问答题据××大酒店负责人和财务部门提供的资料，××大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。 解：(1)客观收益水平 为了取得××大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的××饭店、××大厦、××大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见下表。 {{B}}待估宗地所在区域内类似酒店的平均经营状况{{/B}} 客房入住率 餐饮上座率 娱乐场所收益 停车场空置率 会议室使用率 其他收益 60% 55% 200万元/年 白天：20% 晚上：50% 5% 500万元/年 ××大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的××饭店、××大厦、××大酒店等的平均收益水平确定。 ①客房收益。估价对象地上所建××大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格(打折后的平均价格)分别为，460元/(间·天)，500元/(间·天)，550元/(间·天)，350元/(间·天)，580元/(间·天)，400元/(间·天)，880元/(间·天)，平均入住率以60%计，据此可算出估价对象客房的年客观收益应为： 客房年客观收益=[460元/(间·天)×102间+500元/(间·天)×59间+550元/(间·天)×68间+350元/(间·天)×33间+580元/(间·天)×30间+400元/(间·天)×82间+880元/(间·天)×7间]×365天×60%=3979.89万元 ②餐饮收益。××大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则： 餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元×365天×55% =4155.53万元 ③停车场收益。××大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%，晚上空置率50%，则： 停车场年客观收益=74个×6元/小时×365天×12小时×20%+74个×6元/小时×365天×12小时×50% =136.13万元 ④娱乐收益及其他收益。××大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的××大厦、××大酒店的规模、档次相近，经估价师调查，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。 ⑤会议室收益。××大酒店共有会议室3个，分别为百花园(300人)、郁金香多功能厅(70人)、会议室(100人)，收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。 会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天×365天×5% =16.25万元 年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元 =8987.8万元 (2)经营费用 ①直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的××大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据××大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料，并结合××市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。 ②营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则： 营业费用=8987.8万元×3%=269.63万元 ③综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则： a．年折旧费：折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为： 年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷耐用年限 如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为： 年折旧费=房屋重置价÷房屋可使用的年限 主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年(即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+44年=60年)；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%；据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为1500元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2，则： 钢混部分建筑物重置价=31429.83m2×1500元/m2 =4714.47万元 混合部分建筑物重置价=285.87m2×800元/m2 =22.87万元 主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元÷60年+22.87万元×(1-2%)÷50年 =79.02万元/年 装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件(如花岗石地面等)和一般装饰(建筑物局部)，其中耐用装饰部分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则： 年装饰折旧费=4355万元÷18+2345万元÷10=476.44万元 设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置总价约为3000万元。 年设施折旧费=3000万元÷20=150万元 年折旧费=(79.02+476.44+150)万元 =705.46万元 b．年维修费：维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用为： 年维修费=(4714.47+22.87)万元×1%+6700万元×3%+3000万元×5% =398.37万元 c．年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2‰，即保险费支出为： 年保险费=(4714.47+22.87+6700+3000)万元×2‰ =28.87万元 d．营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的1%。 其他年管理费=9120.72万元×1%=91.21万元 总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费 =(711.08+398.37+28.87+91.21)万元 =1229.53万元 ④税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数，则税金为： 年税金=9120.72万元×5.55%=506.20万元 ⑤财务费用。每年流动资金按3000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率7.8125%计，则： 流动资金利息=3000万元×7.8125%=234.38万元 年客观总费用=(4000+273.62+1229.53+506.20+234.38)万元 =6243.73万元 (3)经营利润 以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则： 年利润=8987.8万元×12.5%=1123.48万元 (4)待估宗地年房地纯收益测算 年纯收益=年总收益-年总费用-年利润 =(8987.8-6243.73-1123.48)万元 =1620.59万元 (5)土地还原率和建筑物还原率的确定 土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时，还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。 建筑物还原率一般比土地还原率高2%～3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。 (6)房屋纯收益 房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%；装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%；设施设备成新度取75%。则： 年房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率 年房屋纯收益=[(4714.47+22.87)万元×80%+6700万元×80%+3000万元×75%]×10% =1139.99万元 (7)待估宗地年土地纯收益测算 土地年纯收益=年纯收益-年房屋纯收益 =(1620.59-1139.99)万元 =480.6万元 (8)有限年期土地价格 待估宗地40年期土地价格=土地纯收益÷土地还原率×待估宗地年期修正系数÷待估宗地面积 年期修正系数=1-[1÷(1+r)n]式中，r为土地还原率；n为待估宗地使用年期。 忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为： 年期修正系数=1-1/(1+土地还原率)使用年期 =1-1/(1+8%)n =0.9540 待估宗地40年期土地价格=480.6万元÷8%×0.9540÷5723.0m2 =10014.25元/m2

问答题某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?

问答题甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?

问答题房地产开发项目策划报告主要内容有哪些?

问答题某市对旧城区进行改造，第一阶段拆迁涉及万余户居民。为确保长治久安，落实科学发展观，体现以人为本的精神，市政府在详细计划周密准备的基础上，对民意进行了深入调查。同时市政府下达严令，禁止各级职能部门借机“揩油”，如有违犯，一经查出，坚决严惩。为此市政府委托有资质的评估单位，进行了详尽的拆迁估价。 请问： 1．什么是城市房屋拆迁估价? 2．拆迁补偿估价的对象是什么? 3．针对不同估价对象应注意哪些问题?

问答题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

问答题某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表；×××，地址；××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××—××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括估价对象位于××市××路××号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架剪力墙结构。待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修采用高档进口磨光花岗岩；门：客厅房门为旋转门和双向推拉门、内门为玻璃门、窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修：墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗岩；顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖、洁具为台湾和成牌洁具；电源配置符合国家规定标准；电话、电视线路入户，留有接口；水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位：另有一中型游泳池，可容纳200人左右。四、估价目的为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。五、估价时点2002年7月30日六、价值定义采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。七、估价依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)国土资源部《土地估价规程》北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]委托方提供的其他资料估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料八、估价原则1．最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。2．替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。九、估价方法根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用收益还原法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格；然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。收益法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元，大写金额：柒仟壹佰壹拾叁万元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程1．收益法其基本公式为：式中n——收益年限；A——估价对象的年净收益；r——折现率。(1)年有效毛租金收入的确定。根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2·天)，故：年有效毛租金收入=5×360×70%=1260元/m2根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400～600元/(月·个)，地下游泳池月收益水平在40万～60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(月·个)：游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年有效车位收入=500元/(月·个)×168个×12月=1008000元/年　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　游泳池年有效收入=50×12月×50%=300万元/年　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地下部分总收入=400.8万元/年(2)运营费用率的确定。根据目前北京市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为35%，地下部分运营费率取25%。(3)年净租金的计算：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑物净租金=年有效毛租金收入—年运营费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　=1260-1260×25%=945元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑物年净收入=945元/m2×3780.6m2=357.27万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地下部分总净收入=400.8-400.8×65%=260.52万元/年(4)资本化率的确定。资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。　　资本化利率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值安全利率：2002年3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为1.98%；2002年凭证式国债五年期票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期票面年利率为3.14%。风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，北京市房地产领域该值为7%左右，根据上述分析及国家五年期间长期债券利率，计算安全利率：　　　　　　　　　　　　　　2000年(1+i)5=(1+5×3.14%)，i2000=2.96%；　　　　　　　　　　　　　　2001年(1+i)5=(1+5×3.14%)，i2001=2.96%；　　　　　　　　　　　　　　2002年(1+i)5=(1+5×2.74%)，i2002=2.60%；确定i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%～7.84%，中风险区域或取7.84%～9.84%，高风险区域可取9.84%～11.84%。除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化利率取8%。(5)收益价格的计算。估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年(1995年4月25日～2002年7月30日)，收益年限为42.75年。收益法的计算公式有很多，评估人员认为：北京市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　P=A/i×[1-1/(1+i)N]式中P——收益价格：A——年净收益；J——资本化率；N——收益年限(年)。　　　　　　　　　　　　　　　地上建筑物收益单位价格=945×[1-1/(1+8%)42.75]/8%=11372元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地上建筑物收益总价=11372×3780.6=4299.3万元　　　　　　　　　　　　　　　　　地下建筑物收益总价=260.52×[1-1/(1+8%)42.75]/8%=3135.2万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　该建筑总收益价格=4299.3+3135.2=7434.5万元2．成本法A．采用基准地价修正法求取土地价值。a．北京市基准地价内涵(略)b．根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下：(1)出让金。依据上述《基准地价表》，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为500～1000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即800元/m2。根据容积率修正系数表，详见表3-28。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-28容积率修正系数表容积率1或＜12345678910修正系数11.912.743.504.204.905.606.307.007.70设定容积率为4.16，容积率修正系数为3.32。则单位土地面积出让金为：800×3.32=2656元/m2。(2)基础设施配套建设费。估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照北京市现行大市政及四源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。则估价对象地面基础设施配套建设费=950×3.76=3572元/m2。(3)土地开发费。估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据《委托开发合同书》，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费)。(4)估价对象地价。根据上述测算结果，求取熟地价。　　　　　　　　　　　　　　　　　地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　=2656+3572+3000=9228)元/m2(5)楼面地价。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　楼面地价=地面熟地价/容积率=2454元/m2B．建造成本(1)确定建筑物的直接成本。估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1996年《北京市建筑工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及1996年《北京市建设工程间接费及其他费用定额》进行匡算；并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本(包括结构、装修、设备及红线内市政工程)为3200元/m2。(2)计算建筑物的间接成本。根据北京市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下：(a)管理费8.00%(b)专业人士费10.00%合计：18.00%　　　　　　　　　　　　间接成本=3200×18.00%=576元/m2则建造成本=3200+576=3776元/m2(3)计算建设期贷款利息。根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照《北京建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：　　　　　　　　　　　　　　　利息=2454×5.49%×2+3776×5.49%×1=270+207=477元/m2(4)销售税费。指房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　　　销售税费=(2454+3776+477)×9%=604元/m2(5)开发商利润。按照北京市当前的市场状况，根据《北京市房地产管理局出让地价估价技术标准(试行)》的规定，按照不同的年期，开发商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，开发商利润率取为25%，则：　　　　　　　　　　　　　　　　开发商利润=总成本×25%=(2454+3776+477+604)×25%=1828元/m2(6)成新率。根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。(7)计算成本价格。综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、开发商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为：　　　　　　　　　成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息+销售税费+开发商利润)×成新率　　　　　　　　　=(2454+3776+477+604+1828)×100%=9139元/m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　成本法总价格=9139×6962.3=6362.8万元七、估价结果确定以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格分别是：收益价格：7434.5万元成本价格：6362.8万元两个结果相差较大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本法从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述二结果进行加权平均，即：　　　　　　　　　　　　　　　　估价对象总价=7434.5万元×0.7+6362.8万元×0.3=7049.29万元大写金额：柒仟零肆拾玖万贰仟玖佰元整。八、附件(略)

问答题某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用，第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：

问答题某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1～4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。

问答题某房地产估价报告封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括(见估价技术报告)四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点：2004年11月5日六、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《中华人民共和国土地管理法》。3．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(G)9/T50291-1999)。4．《城市房地产抵押管理办法》。5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，改：××国用(××)字第XX号《国有土地使用权证》等资料。6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则。是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则。是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③估价时点原则。是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查，及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，××车站的评估价格为人民币13647万元(大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期(略)十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。房地产估价技术报告一、个别因素分析1．工程概况：××市××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2．工程结构情况(略)。3．估价对象位置(略)。4．估价对象权属状况：委托估价方××公司持有×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路：1．听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2．收集整理有关资料。3．进行现场查勘。4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5．征求有关人员的意见。6．最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法为收益法和成本法。1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。2．成本法估价原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。六、估价测算过程：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一部分：以收益法求取××××评估价格第一，车站部分(一)总收入的确定：车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入，车站代售客票收入，底层车库收入，车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1．屋顶停车场经营收入：顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1＝150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365＝790800元＝79.08万元2．车站代售客票收入：该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及××省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，XX车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额＝132019.75×(1+53.37%)＝202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此：××车站每年的营业额＝202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40＝79412142.22元该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据××市交通局×交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2＝79412142.22×12%＝9529457.07元＝952.95万元。3．底层车库收入：底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则P3＝100×10×70%×365＝25.55万元4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入：根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：P4＝952.95×12%＝114.35万元5．合计：P收＝P1+P2+P3+P4＝1171.94万元(二)总费用的确定：1．税金(按总收入的5.75%计)：P税＝1171.94×5.75%＝67.39万元2．管理费(按总收入的12%计)：P管＝1171.94×12%＝140.63万元3．维修、保养费(按总收入的2%计)：P维＝1171.94×2%＝23.43万元4．保险费(按总收入的0.2%计)：P保＝1171.94×0.2%＝2.34万元5．不可预见费(按总收入的1%计)：P预＝1171.94×1%＝1.17万元P费＝P税+P管+P维+P保+P预＝235.50万元(三)年纯收入A的确定：A＝P收－P费＝1171.94-235.50＝936.44万元(四)资本化率的确定：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中30%来源于银行贷款，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率＝5.94%×70%+12%×30%＝7.758%。(五)求取车站的评估价格：将上述数据代入计算公式：＝11780.42万元第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益：估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。XX地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量达到10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：××路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，××街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，××水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此，年总收益：70×12×60%×3600＝1814400元＝181.44万元。(二)求取总费用，1．年管理费＝181.44×4%＝7.26万元2．年税费＝181.44×17.75%＝32.21万元3．维修费＝181.44×2%＝3.62万元4．保险费＝181.44×2%＝0.36万元(三)求取年纯收益为137.99万元。(四)资本化率的计取：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率＝5.94%×70%+10%×30%＝7.158%(五)求取收益价格：＝1867.00万元估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00＝13647.00万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二部分：以成本法求取评估价格(一)土地取得及开发费：928.29元/m2，即：土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费；(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2。(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)。(五)利息：262.80元/m2。土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1)＝55.14元/m2工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1)＝207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%计)(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)。[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%＝442.43元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格＝(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)＝5129.50元/m2(八)估价对象的评估价值：评估价值＝5129.50×24031.53＝123269733.10元＝12326.97万元七、估价对象的评估价格的确定：在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，××车站的评估价格为13647万元。八、估价结果确定：由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元(大写：人民币壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)

问答题某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂。该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。 请问：

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元) 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)

问答题某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了抵押贷款，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

问答题B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。 请说出：

问答题房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)某写字楼房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略)。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据(略)八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能、财务上可行的合理论证；③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。十、估价结果经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：人民币壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)某写字楼估价技术报告一、个别因素分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)收益还原法1．年房地总收益根据估价对象的实际租金为3元/(m2·天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则年房地总收益：3元/(m2·天)×365天/年×(1-10%)=985.5元/(m2·年)2．年房地总费用(1)管理费。根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5元/(m2·年)×5%=49.28元/(m2·年)。(2)维修费。为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元，则年维修费用为：985.5元/(m2·年)×2%=19.71元/(m2·年)(3)保险费。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，则保险费为：985.5元/(m2·年)×2‰=1.97元/(m2·年)(4)税费。房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此，税费=985.5元/(m2·年)×5.5%=54.2元/(m2·年)(5)房屋折旧费。框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为：985.5元/(m2·年)×(1-0)÷50=19.71元/(m2·年)年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=144.87元/(m2·年)3．年房地纯收益年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=840.63元/(m2·年)4．房地产价格房地产资本化率取10%，则房地产总价格为：=840.63元/m2/10%×[1-1/(1+10%)38.58]=8193.65元/m2(二)市场比较法1．选取可比实例要求(略)比较案例如下：可比实例A：位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为10200元，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。可比实例B：位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为8100元，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。可比实例C：位于某路某号，框架结构；距离商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。2．编制比较因素条件说明表估价对象与比较实例的比较因素条件详见下表。{{B}}比较因素条件说明表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C物业用途写字楼综合综合综合交易日期2004.92004年2003年2004年交易情况正常正常正常正常土地使用年限(年)38.58505050售价(元/m2)待评估1020081008200价格类型出让出让出让出让区域因素临路状况临区域主干道临区域主干道临区域主干道临区域主干道临路形式沿街沿街沿街沿街距商业中心距离(km)6.557.56.5公交便捷度便捷便捷便捷便捷道路通达度较好好一般较好距离主干道距离150010025001500区域繁华度较好较好较好较好距离地铁站距离2.513.52.5区域公用设施配套程度完备完备完备完备环境优劣度无污染无污染无污染无污染个别因素朝向南向南向南向北向停车位数量满足满足满足满足物业管理较好好较好较好物业新旧程度全新全新全新全新所在层数913109物业声誉较好好较好较好3．编制比较因素条件指数表根据比较因素条件的说明，编制比较因素条件指数见下表。{{B}}比较因素条件指数表{{/B}}比较因素估价对象实例A实例B实例C土地用途100100100100交易日期100100100100交易情况100100100100土地使用年限38.58505050区域因素临路状况100100100100临路形式100100100100距商业中心距离10010596100公交便捷度100100100100道路通达度100102100100距离主干道距离100100.298100区域繁华度100100100100距离地铁站距离10099103100区域公用设施配套程度100100100100环境优劣度100100100100个别因素平面布置10010010097停车位数量100100100100物业管理100101100100物业新旧程度100102102102所在层数100104101100物业声誉1001021001004．编制比较因素修正系数表根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数见下表。{{B}}比较因素修正系数表{{/B}}比较因素实例A实例B实例C用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100土地使用年限(年)0.96930.96930.9693成交价格(元/m2)1020081008200区域因素临路状况100/100100/100100/100临路形式100/100100/100100/100距商业中心距离105/100100/96100/100公交便捷度100/100100/100100/100道路通达度100/102100/100100/100距离主干道距离100/100.2100/98100/100区域繁华度100/100100/100100/100距离地铁站距离100/103100/98100/100区域公用设施配套程度100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素平面布置100/100100/100100/97停车位数量100/100100/100100/100物业管理100/101100/100100/100物业新旧程度100/102100/102100/102所在层数100/104100/101100/100物业声誉100/102100/100100/100比准价格(m2)8185.048266.268033.26评估价格(m2)8161.52根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。(三)估价结果确定评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。(四)估价结论(略)

问答题实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么?

问答题甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。 请问：

问答题厦门某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告 房地产估价报告 项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上一～十二层)房地产价值评估 委托方：××人民法院 估价方：××房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：××× 目录、致委托方函、注册房地产估价师声明(略) 估价的假设和限制条件 一、估价假设条件 (一)本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。 (二)本次估价基于以下概念： 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制订的活动。 所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。 公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果也会有所不同。 本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处分等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。 二、估价限制条件 (一)本估价报告为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。 (二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。 (三)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。 (四)按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需作相应调整。 (五)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。 (六)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外，评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。 (七)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、严谨地编制估价报告。 (八)特殊说明事项 1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的厦地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，设定出让用途为工业，应缴纳的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。 2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途—工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。 3．如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元/m2(含应向政府补交的土地出让金，按楼面价约2100元/m2)，二层价值在3800～4000元/m2(含应向政府补交的土地出让金，按楼面价约1680元/m2)。该数据仅供委托方参考。 4．根据委托方提供的租赁合同，权属人××××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。 (九)本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。 (十)本估价报告书一式五份，委托方四份，本机构存档一份。 估价结果报告 一、委托方 委托估价人：××区人民法院 二、估价方(略) 三、估价对象 (一)估价对象调查情况(见下表) 权属人 ××××厂 房地坐落 ××区××路66号综合楼 土地使用权类型 划拨 房屋所有权性质 国有房产 产权来源 1992年建造 产权比例 100% 土地用途 工业用地 房屋用途 工业 图幅号 ××× 地籍号 ××× 权属人 ××××厂 土地使用设定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日 土地状况 宗地总面积 4296.32m2 宗地四至 东至 见附图 西至 见附图 南至 见附图 北至 见附图 房屋状况 建筑结构 钢混 建筑面积 17542.50m2 楼层/层次 共12层/地下一层、第一～十二层 建成年份 1992年 楼层 建筑面积/m2 产权证号 地下一层 1542.69 ×地房证第×××号 第一层(含夹层) 1353.23 ×地房证第×××号 第二层 1295.48 ×地房证第×××号 第三层 1295.48 ×地房证第×××号 第四层 1295.48 ×地房证第×××号 第五层 1295.48 ×地房证第×××号 第六层 1292.96 ×地房证第×××号 第七层 1292.96 ×地房证第×××号 第八层 1292.96 ×地房证第×××号 第九层 1292.96 ×地房证第×××号 第十层 1292.96 ×地房证第×××号 第十一层 1292.96 ×地房证第×××号 第十二层(含屋顶、水箱层) 1706.90 ×地房证第×××号 总计 17542.50 (二)估价对象权利状况 1．估价对象为××××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。 2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。 3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。 (三)估价对象状况 估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。 估价对象建筑物为一幢地下1层、地上12层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二—十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下： 底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。 二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。 三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。 四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。 五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。 六层内部无隔断，无装修。 七层为三立(××)汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。 八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。 九—十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗岩，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。 地下室为设备层，无装修。 根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。 四、估价目的(略) 五、估价时点(略) 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价，确定其最终价格。 十、估价结果 估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为3636.11万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)。 估价人员、估价作业日期和估价报告应用有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 根据厦门市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在2001年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与2001年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比2001年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。 四、最高最佳使用分析 估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途—工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，．适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 评估思路： 遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。 由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高较高为5m，第二～十二层层高为4m，第二～十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二～十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。 (一)地下室 采用成本法。 1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本计算公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标： 序号 重置价格构成 单价/(元/m2) 备 注 一 土地使用权价值 0 地下室不计地价 二 建筑物价值 1001.78 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 972 a+b+e a 建安工程造价 900 根据厦门市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2 b 勘察设计和前期工程费 54 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 c 开发过程中的费用 18 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 29.16 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 26.58 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发周期为1年 4 建筑物的销售税费 100.77 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 50.06 (1+2)×5%，开发利润率取5% 6 建筑物折旧 176.78 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% 三 评估价格 1001.78 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。 3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。 (二)综合楼底层 1．收益法 (1)计算公式： V=A/Y×[1=1/(1+Y)n] (2)具体计算过程见下表。 序号 内容 数量 备注 年房地产总收益/(元/m2) 216.00 1 月租金/(元/m2) 18.00 据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层高及类似设备装修的工业厂房租金约为18元/(m2·月) 2 年房地产总收益/(元/m2) 216.00 年总费用/(元/m2) 68.45 1+2+3+4+5+6+7 1 维修费/(元/m2) 4.32 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计 2 管理费/(元/m2) 4.32 指对出租房屋进行必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计 3 房产税/(元/m2) 25.92 按年房地产总收益的12%计 4 营业税及附加/(元/m2) 11.99 营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计 5 保险费/(元/m2) 3.00 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m2 6 租金损失赞/(元/m2) 18.00 指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算 7 租赁中介费/(元/m2) 0.90 按月租金的5%计 三 年租金净收入/(元/m2) 147.55 四 报酬率 5.00% 取一年期存款利率1.98%作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0% 五 可获收益年限/年 46 根据《规范》，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1992年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年 六 收益价格/(元/m2) 2638 注：本币土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。 2．成本法 (1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本计算公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 (2)计算过程：根据市场调查及厦门市的有关规定，确定以下指标： 序号 重置价格构成 单价/(元/m2) 备 注 土地使用权价值 438.23 1+2+3+4+5 1 土地取得成本及开发成本 308.84 根据××市政府(2000)综085号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途土地单价为700元/m2，年期修正为：[1-11(1+4.01%)46][1-11(1+4.01%)50]=0.9723，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期修正、容积率修正后楼面地价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84(元/m2) 2 土地的管理费用 9.27 为土地取得成本及开发成本的3% 3 土地的投资利息 34.93 (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发周期为2年 4 土地的销售税费 37.47 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 土地的开发利润 47.72 (1+2)×15%，开发利润率取15% 建筑物价值 1989.18 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 1766 a+b+c+d+e a 建安工程造价 1450 根据厦门市建设工程投资估算指标，估价对象层高为5m，内安装两部客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高及类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2 b 勘察设计和前期工程费 87 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 c 基础设施建设费 120 小区红线内的给水、供电、道路等 d 公共设施建设费 80 区内公共配套设施费用地分摊 e 开发过程中的费用 29 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 52.98 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 48.29 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 4 建筑物的销售税费 200.09 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 272.85 (1+2)×15%，开发利润率取15% 6 建筑物折旧 351.03 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%。 三 评估价格 2427.41 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：成本法评估房地产单价为2427元/m2。 (三)综合楼二～十二层 1．收益法 (1)计算公式： V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] (2)具体计算过程见下表。 序号 内容 数量 备注 一 年房地产总收益/元 168.00 1 月租金/(元/m2) 14.00 据调查周围房地产市场行情，待估第二～十二层层高为4m，该地区类似结构、层高及类似设备装修的工业厂房租金约为14元/(m2·月) 2 年房地产总收益/元 168.00 二 年总费用/元 53.90 1 维修费/元 3.36 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的2%计 2 管理费/元 3.36 指对出租房屋进行必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计 3 房产税/元 20.16 按年房地产总收益的12%计 4 营业税及附加/元 9.32 营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计 5 保险费/元 3.00 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m2 6 租金损失费/元 14.00 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算 7 租赁中介费/元 0.70 按月租金的5%计 三 年租金净收入/元 114.10 四 报酬率 5.00% 取一年期存款利率1.98%作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00% 五 可获收益年限/年 46 根据《规范》，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建成于1992年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年 收益价格/(元/m2) 2040 　　　　　　　　 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：收益法评估房地产单价为2040元/m2。 2．成本法 (1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本计算公式为： 房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 (2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标： 序号 重置价格构成 单价/(元/m2) 备 注 一 土地使用权价值 438.23 1+2+3+4+5 1 土地取得成本及开发成本 308.84 根据××市政府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用途地面价为700元/m2，年期修正为： [1-1/(1+4.01%)46]/[1-1/(1+4.01%)50]=0.9723，容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期修正、容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84(元/m2) 2 土地的管理费用 9.27 为土地取得成本及开发成本的3% 3 土地的投资利息 34.93 (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发周期为2年 4 土地的销售费用 37.47 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 土地的开发利润 47.72 (1+2)×15%，开发利润率取15% 二 建筑物价值 1806.70 1+2+3+4+5-6 1 建筑物开发成本 1604 a+b+c+d+e a 建安工程造价 1300 根据厦门市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装两部客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高及类似设备装修的建安工程造价为1300元/m2 b 勘察设计和前期工程费 78 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 c 基础设施建设费 120 小区红线内的给水、供电、道路等 d 公共设施建设费 80 区内公共配套设施费用地分摊 e 开发过程中的费用 26 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% 2 建筑物的管理费用 48.12 为建筑物开发成本的3% 3 建筑物的投资利息 43.86 (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发周期为1年 4 建筑物的销售税费 181.73 (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% 5 建筑物的投资利润 247.82 (1+2)×15%，开发利润率取15% 6 建筑物折旧 318.83 (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% 评估价格 2244.93 为土地使用权价值与建筑物价值之和 注：本市土地使用税一直未执行，故不计。 (3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。 七、估价结果确定 (一)估价对象单价的确定 1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2。 2．综合楼底层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2427元/m2，收益法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为(2427+2638)/2=2533(元/m2)。 3．综合楼第二～十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/m2)。 具体见下表。 楼 层 建筑面积/m2 房地产单价/(元/m2) 总价/元 地下一层 1542.69 1002 1545775 第一层(含夹层) 1353.23 2533 3427732 二～十二层 14646.58 2143 31387621 合 计 17542.50 　　 36361128 (二)房地产评估结果 估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为3636.11万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)。

问答题××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/m2。建筑费为2500元/m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5%；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。估价单位采用假设开发法进行估价：预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。假设该项目在2006年4月1日的价格为户，估算过程如下：(1)开发完成后的价值为：　　　　　　　　　　　　　　5000×25000＝125000000元＝12500万元(2)建筑费：　　　　　　　　　　　　　　　2500×25000＝62500000元＝6250万元(3)管理费：　　　　　　　　　　　　　　　　　　6250×8%＝500万元(4)销售税费：　　　　　　　　　　　　12500×(10%+5%)/(1+2.01%)2＝1801.84万元(5)计算利润：　　　　　　　　　　　　　　(P+6250+500+1801.84)×35%＝0.35+2993.14万元(6)项目价格：　　　　　　　　　　　　　　　P＝12500-6250-500-1801.84-0.35P-2993.14　　　　　　　　　　　　　　P＝707.42万元