问答题如何利用收益法评估承租人权益的价值?

问答题某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

问答题某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

问答题一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。 试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

问答题某集团公司根据上级文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(2005年5月1日起2010年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2007年12月提前终止，试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?

问答题除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容?

问答题{{B}}某房地产估价报告{{/B}}致委托方函(略)封面及目录(略)估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010—××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(1)估价对象现状、位置及周围环境景观。估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临XX路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。(2)交通通达程度估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有13、34、35、37、51等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。(3)项目进程及规划限制条件根据北京市城市规划管理局(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。(4)估价对象用地现状估价对象用地位于××街××号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××m2，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。四、估价目的为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。五、估价时点本报告的估价时点为1999年11月18日。六、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。七、估价依据1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999),2．国土资源部《土地估价规程》；3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。假设开发法：先求取项目的总开发价值：之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。十、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元(大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期1999年11月5日十三、估价报告应用的有效期本报告自1999年11月18日至2001年11月17日内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}一、个别因素分析估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(同估价结果报告)六、估价测算过程(一)假设开发法1．总开发价值的测算根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总开发价值=50400×6800+14400×9000=47232万元2．成本费用(1)建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则A．建安费用总计为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1500×50400+1700×21600=11232万元B．红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费=11232×10%=1123万元C．用电权费按40V·A/m2、1100元/KVA估算用电权费，则用电权费=40×72000/1000×1100=317万元D．建安综合成本=11232+1123+317=12672万元(2)不可预见费考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即11232×5%=562万元。(3)专业人士费包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即12672×5%=634万元。(4)贷款利息投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费)×开发周期×1/2×贷款利息率=(12672+562+634)×2×0.5×5.94%=824万元3．销售费用在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按总开发价值的5.45%计；买卖手续费：按总开发价值的0.5%计：代理及广告宣传费：按总开发价值的1%计，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　销售费用=47232×(5.45%+0.5%+1%)=3283万元4．开发商利润开发商成本利润率取15%，则开发商利润=(12672+562+824)×15%=2080万元5．开发余值　　　　　　　　　　　　　　　　　　开发余值=47232-(12672+562+634+824+3283+2080)=27177万元6．熟地价依据假设开发法测算地价公式：设熟地总价为X购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%购地成本利润率：15%因此，开发余值=X(1+5.94%×2+15%)=27177万元熟地总价X=21419万元平均收益面积熟地楼面价=21419万元/6.48万m2=3305元/m2(二)市场比较法A．居住部分1．选取可比案例在同一供需圈内分别选取二宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区位因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例详见表3-19。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-19比较实例因素条件表{{/B}}比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价/（元/m2）待估221524052632交易情况正常正常正常正常估价时点1999.111999.91999.11999.4区域因素基础设施状况较完善不完善较完善较完善离市中心距离/km5.56.36.05.4交通设施状况较便利一般一般较便利繁华程度一般较偏僻较偏僻一般个别因素收益容积率3.005.041.363.32分摊用地面积/m2168003712281915496.5收益建筑面积/m250400209843838718243用途居住居住居住居住土地级别四类四类四类四类土地使用年限707070702．测算过程(表3-20)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3.20比准熟地价测算表{{/B}}序号项目名称楼面熟地价/（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价/（元/m2）1甲2215100/100102/100100/95100/9525032乙2405100/100106/100100/97100/9727093丙2632100/100104/100100/100100/9927653．测算结果　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　楼面熟地价=(2503+2709+2765)/3=2659元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　熟地总价=2659×50400=13401万元B．配套公建、商业部分在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：a．与估价对象的用途相同；b．与估价对象所处的地价区类相同；c．与估价对象价格类型相同；d．与估价对象评估基准日期接近；e．可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。1．选取比较实例根据替代原则，调查北京市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。实例甲：位于××大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2，收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。1998年6月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。实例乙：位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。1999年9月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。实例丙：位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。2．比较因素条件说明将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详见表3-21。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-21比较实例因素条件表{{/B}}比较因素待估宗地实例甲实例乙实例丙位置××大街××路××路××大街楼面熟地价/（元/m2）待估272121852713交易情况正常正常正常正常估价时点1999199819991999区域因素基础设施状况较完善较完善不完善不完善离市中心距离/km5.55.56.16.2交通设施状况较便利较便利一般一般繁华程度一般一般较偏僻较偏僻个别因素收益容积率2.008.673.031.36分摊用地面积/m27200764.9724426609收益建筑面积/m2144006630.8474009000用途配套公建、商业配套商业配套配套土地级别四类四类四类四类土地使用年限/年505050503．比较情况修正说明(1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的三个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。(2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。(3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。(4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。4．测算过程(表3-22)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-22比准熟地价测算表{{/B}}序号项目名称楼面熟地价/（元/m2）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准熟地价/（元/m2）1甲2721100/100108/100100/100100/9630612乙2185100/100102/100100/110100/9122263丙2713100/100106/100100/91100/9832255．测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002×14400=4323万元C．估价对象熟地价　　　　　　　　　　　　　估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建商业部分熟地价=13401+4323=17724万元(三)最终转让价格的确定1．熟地价的确定上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见表3-23。　　根据北京市房地产市场发展状况及评估人所掌握资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：　　　　　　　　　　　　　　　平均楼面熟地价=0.50．3305+0.50×2735=3020元/m2　　　　　　　　　　　　　　　平均地面熟地价=0.5×8925+0.5×7385=8155元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　熟地总价=0.50×21419+0.50×17724=19572万元2．毛地价的确定根据市场比较法的估价思路，将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2，配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以北京市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按北京市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　650×50400+975×14400=4680万元出让金总额为：4680×40%=1872万元基础设施配套建设费总额为：4680×60%=2808万元3．土地开发及其他费用的确定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地开发及其他费用总额=19572-4680=14892万元4．转让总价的确定估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为：19572万元，估价对象用地转让总价为16764万元。

问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50％分成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m 2 ，售价3000元／m 2 ，销售税费为售价的7％。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m 2 的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再做处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预接的销售费用相符，实际回收价款2762．1万元。甲提出本应双方各分得1381．05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351．05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12．5万元，自己应分得1368．55万元。 【问题】 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

问答题房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?

问答题指出并改正下面估价报告片断中的错误。(不得在试题上改，在答题处指明错误内容并提出改正内容。错处不超过4个。)可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1993年12月31日，估价时点为1995年12月31日。由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%；当地同类房地产价格水平的变动情况为：1994年底比1993年底上涨了5%，1995年底比1994年底上涨了8%；可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%；可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。根据以上资料得出：(以下略)

问答题某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投人并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 估价对象价值的确定表 名称 参数值 名称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 1600元/m2 营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重置价格 1000元/m2 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用 30元/m2 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下(节选)： 1．土地年期修正系数K K=1-1/(1+5%)67/1-1/(1+5%)70 2．土地取得成本 10000×1600×0.9946=15913600(元) 3．开发成本 (1)12000×1000=12000000(元) (2)12000000×6%=720000(元) (3)上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=252000(元) (4)开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000(元) 4．管理费用 12000×30=360000(元) 5．投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息： 15913600×(1+6%)-1+(15240000+360000)×(1+6%)0.5-1=1415999(元) 6．开发利润 (15913600+15240000)×20%=6230720(元) 7．销售税费 (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8% =39160319×8%=3132826(元) 8．评估价值 总价值=(39160319+3132826)×(1+4%) =42293145×(1+4%) =43984871(元) 单位价值=43984871/12000≈3665(元/m2)

问答题某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，1996年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。1998年与周某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2·月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常的无空置率的租金水平为200元/(m2·月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%。7月该房地产建筑物的重置价为 1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%，则：

问答题{{B}} 上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告{{/B}} {{B}}上海××房地产估价有限公司{{/B}} 封面(略) 目录(略) 致委托方函 ×××先生： 受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下： 房地产总价：人民币41600000元 大 写：肆仟壹佰陆拾万元整 单位建筑面积均价：人民币5950元/m2 大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整 上海××房地产估价有限公司 法定代表人：××× 2001年5月31日 {{B}}估价师声明(略){{/B}} {{B}}估价的假设和限制条件{{/B}} 1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格： (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值； (2)有一段合理交易时间； (3)在此期间房地产市场保持稳定； (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。 2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。 3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。 4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。 5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。 {{B}}房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 1．委托人：××× 2．联系地址：上海市平武路36号(××公寓)18楼D座 3．联系人：××× 4．联系电话：021-×××××××× 二、估价方 1．机构名称：上海××房地产估价有限公司 2．法人代表：××× 3．机构地址：上海市浦东新区浦建路243号 4．资格等级：一级 5．证书编号：略 6．联系人：××× 7．联系电话：021-×××××××× 三、估价对象 1．房地产概况 估价对象为××公寓部分房地产(47套)。××公寓位于上海市长宁区平武路36号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：住宅 建筑面积：6992.42m2 土地等级：上海市四级 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2．房地产权利状况 估价对象为权利人叶××、林××于1999年2月向上海××房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地(96)内预字0009号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海××公寓部分房地产(47套，建筑面积6992.42m2)不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶××、林××(其中××公寓D、E座24套为权利人叶××所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林××所有)。 3．房地产利用现状 ××公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一栋总高25层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于1998年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。 4．建筑物和地上定着物状况 上海××公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高25层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8m，总高70m。××公寓部分房地产(47套)，A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42m2。各套房屋具体情况(单元、楼层、面积、户型、产权人)参见估价对象情况说明表(略)。 5．市政基础设施条件 估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，己具备了“七通一平”的条件。 四、估价目的 因委托方拟将估价对象进行抵押，特此委托本公司评估其客观合理的公开市场价值，供抵押相关方作参考。 五、估价时点 2001年5月 六、价值定义 本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。 七、估价依据 1．国家和上海市有关的法律、法规 (1)《中华人民共和国城市房地产管理法》； (2)《中华人民共和国土地管理法》； (3)《上海市房地产转让办法》； (4)《上海市房地产抵押办法》。 2．上海市长宁区区域详细规划 3．上海市建筑装饰工程预算定额 4．委托方提供的有关证明文件 (1)估价委托书； (2)委托人的产权承诺书； (3)部分内销商品房预售合同(复印件)； (4)购房款发票(复印件)； (5)委托方个人身份证(复印件)。 5．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘察收集的有关资料 八、估价原则 本次评估主要遵循如下估价原则： 1．合法原则 国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提。 2．替代原则 同类功能和用途的商品具有可替代性，某一房地产的价格会受到与其同类的可替代的房地产价格的影响和制约。因此，估价对象房地产的价格可通过对同类型房地产价格的比较修正来替代。 3．最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。 九、估价方法 根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法：收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中高档公寓住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。 十、估价结果 ×××先生所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路36号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值为： 房地产总价：人民币41100000元 大 写：肆仟壹佰壹拾万元整 单位建筑面积均价：人民币5879元/m2 大 写：每平方米伍仟捌佰柒拾玖元整 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2001年5月15日至2001年5月31日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期，自估价时点2001年5月18日起至2002年5月17日1年内有效。 {{B}}房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析 1．房地产概况 估价对象位于上海市长宁区平武路36号(××公寓)内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：住宅 建筑面积：6992.42m2 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2．房地产权利状况(同前) 3．房地产利用现状(同前) 4．建筑物和地上定着物状况(同前) 5．市政基础设施条件 估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全。 二、区域因素分析 长宁区位于上海市中心城区的西部，东与静安区相连、南与徐汇区接壤、西与闵行区毗临、北靠吴淞江，与普陀区隔河相望。全区面积38万km2，全区人口61.13万。 长宁区西端有上海的航空港——虹桥国际机场；中部有上海著名的经济技术开发区——虹桥经济技术开发区和上海市最大的涉外高级住宅区——古北新区；东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处的花园住宅区。优越的涉外开放条件，便捷的立体交通网络，众多的科研院所，良好的居住生态环境，健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施构成了长宁区的发展优势。 委托评估的上海××公寓坐落于长宁区的东部，长宁区是上海市区的西大门，地理位置独特，交通十分便利。区内，虹桥机场是我国最大的空中交通枢纽之一；沪杭铁路纵贯全区南北，苏州河、沪青平公路是苏、锡、杭、嘉、湖通往上海的主要水、陆通道；高架环路、延安路高架、南北高架交通、地铁二号线和区内拓宽后的江苏路、长宁路、原有的虹桥路、延安西路等交通干线与30多条公交线路，形成了长宁区颇具特色的水、陆、空齐全，纵横交错、四通八达的立体交通网络。 三、市场背景分析 1．上海市房地产市场背景分析 2001年一季度上海房地产市场已逐渐走出几年来的低谷，商品房销售保持良好的势头，市场供求关系已出现了转机。 同时，必须清晰地认识到，一季度内销商品房预售登记面积首次超过批准上市面积所呈现出的“求大于供”，仅仅是一种阶段性、季节性的现象，前几年超量开发所积累的整体上供大于求的实质性矛盾尚未清除，这是一个值得引起足够重视的问题，继续消化空置房任重而道远。 从区域分析来看，一季度内销商品住宅销售量大的区域为浦东、闵行、徐汇、普陀分别占市区销售总量的17%、15%、12．3%、10%，内销商品住宅预售量大的区域浦东、普陀、闵行、宝山分别占市区销售总量的18．6%、11.6%、10.9%、10.4%，西南部仍是住宅消费的热点，但仍可以看到一些非热点区域崛起的现象，如虹口、杨浦、闸北等区。随着市政建设的发展，这些区的外部环境均得到了不同程度的改善，为房地产开发提供了新的发展空间。 从价格分布分析来看，上海房地产市场的价格分布遵循着地段原则，即由市中心向外价格逐渐降低，呈阶梯状。依据此规律，我们将市区分为四个部分：市中心区、内环(为内环以内地区)、内外环(为内环线和外环线之间地区)、外环(为外环线以外地区)，四个区域一季度的平均成交价格为4878元/m2、3661元/m2、3078元/m2、3186元/m2。 由上述的价格走势可以看出： (1)内环区域最受市场欢迎，在市场吸纳量最大的情况下，其价格升势远非其他区域可比； (2)市中心区和其他地区价格差最大，其他各区价格相对较小： (3)外环线外的价格反而高于内外环线之间的价格。 2．长宁区房地产市场背景分析 2001年一季度长宁房地产市场内销商品房预售批准预售面积34.07万m2，已登记内销预售1304套，面积15.96万m2，分别比去年同期上涨118.8%和136.5%。 从资料来看，一季度长宁区内销商品房预售的成交特点为： (1)市场相对稳定，房价指数持平的楼盘数为36个，占统计楼盘的59%； (2)高层价格走势较多层要好，高层价格指数达到1003点，多层价格指数仅为980点； (3)区域内西部市场较为看好，占全区总成交面积的72.5%：而虹桥路沿线及古北地区市场基本饱和，仅占全区总成交面积的3.53%： (4)区域房价指数为1003点，平均成交单价4625元/m2。 从市场来看，长宁区有着独特的优势，表现为： (1)以外贸为特征具有外事功能的涉外经济贸易区——虹桥开发区，独具欧陆风格的高级花园住宅区——古北新区，上海重要的航空港——虹桥国际机场坐落在长宁区，随着时间的推移，其涉外开放条件日益成熟； (2)立体的交通网络更加便捷。江苏路、长宁路的拓宽，虹桥路、延安西路的改善，地铁二号线及轻轨高架的相继竣工，使长宁区的投资条件更上一层楼； (3)居住生态环境的日益改善。长宁路两侧的大面积绿化完工，虹桥地区周边环境不断完善等给予绿化覆盖率居全市中心城区之首的长宁区锦上添花； (4)购房者消费观念的改变。去年年底房改政策的逐步落实以及加入WTO组织的临近，长宁区潜在优势得以明显地发挥。 从供求角度来看，部分航班迁移浦东，对房地产市场构成冲击，随着长宁区市场的逐步完善，其市场扩容速度将会逐渐变缓，其他区域房地产市场的发展将吸纳部分客源，尤其是紧邻的闵行区将对其产生不小的冲击。 3．周边市场背景分析 估价对象位于上海市长宁区内环地区，由于此区域是真正意义的市区，居住生活条件相当方便，各类配套相当完善，交通也十分便捷，楼盘档次较高，价格为全区最高。一季度平均售价为5518元/m2，如海富公寓、长峰广场、晶采名人大厦、佳信都市花园等，都是在全市范围内有一定影响的高档次楼盘。因此，虽然市场价格较高，但市场认同率较高，是该区域房产的主要特点。 四、最高最佳使用分析 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。 五、估价方法选用(同估价结果报告) 六、估价测算过程 1．市场比较法 市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下： 估价对象价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 2．可比实例选择 通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近(或同一供需圈)、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下三宗案例作为可比实例。 实例一：佳信都市花园 位置：延安西路、番禺路口 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5400元/m2 成交日期：2000年10月 实例二：盛源大厦 位置：南京西路5号 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5500元/m2 成交日期：2001年5月 实例三：延和大厦 位置：番禺路37弄7号 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5200元/m2 成交日期：2001年5月 3．因素选择 根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向等。 4．因素条件描述 估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表3-7(因素条件说明表)。 {{B}}表3-7 因素条件说明表{{/B}} 估价对象及可比实例比较因素 A B C 估价对象 佳信都市花园 盛源大厦 延和大厦 ××公寓 坐落 延安西路番禹路口 延安东路5路 番思路37弄7号 平武路36号 交易日期 2000.10 2001.5 2001.5 2001.5 交易情况 市场价 市场价 市场价 市场价 交易价格/(元/m2) 5400 5500 5200 待求 区域因素 商服繁华度 　与估价对象位于同一区域,商服繁华度相同 　与估价对象位于同一区域,商服繁华度相同 　与估价对象位于同一个区域,商服繁华度相同 　位于市中心,靠近徐家汇、较繁华 景观 较好 一般 较好 较好 交通条件 与估价对象相同 与估价对象相同 与估价对象相同 　靠近延安西路高架桥,多条公交线路,交通方便 区域环境 与估价对象一致 与估价对象一致 与估价对象一致 　位于长宁区东部高档住宅区,区域环境良好 基础设施 与估价对象一致 与估价对象一致 与估价对象一致 七通 个别因素 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 房型 房型结构设计较好,功能与估价对象一致 房型结构设计比估价对象销差 房型 结构设计比估价对象差 房型结构设计较好 建筑装修 毛坯房 毛坯房 毛坯房 装修 成新状况 全新 全新 全新 全新 朝向 西南/正南 与估价对象相同 与估价对象相同 整座房屋朝南　　5．编制比较因素条件指数表 　　以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见表3-8(因素条件指数表)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-8　　　　　　　　　　　　因素条件指数表{{/B}} 房地产名称 A B C D 交易日期 99 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 商服繁华商 100 100 100 100 景观 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 区域环境 100 100 100 100 市政基础设施 100 100 100 100 结构 100 100 100 100 房型 100 100 98 100 建筑装修 92 92 92 100 成新状况 100 100 100 100 朝向 100 100 100 100　　表中有关修正说明如下： 　　(1)交易日期修正 可比实例A成交日期为2000年10月，根据GREIS中房上海指数月度报告，从2000年10月至2001年4月，上海房地产市场保持稳步发展的态势，2000年10月中房上海住宅指数为640，2001年4月为647，涨幅为1%，因此，实例A交易日期修正为99/100；实例B、实例C成交日期与估价时点相近，则交易日期不作修正。 　　(2)交易情况修正 实例A、B、C的交易情况均属正常，则交易情况不作修正。 　　(3)区域因素修正 实例A、B、C与估价对象均处于上海市长宁区东部的繁华地段，区域条件基本一致，不作修正。 　　(4)个别因素修正 　　A．实例A房型基本与估价对象相同，故不作修正。实例B、C房型设计相对较差，影响该房地产使用功能，进行修正，分别修正为100/99、100/98； 　　B．装修情况 可比实例均为毛坯房，估价对象为装修房，应进行装修修正。根据估价对象的装修情况和当前装修市场信息，将实例A、B、C分别修正为100/92、100/92、100/92； 　　C．其他个别因素条件基本一致，则对其他个别因素条件不作修正。 　　6．实例修正后的房地产价格分析计算 　　上述几个可比实例位于同一区域，修正后价格较相近。因此，取上述三个可比实例修正后价格的算术平均值作为估价对象的评估价格，详见表3-9(因素比较修正系数表)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表3-9　　　　　　　　　　　　因素比较修正系数表{{/B}} 房地产名称 A B C 交易价格 5400 5500 5200 交易日期 99/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 商服繁华度 100/100 100/100 100/100 景观 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 区域环境 100/100 100/100 100/100 基础设施 100/100 100/100 100/100 个别因素 结构 100/100 100/100 100/100 房型 100/100 99/100 98/100 建筑装修 100/92 100/92 100/92 成新状况 100/100 100/100 100/100 朝向 100/100 100/100 100/100 修正价格 5811 5918 5539 权重值 1/3 1/3 1/3 则：估价对象比准价格=(5811+5918+5539)/3=5756元/m2 7．收益法 所谓收益法，是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (1)求取年总收入(潜在毛收入)。 估价人员根据评估需要，预测估价对象当前的正常毛租金租赁价为人民币1.8元/(天·m2)，确定估价对象的年潜在毛收入为： 年毛租金收入=1.8元/(天·m2)×365=657元/(年·m2) (2)求取年运营费用： 1)营业税及附加5.565% 657×5.565%=36.56元/m2 2)房地产税12% 657×12%=78.84元/m2 3)管理费5% 657×5%=32.85元/m2 4)维修费(年折旧费的45%) 2000元/m2×1.4%×45%=12.60元/m2 5)保险费0.2% 2000×0.2%=4元/m2 6)水电费 由租赁方承担 7)代理费用 100/70=1.43元/m2 年总费用=A+B+C+D+E+G=166.28元/m2 有关年总费用计算说明： 1)营业税及附加：按照年毛租金收入的5.565%计算； 2)房地产税：按照年毛租金收入的12%计算： 3)管理费：按照一般惯例以年毛租金收入的5%计算； 4)维修费：按市场一般惯例取年折旧费的45%，年折旧费一般以房屋的重置价为基数计算。根据当前建筑造价信息，估价对象的房屋重置单价为2000元/m2，采用直线折旧法，评估房地产的使用年限为70年，年折旧率=(1/70)×100%=1.4%，年折旧费=2000元/m2×1.4%=28元/m2；维修费=年折旧费×45%=12.60元/m2； 5)保险费：按市场一般惯例为建筑物价值的0.2%； 6)水电费：由租赁方承担； 7)代理费用：按代理费用100元/m2平分到70年计算。 (3)求取年净租金收益。 年净租金收益=年毛租金收入-年总费用=657-166.28 =490.72元/(年·m2)[取整为492元/(年·m2)] (4)收益法求取估价对象的市场价格。 根据对该区域同类房地产出租情况的详细调查，出租率按当前市场一般情况确定为75%。住宅的土地使用年限为70年，1998年出让，因此土地使用年限尚剩余66年，资本化率取6%，根据公式：Vn=d/r[1-1/(1+r)n]式中 Vn——有限年期单位楼价； a/r——无限年期单位楼价： r——资本化率； n——估价对象剩余土地使用权年限。 Vn=(490.72×75%/6%)(1-1/1.0666)=6002元/m2 8．估价结果的确定 综合上述两种估价方法，两种方法结果各占权重50%。 单位价格=(5756+6002)/2=5879元/m2 总价格=5879元/m2×6992.42m2=41108437元(取整为人民币41100000元) 七、估价结果确定 ×××先生所委托的××公寓(上海市长宁区平武路36号)内的建筑面积6992.42m2的房地产于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值为： 房地产总价：人民币41100000元 大 写：肆仟壹佰壹拾万元整

问答题某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投人时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下： 1．计算开发完成后的价值 3000×5000÷(1+1.665%) =14754340 (元) 2．计算建筑费 1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元) 3．计算管理费 2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元) 4．计算销售税和销售费用 14754340×(6%+3%)÷1+1.665%)=1306143(元) 5．计算利润 (V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元) 6．计算项目价格 V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643 V=8217069(元)

问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。 请问：

问答题法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问：

问答题某房地产估价报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　C市某综合楼估价结果报告 (一) 委托方：(略)。 (二) 估价方：C市房地产评估事务所。 (三) 估价对象： 估价对象为位于C市锦江区青年路××至××号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积 98594m2，对1998年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。 (四) 估价目的：了解1998年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。 (五) 估价时点：1998年12月31日。 (六) 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据： 1．C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字[1994) 出让合同第×号，C国土锦字 (1966) 出让合同第××号，1998年1月24日的规划红线图； 2．中华人民共和国建筑用地规划许可证：C规建编号[1994] ×××号； 3．C市工程建设许可证：C建管证[96]第×××号； 4．C市临时建设工程规划许可证：C城市规管[96]第×××号； 5．固定资产投资项目许可证：编号：C固许证(合资)字第××××号； 6．估价对象的建筑设计图及装修图； 7．委托方对估价对象的部分说明； 8．国家有关房地产估价法律、法规和政策； 9．现场查勘结果； 10．本所有关资料。 (八) 估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：本报告采用成本法进行评估。 (十) 估价结果：1998年12月31日，估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00元) (十一) 估价人员(略)。 (十二) 估价作业日期：1998年5月26日至1998年6月6日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本评估结果自1998年6月6日起一年有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。C市某综合楼估价技术报告 (一) 实物状况分析 估价对象于1994年9月通过出让方式取得土地使用权，1996年年初拆迁完毕，1996年年中完成三通一平，××广场项目由市建四公司承建，1997年1月破土动工，1997年12月 28日主体封顶，1998年1～4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计1998年9月中旬1～6层可先期投入使用，全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一 ××广场外部柱面用镜面不锈钢；其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。 设备配置情况如下： 电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部、货梯4部、扶梯32部； 空调：韩国LG中央空调系统； 消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保字系统：多媒体智能化报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统； 通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座； 物业管理：楼宇自动化管理系统； 备用电源：美国康明斯大功率发电机组。 (二) 区位状况分析 估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50m，临街宽度为110m；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。 (三) 市场背景分析(略) (四) 估价方法选用 根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。 (五) 估价测算过程 1．收益法。 通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当资本化率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。 (1) 求取理论预期收益。 假设估价对象在1998年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位：万元)： 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 16512 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1651.2 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修理费 1651.2 1717.2 1785.90 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 495.36 515.17 535.78 557.21 579.50 602.68 相关税费 1981.44 2060.7 2143.13 2228.85 2318.00 2410.72 其他费用 330.24 343.45 357.19 371.48 386.63 401.79 经营成本总计 6439.68 6697.08 6965.01 7243.86 7533.63 7834.71 净租金收入 10072.32 10474.92 10893.99 11330.14 11783.37 12254.29 转售收入 96338.73 现值系数 1 0.9174 0.8417 0.7722 0.7084 合计 收入现值 10072.32 9610.02 9610.02 8748.94 76596.4 114196.93 注：租金年递增率按4%计，资本化率为12.61%，故理论预期价格为114196.93万元。 (2) 求取收益价格。 根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料，预测估价对象在1998年12月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元) 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 15066 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1506.6 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修理费 1506.6 1717.2 1785.90 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 451.98 515.17 535.78 557.21 579.50 602.68 相关税费 2109.24 2060.7 2143.13 2228.85 2318.00 2410.72 其他费用 301.32 343.45 357.19 371.48 386.63 401.79 经营成本总计 5875.74 6697.08 6965.01 7243.86 7533.63 7834.71 净租金收入 9190.26 10474.92 10893.99 11330.14 11783.37 12254.29 转售收入 96338.73 现值系数 1 0.9174 0.8417 0.7722 0.7084 合计 收入现值 9190.26 9610.02 9610.02 8748.94 76596.4 113314.87 估价对象在1998年12月31日的收益价格为113314.87万元。 (3) 招租修正值。 招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即 114196.93-113314.87=882.06(万元) 1．成本法。 估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元)： 项目 发生时间 成本费用 预期价格 土地征用 拆迁安置 三通一平 土建 安装、设备 二次装修 总计 1994年9月 1994年9月至1996年初 1996年初至1996年中 1997年初至1998年5月 1998年1月至1998年12月 1998年5月至1998年12月 2500 11800 4500 20500 17100 23000 79400 66222 27320 870l 28570 91516 24771 115500 注：利息按一年期固定资产贷款利率计算，投资年成本利润率按20%计；扣除估价对象招租修正值882.06万元，得到估价对象在1998年12月31日的积算价格为11417.94万元。 (六) 估价结果确定 根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后确定，估价对象在估价时点1998年12月31日的评估价格为人民币1137000000.00(拾万元以下取整)。 附件(略)

问答题估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止

问答题本次估价背景情况如下： 估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。 以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段： 估价假设和限制条件 一、估价假设 (一)一般假设 1．假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。 2．估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。 3．实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。 4．注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 (二)未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 (三)背离事实假设 据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。 (四)不相一致假设 1．估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。 2．经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。 (五)依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、估价报告使用限制 (略)

问答题2003年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价人股北京ZL集团有限公司， JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1.2亿元人民币入股。 请问： 1．何为房地产转让? 2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些? 3．房地产转让估价有哪些特点?