问答题{{B}}××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略){{B}}估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式：估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)采用的公式：　　(2)所选可比实例(表1)。{{B}}表1　　　　　　　　可比实例情况表{{/B}}(3)交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/1000(4)交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1)区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。2)个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。{{B}}表2　　　　　　　　　　房地产状况具体调整{{/B}}　　(6)比较修正计算。{{B}}表3市场法修正计算表{{/B}}可比实例成交价格/（元/m2）交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格/（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：(3009+2980+2963)/3=2984元/m2(7)预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53元3．继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第18栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18×970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)＝4917.95万元(2)室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00万元(3)估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95万元4．管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。4988.95×3%=149.67万元5．销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。11882.53×8%=950.60万元6．开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34万元7．投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1%。8．运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)＝4846.27万元(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1．土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05万元2．开发成本(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元(计算过程略)(2)基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。(3)建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01万元3．管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01×3%=16.65万元4．投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76%。555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]＝23.81万元5．销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。555.01×15%=83.25万元7．运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77万元六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52万元则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。{{B}}附件(略){{/B}}

问答题房地产估价报告 项目名称：××市××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估 估价委托人：××市房屋征收管理办公室 估价机构：××市房地产估价有限公司 估价人员：×××(注册号：×××) 估价作业日期：2011年8月8日至8月18日 估价报告编号：××估字第××号 目录(略) 致委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 (一)估价委托人(略) (二)估价机构(略) (三)估价对象 1．实物状况 (1)土地状况 估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”(其他情况略)。 (2)建筑物状况 估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。 2．权益状况 (1)土地使用权 根据委托人提供的资料，国有土地使用权证。证号为×××号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。 (2)房屋所有权 估价对象已办理了房屋所有权证，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为31300m2(其他情况略)。 (3)他项权利 估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。 (4)租赁情况 估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。 3．区位状况(略) (四)估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 (五)估价时点 2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。 (六)价值定义 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。 (七)估价依据 1．《中华人民共和国物权法》； 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3．《中华人民共和国土地管理法》； 4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 502919—1999)； 5．《城市房屋拆迁管理条例》； 6．《国有土地上房屋征收评估办法》； 7．房屋征收评估委托书； 8．房屋征收评估委托合同； 9．委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证； 10．估价对象的房屋租赁合同； 11．注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。 (八)估价原则 1．独立、客观、公正原则(说明略)； 2．合法原则(说明略)； 3．最高最佳使用原则(说明略)； 4．替代原则(说明略)； 5．估价时点原则(说明略)。 (九)估价方法 经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。 (十)估价结果 评估总价：4001.24万元 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略) (十一)估价人员 注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。 注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。 (十二)估价报告应用的有效期 (十三)估价作业日期 2011年8月8日至2011年8月18日 估价技术报告 (一)估价对象实物状况描述与分析(略) (二)估价对象权+益状况描述与分析(略) (三)估价对象区位状况描述与分析(略) (四)市场背景描述与分析(略) (五)最高最佳使用分析(略) (六)估价方法适用性分析(略) (七)估价测算过程 1．市场法测算 市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这屿可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。 (1)选取可比实例 实例 名称 位置 交易时间 总层数/所在层 建成年代 交易价格/(元/m2) 房屋用途 房屋面积/m2 A ××天地1号楼1段21号营业房 ××区 2011.4 4/1～3 2003 15500 商业 2929.56 B ××东街X×城3号楼03号营业房 ××区 2011.4 17/1～3 2007 17319 商业 3165.12 C ××东街××城2号楼20号营业房 ××区 2011.6 19/1～3 2007 17320 商业 2810.99 (2)比较因素说明表 比较因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易价格/(元/m2) 　 15500 17319 17320 交易日期 2011.8.8 2011.4 2011.4 2011.6 交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 实物状况 所处楼层 4/1～4层，规划使用无限制 4/1～3层，规划使用有一定限制 17/1～3层，规划使用有一定限制 19/1～3层，规划使用有一定限制 建筑品质及内部格局 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 室内净高/m 3.5 3.5 3.5 3.5 无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 装饰装修 中档装修 简单装修 简单装修 简单装修 建筑面积/m2 3000 2929.56 3165.12 2810.99 建成年代 1999 2003 2007 2007 权益状况 剩余土地使用年限 26 30 34 34 其他限制 无 无 无 无 区位状况 土地级别 商业I级 商业I级 商业I级 商业I级 周边商业环境 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 基础设施配套 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 交通条件 便捷度高 便捷度高 便捷度高 便捷度高 公共服务配套 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 临街状况 临×××东街 临义××东街 临×××东街 临×××东街(3)比较因素情况修正表 　 　 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 　 位置 ××东街××号 ××天地1号楼1段21号营业房 修正系数/(%) ××东街××城3号楼03号营业房 修正系数/(%) ××东街××城2号楼20号营业房 修正系数/(%) 一 交易价格/(元/m2) 　 15500 　 17319 　 17320 　 二 交易日期 2011.8.8 2011I 4 6 2011.4 6 2011.6 3 三 交易情况 正常 正常 0 正常 0 正常 0 四 实物状况 　 　 9 　 11 　 11 1 楼屡 4/1～4 4/1～3 10 17/1～3 10 19/1～3 10 2 建筑品质及内部格局 相同 相同 0 相同 0 相同 0 3 室内净高 相同 相同 0 相同 0 相同 0 4 无形价值 无 无 0 无 0 无 0 5 装饰装修 中档装修 简单装修 -3 简单装修 -3 简单装修 -3 6 面积/m2 3000 2929.56 0 3165.12 0 2810.99 0 7 建成年代 1999 2003 2 2007 4 12007 4 五 权益状况 　 　 4 　 7 　 7 1 剩余土地使用年限 26 30 4 34 7 34 7 2 其他限制 无 无 0 无 0 无 0 　 位置 ××东街××号 ××天地1号楼1段21号营业房 修正系数/(%) ××东街××城3号楼03号营业房 修正系数/(%) ××东街××城2号楼20号营业房 修正系数/(%) 六 区位状况 　 　 0 　 0 　 0 1 商业繁华度 好 好 0 好 0 好 0 2 基础设施完备度 好 好 0 好 0 好 0 3 交通条件 好 好 0 好 0 好 0 4 公共设施完备度 完善 完善 0 完善 0 完善 0 5 临街状况 好 好 0 好 0 好 0 七 比准价格/(元/m2) 16670.81 15782.90 　 17359.94 　 16869.60 　(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略)。市场法评估单价：16670.81元/m2；市场法评估总价：16670.81×3000=50012430(元)。2．收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]其中：V为收益法评估及价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。(1)房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略)。(2)报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略)，最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。(3)收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。(4)价格评估确定(详见下表) 序号 名称 取值依据 计算公式(或取值) 计算结果 (一)年收益 (1) 建筑面积/m2 房屋权属证书 3000 3000 (2) 重置成本/元 依据审计报告测算确定 1200×3000 3600000 (3) 月毛租金收入/(元/m2) 租赁合同 65 65 (4) 空置率 租赁合同 0 0 (5) 有效毛收入/(元/月) 　 (3)×(1)×[1-(4)] 195000 (6) 年收益小计 　 (5)×12 2340000 (二)年经营费用 (1) 年管理费用 按年收益为基础计取 2% 46800 (2) 税金 按年收益为基础计取 a+b 411840 a 房产税 按年收益为基础计取 12% 280800 b 其他税费 按年收益为基础计取 5.6% 131040 (3) 保险费 按重置成本为基础计取 0.2% 7200 (4) 维修费 按重置成本为基础计取 2% 72000 (5) 年经营费用 　 (1)+(2)+(3)+(4) 537840 三 年净收益 　 (一)～(二) 1802160 四 收益年限 　 　 26 五 报酬率 累加法确定 　 6.5% 八 收益价格 　 (三)/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26] 22333038.05 七 收益法单价/(元/m2) 　 　 7444.35 (参数选取及具体计算过程略)。 收益法评估单价：7444.35元/m2； 收益法评估总价：22333038.05元。 (八)估价结果确定 考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即 50012430-1000000=40012490(元) 因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元； 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)。 ××房地产估价有限公司 二〇一一年八月十八日 附件(略)

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。 解：1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2×900m2=18000000元=1800万元 酒店客房年总收益=250元/(天·间)×280间×365天×(1-60%)=10220000元=1022万元 酒店会议室年总收益=1000元/(天·间)×20天/月×12月=240000元=24万元 酒店年总费用=1022万元×40%=409万元 酒店客房及会议室年净收益=(1022+24-409)万元=637万元 酒店客房及会议室价格=637万元/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005万元 酒店办公室价格=300m2×10000元/m2=3000000元=300万元 该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：

问答题某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下： (1)计算开发完成后的价值 2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元 (2)计算建筑费． 1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5 =446.443+439.412=885.855万元 (3)计算管理费 885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元 (4)计算销售税费 2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元 (5)计算利润 (P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元 (6)计算项目价格 P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润 =2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499 =1239.384万元

问答题某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。 1．该厂房在2007年12月1日的市场价格。 (1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。 1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元 2)红线内市政费：取建安成本的10%。 120.25万元×10%=12.03万元 3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元 (2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。 132.28万元×7%=9.26万元 (3)不可预见费：取建安费用的3%。 132.28万元×3%=3.97万元 (4)开发成本合计：145.51万元。 2．建设期贷款利息： 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则： 利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元 3．建设单位管理费：取建造成本的5%，则： 管理费=145.51万元×5%=7.28万元 4．开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则： 开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元 5．销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。 6．车间评估价格： 综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为： X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X X=178.35万元。

问答题某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为 500m2，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：1.修正后的出让金 修正后的出让金=800元/m2×1.5×{1-[1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)30]} =602.77元/m2

问答题《房地产估价规范》指出房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》(及高法的若干问题解释)、《城市房地产抵押管理办法》及当地其他有关规定进行。当然也包括《房地产估价规范》本身。 请问可以设定抵押的房地产包括哪些?

问答题某城市某类房地产1998～2006年的价格见下表。试利用最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用该方程预测该类房地产2007年和2008年的价格。{{B}}某类房地产1998～2006年的价格{{/B}}(单位：元/m2)年份时间X房地产价格YXYX2趋势值(a+bX)1998(1)-42200-8800161982.221999(2)-32400-720092367.222000(3)-22700-540042752.222001(4)-13000-300013137.222002(5)03400003522.222003(6)13800380013907.222004(7)24200840044292.222005(8)347001410094677.222006(9)4530021200165062.22总计0317002310060解：令∑X=0。已知n=9为奇数，故设中间项的X=0，则X的值见上表。计算∑Y、XY及∑XY、X2及∑X2的值分别见上表第3、4、5列。求取a，b如下：因此，描述该类房地产价格变动长期趋势线的方程为：Y=a+bX=3522.22+528.33X根据该方程计算的1998～2006年该类房地产价格的趋势值。预测该类房地产2007年的价格为：Y=3522.22+528.33X=(3522.22+528.33×6)元/m2=6692.2元/m2预测该类房地产2008年的价格为：Y=3522.22+528.33X=(3522.22+528.33×7)元/m2=7220.53元/m2

问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括位于某市某区的某加油站，建成于1997年4月，建筑面积共45.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物，其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2006年6月5日至2007年6月25日。六、估价依据(略)七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体包括：①合法原则，是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则，是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③替代原则，是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；④估价时点原则，是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查以及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，估价对象的市场价格为人民币1302.41万元(大写：人民币壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整)。十、估价人员(略)某房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程六、估价过程具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。1．营业收入根据该加油站的会计报表，前三年平均营业收入为3400万元(不含增值税)。2．销售成本销售成本为加油站商品购入价款(不含增值税)，经测算，该销售成本占销售收入的75%，即：3400万元×75%=2550万元3．营业费用营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算，按销售收入的5%计算，即：3400万元×5%=170万元4．营业税金及附加营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税率为17%，即：营业税金及附加=[3400-2550-170]万元×17%×4%=5.78万元5．管理费用及财务费用经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6.5%，则：管理费用及财务费用=3400万元×6.5%=221万元6．营业利润营业利润=(3400-2550-170-5.78-221)万元=453.22万元7．行业利润上述的营业利润中包括正常的加油站的行业利润，根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定行业利润为销售成本的10%，则：行业利润=3400万元×10%=340万元8．垄断利润加油行业是一种垄断性的行业，经分析，经营权垄断利润为销售成本的4%，则：垄断利润=2550万元×4%=102万元9．办公楼出租收益经评估人员现场调查发现周围办公楼用于出租的很多，若将该加油站的办公楼进行出租，每年可获得年租金20万元，出租经营总费用约为7万元，则：办公楼出租纯收益=(20-7)万元=13万元10．确定房地产年产生的纯收益年纯收益=(453.22-255-102+13)万元=109.22万元11．计算评估收益总值V(r为资本化率，按8%计算)七、估价结果确定对估价对象的位置、环境、用途、装修及市场供求等影响其价值的因素进行了综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用了收益还原法计算，评估估价对象的估价总值为人民币1302.41万元(大写：壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整)。八、估价结论(略)附件(略)

问答题××大厦房地产估价报告 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　封面及目录(略) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托方函××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产评估有限公司(公章) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年10月16日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略) 　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设与限制条件(略) 　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价结果报告 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略) 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略) 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2007年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2007年10月10日至2047年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2010年10月10日。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2010年10月10日—2010年10月16日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。 　　　　　　　　　　　　　　　　房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故： 年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100% =2211.60(万元) 2．年运营费用估算 (1)年维修费 根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故： 年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元) (2)年管理费 年管理费按年租金的3%计，故： 年管理费=2211.6×3%=66.35(万元) (3)年保险费 估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故： 年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元) (4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加 根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则： 年房产税和“两税一费”=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元) (5)年土地使用税 根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5元，故： 年土地使用税=5×5000=2.50(万元) (6)年运营费用合计 年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元) 3．年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元) 4．确定适当的报酬率 通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。 5．求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。 自估价时点至土地使用权终止日期2047年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则： V=A/R×[1-1/(1+R)n] =1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37] =20170.26(万元) 故运用收益法的估价结果为20170.26万元。 (二)市场法估价测算过程 1．可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。 　　　　　　　　　　　　　　　可比实例基本情况调查表 (单位：元/m2) 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 坐落 ××路××号 ××路××号 ××路××号 ××路××号 用途 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 ××写字楼 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2009年12月10日 2010年2月10日 2010年4月10日 2010年10月10日 成交价格 6300 6750 6760 地上建筑层数 26 28 30 30 个别因素(综合) 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 2．比较修正过程 (1)交易情况修正 由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故可比实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。 (2)交易日期修正 根据估价人员分析知，从2009年12月以来，该类房地产业的价格自2009年12月起平均每月上涨0.5%，故可比实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。 (3)区域因素修正 估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。 (4)个别因素修正 估价人员经过逐项认真调查、分析，确定可比实例A的个别因素状况比估价对象差2%，可比实例B的个别因素状况比估价对象好1%，可比实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故： 可比实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。 3．求取比准价格 可比实例A： 6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2) 6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/m2) 6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/m2) 由于三个可比实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/m2) 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843×30000=20529.00(万元) 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。 估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(万元) 取整为20350万元(精确到万元) 单位价格：203500000÷38000=5355(元/m2)(取整) 估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2010年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

问答题有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2003年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自2004年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%(不含所得税)，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答：根据上述资料你能否决定购买?为什么?(估价时点为2005年10月13日)

问答题某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于1993年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 请问：

问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2。的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下。 1．计算开发完成后的价值 3000×5000÷(1+1.665%)=14754340(元) 2．计算建筑费 1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元) 3．计算管理费 2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元) 4．计算销售税和销售费用 14754340×(6%+3%)÷(1+1.665%)=1306143(元) 5．计算利润 (V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元) 6．计算项目价格 V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643 V=8217069(元)

问答题某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租，现在政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁，甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询，根据《城市拆迁管理条例》和《城市拆迁估价指导意见》，请问： 1．甲公司开发中可能提出哪些估价要求? 2．对甲公司可能捉出的估价要求，房地产估价机构该如何解答?

问答题某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。

问答题已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放)。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款?解：(1)2004年1月1日住房市场价值V=500000元×(1+5%)6=670047.82元(2)第一次抵押贷款月还款额(3)2004年1月1日未偿还第一抵押贷款价值(4)该家庭拥有的住房权益价值VE=V-Vm=(670047.82=150000.48)元=520047.34元(5)第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为520047.34元×50%=260023.67元≈26万元

问答题房地产估价报告 项目名称：××市×××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告 估价委托人：××市房屋征收管理办公室 估价机构：××市房地产估价有限公司 估价人员：×××(注册号：×××) ×××(注册号：×××) 估价作业日期：2011年8月8日至8月18日 估价报告编号：××估字第××号 目录(略) 致委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 (一)估价委托人(略) (二)估价机构(略) (三)估价对象 1．实物状况 (1)土地状况 估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”(其他情况咯)。 (2)建筑物状况 估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。 2．权益状况 (1)土地使用权 根据委托人提供的资料，《国有土地使用权证》证号为×××号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。 (2)房屋所有权 估价对象已办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2(其他情况略)。 (3)他项权利 估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。 (4)租赁情况 估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。 3．区位状况(略) (四)估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 (五)估价时点 2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。 (六)价值定义 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。 (七)估价依据 (1)《中华人民共和国物权法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《中华人民共和国土地管理法》。 (4)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。 (5)《城市房屋征收管理条例》。 (6)《国有土地上房屋征收评估办法》。 (7)《房屋征收评估委托书》。 (8)《房屋征收评估委托合同》。 (9)委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。 (10)估价对象的《房屋租赁合同》。 (11)注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。 (八)估价原则 (1)独立、客观、公正原则(说明略)。 (2)合法原则(说明略)。 (3)最高最佳利用原则(说明略)。 (4)替代原则(说明略)。 (5)估价时点原则(说明略)。 (九)估价方法 经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。 (十)估价结果 评估总价：4001.24万元 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略) (十一)估价人员 注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。 (十二)估价报告应用的有效期(略) (十三)估价作业日期 2011年8月8日至2011年8月18日 估价技术报告 (一)估价对象实物状况描述与分析(略) (二)估价对象权益状况描述与分析(略) (三)估价对象区位状况描述与分析(略) (四)市场背景描述与分析(略) (五)最高最佳利用分析(略) (六)估价方法适用性分析(略) (七)估价测算过程 1．市场法测算 市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。 (1)选取可比实例 实例 名称 位置 交易时间 总层数/所在层 建成年代 交易价格/(元/m2) 房屋用途 房屋面积/m2 A ××天地1号楼1段21号营业房 ××区 2011.4 4/一至三 2003 15500 商业 2929.56 B ××东街××城3号楼03号营业房 ××区 2011.4 17/一至三 2007 17319 商业 3165.12 C ××东街××城2号楼20号营业房 ××区 2011.6 19/一至三 2007 17320 商业 2810.99 (2)比较因素说明表 比较因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易价格/(元/m2) 15500 17319 17320 交易日期 2011.8.8 2011.4 2011.4 2011.8 交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 实物状况 所处楼层 4/一至四层，规划使用无限期 4/一至三层，规划使用有一定限制 17/一至三层，规划使用有一定限制 19/一至三层，规划使用有一定限制 建筑品质及内部格局 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 室内净高 3.5m 3.5m 3.5m 3.5m 无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 装饰装修 中档装修 中档装修 中档装修 中档装修 建筑面积/m2 3000 2929.56 3165.12 2810.99 权益状况 剩余土地使用年限 26 30 34 34 其他限制 无 无 无 无 区位状况 土地级别 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 毗邻商业中心，商业环境优 基础设施配套 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 交通条件 便捷度高 便捷度高 便捷度高 便捷度高 公共服务配套 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 临街状况 临×××东街 临×××东街 临×××东街 临×××东街 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 位置 ××东街××号 ××天地1号楼1段21号营业房 修正系数(%) ××东街××城3号楼03号营业房 修正系数(%) ××东街××城2号楼20号营业房 修正系数(%) 一 交易价格/(元/m2) 15500 17319 17320 二 交易日期 2011.8.8 2011.4 6 2011.4 6 2011.6 3 三 交易情况 正常 正常 0 正常 0 正常 0 四 实物状况 9 11 11 1234567 楼层 4/一至四 4/一至三 10 17/一至三 10 19/一至三 10 建筑品质及内部格局 相同 相同 0 相同 0 相同 0 室内净高 相同 相同 0 相同 0 相同 0 无形价值 无 无 0 无 0 无 0 装饰装修 中档装修 简单装修 -3 简单装修 -3 简单装修 -3 面积/m2 3000 2929.56 0 3165.12 0 2810.99 0 建成年代 1999 2003 2 2007 4 2007 4 五 权益状况 4 7 7 12 剩余土地使用年限 26 30 4 34 7 34 7 其他限制 无 无 0 无 0 无 0 六 区位状况 0 0 0 12345 商业繁华度 好 好 0 好 0 好 0 基础设施完备度 好 好 0 好 0 好 0 交通条件 好 好 0 好 0 好 0 公共设施完备度 完善 完善 0 完善 0 完善 0 临街状况 好 好 0 好 0 好 0 七 比准价格/(元/m2) 16670.81 15782.90 17359.94 16869.60 房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。 市场法评估单价：16670.81元/m2 市场法评估总价：16670.81×3000=50012430(元) 2．收益法测算 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为： V=A/Y[1-(1+Y)n] 式中 V——收益法评估及价格； A——房地产净收益； Y——房地产报酬率； n——房地产收益年限。 (1)房屋收益、空置率和重置价格确定 根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略)。 (2)报酬率确定 报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略)，最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。 (3)收益年限确定 根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。 (4)价格评估确定(详见下表) 序号 名称 取值依据 计算公式(或取值) 计算结果 (一)年收益 (1) 建筑面积/m2 房屋权属证书 3000 3000 (2) 重置成本/元 依据审计报告测算确定 1200×3000 3600000 (3) 月毛租金收入/(元/m2) 租赁合同 65 65 (4) 空置率 租赁合同 0 0 (5) 有效毛收入/(元/月) (3)×(1)×[(1)-(4)] 195000 (6) 年收益小计/元 (5)×12 2340000 (二)矩经营费用 (1) 年管理费用/元 按年收益为基础计取 2% 46800 (2) 税金/元 按年收益为基础计取 a+b 411840 a 房产税/元 按年收益为基础计取 12% 280800 b 其他税费/元 按年收益为基础计取 5.6% 131040 (3) 保险费/元 按重置成本为基础计取 0.2% 7200 (4) 维修费/元 按重置成本为基础计取 2% 72000 (5) 年经营费用/元 (1)+(2)+(3)+(4) 537840 (三) 年净收益/元 (一)-(二) 1802160 (四) 收益年限 26 (五) 报酬率 累加法确定 6.5% (六) 收益价格/元 (三)/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26 22333038.05 (七) 收益法单价/(元/m2) 7444.35 参数选取及具体计算过程略。 收益法评估单价：7444.35元/m2 收益法评估总价：22333038.05元 (八)估价结果确定 考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即 50012430—1000000=40012430(元) 因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略) ××房地产估价有限公司 二○一一年八月十八日 附件(略)

问答题房地产估价报告　　(封面及目录略)　　致委托估价方函(略)　　估价师声明(略)　　估价的假设和限制条件(略)　　××酒店房地产估价结果报告一、委托方××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～13、20层建筑面积：11275m2土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)竣工日期：1991年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算(见下表)：可比实例一二三1层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价3409134392341422层市场售价30002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价2097921645215631层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)2层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2)第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第10～13层估价酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：式中：V为房地产价格，a为年净收益，r为资本化率，n为尚可使用年限。1．尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益a的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表。平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收人中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)3．资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第10～13层价值(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：年净收益a=100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5÷5×(1-20%)=756792(元)酒店第20层价值(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

问答题自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？