筑东侧与××1号楼之间的夹道。 (3)公共配套设施：商务配套主要有中国进出口银行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。 (4)周边环境：估价对象位于北京市××区中心地带。北临文化遗迹嵩祝寺，西南方向约1km有故宫博物院、景山公园，距离东南方向1.5km左右是北京市著名的王府井商业街。估价对象区域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少，以旧有建筑物或改建建筑物为主。 (5)基础设施状况：估价对象位于北京市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通信、宽带等管网均已接通。 三、市场背景分析 北京是全国政治、经济、文化的中心，也是全国性交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。北京2008年奥运会的申办成功、中国加入世界贸易组织等事件在一定程度上刺激了北京的房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，而且市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。 估价对象位于××大街附近，已经脱离×××商业中心的辐射影响。所在区域道路等级较低，新建高层建筑少，周边房地产以居住及旧有办公用房为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于较低水平，土地级别为居住一级、综合二级、商业三级。此区域新建居住项目均为高档次住宅，且数量较少。周边写字楼可大致分为中低、中高两个档次。中低档写字楼所占比例较大，建筑为多层砖混结构，普遍已经进行过二次装修、改造，但装修档次不高，配套落后；中高档写字楼以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主，其特点是办公环境好，装修档次高，配套全。 四、最高最佳使用分析 根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第××号)记载，估价对象的用途为居住。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳利用用途为居住或综合。 五、估价方法适用性分析(略) 六、估价测算过程 (一)采用成本法测算估价对象价格 估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新购建价格包括：土地使用权价格、建筑安装工程费、红线内外市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及开发利润。 1. 土地使用权价格(采用基准地价修正法) 北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 楼面熟地价的计算公式为： 楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 北京市基准地价表(单位：元/建筑面积) 地用途 价格类型 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级 商业 基准地价(楼面熟地价) 7210～9750 5680～7680 4530～6130 3720～5090 2720～4000 1970～2900 1150～1980 530～1180 250～540 140～260 楼面毛地价 2660～4900 1680～3120 1500～2420 1240～1860 970～1450 720～1090 500～740 360～540 180～380 90～190 综合 基准地价(楼面熟地价) 5540～8250 4440～6000 3620～4940 2650～3900 1960～2790 1290～2080 880～1320 430～900 200～450 140～260 楼面毛地价 1640～4500 1460～2200 1130～1690 880～1320 660～990 500～740 400～600 250～470 140～260 90～150 居住 基准地价(楼面熟地价) 4740～7000 3800～5760 2730～4590 2090～3600 1500～2790 1060～1820 630～1080 330～650 180～370 140～260 楼面毛地价 1710～3000 900～2100 550～1300 400～930 300～680 190～430 150～350 120～280 100～220 90～150 工业 基准地价(楼面熟地价) 1200～1800 1000～1220 850～1050 600～900 420～680 310～510 220～330 150～240 100～170 　 楼面毛地价 420～850 430～530 340～440 270～360 195～300 135～225 100～160 60～100 20～60 　 北京市基准地价内涵如下。 ①土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”。 ②平均容积率：居住用途一至六级，平均容积率为2。 ③基准日期：基准地价的基准日期为2002年1月1日。 ④土地使用年限：居住用途最高使用年限为70年。 ⑤适用的基准地价：估价对象现状用途，为居住，是北京市基准地价区类划分标准中的居住一级地价区，土地使用权楼面熟地价在4740～7000元/m2之间。计算高低限的平均值，确定楼面熟地价为5870元/m2。 ⑥期日修正系数：基准地价的基准日期为2002年1月1日，基准日期至估价时点期间，估价对象所在区域土地使用权价格基本没有变化，所以不需要修正。 ⑦因素修正系数的确定。 北京市居住一级基准地价因素修正系数表 影响因素 调整幅度 修正系数 A.居住社区成熟度 -2%～2% -2.00% B.交通便捷度 -4%～4% -2.00% C.区域土地利用方向 -2%～2% 0.00% D.临街状况 -2%～2% -2.00% E.宗地形状及可利用程度 -1.6%～1.6% 1.50% F.公共服务、基础设施状况 -2.4%～2.4% -1.00% G.自然和人文环境状况 -4%～4% 3.00% H.与商业中心的接近程度 -2%～2% 0.00% 合计 -20%～20% -2.50% 注：①商业繁华度，指距离商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类型、客流的数量与质量。 ②文通便捷度，指公交条件、距离火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 ③区域土地利用方向，指周边土地利用方向的一致性。 ④临街宽度和深度，指临街宽度和深度对商业的影响。 ⑤临街道路状况，指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 ⑥宗地形状及可利用程度，指宗地形状对土地利用的影响程度。 ⑦公共服务、基础设施状况，指公共设施和水、电、热、通信等各种基础设施的配套完善程度。 因素修正系数=1-2.5%=97.5%。 ⑧年限修正系数：基准地价界定的居住用途土地使用权年限为70年，估价对象土地使用权终止日期为2065年10月30日，土地剩余使用年限为59.48年。年限修正系数=(1-[1/(1+r)n])÷(1-[1/(1+r)n])=0.994。 r——土地报酬率(取8.00%)； n——宗地剩余使用年限(59.48年)； m——法定最高出让年限(70年)； ⑨容积率修正系数的确定：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的容积率修正系数表确定容积率修正系数。估价对象现状容积率约为2.71，确定容积率修正系数为0.932。 ⑩估价对象楼面熟地价的确定：楼面熟地价一适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 楼面熟地价=5870×1×0.994×0.932×0.975=5302(元/m2) 2．建筑安装工程费 根据北京市建筑工程概预算定额标准，估价对象的建筑结构的建筑安装工程费约为1800元/m2。 3．红线内市政工程费 红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：1800×10%=180(元/m2)。 4．专业人士费 包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%。则专业人士费为： (1800+180)×10%=198(元/m2) 5．管理费 管理费是指在建设施工过程中发生的人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为： (1800+180)×8%=158.40(元/m2) 上述4项费用合计为2336.40(元/m2)。 6．投资利息 利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0.5年、建设期为1.5年。各项费用均匀投入，则投资利息如下。 土地投资利息：5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]-658.70(元/m2) 建筑物投资利息：2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89(元/m2) 投资利息：658.70+104.89=763.59(元/m2) 7．开发利润 根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10.00%，则开发利润如下。 土地开发利润：5302×10.00%=530.20(元/m2) 建筑物开发利润：2336.40×10.00%=233.64(元/m2) 开发利润：530.20+233.64=763.84(元/m2) 8．建筑物现值的确定 成本法中的成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。根据注册房地产估价师的实地查看，并结合委托人和资产占有方的介绍，估价对象于1998年改造为现状，根据建设部、财政部制定的“房地产单位会计制度——会计科目和会计报表”(1992年6月5日建综[1992]349号印发)，以及钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板)的说明，非生产用房的年限为60年，截止估价时点，估价对象房屋剩余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为： (1)该建筑物的成新率=n÷(t+n)×100% t——建筑物已使用过的年限，为8年； n——建筑物剩余的年限，为52年。 该建筑物的成新率=52÷(8+52)×100%=86.67% (2)求取最终建筑物的现值，其计算公式为： V=C×q V——建筑物现值； C——建筑物重新购建价格(估价对象建筑物现状价值为上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费、建筑物投资利息、建筑物开发利润之和)； q——建筑物的成新率(%)。 最终建筑物现状价值单价=(1800+180+198+158.40+104.89+233.64)×86.67%=2318.27(元/m2) 9．估价对象房地产价值的确定 最终估价对象的价值单价=建筑物现状价值单价+土地使用权价格+土地投资利息+土地开发利润=2318.27+5302+658.70+530.20=8809.17(元/m2) 最终估价对象现状价值总价=8809.17×15032.27=13242(万元) (二)采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格 根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4～12轴设为办公及设备用房；主楼1～4轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12～16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875m2，总建筑面积为9036m2；主楼为六层；前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造)；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架-剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533m2，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。 各楼层面积表 　 办公及设备用房/m2 会议室/m2 停车库/m2 前附楼/m2 小计/m2 一层 966 358 301 504 2129 二层 759 156 301 504 1720 三层 847 99 301 504 1751 四层 847 — 301 504 1652 五层 786 — — — 786 六层 786 — — — 786 设备层 212 — — — 212 合计 5203 613 1204. 2016 9036 改建方案的室内外装修设计如下。 外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高)。 外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗。 天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板。 隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶。 会议室屋顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板。 楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。 A．采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格 收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。 1．年租金毛收入 经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表： 写字楼租金实例 物业名称 位置 租金 平安发展大厦 东城区东四十条 5元/d·m2 御都友谊大厦 东城区东安门大街 5元/d·m2 柏景大厦 东城区灯市口大街 5元/d·m2 最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积即7832m2计算；车库收益按停车位计算，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个·月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为： (5×7832×365+600×12×132)÷10000=1524.38(万元) 2．年有效租金收入 考虑出租代理费用、出租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1.5个月计算，则年有效租金收入为： 1524.38×(1-1.5/12)=1333.83(万元) 3．年客观运营费用 (1)房产税。 按年有效租金收入的12%计算，户产税为： 1333.83×12%=160.06(万元) (2)营业税、城市建设维护税和教育费附加。 按年有效租金收入的5.5%计算，产业税、城市建设维护税和教育费附加为： 1333.83×5.5%=73.36(万元) (3)物业维修费用。 根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%，则物业维修I费为： 1333.83×2%=26.68(万元) (4)城镇土地使用税。 按4元/m2(土地面积)计算，土地使用税为： 5550×4÷10000=2.22(万元) (5)物业管理费(含公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等)。 按年有效租金收入的5%计算，物业管理费为： 1333.83×5%=66.69(万元) (6)年客观运营成本。 年客观运营成本=上述5项之和=329.01(万元) 4. 年净收益 年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=1333.83-329.01=1004.82(万元) 5．确定报酬率 报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。 6．采用收益法测算的房地产市场价格 P=a/r×[1-1/(1+r)n] 式中 P——房地产市场价格； n——年净收益(1004.82万元/年)； r——报酬率(8%)； n——收益年限(综合土地使用年限50年)。 根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/m2。 B．采用市场法测算改建完成后的写字楼市场价格 市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。 1．可比实例选择 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。 具体实例如下。 实例A：金宝通汇大厦 位于东城区建国门内金宝街18号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到达，距东二环线较近。项目占地3347m2，总建筑面积17056m2。建筑共9层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10元/m2·月。2006年5月的市场价格为15 500元/m2。 实例B：盈地大厦 位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m。地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有110路、111路、106路、112路、202路、807路、846路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9层，地下3层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目占地6500m2，总建筑面积48000m2。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为23元/月·m2，由专业物业管理公司进行管理。2006年5月写字楼的市场价格为15000元/m2。 实例C：金域中心 位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约50m，东距东二环约100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心，北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利，公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m。项目总建筑面积12万m2，共分九个组团，规模巨大。建筑物地下2层，地上7～12层不等，1～2层为商业。底商层高4.5m，二层商业及办公部分层高3.9m。配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统、美国GIC通信系统、日本BOUN安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006年5月的市场价格为15000元/m2。 2．编制比较因素条件说明表 估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 估价对象与可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 内容 位置 ××区××大街××号 东城建国门内金宝街18号 东城区朝阳门内大街298号 东城区朝阳门内大街 土地使用期限/年 50 50 50 50 交易日期 2006年5月 2006年5月 2006午5月 2006年5月 土地用途 综合 综合 综合 综合 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易价格/(元/m2) 待估 15500 15000 15000 　 待估宗地 实例A 实例B 实例C 区域因素 交通便捷度 位于市中心有多条公交线路 位于二环内有多条公交线路 位于二环内有多条公交线路 位于二环内有地铁及多条公交线路 商业繁华度与办公集聚度 有少量写字楼 以西有大量商业和写字楼 商业物业多、办公气氛一般 新建高档项目多、商务气氛好 区域土地利用方向 土地利用方向较好 土地利用方向好 土地利用方向好 土地利用方向好 公共设施状况 较齐全 齐全 齐全 齐全 基础设施状况 齐全 齐全 齐全 齐全 个别因素 临街状况 不临街 一面临街 一面临街 三面临街 临街道路情况 北河沿大街 金宝街 朝阳门内大街、东四北大街 朝阳门内大街、朝内小街 项目知名度与美誉度 普通知名度 不知名 知名度高、美誉度一般 知名度、美誉度较高 建筑档次 中档 中档 中档 高档 总建筑面积/m2 9036 17056 48000 120000 建筑内部设施情况 基本设施 基本设施 基本设施 高档设施 物业管理状况 自有物业管理 自有物业管理 专业物业管理 专业物业管理 3．编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。下表为比较因素条件指数表。 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象与可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用期限 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通便捷度 100 100 100 101 商业繁华度 100 102 101 102 区域土地利用方向 100 101 101 101 公共设施状况 100 101 101 101 基础设施状况 100 100 100 100 个别因素 临街状况 100 101 101 102 临街道路情况 100 102 103 103 项目知名度与美誉度 100 99 101 102 建筑档次 100 100 100 101 总建筑面积/m2 100 100 101 103 建筑内部设施情况 100 100 100 102 物业管理状况 100 100 101 101 4．编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象与可比实例 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用期限 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 交通便捷度 100/100 100/100 100/101 商业繁华度 100/102 100/101 100/102 区域土地利用方向 100/101 100/101 100/101 公共设施状况 100/101 100/101 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街状况 100/101 100/101 100/102 临街道路情况 100/102 100/103 100/103 项目知名度与美誉度 100/99 100/101 100/102 建筑档次 100/100 100/100 100/101 总建筑面积/m2 100/100 100/101 100/103 建筑内部设施情况 100/100 100/100 100/102 物业管理状况 100/100 100/101 100/101 5．市场法测算 选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。 根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦0.4、盈地大厦0.3、金域中心0.3。则采用市场法测算的结果为： 办公部分单价：14606×0.4+13583×0.3+12428×0.3=13646(元/m2) 6．车位售价 根据当前市区写字楼车位出售情况，价格从15万元至20万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为15万元/个。 7．改建后写字楼价格 改建后写字楼的总建筑面积变更为9036m2，其中办公部分建筑面积(包括办公及设备用房、会议室、前附楼)为7832m2，总停车位132个。则改建后写字楼价格为： 总价：13646×7832÷10000+15×132=12668(万元) 单价：12668÷9036=14019(元/m2) C．改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定 收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与市场法测算的房地产市场价格较为接近。根据估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表。 两种评估方法评估结果一览表 评估方法 总价/万元 单价/(元/m2) 权重 收益法 12292 13603 0.5 市场法 12668 14019 0.5 写字楼市场价格 12480 13811 1 改建完成后的写字楼单价：13603×0.5+14019×0.5=13811(元/m2) 改建完成后的写字楼总价：13811×9036÷10000=12480(万元) D．假设开发法测算估价对象市场价格 1．补交出让金 根据国有土地使用证(市东中外国用(95)字第××号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(95)第××号)和建设工程规划许可证((95)规建字××号)记载，东城区××大街××号建筑面积45910m2(不含古建)，土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元。由于资产占有方北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原楼面毛地价为1175.53元/m2，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的出让金额。 估价时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由市场法测算，可比实例为综合二级类别，测算过程具体如下。 (1)可比实例选择。 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的土地出让交易实例，以它们的价格作比较，结合影响土地价格的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。 具体实例如下。 实例A：海运仓危改B2国华大厦用地 位于东城区海运仓，总占地面积9502m2，地上建筑面积56990m2，2004年土地楼面价格为1800元/m2。 实例B：中国石油大厦1、2期用地 位于东直门内大街，总占地面积22 519.88m2，地上建筑面积144959m2，2004年土地楼面价格为1800元/m2。 实例C：东营房住宅小区用地 位于东城区东营房，总占地面积9573m2，地上建筑面积66053.7m2，含居住、商业、办公，2004年综合用地土地楼面价格为1600元/m2。 (2)编制比较因素条件说明表。 估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 估价对象与可比实例 待估宗地 实例A 实例B 实例C 内容 位置 东城区北河沿大街 东城区海运仓 东直门内大街 东城区东营房 土地使用年限/年 50 50 50 50 交易日期 2006年 2004年 2004年 2004年 土地用途 综合 综合 综合 综合 交易情况 正常 正常 正常 正常 楼面毛地价/(元/m2) 待估 1800 1800 1600 区域因素 交通便捷度 较好 较好 较好 一般 区域土地利用方向 较好 较好 较好 一般 临街道路状况 一般 较好 较好 一般 宗地形状及可利用度 较好 较好 较好 较好 基础设施状况 较好 较好 较好 较好 个别因素 商业繁华度 一般 较好 较好 一般 临街状况 不临街 一面临街 一面临街 三面临街 临街宽度和深度 较差 较好 较好 一般 土地面积/m2 5550 9502 22519.88 9573 容积率 2.71 6.00 6.44 6.9 地价区类 二类 二类 二类 二类 (3)编制比较因素条件指数表。 根据估价对象与可比实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表，见下表。 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象与可比实例 待估宗地 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用年限 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通便捷度 100 100 100 98 区域土地利用方向 100 100 100 98 临街道路状况 100 101 101 100 宗地形状及可利用度 100 100 100 100 基础设施状况 100 100 100 100 个别因素 商业繁华度 100 102 102 100 临街宽度和深度 100 102 102 101 土地面积/m2 100 101 102 101 客积率 100 97 96 95 地价区类 100 100 100 101 (4)编制因素比较修正系数表。 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象与可比实例 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 交通便捷度 100/100 100/100 100/98 区域土地利用方向 100/100 100/100 100/98 临街道路状况 100/101 100/101 100/100 宗地形状及可利用度 100/100 100/100 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 个别因素 商业繁华度 100/102 100/102 100/100 临街宽度和深度 100/102 100/102 100/101 土地面积/m2 100/101 100/102 100/101 容积率 100/97 100/96 100/95 地价区类 100/100 100/100 100/100 修正后的地面出让金 1748 1749 1719 比准价格 1739 (5)上述三个实例与估价对象的相关性强度相近，采用算术平均求取，则测算的结果如下。 正常楼面毛地价：(1748+1749+1719)÷3=1739(元/m2) 则需补交楼面毛地价=正常楼面毛地价-原楼面毛地价=1739-1175.53=63.47(元/m2) 补交地价总额为563.47×9036÷10000=509.15(万元) 2．建筑安装工程费 (1)改造方案。 根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4～12轴设为办公及设备用房；主楼1～4轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12～16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；本方案占地面积为1875m2，总建筑面积为9036m2；主楼为六层；前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造)；主楼屋顶上还加有一层设备层；结构形式为框架一剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533m2，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。 实施基本步骤：首先拆除1995—1997年新建的夹层部分，1～4轴、12～15轴、A～F轴五层及五层以上部分；再对3～5轴、11～13轴的剪力墙进行拆除，最后拆除1～4轴、12～15轴、A～F轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对1～4轴、A～F轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备；对12～15轴、A～F轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修，同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的A～C轴、4～12轴。 各楼层面积表 　 办公及设备用房/m2 会议室/m2 停车库/m2 前附楼/m2 小计/m2 一层 966 358 301 504 2129 二层 759 156 301 504 1720 三层 847 99 301 504 1751 四层 847 — 301 504 1652 五层 786 — — — 786 六层 786 — — — 786 设备层 212 — — — 212 合计 5203 613 1204 2016 9036 改建方案的室内外装修设计如下。 外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高)。 外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗。 天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板。 隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶。 会议室屋顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板。 楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。 (2)改造预算。 根据清华建筑设计院出具的××2号楼改造估算表，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/m2。详见下表。 改造估算表 项目名称 单位造价 工程量 估价费/元 利润 税金 小计 一、拆除费用同拆除余下废料相抵消 　 　 0 0 0 0 二、土建部分 894元/m2 9036m2 7316116 512128 248747 8076992 1.外墙背槽式瓷板干挂幕墙 380元/m2 6003m2 2281140 159680 77559 2518379 2.断桥中空玻璃铝合金窗 802元/m2 848m2 680096 47607 23123 750826 3.楼地面工程 103元/m2 9036m2 930708 65150 31644 1027502 4.铝合金天棚 115元/m2 9036m2 1039140 72740 35 331 1147211 5.龙骨式隔墙 300元/m2 4712m2 1413600 98952 48062 1560614 6.脚手架 25元/m2 9036m2 225900 15813 7680 249394 7.大型垂直运输费 42元/m2 9036m2 379512 26566 12903 418981 8.水电费 10元/m2 9036m2 90360 6325 3072 99757 9.会议室钢架屋顶 770元/m2 358 275660 19296 9372 304329 三、加固改造 500元/m2 9036m2 4518000 316260 153612 4987872 四、立体停车库 5万元/车位 132辆 6600000 462000 22400 7286400 五、电梯 50万元/部 4部 2000000 140000 68000 2208000 六、中央空调系统 450元/m2 9036m2 4066200 284634 138251 4489085 七、强、弱电工程 320元/m2 9036m2 2891520 202406 9832 3192238 八、火灾报警系统 30元/m2 9036m2 271080 18976 9217 299272 九、自动喷淋系统 80元/m2 9036m2 722880 50601 24578 798060 十、给排水工程 65元/m2 9036m2 587340 41113 19970 648423 总计 3540元/m2 9036m2 28973136 2028119 694606 31695861 3．红线内市政工程费 上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。 4．专业人士费 包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%，则专业人士费为： 3540×10%=354(元/m2) 5．管理费 管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为： 3540×8%=283.20(元/m2) 上述4项费用合计为4177.20元/m2。 6．投资利息 利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为： 4177.20×[(1+6.03%)1/2-1)=124.10(元/m2) 7．开发利润 根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，则开发利润为： 4177.20×10.00%=417.72(元/m2) 8．估价对象改建费用 估价对象改建费用单价：4177.20+124.10+417.72=4719.02(元/m2) 9．估价对象价格测算结果 估价对象价格=改建完成后的写字楼价值-改建费用-应补交的出让金 估价对象单价=13 8ll-4719.02-563.47=8528.50(元/m2) 估价对象总价=8528.50×9036÷10000=7706(万元) (三)采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格 公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约50个。 续建公寓建成后主要部分装修设计标准见下表。 主要部分内装修一览表 空间 位置 地面 踢脚 墙裙 墙面 顶棚 客厅、卧室、餐厅 单层长条硬木 硬木 　 彩喷 纸面石膏板吊顶上做彩喷 卫生间 防滑地砖 　 　 艺术瓷砖(到顶) T型铝合金龙骨，矿棉吸收板吊顶 厨房 防滑地砖 　 　 艺术瓷砖(到顶) 纸面石膏板吊顶上做彩喷 阳台 防滑地砖 地砖 　 　 涂料 走廊 防滑地砖 　 木墙裙 彩喷 矿棉吸收板吊顶 门厅、电梯厅 磨光花岗岩 　 　 彩喷 矿棉吸收板吊顶 楼梯间、前室 防滑地砖 地砖 　 乳胶漆 涂料 门卫值班室 防滑地砖 地砖 　 涂漆 涂料 A．采用市场法测算改建完成后的公寓市场价格。 市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。 1．可比实例选择 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的二手房交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。 具体实例如下。 实例A：元嘉国际公寓 位于东城区东四十条，总建筑面积约3.5万m2，其中包括酒店式服务公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施，交通便利，公交线路多，临近地铁，距东二环约200m。2006年5月精装修公寓的二手房市场价格为13627元/m2。 实例B：恒基中心汇豪阁公寓 位于东城区建国门内大街，北京站附近，交通便利，公交线路多，临近地铁，公寓为酒店式管理，精装修，2006年5月公寓的二手房市场价格为13043元/m2。 实例C：巷上家园 位于东城区钟楼北桥东北向安德路，有底商。交通便利，公交线路较多。容积率4.9，绿化率30.27%，2006年5月简装修公寓的二手房市场价格为11280元/m2。 2．编制比较因素条件说明表 估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 估价对象与可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 内容 位置 ××区××大街××号 东城区东四十条 东城区建国门内大街 东城区钟楼北桥东北角 剩余土地使用年限/年 59.45 65 60 66 交易日期 2006年5月 2006午5月 2006年5月 2006年5月 土地用途 居住 居住 居住 居住 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易价格/(元/m2) 待估 13627 13043 11280 区域因素 交通便捷度 较好 较好 好 较好 商业繁华度 一般 一般 较好 一般 区域土地利用方向 一般 一般 一般 一般 公共设施状况 较好 好 好 较好 基础设施状况 较好 较好 较好 较好 个别因素 临街道路状况 一般 较好 较好 一般 停车状况 地上停车，车位不足 地上地下停车，车位充足 地下停车，车位充足 地下停车，车位较充足 装修档次 普通装修 精装修 精装修 简单装修 楼层状况 共12层 共18层 共24层 共14层 物业管理状况 较好 较好 较好 较好 3．编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定见下表。 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象与可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 内容 土地使用期限 100 101 100 101 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通便捷度 100 100 101 100 商业繁华度 100 100 101 100 区域土地利用方向 100 100 100 100 公共设施状况 100 101 101 100 基础设施状况 100 100 100 100 个别因素 临街道路状况 100 101 10l 100 停车状况 100 104 102 101 装修档次 100 102 102 100 楼层状况 100 100 100 100 物业管理状况 100 100 100 100 4．编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见下表。 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象与可比实例 实例A 实例B 实例C 内容 区域因素 区域土地利用方向 100/100 100/100 100/100 公共设施状况 100/101 100/101 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街道路状况 100/101 100/101 100/100 停车状况 100/104 100/102 100/101 装修档次 100/102 100/102 100/100 楼层状况 100/100 100/100 100/100 物业管理状况 100/100 100/100 100/100 修正后的地面熟地价 12468 12048 11058 比准价格 11919 5．测算结果 上述三个实例与估价对象的相关性强度从强到弱依次为元嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园，根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为：元嘉国际公寓取0.4，恒基中心汇豪阁公寓取0.3，巷上家园取0.3，则测算的结果如下。 改建完成后的公寓单价：0.4×12468+0.3×12048+0.3×11058=11919(元/m2) 改建完成后的公寓总价：11919×15032.27÷10000=17917(万元) B．采用假设开发法测算估价对象市场价格 1．建筑安装工程费 根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/m2。 2．红线内市政工程费 红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费为： 1000×10%=100(元/m2) 3．专业人士费 包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等费用以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%，则专业人士费为： (1000+100)×10%=110(元/m2) 4．管理费 管理费是指在建设施工过程中发生的人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为： (1000+100)×8%=88(元/m2) 上述4项费用合计为1298元/m2。 5．投资利息 利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为： 1298×[(1+6.03%)1/2-1]=38.56(元/m2) 6．开发利润 根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况、估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，开发利润为： 1298×10.00%=129.80(元/m2) 7．估价对象续建费用 估价对象续建费用单价：1298+38.56+129.80=1466(元/m2) 8．估价对象价格测算结果 估价对象价格-改建完成后的公寓价值-改建费用 估价对象单价=11919-1466=10453(元/m2) 估价对象总价=10453×15032.27÷10000=15713(万元) (四)估价结果的确定 估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。 三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表。 三种评估技术路线评估结果一览表 评估方法 单价/(元/m2) 建筑面积/m2 总价/万元 权重 成本法 8809 15032.27 13242 0.4 假设开发法一(写字楼) 8528 9036 7706 0.3 假设开发法二(公寓) 10453 15032.27 15713 0.3 评估价格 8197 15032.27 12323 1 三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容。 (1)设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032.27m2，变更为9036m2，导致房地产总价的价格同样降低。 (2)目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。 根据估价对象的特点以及目前房地产市场的行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为0.4、0.3、0.3，则测算的结果如下。 总价=13242×0.4+7706×0.3+15713×0.3=12323(万元) 平均单价=12323÷15032.27=8197(元/m2) 七、估价结果确定 最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表： 估价对象的房地产市场价格 　 单价/(元/m2) 建筑面积/m2 总价/万元 合计 8197 15 032.27 12323

问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：①赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件；②赵某的购房发票；③商品房预售许可证复印件；④其他有关房地产市场资料。请问： (1)上述资料用于抵押估价是否齐全? (2)估价人员可否承诺按170万元进行估价? (3)可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

问答题某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间转让；实例C是相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。 [请问]

问答题房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系?

问答题某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。【问题】

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目，的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 请问： 1．估价人员在确定该房地产的重置价格时有哪些错误? 2．除了材料中已知的因素，还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

问答题房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(1998年8月20日起至2038年8月19日止)竣工日期：2001年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点2009年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)　　　　　　　　　　　　　　　　××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第一、二层估价酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2可比实例二，世贸大厦商场2009年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)：可比实例一二三一层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价340913439234142二层市场售价30002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价209792164521563一层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)二层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2)第一、二层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第十至十三层估价酒店第十至十三层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中V—房地产价格；a—年净收益；r—资本化率；n—尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益a的确定酒店第十至十三层共有客房104间。根据该公司提供的2006年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第十至十三层价值(三)酒店第二十层估价酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第二十层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)+130/(1+8%)+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792(元)酒店第二十层价值(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积l00m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

问答题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

问答题{{B}}××大厦房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函{{/B}}××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 ××房地产评估有限公司(公章) 2004年10月16日 {{B}}估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略) 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略) 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2004年10月10口。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年10月10日至2004年10月16日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。 {{B}}房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 (一) 收益法估价测算过程 1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故： 　　　年有效毛收入＝80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6% +1000×12×100×100%=2211.60万元 2．年运营费用估算 (1) 年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故： 年维修费=1500×3800×2%=114.00万元 (2) 年管理费。年管理费按年租金的3%计，故： 年管理费=2211.6×3%=66.35万元 (3) 年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故： 年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元 (4) 年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则： 年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元 (5) 年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故： 年土地使用税=5×5000=2.50万元 (6) 年运营费用合计： 年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50==568.98万元 3．年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元 4．确定适当的报酬率 通过市场调查；采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。 5．求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。 自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则： V=A/R×[1-1/(1+R)n]＝1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26万元 故运用收益法的估价结果为20170.26万元。 (二) 市场法估价测算过程 1．可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了 A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。 {{B}}可比实例基本情况调查表{{/B}} (元/m2)： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 坐落 ××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号 用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2003年12月10日 2004年2月10日 2004年4月10日 2004年10月10日 成交价格 6300 6750 6760 地上建筑层数 26 28 30 30 个别因素（综合） 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 2．比较修正过程 (1) 交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、 100/101。 (2) 交易日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。 (3) 区域因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、 100/101、10/100。 (4) 个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故： 实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。 3．求取比准价格 实例A： 6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2 6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)＝6747元/m2 6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)＝6963元/m2 由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843×3000=20529.00万元 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。 估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63万元 取整为20350(精确到万元) 单位价格：20350÷38000=5355元/m2(取整) 估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：(略)

问答题S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?

问答题张某在1998年7月以按揭的方式购买了一套住宅，现在(2001年7月)因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的技术路线。

问答题估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5 =4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)+105×2900/(1+12%)3.5 =8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V =3031.74(万元)

问答题法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定：拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

问答题房地产估价报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托估价方(略)二、受理估价方(略)三、估价对象某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图(略)。估价对象为某公司所有的商业办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修；三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理《房屋所有权证》(略)，建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1999年6月30日办理(略)。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权，并对地上建筑物进行补偿。四、估价时间2001年12月1日。五、估价依据(略)六、估价原则(略)七、估价方法采用收益法测算房地产价格。八、估价结果根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象2001年12月1日时点价值为206万元。九、估价人员(略)十、估价报告应用的有效期(略)房地产估价技术报告一、实物状况分析(略)二、区位状况分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。六、估价测算过程计算公式为：式中V——房地产价格；a——房地产年净收益；r——建筑物报酬率；n——可产生收益的年期；Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。1．年净收益根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：a={30×1153.93×12×[1-(6%+7%+2%)]=13500}万元=34万元2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：Vn=700元/m2×1153.93m2=807751元=81万元3．报酬率r国家公布的2001年一年期银行存款利息率为7.47%，考虑一定的风险因素，结合对同类物业平均收益率的调查，确定报酬率为9%。4．剩余使用年期n根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。根据确定的上述参数，代入计算公式可得：七、估价结果确定根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象在估价时点2001年12月5日的价值为230万元。附件(略)2001年12月16日

问答题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/m2估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入22000m2×(50+5)×12×(1-10%)元/m2=13068000元。(二)年运营费用1．年维修费用：25000m2×2000元/m2×2%=1000000元。2．年管理费用：年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040元。3．年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元。4．年运营费用小计：年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元。(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元。(四)估价结果

问答题××实业公司商业办公用房估价报告书第一章 概述 (一) 委托单位：××实业公司 (二) 评估单位：××房地产评估事务所 (三) 评估对象：××实业公司拥有的商业办公用房 (四) 估价时点：1996年12月1日 (五) 估价人员(略) (六) 估价依据(略) (七) 估价原则(略) (八) 估价报告应用的有效期(略)第二章 估价对象概况 (一) 估价对象的地理位置及周围环境 估价对象所处土地级别为九级，该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾×××号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图(略)。 (二) 估价对象的基本情况 估价对象为××公司所有的商业办公用房，建于1995年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修；三层为公司办公用房。该建筑物于1995年12月办理《房屋所有权证》(见附件三) ，建筑面积1153.93平方米。该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地。租期10年，从1995年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1994年6月30日办理(见附件二) 。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权，并对土地上建筑物进行补偿。第三章 估价分析与计算 (一) 确定估价方法 估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公用房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。计算公式为： V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vn/(1+Y) 式中 V——房地产价格； A——房地产年净收益； Y——建筑物资本化率； n——可产生收益的年期； Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。 (二) 参数确定 1．年净收益。 根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元每平方米。 按照房屋租约规定，租金中不含水、电费及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，××实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为： A=30×1153.93×12×[1-(6%+7%+2%)]-13500 =34(万元) 2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn。 土地租用合同期满时，××公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为每平方米700元。 且Vn=700×1153.93=8(万元) 3．资本化率Y。 国家公布的1996年一年期银行存款利息率为7.47%，考虑一定的风险因素，结合对同类门业平均收益率的调查，确定资本化率为9%。 4．剩余使用年期n。 根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.9年。 (三) 计算过程 根据确定的上述参数，代人计算公式可得 V=34/9%·[1-1/(1+9%)8.9]+8/(1+9%)8.9 =206(万元) 第四章 估价结论 根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象在估价时点的价值为206万元。 有关说明及附件：(略) 1996年12月16日