问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 问题：

问答题黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，1994年改作餐饮营业用房，并办理了一切有关手续。1996年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价(估价依据正确)，估值为40万元。然后，再将该估价对象视作住宅采用市场比较法估价，估值为50万元。由此确定最终估价结论==45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

问答题待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

问答题某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?

问答题某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500m2，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/m2，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造费用为1000元/m2，专业人员费用为建造费用的12.5%，其他工程费为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。 解：(1)项目总开发价值 ①项目可出租建筑面积：4500m2×0.85=3825m2 ②项目每年净租金收入：3825m2×450元/m2=172.125万元 ③项目总开发价值：P=172.125万元×(P/A，9.5%，48.5)=1789.63万元 (2)项目总开发成本 ①土地费用：425万元 ②建造费用：4500m2×1000元/m2=450万元 ③专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)： 450万元×3.0%=13.5万元 ④其他工程费：60万元 ⑤管理费用：(425+450+13.5+60)万元×3.0%=28.46万元 ⑥财务费用 a．土地费用利息：425万元×[(1+17%/4)1.5×4-1]=120.56万元 b．建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息： (450+13.5+60+28.46)万元×[(1+17%/4)0.5×4-1]=47.91万元 c．融资费用：(120.56+47.91)万元×10%=16.85万元 d．财务费用总计：(120.56+47.91+16.85)万元=185.32万元 ⑦市场推广及出租代理费：172.125万元×9.5%=16.35万元 ⑧项目开发成本总计： (425+450+13.5+60+28.46+185.32+16.35)万元=1178.63万元 (3)开发利润：(1789.63-1178.63)万元=611万元 (4)开发成本利润率为：611/1178.63×1009/6=51.84%

问答题甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/m2。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/m2为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果。并对异议进行了书面回复，请问：

问答题某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。

问答题2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层(含地下两层设备层)，钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m 2 (不含地下建筑面积2500m 2 )，土地面积为3000m 2 ，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：

问答题某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%;其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。 估价计算如下： (1)有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000(元)； (2)总费用=200×200×365×40%=5840000(元)； (3)酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)； (4)酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)； (5)酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)； (6)酒店建筑物价值=5360000/8%×[1-1/(1+8%)37]=63114957(元)； 该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

问答题××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略) 估价结果报告 一、估价委托方 名称：中国太平洋保险公司××办事处 法定代表人：(略) 住所：(略) 二、受理估价方 名称：略 法定代表人：××× 地址：略 估价资质等级：房地产国家壹级 估价资格证书：略 三、估价目的 确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。 四、估价对象概况 (一)估价缘由 本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。 (二)估价对象实体状况 估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18em，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。 (三)事故损伤情况分析 该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙(非承重墙)洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。 经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。 (四)估价范围 估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。 五、价值时点 2011年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、估价依据 1．《中华人民共和国保险法》。 2．国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。 3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表—1999》。 4．《××市房屋修缮工程预算定额》。 5．××市城乡建设委员会有关文件。 6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。 7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。 七、估价原则 1．独立、客观、公正原则。 2．合法原则。 3．价值时点原则。 4．替代原则。 5．最高最佳利用原则。 八、估价方法 (一)本次估价所采用的方法 估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。 由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。 (二)成本法的定义 本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。 九、估价结果 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验， 评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。 十、注册房地产估价师 (略) 十一、估价作业期 2011年5月21日至5月24日。 十二、实地查勘期 (略) 十三、估价报告有效期限 自2011年5月24日至2012年5月23日。 估价技术报告 一、估价对象描述与分析 (略) 二、市场背景分析 (略) 三、最高最佳利用分析 (略) 四、估价方法适用性分析 (略) 五、估价测算过程 (一)估价的技术思路 估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。 测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。 由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。 (二)工程造价计算表 工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。 1．拆除工程(见下表) 拆除工程 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价/元 5A0011 墙体拆除 1m 3 10.20 13.817 140.93 5A0026 楼板拆除 1m 3 34.50 2.91 100.40 合计 241.33 2．脚手架及支架保护措施(见下表) 脚手架及支架保护措施 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价/元 5D0002 单项脚手架 100m 2 324.03 0.4 129.61 构件支护费 300.00(估算) 合计 429.61 3．砌筑工程(见下表) 砌筑工程 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价/元 5C0003 砖砌体 10m 3 1540.34 1.53 2356.72 合计 2356.72 4．预制混凝土构件(见下表) 预制混凝土构件 定额编号 项目名称 单位 定额基价 工程量 合价/元 1E0383 空心板 10m 3 1793.67 0.291 521.96 1E0529 预制钢筋 1t 2762 91 0.15(估计) 414.44 1E0511 空心板安装、灌浆 10m 3 518.59 0.291 150.91 合计 1087.31 5．定额直接费 1项+2项+3项+4项=4114.97(元) 6．造价 (1)基价直接费：4114.97元 (2)综合费：(1)×15.73%=647.3(元)(按三级施工企业计费) (3)劳动保险费：(1)×3.15%=129.6元(按三级施工企业计费) (4)利润：(1)×6.64%=273.2(元)(按三级施工企业计) (5)允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元 (6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×1.8‰=111(元) (7)税金：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×3.56%=223.4(元)(按三级施工企业计) (8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元) 六、估价结果确定 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。 附件(略)

问答题某新建商业用房出售的市场价格要采用收益法进行评估。委托方提供了A、B和C三家不同经营规模的商业用房过去一年的实际经营纯收入资料，分别为720万元、648万元和580万元，作为测算估价对象年纯收入的依据。有人认为，依据最高最佳使用原则应选取 580万元/年作为估价对象房地产的年纯收入来评估计算新建商业用房的市场价格。试问：这样确定估价对象的年纯收入是否正确，为什么?

问答题某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

问答题甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问： 1．你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2．若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪 5个主要因素?

问答题某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值

问答题某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

问答题回答以下问题： (1)保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法?或哪种方法在此类目的的估价中用得较多? (2)在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?

问答题某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为 500m2，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：

问答题某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。

问答题某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中的一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 请问：

问答题上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下：征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。根据市场法的替代原理，选择2001年8月～2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下：因素条件说明表1．交易情况案例为正常市场成交价，不修正。2．交易日期根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%)。3．区域因素案例与估价对象相近，不修正。4．个别因素朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正；主卧朝向北西东一间朝南二间朝南三间朝南修正系数-6%-2%-1%0%1%2%层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层；设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%；其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。根据比较案例一～五计算结果，取其算术平均值：估价对象的比准价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2)以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。具体计算过程详见下表。