问答题{{B}}××商务楼估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告{{/B}}一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)。四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日至3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75和1:0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：①l层年有效毛收入：A＝1000m2×100元/m2×0.8×12＝960000元＝96.00万元②2层年有效毛收入：B＝1000m2×80元/m2×0.8×12×90%＝691200元＝69.12万元③3层年有效毛收入：C＝1000m2×70元/m2×0.75×12＝630000元＝63.00万元④4层年有效毛收入：D＝1000m2×60元/m2×0.75×12×85%＝459000元＝45.90万元⑤5层年有效毛收入：E＝1000m2×40元/m2×0.75×12×85%＝306000元＝30.60万元⑥6层年有效毛收入：F＝1000m2×30元/m2×12×85%＝306000元＝30.60万元⑦7、8层年有效毛收入：G＝(410+201)m2×20元/m2×0.7×12×80%＝82100元＝8.21万元年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21＝343.43万元2．估算年运营费用①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费＝293×2560＝750080元＝75.01万元②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费＝343.43×5%＝17.17万元③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47万元④年保险费：按年租金收入的2%。计算。则：年保险费＝343.43×2‰＝0.69万元⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费＝343.43×(12%+5.5%)＝60.10万元年运营费用＝年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10＝180.44万元3．估算年净收入年净收入α＝年有效毛收入-年运营费用＝343.43-180.44＝162.99万元4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40-5＝35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：α＝162.99，r＝8%，n＝35代入上述公式，有：＝1899.58万元(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40＝12.5%，则估价对象土地价格为：土地价格＝2860×(1-12.5%)×2560＝6406400元＝640.64万元2．估算建筑物现值建筑物现值＝建筑物重置价格—建筑物折旧①建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价＝1290×6611＝8528200元＝852.82万元②建筑物折旧根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限＝852.82×(1-0)×2/60＝28.43万元③建筑物现值建筑物现值＝852.82-28.43＝824.39万元3．估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值＝640.64+824.39＝1465.03万元(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价＝(1899.58+1465.03)÷2＝1682万元(取整数)估价对象房地产建筑面积单价＝16820000÷6611＝2544元/m2(取整数)七、估价结果经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。附件(略)

问答题房地产估价报告　　(封面及目录略)　　致委托估价方函(略)　　估价师声明(略)　　估价的假设和限制条件(略)　　××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～13、20层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)竣工日期：1991年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)：可比实例一二三1层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价3409134392341422层市场售价30002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价2097921645215631层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)2层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2)第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中：V为房地产价格，a为年净收益，r为资本化率，n为尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益a的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表。平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收人中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第10～13层价值(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益a=100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5÷5×(1-20%)=756792(元)酒店第20层价值(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

问答题××大厦用地地价评估报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方全称：××有限公司法定代表人：(略)住所：(略)二、估价方全称：××房地产咨询评估有限公司法定代表人：(略)住所：(略)三、估价对象概况1．地理位置及周围环境估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2．市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3．规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点2001年1月5日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。八、估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。九、估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。十、估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：1．熟地总地价：310194638元大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m22．生地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2000年1月5日至2000年1月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。房地产估价技术报告(一)个别因素分析(略)(二)区域因素分析(略)(三)市场背景分析(略)(四)最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表7-2所示。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　使用方式分析表{{/B}}功能建筑面积(m2)百分比(%)办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商服800010健身娱乐40005合计80000100　　(五)估价方法选用　　估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：　　1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。　　2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。　　3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。　　4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。　　5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。　　6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。　　7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。　　8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。　　(六)估价测算过程　　1．开发总价值　　本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。　　(1)销售收益　　1)估价对象开发完成后物业售价的确定　　由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前XX市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表7-3。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　比较测算过程表{{/B}}编号实例售价(美元/m2)时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格(元/m2)1实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353　　根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。　　2)计算销售收益　　取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：　　办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1)＝608400000元＝60840万元　　公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1)＝173394000元＝17339.4万元　　合计：78179.4万元　　(2)出租收益　　1)根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。　　则评估物业内的出租收益为：　　35×8.45×(1-0.15)×0.75×(1-0.2)×(1-0.2)×12×28000＝40543776元　　2)运用收益法公式计算开发价值：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　式中a——年出租净收益；　　　　　r——资本化率(取2%)；　　　　　s——收益年递增率(取5%)；　　　　　n——综合使用年限(50年)；　　　　　P——开发价值。　　P＝40543776÷(12%-5%)×{1-[(1+5%)÷(1+12%)]50}＝556214686元　　(3)项目开发总价值　　781794000+556214686＝1338008686元　　2．开发总成本　　(1)建安工程费　　1)直接费：结构+装修＝5000元/m2　　2)间接费：取直接费的2%＝1000元/m2　　3)不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为：　　(5000+1000+600)×80000＝528000000元＝52800万元　　(2)投资利息　　年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。　　528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]＝71015230元　　(3)开发商利润(利润率取25%)　　528000000×25%＝132000000元　　(4)销售税金(取开发总价值的5.55%)　　1338008686×5.55%＝74259482元　　(5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)　　1338008686×2%＝26760174元　　(6)总开发成本　　528000000+71015230+132000000+74259482+26760174＝832034886元　　3．开发余值　　开发余值＝开发总价值-开发总成本　　1338008686-832034886＝505973800元　　4．熟地地价　　购地期望回报率为30%。　　设总地价为工，则　　(1+12%)2x×(1+30%)＝512664044　　x＝314378952元　　土地单价＝314378952÷10500＝29941元/m2　　楼面地价＝31478952÷80000＝3930元/m2　　(七)依据基准地价修正法求取估价对象地价　　我们根据××市人民政府1997年7月6日下发的《××市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。　　该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：　　1．土地使用权出让金计算　　估价对象根据××市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：　　2000×6＝12000元/m2　　2．基础设施配套建设费　　估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：　　(800+400)×7.6＝9120元/m2　　3．土地开发及其他费用　　此项标准取值定为7800元/m2。　　4．估价对象基准地价　　单位地价＝12000+9120+7800＝28920元/m2　　总地价＝28920×10500＝303660000元　　楼面地价＝303660000÷80000＝3796元/m2　　(八)对以上两种结果进行技术处理　　运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表7-4。{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-4　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正法测算地价{{/B}}方法总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930基准地价修正法303660000289203796平均309019476294303863　　(九)计算生地地价　　1．确定拆迁费　　根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：　　1)地上建筑拆除补偿费：382.1万元。　　2)地上建筑拆除清运费：68.78万元。　　3)设备报废搬运费、安装调试费：共496.8万元。　　4)职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。　　5)地上管线、道路等附属物补偿：100万元。　　6)富余人员安置费：500万元。　　7)托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。　　8)办公场地周转费：540万元。　　9)拆迁管理费：49万元。　　10)向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。　　合计：26238.7334万元。　　综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334÷19800＝13252元/m2　　2．计算生地地价　　将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。　　生地总价＝熟地总价－拆迁安置补偿费用＝309019476-13252×10500×1.3＝128129676元　　土地单价＝128129676÷10500＝12203元/m2　　楼面地价＝128129676÷80000＝1602元/m2　　(十)运用市场比较法进行土地估价　　市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：　　1．待估土地资料的收集　　(详见本报告前文)　　2．交易实例资料的收集(见表7-5){{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-5　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交易实例资料表{{/B}}交易实例编号交易实例地点交易日期土地用途使用年限地上容税率土地区类楼面毛地价(元/m2)1××99.5综合502.18二类16502××99.5综合504.92三类16283××99.12综合502.37三类1550　　3．计算修正过程(见表7-6){{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-6　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正过程表{{/B}}实例楼面毛地价(元/m2)交易情况修正日期修正用途修正区类修正容税率修正个别因素修正修正地价11650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162521628100/100102/100100/100100/100104/10095/100164131550100/10098/100100/100100/100105/100100/1001627　　以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。　　(十一)修正结果(见表7-7){{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正结果表{{/B}}熟地生地总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930128129676122031602基准地价修正法309019476294303863128129676122031602市场比较法311369800296543892130480000124271631平均310194638295423878129304838123151617　　选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见表7-7)。　　(十二)评估结果　　位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为：　　熟地：总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2；　　生地：总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。

问答题房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托估价方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某别墅房地产估价结果报告(略) 某别墅房地产估价技术报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价目的 为该别墅整体转让提供价格依据。 四、估价时点 2001年7月。 五、估价依据(略) 六、估价原则(略) 七、估价作业日期 2002年10月10日。 八、估价对象概况 (一)某市概况(略) (二)某别墅项目概况 1．土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，1998年4月16日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积70000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上建筑物情况 该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 九、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 十、价格测算过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价 采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。 (2)利用市场比较法进行土地估价 {{B}}可比实例情况表{{/B}} 可比实例 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1992.5 1996.5 1996.5 1998.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 {{B}}可比实例修正表{{/B}} 可比实例 A B C 土地单价(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价(元/m2) 3410 3474 3230根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=(3410+3474+3230)元/m2÷3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=(3324+3371)元/m2÷2=3348元/m2(3)土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=234360000元=23436万元2．别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000元=12095.7万元。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2。(3)现有别墅建筑物价格：3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100元=3072.51万元(4)别墅现有房地产价格：(23436+3072.51)万元=26508.51万元(二)方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1．别墅总楼价市场研究分析(略)。据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2万元。2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2万元×10%=3951.9万元。3．建筑物未完工部分的价格建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=(12095.7-3072.51)万元=9023.19万元。4．别墅现有房地产价格别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元。十一、估价结论以上两种估价思路的估价结果见下表。 {{B}}估价结果表{{/B}} 估价的方法 土地的价值 别墅建筑物的总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元(大写：人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整)。 附件(略)

问答题法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出，实际销售费用与预得的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元：乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，请问： 1．谁的分配方案更合理? 2．应该如何分配?

问答题××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称：××××房地产有限公司 注册地址：××市××区××园 法定代表人：×× 二、估价方 单位名称：(略) 法定代表人：(略) 住所：(略) 估价资格：房地产估价机构壹级资质 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1．权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月18日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号]，取得x×区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]，土地面积为8000m 2 ，土地使用者为××××房地产有限公司。 名称：××中心土地使用权。 2．查勘现状 坐落：××区××危改小区内，考察x×市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。 四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦(商检局大楼)，与《国有土地使用证》所示范围一致。 土地面积及使用年限：土地面积8000m 2 ，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自2004年6月30日至2054年6月29日止，截止价值时点，尚余42年；商业40年，自2004年6月30日至2044年6月29日止，截止价值时点，尚余32年。 建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200—规审字—××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m 2 。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。 工程进度：截止价值时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。 ××中心功能面积表 (单位：m 2 ) 楼层 功能 建筑面积 建筑面积合计 地下三层 人防、车库、设备用房 8096 22093 地下二层 车库、设备用房上空 5901 地下一层 超市、设备用房 8096 一层 商场、大堂、展示厅、消防、自控等 7210 36835 二层 商场、商务展示厅 6895 三层 商场、商务展示厅 7690 四层 餐厅、厨房 7690 五层 家具城、健美中心、欢乐天地 7350 A型 六～二十八层 办公 36455 81874 二十九～三十一层 办公 4644 三十二～三十六层 办公 7330 B型 六～七层 办公 6460 八～十二层 办公 17450 十三～十四层 办公 5930 十五～十六层 办公 2430 十七层 办公 1175 A型屋顶机房 电梯机房、水箱间 788 1937 B型屋顶机房 电梯机房、水箱间 1149 合计 142739 142739 注：上表根据委托方提供的资料绘制。 收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m 2 写字楼面积和36835m 2 商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m 2 ，则收益容积率为14.84(按118709÷8000估算)。 3．周边环境 估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距×××高速路约100m。 估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼，北侧为高档居住社区，向西可至×××小区和×××研究总院，向南可至××公园，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过，其东南侧的××桥是×××高速路的起点，南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。 五、价值时点 本报告的价值时点为2012年11月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、价值类型 本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据 (略) 八、估价原则 (略) 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用比较法，应选用比较法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。 比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比较价格；将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。 假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。 对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m 2 ，土地面积8000m 2 ，总容积率17.84，土地取得方为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点2012年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。 十一、注册房地产估价师 (略) 十二、估价作业期 2012年11月18日至2012年11月25日 十三、实地查勘期 (略) 十四、估价报告应用的有效期 本估价报告时效为一年，自2012年11月25日起至2013年11月24日止。 十五、估价对象变现能力分析 (略) 十六、风险提示 (略) 估价技术报告 一、个别因素分析 (略) 二、区域因素分析 (略) 三、市场背景分析 截至9月底，××市累计销售大量各类商品房530.4万m 2 ，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。 今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1～9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m 2 ，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m 2 ，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。 就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2012年上半年仅有××中心和××中心入伙，总供应量为9.9万m 2 ，使市场总存量达到23万m 2 ，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。 四、最高最佳利用分析 最高最佳利用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。 五、估价方法适用性分析 (略) 六、估价测算过程 (一)比较法 采用比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循如下原则： (1)与估价对象土地的用途相同。 (2)与估价对象土地处于同一供求圈。 (3)与估价对象土地价格类型相同。 (4)与估价对象土地价值时点接近。 (5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。 1．选取比较实例 根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司收集的地价资料，选取以下三个实例： (1)实例A 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m 2 ，收益建筑面积2619.54m 2 ，收益容积率5.05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m 2 。 (2)实例B 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m 2 ，收益建筑面积3568.9m 2 ，收益容积率2.21。2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m 2 。 (3)实例C 位于××区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m 2 ，收益建筑面积4080m 2 ，收益容积率2.15。2010年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m 2 。 2．比较因素条件说明 估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。 3．比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。 因素条件说明表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m 2 ) 待估 3330 3400 3315 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2012.11 2012.09 2011.03 2010.03 区 域 因 素 基础设施状况 三通一平 七通一平 七通一平 七通一平 地理位置 近临北三环中路 临××路 近临××路 近临××大街 距市中心距离 约7.5km 约8.7km 约8.0km 约6.5km 交通设施状况 附近有123、300、 367、387、315、344、 345等多条公交线路 附近有323、384、 386、725、804等多条 公交线路 附近有22、38、 618，810，815、849、 949等多条公交线路 附近有22、345、 706、808等多条公 交线路 商业繁华度 较繁华 较繁华 较繁华 较繁华 个 别 因 素 收益容积率 6.84 5.05 2.21 2.15 土地用途 综合 综合 办公 综合 土地级别 四类 四类 四类 四类 工程地质状况 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 适合工程施工 比较因素条件指数表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 99 98 区 域 因 素 基础设施状况 100 104 104 104 地理位置 100 99 100 100 距市中心距离 100 99 99 101 交通设施状况 100 99 100 99 商业繁华程度 100 100 100 100 个 别 因 素 收益容积率 100 103 105 105 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 工程地质状况 100 100 100 100 因素比较修正系数表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 楼面熟地价/(元/m 2 ) 待估 3330 3400 3315 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/99 100/98 区 域 因 素 基础设施状况 100/104 100/104 100/104 地理位置 100/99 100/100 100/100 距市中心距离 100/99 100/99 100/101 交通设施状况 100/99 100/100 100/99 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 收益容积率 100/103 100/105 100/105 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 工程地质状况 100/100 100/100 100/100 比准楼面熟地价/(元/m 2 ) 3204 3177 3098 经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元/m 2 。 估价对象收益建筑面积为118709m 2 ，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097(万元)。 (二)假设开发法 考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是： (1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m 2 ，规划总建筑面积142739m 2 ，收益容积率14.84。 (2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。 (3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。 (4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。 1．开发项目的总开发价值 考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m 2 ，商业为16000元/m 2 ，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元/m 2 )。 2．开发项目成本 (1)建造成本费用 1)建安成本： 按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目： 序号 项目名称 建筑面积/m 2 单方造价/(元/m 2 ) 1 建安工程费 142739 4800 2 红线内市政费用 142739 480 3 电贴费 142739 27 4 建安综合成本 142739 5307 注：1．建安工程费包含结构、没备和装修费。 2．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。 3．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安(度)270元计算。 2)，不可预见费 按建安费用的10%，4800×10%=480(元/m 2 ) 3)专业人员费 按建安综合成本的7.5%，5307×7.5%=398(元/m 2 ) 则建造成本为：5307+480+398=6185(元/m 2 ) (2)贷款利息 取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得： 6185×5.49%×3×0.5=509(元/m 2 ) (3)开发商利润 开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑)，则开发商利润(不包括购地成本利润)为：6185×40%=2474(元/m 2 ) (4)销售费用 ××中心项目各种费率取值如下： 代理及广告费：1.0% 营业税及附加：5.5% 13931×(0.010+0.055)=906(元/m 2 ) (5)项目开发余值 单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857(元/m 2 ) 3．地价测算 设法定出让年限下的总地价为X 土地年费用利息率：5.49% (土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5.49%) 购地成本利润率：30% 因此，单位开发余值=X(1+3×5.49%+30%)=3857(元/m 2 ) 所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633(元/m 2 ) 估价对象收益建筑面积为118709m 2 ，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为： 2633×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=1747(万元) 七、估价结果 根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“效用价值论”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。 评估方法 熟地总价/万元 权重 比较法 2097 50% 假设开发法 1747 50% 加权平均值 1922 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m 2 ，土地面积8000m 2 ，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点2012年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 附件(略)

问答题某城市旧城区有一闲置的二层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。

问答题李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其该商铺的最高出价。 请问：

问答题H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(万元)(2)建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)开发商利润为：2175×20%=435(元/m2)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：建筑物现值为：(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(万元)(3)估价结果确定166.3+568.2=734.5(万元)

问答题2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。 请问： 1．评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 2．说明评估承租人权益价值的技术路线。

问答题某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。 现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?

问答题某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。 问题：1.请写出房地产估价的技术路线？

问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问： (1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? (2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?

问答题甲公司1995年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为4000元/m2。甲公司拟分两期建设108栋别墅。当第一期50栋于1998年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖30栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为4500元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出10栋，平均价格为4800元/m2，其余20栋无人承接；退还甲公司。当2001年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6000元/m2售出，甲公司因此指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些?

问答题简述房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系。

问答题{{B}} 封面和目录{{/B}}(略){{B}} 致委托人函{{/B}}(略){{B}} 估价师声明{{/B}} 我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．注册房地产估价师× × ×已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章) 二00八年六月三十日{{B}} 估价的假设和限制条件{{/B}}(略){{B}} 房地产估价结果报告{{/B}} {{B}}一、委托人{{/B}}(略) {{B}}二、估价机构{{/B}}(略) {{B}}三、估价对象{{/B}} 估价对象为位于× ×市× ×区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。 1．坐落 估价对象坐落于× ×市× ×区数码路北段21～23号，四至为：东临× ×路，南靠× ×广场，西接× ×干休所，北依× ×创业中心(区位情况略)。 2．产权状况 根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为× ×有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。 3．土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。 4．建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二～四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。 估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。 5．配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 {{B}}四、估价目的{{/B}} 为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。 {{B}}五、估价时点{{/B}} 根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。 {{B}}六、价值定义{{/B}}(略) {{B}}七、估价依据{{/B}}(略) {{B}}八、估价原则{{/B}} 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 1．最高最佳使用原则(略) 2．替代原则(略) 3．估价时点原则(略) 4．谨慎原则(略) 5．合法原则(略) {{B}}九、估价方法{{/B}} 本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。 {{B}}十、估价结果{{/B}} 在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。 {{B}}十一、估价人员{{/B}}(略) {{B}}十二、估价作业日期{{/B}} 2008年6月25日～2008年6月30日。 {{B}}十三、估价报告应用的有效期{{/B}} 本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 × ×房地产估价有限公司 二00八年六月三十日{{B}} 房地产估价技术报告{{/B}} {{B}}一、个别因素分析{{/B}} 估价对象为位于× ×市× ×区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。 1．坐落 估价对象坐落于× ×市× ×区数码路北段21～23号，四至为：东临× ×路，南靠× ×广场，西接× ×干休所，北依× ×创业中心(区位情况略)。 2．产权状况 根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为× ×有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。 3．土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。 4．建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二—四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。 5．配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 {{B}}二、区域因素分析{{/B}}(略) {{B}}三、市场背景分析{{/B}}(略) {{B}}四、最高最佳使用分析{{/B}}(略) {{B}}五、估价方法选用{{/B}} 估价对象所在的× ×市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。 市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。 收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。 {{B}}六、估价测算过程{{/B}} {{B}}(一) 市场法测算过程{{/B}} 1．选择可比实例 经筛选确定A、B、C三个比较实例。 实例A：软件园区软件开发10号楼，地处× ×市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例B：软件广场办公楼，地处× ×市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例C：经济开发区软件开发大楼，地处× ×市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。 {{B}}表1 修正因素比较表{{/B}} 可比实例 估价对象 A B C 成交单价/(元/m2) 待估 6100 6250 6430 交易情况 - 正常 正常 正常 交易日期 - 2008年6月20日 2008年4月5日 2008年5月16日 区域因素 自然条件 较好 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 较好 距市中心距离/km 10 10 10 10 交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷 商业繁华程度 一般 一般 一般 一般 公共设施配套情况 完善 完善 完善 完善 规划限制 一般 一般 一般 一般 个别因素 临街状态 数码路 数码路、五一路 数码路、数码广场 长春路、东风路 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 建筑面积/m2 3853.05 4419 3986 4555 平面布局 较合理 合理 较合理 合理 装修情况 普通 清水房 简装 普通 成新度 较新 较新 较新 较新 通用性 较好 较好 较好 好 基础设施配套情况 齐全 齐全 齐全 齐全 2．确定可比实例修正指数(1) 交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。(2) 交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，× ×市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。(3) 区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。(4) 个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。比较因素修正指数详见表2。 {{B}}表2 比较因素修正指数表{{/B}} 可比实例 估价对象 A B C 成交单价/(元/m2) 待估 6100 6250 6430 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 区域因素 自然条件 100 100 100 100 环境状况 100 100 100 100 距市中心距离/km 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 公共设施配套情况 100 100 100 100 规划限制 100 100 100 100 个别因素 临街状态 100 103 103 103 建筑结构 100 100 100 100 建筑面积/m2 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 装修情况 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102 基础设施配套情况 100 100 100 100 3．可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3。 表3 交易价格修正计算表 可比实例 A B C 成交单价/(元/m2) 6100 6250 6430 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区域因素 自然条件 100/100 100/100 100/100 环境状况 100/100 100/100 100/100 距市中心距离/km 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 公共设施配套情况 100/100 100/100 100/100 规划限制 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街状态 100/103 100/103 100/103 建筑结构 100/100 100/100 100/100 建筑面积/m2 100/100 100/100 100/100 平面布局 100/102 100/100 100/102 装修情况 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/102 基础设施配套情况 100/100 100/100 100/100 比准价格/(元/m2) 5925 5949 6000 4．比准价格测算 各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为： (5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2 {{B}}(二) 收益法测算过程{{/B}} 经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为 V=A/r×[1-1/(1+r)n] 式中 V——房地产价格； A——年净收益； r——报酬率； n——收益年限。 1．确定年净收益 在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。 (1) 估算年总收入 采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2·天)(具体过程略)。 根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为： 1.8元/(m2·天)×90%×3853.05m2×365天=227.83万元 (2) 运营费用 维修费：按重置成本的2%(确定过程略)计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略)；则： 维修费=1500元/m2×3853.05m2×2%=11.56万元 保险费：按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算。则： 保险费=1500元/m2×3853.05m2×0.2%=1.16万元 管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算。则： 管理费=227.83万元×3%=6.83万元 营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为： 227.83万元×(5.5%+12%)=39.87万元 则运营费用合计为59.42万元。 (3) 净收益 净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元 2．确定报酬率 本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。 3．收益年限的确定 估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。 4．测算估价对象的收益价格 将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41万元/7%×[1-1/(1+7%)50]=2324.18万元 单价为： 2324.18万元÷3853.05m2=6032.05元/m2 {{B}}七、估价结果确定{{/B}} 1．单价的确定 本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2，采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即： 估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2 估价对象总价=5995.03元/m2×3853.05m2≈2310万元 2．估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。{{B}} 附件(略){{/B}}

问答题分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)。××写字楼房地产估价结果报告(略){{B}}××写字楼房地产估价技术报告{{/B}}一、委托估价方：新城房地产开发公司(简称新城公司)二、估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产三、估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格四、估价日期：1996年6月1日至15日五、估价时点：1996年8月1日六、估价人员：(略)七、估价依据：(略)八、估价对象概况：大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府缴纳了地价款，并开工。1996年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：1．占地面积：3199m22．总建筑面积：14300m2其中：地下1层2240m2，车位5个，设备间240m2。地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。地上2至12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。3．总容积率4.47，地上容积率3.77。4．装修及设备：(略)九、采用估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程：1．采用成本法估价采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：(1)向政府缴纳取得土地费用：723万元(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元(3)建安工程费(含附属室外工程)：2570×14300=36750000(元)=3675(万元)(4)勘察设计等专业费：3675×6.5%=239(万元)(5)管理费及其他费用：3675×7.5%=276(万元)(6)借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。723×12.6%×1.667+(1280+3675+239+276)×12.6%×=151.8+775.4=927(万元)(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%，(723+1280+3675+239+276)×25%=6193×25%=1548(万元)(8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%：(6193+927+1548)×(2%+1%+5.5%)=8668×8.5%=737(万元)(9)成本法估价结果：8668+737=9405(万元)采用成本法估价的结果为9405万元。2．采用收益法估价(1)估计年总收益写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。则：(5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875)×365+800×5×90%×12=(50097.9+7758.3)×365+280000=21117513+280000=2140(万元)(2)年总成本费用及税金①营业税及附加2140×5%=107(万元)②成本及经营管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则：2140×28%=599(万元)(3)估计年净收益2140-107-599=1434(万元)(4)确定资本化率据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。(5)计算收益价格采用收益法的估价结果为10371万元。3．最终估价值9405×0.4+10371×0.6=9985(万元)十一、估价结论经过评估，新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元(大写金额：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每平方米建筑面积6983元。十二、说明事项(略)十三、有关附件：(略)估价人员签字：(略)审核人员签字：(略)1996年6月15日

问答题说明 由于本报告篇幅过长，从应试实战角度出发，笔者对本报告进行了拆分，此次指错题部分仅是对估价对象采用成本法的计算过程。在估价技术报告中对估价对象采用收益法计算过程部分略去，估价结果报告及报告其他部分完整。 ××市××宾馆房地产市场价值评估报告 (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略) 估价的假设和限制条件 1．在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2．任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。 3．本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 4．报告中的土地权属、面积、使用年限等均以《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]为依据。如上述情况发生变化，评估结果需做相应调整。 5．根据委托方提供的《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字(97)第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，在评估结果中已予扣除。但此部分未缴费用会对土地权属产生影响，在此提请报告使用者注意。 6．报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)为依据。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 7．根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象证载建筑面积为30893.1m2；根据评估人员的现场查勘，证载21号房屋(建筑面积38m2)原为公共通廊，现已拆除并改建中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 8．根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]，委估地块用途为旅游，根据京政发[2002] 32号文件，此用途属于商业用途范畴，根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估房屋用途为商业，根据评估人员的现场勘察，委估对象实际用途为宾馆。根据合法原则，本次评估设定委估对象为商业(旅游)用途。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。 9．根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]及《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象中第3、4号房屋(建筑面积6700.6m2)及其对应的国有土地使用权(分摊土地面积14205.7m2)已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。抵押权利至估价时点尚未注销。本次评估未考虑上述抵押权对评估结果的影响，在此提请报告使用者在使用本报告之时，考虑此项他项权利。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。 10.本报告估价对象为综合性度假宾馆，其中既包括娱乐、餐饮、住宿等营业用房，也包括员工宿舍、锅炉房等非营业性附属用房，它们作为一个整体共同产生收益。若单独以其中的营业性房地产设定抵押权，在变现时其价格可能会受到与之配套的非营业性用房的影响，本报告中未考虑该因素对评估结果的影响，在此提请报告使用者注意上述因素对委估对象价格的影响。 11.委托方提供的资料属实，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。 12.本报告评估目的是为委托方了解估价对象市场价值提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。 13.本报告评估结果是估价对象在现状条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。 14.本报告的估价结果为正常条件下的房地产公开市场价值，房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。估价结果报告 一、估价项目名称 ××市××宾馆房地产市场价格评估 二、委托估价方 单位名称：××市××宾馆有限公司 单位地址：××市×××区水闸北路 法定代表人：××× 三、受托估价方 单位名称：××市××房地产评估有限公司 单位地址：××市××区东土城路14号建达大厦1515室 房地产资质证书号：建房估证字[2001] 014号 资质等级：一级 法定代表人：××× 联系电话：略 邮政编码：100006 四、估价对象概况 本次评估对象为××市××宾馆有限公司所属位于×××区水闸北路21号××市××宾馆，土地面积为65495.4m2，证载房屋建筑面积为30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2。 1．个别因素 委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。 根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]，××市××宾馆有限公司以出让方式取得委估对象的国有土地使用权，旅游用途，出让年限为40年，使用年限为1997年4月25日至2037年4月24日，剩余出让年限为34.2年，土地使用权面积为65495.4m2。 根据《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字(97)第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，在评估结果中已予扣除。 根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，房屋所有权人为××市××宾馆有限公司，商业用途，证载建筑面积为30893.1m2。根据评估人员的现场查勘，证载21号房屋(建筑面积38m2)原为公共通廊，现已拆除并改建为中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。 委估对象建筑风格颇具中国传统特色，庭院以湖为中心，大量运用假山、流水，并进行大面积绿化，主体建筑外观为仿古设计。具体建筑物及装修情况见下表。 ××市××宾馆建筑物一览表 幢号 结构 层数 建成年份(年) 建筑面积/m2 现状用途 房屋装修情况 1 钢筋混凝土 二层 1986 6090.5 公共建筑(大堂、中西餐厅、厨房、商店、美发中心、剧场、小会议室及办公等) 特色仿古建筑，2002年重新装修完毕。大堂挑空设计，进口大理石地面，墙面为进口石材贴面，木线贴金箔，局部为铜银制品雕花装饰，顶棚为实木及进口涂料配镶金灯饰；西餐厅及小会议室地面铺纯毛地毯，墙面贴高级壁纸，局部为贴金箔木饰，顶棚做造型吊顶；中餐厅铺木地板，墙面主体为木材，石膏板吊顶；厨房地面铺地砖，墙面瓷砖到顶，PVC吊顶；楼梯地面为石材，扶手为铜及进口厚玻璃装饰；其他部分地面为地砖或实木地板，墙面为乳胶漆或壁纸，顶棚为石膏板或矿棉吸声板吊顶；入口处安装荷兰宝盾钛金门，整楼配有麦克维尔中央空调、背景音乐、宽带网络及烟感系统等 2 框架 一层 1988 229.2 污水站 基本无装修 3 砖混 二层 1986 2998.6 南村客房 特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴设备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电视、程控电话及宽带网络，提供24h热水 4 砖混 二层 1986 3702 中村客房 特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴设备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电视、程控电话及宽带网络，提供24h热水 5 砖混 二层 1986 4331.8 北村客房 特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴没备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电视、程控电话及宽带网络，提供24h热水 6 砖混 一层 1986 802.6 暖廊 特色仿古建筑。饰有上等木材及手绘彩画，经多次粉刷及整修 7 框架 一层 1988 1348.2 游泳馆 大跨度超高建筑，地面铺进口大理石，墙面为大理石贴面，铝条板吊顶，游泳池为西班牙瓷砖铺设 8 砖混 一层 1986 505.1 锅炉房 基本无装修 9 砖混 四层 1988 2937.3 综合楼(员工食堂及宿舍) 宿舍地面为地毯及实木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，配有分体式空调食堂部分地面为地砖，墙面瓷砖到顶 10 其他 一层 1988 111.2 自行车棚 基本无装修 11 钢及钢筋 二层 1996 6666.4 会议及娱乐中心 2002年重新装修完毕。地面铺花岗石或纯毛地毯，墙面贴进口壁纸或做软包，纸面石膏板或矿棉吸声板吊顶；洗浴中心浴池铺进口大理石，女子康美中心全部采用亚细亚高级瓷砖并安装新型木桶；整楼安装麦克维尔中央空调 12 砖混 一层 1986 234.7 配电室 基本无装修 13 砖混 一层 1988 66 液化气室 基本无装修 14 其他 一层 1990 220 花房大棚 基本无装修 15 砖混 一层 1990 72.1 花房温室 基本无装修 16 砖混 一层 1990 32.4 花房休息室 基本无装修 17 砖混 一层 1988 11.9 锅炉房更衣室 基本无装修 18 其他 一层 1990 50 食堂加工间 基本无装修 19 砖混 一层 1990 40.7 食堂办公室 基本无装修 20 其他 一层 1990 41.8 水泵房 基本无装修 21 砖混 一层 1994 51.5 机修车间 基本无装修 22 砖混 一层 1994 216.6 工程部 基本无装修 23 砖混 一层 1994 94.5 木工车间 基本无装修 合计 　 　 　 30855.1 　 　 委估对象宗地红线内基础设施达到“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气)，具体情况如下： (1)通路：东北临水闸北路。 (2)供电：市政供电，建有变电站一座，变电能力为3400kVA，输入、输出电压分别为10kV、0.4kV，年总用电量为500万kVA，供电保证率100%。 (3)供水：市政管网供应，供水能力22万L/年，管径为Φ150mm，供水保证率100%；宗地内管网管径为Φ100，总长度20000m。 (4)排水：雨污水分排，宗地内污水排水点管径为Φ100～Φ400，雨水排水点管径为Φ200～Φ300，明渠规格2.5m×1.5m。 (5)通信：总通信能力600门，交换机型号为NEC7400，实装电话481门，其中直拨35门，分机600门。 (6)供暖：自建6t供暖锅炉3台。 (7)供气：自建供气系统供应液化石油气。 根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]及《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象中第3、4号房屋(建筑面积6700.6m2)及其对应的国有土地使用权(分摊土地面积14205.7m2)已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。抵押权利至估价时点尚未注销。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。 2．区域因素 委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。 委估对象位于城乡结合部，东距×××区约1.5km，区域产业聚集度较高，商业繁华度一般，周边分布有永定河饮水管理处、三家店信用社、门头沟生产资料公司、日用杂品公司、×××石膏制品厂、×××造纸厂、供电局、农行三家店分理处、宏远宾馆、三家店商场等。 委估对象西距三家店水库约200m，环境优美；东距×××路约1km，附近有336路、383路、959路、972路、960路、929路公交车通过，出行相对便捷。 宗地红线外基础设施开发程度达到“四通”(即包括通路、供电、供水及通信)。 五、估价目的 为委托方了解估价对象市场价值提供房地产市场价格参考依据。 六、估价时点 2003年2月19日，为估价人员现场查勘之日。 七、价值定义 根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指上述项目于估价时点2003年2月19日出让国有土地使用权及其建筑物在现状条件下的公开市场价格。出让国有土地使用权价格是指委估对象用途为商业(旅游用地)，剩余出让年限为34.2年，实际开发程度为宗地红线外“四通”(即通路、供电、供水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格；建筑物价格是指委估对象在现状结构和装修条件下，于估价时点2003年2月19日的市场价格。 八、估价依据(略) 九、估价原则(略) 十、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，根据估价对象的特点和实际状况，具体选用成本逼近法、重置成本法及收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。具体估价步骤如下： 1．运用成本逼近法计算委估地块出让国有土地使用权价格，以房地产开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和税费来确定土地使用权价格。 2．根据重置成本法计算公式，计算房产价格。 3．上述两种方法求出的出让土地使用权价格与房产价格之和即为成本法求出的委估对象房地产现值。 4．采用收益还原法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，在选取适当的还原利率后，计算估价对象房地产总价。 5．对成本法及收益还原法求出的房地产结果进行技术处理，最终求出估价对象房地产的单位价格及总价格。 十一、价格结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产(土地面积65495.4m2，证载房屋建筑面积30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2)在估价时点2003年2月19日的市场价值为(币种为人民币)： 房地产总价：20979万元 大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万元整 楼面平均单价：6799元/m2 其中： 土地总价：7870.73万元 大写金额：柒仟捌佰柒拾万柒仟叁佰元整 楼面平均单价：2551元/m2 房产总价：13108.27万元 大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整 楼面平均单价：4248元/m2 十二、估价人员 项目负责人：××× 审核人员：××× 估价人员：××× ××(评估员) 十三、估价作业日期 2003年2月19日至2003年2月21日。 十四、估价报告应用的有效期 本报告估价结果有效期自报告完成之日起一年。 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 2002年××市商业营业用房施工面积达到400.35万m2，新开工面积126.55万m2，竣工面积82.95万m2，销售面积32.88万m2；总投资额57.61亿元，总销售额25.95亿元。 总体来说，2002年××市的商业用房需求呈上升趋势。从市场大环境来看，经济的迅速发展使××市商业氛围更加活跃，宏观商业气候近年来不断被看好，各种新兴行业的迅速发展，为商业用房带来了旺盛的需求；另外，大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展，使这些地方拥有强大的购买力和聚集人气的能力，也增加了市场对商业用房的需求。 预期2003年商业房地产的发展趋势，酒店业将是商业发展的亮点。根据资料显示，各大跨国集团已制定了严密的扩张计划，在京城形成了东、西、南、北全面布局高档酒店之势。 四、最高最佳使用分析 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足此目的作为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加，土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。委估对象处在××市×××区规划商业区内，商业用途为该地块的最有效利用方式，同时根据有关权属证明文件，商业用途也是其合法用途。 五、估价方法(略) 六、估价测算过程及步骤 (一)成本法计算房地产价格 1．成本逼近法计算委估地块地价 待估宗地位于×××区水闸北路21号，通过调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，按照新土地管理法规定，并结合该项目的实际情况，运用成本逼近法测算其地价，其各项费用如下： (1)土地取得费 土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所需支付的平均费用及税费，根据对待估宗地周边地区的土地利用情况和市场资料的调查，并考虑委估宗地的实际情况(包括其征地费用及其征收补偿情况)，土地取得费取28万元/亩，即地面单价为420元/m2。 (2)土地开发费 根据对所征用土地的开发程度和该区域基础设施配套情况的调查，以及对平均开发成本的测算，该地区基础设施配套程度在达到宗地红线外“四通”(即包括通路、供电、供水及通信)及宗地红线内场地平整的情况下，其费用平均为地面单价180元/m2。 (3)投资利息 根据委估对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周期为两年，投资利息率按2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的1～3年贷款利息率5.49%计，假设土地取得费为一次性投入，土地开发费为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算，利息以复利计算，则：投资利息=土地取得费×[(1+贷款利息率)土地开发周期-1]+土地开发费×[(1+贷款利息率)土地开发周期/2-1]=420×[(1+5.49%)2-1]+180×[(1+5.49%)2/2-1]=57(元/m2)。 (4)投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并发挥作用，因此投资利润应与同行业的投资回报相一致，商业(旅游)用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑××市商业(旅游)用途土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况，以30%作为本次土地评估的投资利润率。则：投资利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率=(420+180)×30%=180(元/m2)。 (5)土地成本费用 取上述四项费用之和，则： 土地成本费用=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润=420+180+57+180=837(元/m2)。 (6)土地增值收益 根据委估地块所在区域的一般情况，结合委估对象实际情况，土地增值收益取土地成本费用的20%，则： 土地增值收益=837×20%=167(元/m2)。 (7)年期修正系数 年期修正系数=1-1/(1+r)n=0.9011式中r—土地还原利率(以中国人民银行公布一年期存款利率1.98%为基础，考虑当年2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取7%)； n—待估宗地土地剩余使用年限，取34.2年。 (8)熟地价 待估宗地34.2年期土地使用权价格(地面熟地价)=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×年期修正系数=(837+167)×0.9011=905(元/m2)。 总价=905×65495.4/10000=5927.33(万元)。 2．重置成本法计算委估对象房产价格 (1)估价对象概况略。 (2)房屋及建筑物现值的计算各类房屋详细资料及计算结果见房屋现值计算表。 房屋现值计算表 幢号 结构 建成年份(年) 现状用途 建筑面积/m2 建安费用/(元/m2) 红线内市政及园林绿化等费用/(元/m2) 建造成本/(元/m2) 管理费用/(元/m2) 专业人士费/(元/m2) 建造费用/(元/m2) 利息/(元/m2) 利润/(元/m2) 重置成本/(元/m2) 成新率 房产单价/(元/m2) 房产总价/万元 1 钢及钢筋 1986 公共建筑 6090.5 3500 700 4200 350 420 4970 273 1491 6734 0.90 6061 3691.45 2 框架 1988 污水站 229.2 1000 200 1200 100 120 1420 78 426 1924 0.80 1539 35.27 3 砖混 1986 南村客房 2998.6 2300 460 2760 230 276 3266 179 980 4425 0.90 3983 1194.34 4 砖混 1986 中村客房 3702 2300 460 2760 230 276 3266 179 980 4425 0.90 3983 1474.51 5 砖混 1986 北村客房 4331.8 2300 460 2760 230 276 3266 179 980 4425 0.90 3983 1725.36 6 砖混 1986 暖廊 802.6 1400 280 1680 140 168 1988 109 596 2693 0.80 2154 172.88 7 框架 1988 游泳馆 1348.2 2500 500 3000 250 300 3550 195 1065 4810 0.85 4089 551.28 8 砖混 1986 锅炉房 505.1 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.80 1231 62.18 9 砖混 1988 综合楼 2937.3 1500 300 1800 150 180 2130 117 639 2886 0.85 2453 720.52 10 其他 1988 自行车棚 111.2 400 80 480 40 48 568 31 170 769 0.75 577 6.42 11 钢及钢筋 1996 会议及娱乐中心 6666.4 2900 580 3480 290 348 4118 226 1235 5579 0.90 5021 3347.20 12 砖混 1986 配电室 234.7 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.80 1231 28.89 13 砖混 1988 液化气室 66 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.80 1231 8.12 14 其他 1990 花房大棚 220 400 80 480 40 48 568 31 170 769 0.80 615 13.53 15 砖混 1990 花房温室 72.1 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.85 1308 9.43 16 砖混 1990 花房休息室 32.4 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.85 1308 4.24 17 砖混 1988 锅炉房更衣室 11.9 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.80 1231 1.46 18 其他 1990 食堂加工间 50 400 80 480 40 48 568 31 170 769 0.80 615 3.08 19 砖混 1990 食堂办公室 40.7 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.85 1308 5.32 20 其他 1990 水泵房 41.8 400 80 480 40 48 568 31 170 769 0.80 615 2.57 21 砖混 1994 机修车间 51.5 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.90 1385 7.13 22 砖混 1994 工程部 216.6 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.90 1385 30.00 23 砖混 1994 木工车间 94.5 800 160 960 80 96 1136 62 341 1539 0.90 1385 13.09 合计 30855.1 13108.27 2．红线内市政及园林绿化等：建安费用的20%。 3．建造成本：前两项之和。 4．管理费用：建安费用的10%。 5．专业人士费：建造成本的10%。 6．建造费用：建造成本与管理费用、专业人士费之和。 7．利息：计息期为2年，根据中国人民银行公布的2年期固定资产贷款利息率5.49%，按复利计算。 8．利润：建造费用的30%。 9．重置成本：建造费用与利息、利润之和。 10．成新率：根据住房和城乡建设部《房地产估价规范》(CB/T 50291-1999)的有关规定，并结合该房地产的结构、建成年代计算。 11．房产单价：重置成本与成新率之积。 12．房产总价：房产单价与建筑面积之积。 3．综合计算委估对象房地产价格 委估对象房地产的价格为土地价格加房产价格，则委估房地产价格为： 房地产总价=5927.33+13108.27=19035.6(万元)。 (二)收益法评估房地产总价(略) 七、估价结果的确定 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产(土地面积65495.4m2，房屋建筑面积30855.1m2)在估价时点2003年2月19日的市场价值为(币种为人民币)： 房地产总价：20979万元 大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万元整 楼面平均单价：6799元/m2 其中： 土地总价：7870.73万元 大写金额：柒仟捌佰柒拾万柒仟叁佰元整 楼面平均单价：2551元/m2 房产总价：13108.27万元 大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整 楼面平均单价：4248元/m2 附件(略)

问答题交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么?