问答题计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么?

问答题对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?

问答题估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日～9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。 {{B}}一、委托人{{/B}}(略) {{B}}二、估价机构{{/B}}(略) {{B}}三、估价对象{{/B}} (一) 估价对象实物状况(略) (二) 估价对象权益状况(略) (三) 估价对象区位状况(略) {{B}}四、估价目的：{{/B}}为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 {{B}}五、价值定义：{{/B}}估价对象于估价时点的公开市场价值。 {{B}}六、估价时点：{{/B}}2008年9月5日。 {{B}}七、估价依据{{/B}} 1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2．《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。 3．《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。 4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号)。 5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。 6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号)。 7．《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号)。 8．《房屋拆迁许可证》(证号：×规拆许(2008)第× ×号)。 9．委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。 10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。 {{B}}八、估价原则{{/B}}(略) {{B}}九、估价方法{{/B}} 由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。 {{B}}十、估价结果{{/B}}(略) {{B}}十一、估价人员{{/B}}(略) {{B}}十二、估价作业日期{{/B}}(略) {{B}}十三、估价报告使用期限{{/B}}(略)

问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：

问答题在某市旧城区改造中，需拆迁一批60年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 问题：

问答题用市场法计算某套住宅的价格，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交日期为2003年12月31日，估价时点为2005年12月31日。(1)由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%。(2)当地同类房地产价格水平的变动情况为：2004年年底比2003年年底上涨了5%，2005年年底比2004年年底上涨了4%。(3)可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。(4)可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差3%。(5)可比实例甲的权益状况与估价对象相近。(6)可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权数各为40%、35%、25%。根据以上资料得出：可比实例甲的比准价格

问答题某集团公司根据上级文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(2005年5月1日起2010年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2007年12月提前终止，试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?

问答题某企业有一空地，且企业拥有该地块的70年的住宅用途的出让土地使用权，因自己无资金，便用此块地和某开发商联合开发一幢18层高层住宅。按联合开发的协议，企业仅提供70年住宅用途的出让土地使用权，其他一切开支均由开发商支付，房屋建成后，开发商需要向企业无偿提供其中的6层住宅，但办理产权证件的费用则各负其责，请你写出评估该地块单位地价的技术路线。

问答题某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况见下表，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和(设投资和经营期间的收支均发生在年初)。{{B}}其他收入和支出情况{{/B}}(单位：万元)年份456～181920转售收入1600转售成本150装修费用60200解：(1)求出净现金流量{{B}}净现金流量表{{/B}}(单位：万元)年末01234t1819现金流入100100(1+12%)1100(1+12%)t-3100(1+12%)161600+100(1+12%)15现金流出751253008020(1+12%)120(1+12%)t-320(1+12%)16150+200+20(1+12%)15净现金流量一75-125-3002080(1+12%)180(1+12%)t-380(1+12%)161250+80(1+12%)15(2)计算项目净现金流量的现值之和P

问答题自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

问答题估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚．300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下。 (1)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 (2)建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 (3)商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 (4)商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 (5)房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解：1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值。 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值。 住宅总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值。 房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)。 (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)。 (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)。 (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)。 (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。 3．总地价 2006年9月1日的总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V=3031.74(万元)

问答题对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料表名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/m2估价测算如下(节选)：(一)年有效毛收入年有效毛收入=22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)(二)年运营费用1．年维修费用年维修费用=25000×2000×2%=1000000(元)2．年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)4．年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)(三)年净收益年净收益=13068000-2417314=10650686(元)(四)估价结果

问答题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

问答题2005年3月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到2005年7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。 请问： 1．什么是租赁合同? 2．根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?

问答题基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?

问答题封面和目录(略) 致估价委托人函 ××公司： 受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。 我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上：经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为： 估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。 估价对象总价值：人民币91071万元。 大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。 ××房地产估价有限公司××分公司(盖章) 法定代表人(盖章) 二〇〇九年七月九日 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、估价委托人(略) 一、估价机构(略) 三、估价对象 (一)估价对象登记状况 (二)估价对象权利状况 估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象国有土地使用证，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。 权属人 略 国有土地使用证号 略 房屋所有权证号 略 坐落位置 ××市金融街×区×号 房屋产权来源 略 房屋产权比例 100% 土地用途 综合用地 房屋用途 办公 土地状况 宗地总面积 5997.95m2 宗地四至 东至 略 西至 略 南至 略 北至 略 房屋状况 建筑结构 钢筋混凝土结构 层数 地下3层、地上18层 建筑面积/m2 50426.31 建成年月 1998年4月(三)估价对象实物状况估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙1～4层为棕色花岗石饰面，4层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，2层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位(负1层25个车位，负2层58个车位)，地上车位共53个。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年6月30日六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范1．《中华人民共和国物权法》。2．《中华人民共和国担保法》。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。4．《中华人民共和国土地管理法》。5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。6．《城市房地产抵押管理办法》。7．《房地产估价规范》。(二)委托方提供的有关资料(略)(三)估价方掌握的有关资料1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3．国家及当地有关税费法规。4．其他政策文件等。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：1．合法原则(略)；2．最高最佳使用原则(略)；3．替代原则(略)；4．估价时点原则(略)。九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。两种估价方法定义如下：(略)十、估价结果(略)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、风险提示(略)十四、估价报告应用的有效期(略) 房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)一、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1．可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上20层，地下2层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上15层，地下2层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上23层，地下3层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。2．房地产比较因素条件说明表 {{B}}比较因素条件说明表{{/B}} 项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 名称 ××大厦 银行大厦 新新大厦 中正大厦 位置 金融街×区×号 金融街B区7号 金融街C区2号 金融街D区3号 交易单价/(元/m2) 待估 17272 16700 17578 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2009.6 2009.4 2007.10 2008.5 区域因素 距市中心距离/km 约3.40 约3.41 约3.42 约3.40 办公聚集度 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 交通便捷程度 道路类型 区域内有主干道两条，次干道=条 区域内有主干道两条，次干道三条 区域内有主干道两条，次干漕三条 区域内有主干道两条，次干道三条 公共交通 距地铁站、公交车站约650m 距地铁站、公交车站约600m 距地铁站、公交车站约500m 距地铁站、公交车站约700m 区域因素 公共配套设施完善程度 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 红线外已达到七通，公共配套设施完备 环境质量状况 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 一般，一定程度尾气、噪声污染 区域规划发展方向 办公、商业 办公、商业 办公、商业 办公、商业 个别因素 建成年代 1998年 2005年 2005年 2009年 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 建筑外观设计及材料 外墙1～4层为棕红色花岗石饰面，4层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好 采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好 整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好 外墙1～3层为褐色花岗石饰面，3层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好 工程质量 优良 优良 优良 优良 平面布置 设计合理 设计合理 设计合理 设计合理 设施设备完善程度 8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备较完善 12部三菱电梯楼字自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通信、设施设备完善 14部电梯，2部自动扶梯、楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统、设施设备完善 29部三菱电梯、5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统、无线通信系统、安全监控及防范系统、中央空调系统、设施设备完善 装修情况 高档装修 中档装修 中档装修 中档装修 周边景观 南侧有小型街心花园，景观较好 西侧有城市绿化带，景观较好 景观一般 西侧有城市绿化带，景观较好 物业管理 物业管理好 物业管理好 物业管理好 物业管理好 成交规模 整栋评估 整栋成交 南楼(A座)整栋成交 整栋成交 3．房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见下表。 可比实例 A B C 交易情况修正系数 100 100 85(2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见下表。 可比实例 A B C 2009年4月 2007年10月 2008年5月 交易日期修正系数 100 102 99(3)区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)经比较得出房地产比较因素条件指数如下。 项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/(元/m2) 待估 7272 16700 17578 交易情况 100 100 100 85 交易日期 100 100 102 99 区域因素 距市中心距离 100 100 100 100 办公聚集度 100 100 100 100 交通便捷程度 道路类型 100 100 100 100 距公交站点距离 100 100.25 100.75 99.75 公共配套设施完善程度 100 100 100 100 环境质量状况 100 100 100 100 区域规划发展方向 100 100 100 100 个别因素 建成年代 100 103.5 103.5 104 建筑结构 100 100 100 100 建筑外观设计及材料 100 101 101 101 工程质量 100 100 100 100 平面布置 100 100 100 100 设施设备完善程度 100 101 101 10l 装修情况 100 97 97 97 周边景观 100 100 99 100 物业管理 100 100 100 100 成交规模 100 100 100 1004．房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/(元/m2) 17272 16700 17578 交易情况 100/100 100/100 100/85 交易日期 100/100 102/100 99/100 区域因素 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 办公聚集度 100/100 100/100 100/100 交通便捷程度 道路类型 100/100 100/100 100/100 距公交站点距离 100/100.25 100/100.75 100/99.75 公共配套设施完善程度 100/100 100/100 100/100 环境质量状况 100/100 100/100 100/100 区域规划发展方向 100/100 100/100 100/100 个别因素 建成年代 100/103.5 100/103.5 100/104 建筑结构 100/100 100/100 100/100 建筑外观设计及材料 100/101 100/101 100/101 工程质量 100/100 100/100 100/100 平面布置 100/100 100/100 100/100 设施设备完善程度 100/101 100/101 100/101 装修情况 100/97 100/97 100/97 周边景观 100/100 100/99 100/100 物业管理 100/100 100/100 100/100 成交规模 100/100 100/100 100/100 修正系数 0.9939 0.9888 1.1346 比准价格/(元/m2) 17167 16513 199445．计算结果比较修正后得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。(二)收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。1．收益法测算过程(略)2．收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为897187)万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。七、估价结果确定估价人通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法得出的估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表。 估价力法 两种方法测算单价/(元/m2) 取值权重 确定最终房地产单价/(元/m2) 确定最终房地产总价/万元 市场法 17875 50% 17833.5 89928 收益法(报酬资本化法) 17792 50% 即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为： 1．写字楼部分：89928万元。 2．地下车库：1143万元。 合计总价为人民币91071万元。 八、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房市场价值(略)。 附件(略)

问答题估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下： 1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。 4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1．开发完成后的房地产总价值： 总建筑面积＝10000×5＝50000(m2) 住宅总面积＝50000-9000＝41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值： 每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×(1-空置率及租金损失率) ＝50×12×(1-10%)＝540(元/m2) 每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×(1-运营费用率) ＝540×(1-24%)＝410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5 ＝4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+ 12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]＝8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值＝3706.61+8204.06＝11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费＝50000×1100/(1+12%)＝4910.71(万元) (2)专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额＝11910.67×(3.5%+5.5%)＝1071.96(万元) (4)销售利润＝11910.67×20%＝2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V 3．总地价 2006年9月1日的总地价： V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V＝3031.74(万元)

问答题甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。 [请问]

问答题致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) {{B}}××别墅房地产估价技术报告{{/B}} 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对X X别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 1998年4月15日 五、估价对象概况 (一) ××市概况(略) (二) ××别墅项目概况 1．土地情况 A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B．土地总面积70000m2。 C．用途：别墅及配套设施。 D．108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一) 采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法； (二) 分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一) 方法一：房地分别估价 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A．利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格：取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米 396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。 B．利用市场比较法进行土地估价 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)表一 A B C 估价对象 用途交易情况交易日期区域因素个别因素 别墅协议1992.5五类一般 别墅拍卖1996.5四类较好 别墅招标1996.5六类较差 别墅协议1998.4五类一般　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表二 A B C 土地单价(元/m2)交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后的单价(元/m2) 3100 100/100 110/100100/100 100/100 3410 4800 100/130100/100 98/100 96/100 3474 3700 100/110 100/100 98/100 98/100 3230成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：　　土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)　　C．土地估价综合结果　　土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436(万元)　　2．别墅建筑物估价　　别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。　　A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。　　B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。　　108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000(元)= 12095.7(万元)　　根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%= 1714元/m2。　　C．现有别墅建筑物价格：　　3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51(万元)　　3．别墅现有房地产价格　　23436+3072.51=26508．51(万元)　　(二) 方法二：别墅项目整体估价　　根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。　　1．别墅总楼价　　市场研究分析(略)　　据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2(万元)　　2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)　　3．建筑物未完工部分的价格：全部完工后别墅建筑物总价格—现有别墅建筑物价格= 12095.7-3072.51=9023.19(万元)　　4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)　　八、估价结论　　以上两种估价思路的估价结果如表三： 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一方法二平均值 23436 3072.51 26508.51 26544.11 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料(略)