问答题某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价＝20000×900 ＝18000000元＝1800万元 酒店客房年总收益＝250×280×365×(1-60%) ＝10220000元＝1022万元 酒店会议室年总收益＝1000×20×12 ＝240000元＝24万元 酒店年总费用＝1022×40%＝409万元 酒店客房及会议室年净收益＝1022+24-409＝637万元 酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1-1÷(1+10%)30] ＝6007万元 酒店办公室价格＝300×10000 ＝3000000元＝300万元 该酒店总价格＝1800+6007+300＝8107万元

问答题如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗?

问答题××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1．区位状况(略)2．实物状况(略)3．权益状况(略)四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1．根据GB—750291—1999《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．采用的公式。估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2．估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)估价对象比准价格=可比实例成交价格×。(2)所选可比实例(见表1)。(3)交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1)区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。2)个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。(6)比较修正计算(见表3)。表3市场法修正计算表可比实例成交价格(元/m2)交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格(元/m2)实例A3100100/100100/100100/101100/1023009实例B3100100/100100/100100/102100/1022980实例C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。(3009+2980+2963)元/m2÷3=2984元/m2(7)预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.80m2，其中地下建筑面积7979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为2984元/m2×39820.80m2=11882.53万元。3．续建开发成本的测算。估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2)，第21栋、22栋、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21栋至第23栋正在进行桩基础灌注工程。(1)续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字[2005]10号)，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本：24578.00×(900.00+30.00+10.00+50.00)元+23221.80×(900.00+80.00+30.00+10.00+50.00)元=4917.95万元。(2)室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本：30.00×23667.00元=71.00万元。(3)估价对象的续建成本合计：4917.95万元+71.00万元=4988.95万元。4．管理费用。主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988.95万元×3%=149.67万元。5．销售税费。包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882.53万元×8%=950.60万元。6．开发利润。××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润：4988.95万元×15%=748.34万元。7．投资者购买待开发房地产应负担的税费。主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。8．运用假设开发法的测算结果。假设开发法的测算结果：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)万元÷(1+4.1%)=4846.27万元。(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。1．土地取得成本。运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2(计算过程略)估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价：1717.18元/m2×23667.00m2=4064.05万元。2．开发成本。(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)。(2)基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计为318.57万元。(3)建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元。则估价对象开发成本：39.82万元+318.57万元+196.62万元=555.01万元。3．管理费用。管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01万元×3%=16.65万元。4．投资利息。按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01万元×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81万元。5．销售税费。估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6．开发利润。经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。555.01万元×15%=83.25万元。7．运用成本法的估价结果。4064.05万元+555.01万元+16.65万元+23.81万元+83.25万元=4742.77万元。六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值：4846.27万元×50%+4742.77万元×50%=4794.52万元。则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。附件(略)

问答题某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

问答题实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么?

问答题{{B}}××市××厂房评估报告{{/B}}一、委托人：××市××厂二、受理委托人：(一)受理单位：××市房地产信息咨询公司。(二)评估人(略)。三、估价日期：1993年10月1～19日四、勘估建筑物简介(一)地址：××市××区。(二)所有人权利：委托单位持有××市房地产管理局核发的房屋产权证和土地使用证。(三)建造时间：1980年。(四)建筑物结构及面积：该厂房为五层钢混框架结构，合资拟投入1600m2。(五)建筑物用途：生产用厂房。(六)建筑物改良情况：1986年增加空调设备、铝合金窗及电梯等。(七)地理环境：该厂房位于××路与××之间，距××站约1km，交通方便且景观较好。五、估价目的委托单位原为加工出口×产品的重要企业，年产值为3000万元。目前因国际市场上×产品需求之间发生变化，该厂决定转产，未来的合资企业将租用勘估标的物为生产车间，且以15年租金作为中方部分股金，拟估算15年租金的现值。本估价报告所估结果仅为以上目的服务，不能作为交易、抵押等其他活动的依据。六、估价分析(一)估价依据：1．1986年《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》。2．委托人所提供的资料。3．估价人现场实勘的结果。4．××市统计局公布的建筑企业价格指数。5．××统计局公布的各种价格总指数。6．近几年银行存款利率的变化资料。(二)估价方法。因目前与之相同的案例较少，不宜采用市场法估价，而租金收入是一种稳定的有规律的收益，因此收益法估价较为适宜。根据××市房地产市场的发展情况分析，房地产的出租、出售价格逐年递增，因此在计算纯收益时考虑了使用过程中的变化。(三)确定资本化率。资本化率主要依据通货膨胀率和银行存款利率的变化来定，但因没有通货膨胀率，可参照零售价格指数来定。近几年零售价格指数(以上年价格为100)如下表所示：NO1234567891011价格指数(%)101.5100.5100.5101.8113.9107.210.69117.7115.1102.7108据此，则每年零售价格变化比率为下表所示：NO1234567891011变化比率(%)1.50.50.51.813.97.26.917.715.12.78则求得平均每年零售价格变动比率为6.89%。而近几年来一年期的隐含存款利率如下表所示：NO123456变化比率(%)8.6411.3410.088.647.566.60则求得平均利率为8.81%。仅零售价格平均变动的百分比和平均利率的中位数，则为7.85%，以此为资本比率。(四)纯收益的计算。该勘估物的租金即为纯收益。根据××市房地产管理局1986年颁布的《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，钢混结构建筑物每月标准租金为每平方米6.17元，但这是1986年的租金，需作时间上的调整，应调整到1993年年底。建筑物直接费价格指数(以上年为100)如下表所示：年份19851986198719881989199019911992直接费指数(%)113.9109107114110113.5109.91161993年价格指数依据上表作预测于下表：N0XYXYX219851986198719881989199019911992∑-7-5-3-113570113.9109107114110113.5109.9116893.3-797.3-545-321-11411O340.5549.581234.7492591192549168自1987年开始逐年调整到1993年，即：6.17×107%×114%×110%×113.5%×109.9%×116%×113.52%=13.598(元/m2)=13.6(元/m2)根据《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，有电梯设备乘以140%。但因该厂房每层两个车间，电梯偏向厂房另一端，该生产车间使用不便，因此乘以120%。该厂房有八至九成新，再乘以0.85。据此，该厂房1993年的月租金为每平方米13.87元。但因租金今后还会逐年变化，因此纯收益为动态增长状态，根据以往资料分析平均增长率为111.66%，保守一些可取110%。(五)计算租金现值。令：资本化率为i，i=0.0875；租金增长率为r，r=0.101993年全年纯收益为A，A=13.87×12=166.44(元/年)租金现值为P，则：P=A1/(1+i)+A2/(1+i)2+A3/(1+i)3+…+A15/(1+i)15式中，A1=/A，A2=/A×(1+r)，A3A×(1+r)2…A15=A×(1+r)14p=a/(1+i)+A(1+r)/(1+i)2+A(1+r)2/(1+i)3+…+A(1+r)14/(1+i=2667(元/m2)现拟合资投入1600m2，则1600m2生产车间15年资金的现值为2667×1600=4267200(元)=426.72(万元)求得租金的现值共为427.5万元人民币。

问答题注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)僵表不司比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。1．交易日期修正系数。(1)KA=99.7%。(2)KB=99.0%。(3)Kc=99.2%。2．求取比准价格。(1)比准价格A=6000元/m2×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2。(2)比准价格B=6800元/m2×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/m2。(3)比准价格C=6900元/m2×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2。(4)比准价格计算结果：(66173-63443-6201)元/m2÷3=6387元/m2。

问答题{{B}}××实业公司商业办公用房估价报告书{{/B}}第一章 概述 (一) 委托单位：××实业公司 (二) 评估单位：××房地产评估事务所 (三) 评估对象：××实业公司拥有的商业办公用房 (四) 估价时点：1996年12月1日 (五) 估价人员(略) (六) 估价依据(略) (七) 估价原则(略) (八) 估价报告应用的有效期(略)第二章 估价对象概况 (一) 估价对象的地理位置及周围环境 估价对象所处土地级别为九级，该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾×××号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图(略)。 (二) 估价对象的基本情况 估价对象为××公司所有的商业办公用房，建于1995年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修；三层为公司办公用房。该建筑物于1995年12月办理《房屋所有权证》(见附件三) ，建筑面积1153.93平方米。该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地。租期10年，从1995年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1994年6月30日办理(见附件二) 。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权，并对土地上建筑物进行补偿。第三章 估价分析与计算 (一) 确定估价方法 估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公用房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。计算公式为： V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vn/(1+Y) 式中 V——房地产价格； A——房地产年净收益； Y——建筑物资本化率； n——可产生收益的年期； Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。 (二) 参数确定 1．年净收益。 根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元每平方米。 按照房屋租约规定，租金中不含水、电费及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，××实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为： A=30×1153.93×12×[1-(6%+7%+2%)]-13500 =34(万元) 2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn。 土地租用合同期满时，××公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为每平方米700元。 且Vn=700×1153.93=8(万元) 3．资本化率Y。 国家公布的1996年一年期银行存款利息率为7.47%，考虑一定的风险因素，结合对同类门业平均收益率的调查，确定资本化率为9%。 4．剩余使用年期n。 根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.9年。 (三) 计算过程 根据确定的上述参数，代人计算公式可得 V=34/9%·[1-1/(1+9%)8.9]+8/(1+9%)8.9 =206(万元) 第四章 估价结论 根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象在估价时点的价值为206万元。 有关说明及附件：(略) 1996年12月16日

问答题针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

问答题某办公用地地价评估报告书封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某办公用地估价结果报告一、委托人××建筑装饰工程公司(法定代表人××；住所：××)二、估价机构××房地产咨询服务公司三、估价对象1．估价对象概况：估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号高速公路入口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2．估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；容积率：4；覆盖率：50%；总建筑面积：4000m2；建筑物层数：8层。四、估价目的为委托方以土地合资入股提供依据。五、估价日期2004年5月12日至21日。六、估价时间2004年5月12日。七、估价人员(略)八、估价依据(略)九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为：地价=楼价-建筑费-专用费用-利息-销售费用-税费-开发商利润十一、估价结果估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元(大写：人民币柒佰六拾贰万元整)。十二、估价人员(略)十三、估价报告应用的有效期(略)某办公用地估价技术报告一、实物状况分析(略)二、区位状况分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。六、估价测算过程1．预计出售楼价预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。2．预计建设期预计到1998年7月可完全建成投入使用。3．估计开发费以及开发商利润估计建筑费为2000元/m2；专业费为建筑费的6%；年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%；税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等；开发商利润为20%。4．求取地价(1)=22682090元(2)总建筑费=4000m2×2000元/m2=8000000元(3)总销售费用=22682090元×3%=680462.7元(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则总利息=地价×6%+8000000×0.5×6%=0.06×地价+240000(5)总税费：22682090元×18%=4082776.2元(6)利润=总建筑费×20%=8000000元×20%=1600000元由以上计算得出：总地价=22682090-8000000-680462.7-0.06×地价-240000-4082776.2-1600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1905.39元/m2七、估价结果确定本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元(大写：人民币柒佰六拾贰万元整)。有关说明及附件(略)

问答题 {{B}}表4-9 估价对象与可比实例比较表{{/B}} 比较因素及差异/(%) 估价对象及可比实例 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易价格/(元/m2) 待估 600 6800 6900 交易时间 2003.8 2003.5 2003.2 2003.1 交易情况 0 0 0 房地产状况因素 区域因素 配套设施情况 -2 +2 +3 地理位置 -3 -1 0 交通出行便利状况 -2 +1 +1 环境、社区状况 0 0 0 个别因素 用途 0 0 0 容积率 -1 +2 -1 建筑形式 -1 0 +2 房屋装修情况 +1 +2 +3 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。 比准价格计算如下。 一、交易日期修正系数 ①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2% 二、求取比准价格 1．比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/ 100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2) ②比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2) ③比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100× 100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2) ④比准价格计算结果 (6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

问答题某城市旧城区有一闲置的2层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。

问答题在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元)2．新增建筑面积成本920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)3．补交地价款

问答题某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。

问答题封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2002年6月20日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3005号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币叁佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格和估价对象情况一致。不进行交易情况修正。2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294港元/m2=3990912港元取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/(m2·月)(m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/(m2·月)×12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费：按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1(元/m2)保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4(元/m2)营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2×16.576%=169.1元/m2则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)(3)估算年净收益1020-284=736(元/m2)(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价(港元：人民币=1:1.07)故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/m2×547.15m2=3958465港元取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)/2=398(万港元)综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件(略)

问答题{{B}}某市××商厦房地产价格评估报告{{/B}} 致委托估价方函 某市××商厦： 某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下： 委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积 11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。 特此通告。 某某房地产评估咨询有限公司(公章) 法人代表：赵× 1999年1月10日 {{B}}估价师声明{{/B}} 我们郑重声明： 1．我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。 6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。 某某房地产评估咨询有限公司(公章) 注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李× 1999年1月10日{{B}}估价的假设和限制条件{{/B}} 1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。 2．本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。 3．本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。 4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。 5．委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。 6．实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。 7．本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。 8．本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。 9．本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。 某某房地产评估咨询有限公司(公章) 1999年1月10日{{B}}房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 全称：某市××商厦 法定代表人：略 住所：××路××号××栋××单元306室 联系电话：0791-860×××× 二、估价方 全称：某某房地产评估咨询有限公司 法定代表人：赵× 住所：××路××号××栋××单元708室 联系电话：0791-724×××× 估价资格级：房地产估价B级 三、估价对象 ××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等)；3～12层为酒店客房；另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。 四、估价目的 房地产抵押价值评估。 五、估价时点 1999年1月10日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据 1．房地产估价规范GB/T 50291—1999。 2．委托人提供的固定资产明细表。 3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料。 4．评估人员现场勘查和掌握的资料。 5．有关法律法规规定。 八、估价原则 遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。 九、估价方法 根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。 从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。 ××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 十、评估结果 委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日 1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。十一、估价人员 姓名 估价资格 注册估价师证书号 赵× 注册房地产估价师 略 钱× 注册房地产估价师 略 孙× 注册房地产估价师 略 李× 注册房地产估价师 略 十二、估价作业日期 1999年1月3日至1999年1月10日。 十三、估价报告应用的有效期 根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为 1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。 十四、评估说明 1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。 2．本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。 3．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。{{B}}房地产估价技术报告{{/B}} 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。 从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。 ××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 六、估价测算过程 (一) 以收益还原法进行分部评估 1．计算公式 V=V1+V2+V3+V4+V5 =(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r 式中 V——整个大厦现时房地产评估价格； V1——商场部分房地产的现时评估价格； V2——餐厅部分房地产的现时评估价格； V3——酒店客房部分房地产的现时评估价格； V4——会议厅部分房地产的现时评估价格； V5——娱乐部分房地产的现时评估价格； a1——商场部分房地产的年纯收益； a2——餐厅部分房地产的年纯收益； a3——酒店客房部分房地产的年纯收益； a4——会议厅部分房地产的年纯收益； a5——娱乐部分房地产的年纯收益； r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。 2．年纯收益A的确定 该大厦年纯收益A=年总收益(三年来平均)-年总支出(包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等) 以下收益和支出的测算均根据××商厦财政部提供的有关资料。 (1) 商场部分房地产的年纯收益a1 年收益=(按每天收入1万元计)1万元/天×30天/月×12月=360万元 年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元 年纯收益a1=360-349=11万元 (2) 餐厅部分房地产的年纯收益a2 年收益=(包厅12个×800元/次+大厅28桌×600元/次+宴会厅40桌×600元/次)×2次×30天×12个月×满客率41.3%=5.04万元/次×2次×30天/月×12月×满客率41.3%=1500万元 年支出=工资福利180万元+房产桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元，管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元 年纯收益a2=1500-1390=110万元 (3) 酒店客房部分房地产的年纯收益a3 年收益=320元/(个·天)×客房125个×出租率60%×360天=864万元 年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元·管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元 年纯收益a3=864-635=229万元 (4) 会议厅部分房地产的年纯收益a4 年纯收益=出租10次/月×租金1500元/次×12月=18万元 年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元 年纯收益a4=18-9=9万元 (5) 娱乐部分房地产的年纯收益a5 年收益=舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元 年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元 年纯收益a5=73-36=37万元 总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=11+110+229+9+37=396万元 还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%×30%= 2.14%的风险利率，即还原利率为9.27%。 整体××大厦房地产的现时评估价格为： V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元 (二) 成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估 1．土地价格评估 整个酒店占地约12亩，60万元/亩(计算过程略)，土地价格=12亩×60万元/亩= 720万元。 2．建筑物价格评估 建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。 (1) 酒店部分：计算公式如下： 成本价=重置价×成新率 重置价=成本费用+利息+利润+各项税费 1) 重置价：根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A：成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工资费500万元)；B：利息200万元；C：利润350万元；D：各项税费300万元。重置价：A+B+C+D：4350万元。 2) 成新率：成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点(1998年1月10日)已使用10年，因此成新率为(80-10)/80=87.5%；装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5年，残值率为10%，因此，其成新率为：1-(1-10%)×7.5/25=73% 3) 酒店成本价：主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为： 1740×87.5%+2160×60%=3088.5(万元) (2) 附属工程部分：用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元 (包括地面、围墙、大门等)和30万元，共计70万元。 (3) 建筑物总价=3088.5+70=3158.5(万元) (三) 房地产总价 房地产总价格=土地价格+建筑物价格=720+3158.5=3878.5(万元) 七、评估结果确定 用以上两种方法得出的评估价格分别为4174.757万元和4217.80万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4196.28万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为4196.28万元，取整为 4196万元，大写人民币：肆仟壹佰玖拾陆万元整。

问答题张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

问答题钱某于2006年11月3日去世后，遗留了位于××市××路××号的临街住宅一栋。该住宅占地面积为200m2，共两层，每层建筑面积各为100m2，是钱某于2006年年初以20万元购得的。钱某另遗有其他财产合计价值15万元。钱某留下遗嘱“全部财产由我两个儿子钱甲和钱乙继承，钱甲继承住宅的1层和价值4.5万元的其他财产，钱乙继承2层和价值10.5万元的其他财产。”在接受遗产时，钱甲决定以自己所继承的1层向钱乙换取价值相等的现金，钱乙同意交换，但认为当初该住宅以20万元购入，1层、2层建筑面积相等，故1层现值应为10万元；钱甲则认为1层现值应为14万元。为此，两人共同请某房地产估价机构对该临街住宅1层进行估价。请问： (1)作为房地产估价师，给出你的专业意见。 (2)若经估价机构评估后，1层的正常市场价格为13万元，请你具体分析一下实际成交价格会高于13万元，还是低于13万元?

问答题房地产估价报告致委托方函(略)封面与目录(略)估价师声明(略)某商场抵押价值估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1．土地(1)名称：某总公司综合用地。(2)土地位置：某市人民西路某号。(3)土地用途：综合用宗地。(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5)土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分)。(6)土地权属性质：国有土地。(7)形状：规则，一面临街地。(8)周围环境、景观：估价对象位于某市某路，属某市旧城区，属较繁华商业区。该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共配套服务设施齐全，目前周围建筑大部分是单位住宅及私人房。人民西路上有3路、210路公共汽车，估价对象距离某市商业中心区不到800m，客流量很大；距火车站、汽车客运中心仅5分钟的车程，据此分析，估价对象所处地段对外交通条件较好。(9)基础设施完备程度：水、电、通信、道路完善。(10)土地平整程度：平整。(11)水文地质状况：土地承载力高，可以建高层建筑。(12)利用现状：商业用地。(13)土地级别：某市二级。(14)土地权利状况：①土地使用权属属主：根据国有土地使用证记载，权属属主为某总公司。②土地取得方式：政府出让方式取得。③土地使用年限：50年(自1995年3月1日起至2045年3月1日止)。④土地已使用年限：5.75年。⑤土地剩余使用年限：44.25年。2．建筑物某购物广场于1999年6月26日建成使用，总建筑面积为21128m2，为地下1层、地上6层的框剪结构建筑，1～4层为商场，5～6层为娱乐场所，一面临街。本次的评估对象为第3层商场，建筑面积为2795.32m2；装修状况：外墙，临街面为高级玻璃幕墙和贴铝塑板，其余各面贴高级劈离砖；内墙，双飞粉腻子墙面；顶棚，石膏板吊顶；地面，耐磨砖；设备，设有1台客货梯、2台货梯、2台自动扶梯、4座疏散楼梯，每层设有自动喷淋系统和自动防火报警系统；设有中央空调系统。根据房屋所有权证书记载，权属属主为某总公司。四、估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供房地产价值参考依据。五、估价时点2003年1月6日。六、估价原则(略)七、估价方法估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为适合。收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价思路：首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。八、估价结果1．单位面积房地产评估价格9395元/m2。2．房地产评估总价值2626万元(大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整)。九、估价人员(略)十、估价报告应用的有效期本报告有效期为一年，即从2003年7月6日至2004年7月5日止。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，本次评估的内容包括了委估建筑以及其所分摊的土地，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为合适。基本思路：首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。五、估价测算过程1．估算步骤(1)搜集有关收入和税费的资料；(2)估算潜在毛收入；(3)估算有效毛收入；(4)估算运营费用；(5)估算净收益；(6)选用适当的资本化率；(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。2．估算过程(1)市场调查估价对象总建筑面积为2795.32m2，有效出租面积为85%，现出租率为100%，实际租金为每月130元/m2，所有费用均由出租方承担，每月的税金(含房产税、营业税、城市维护建设费、教育费附加等)及水电费为10元/m2。据调查，某市同类结构和装修标准的商场租金水平为每月100～150元/m2，年管理费为年租金的3%，年维修费为重置价的1.5%，年保险费为重置价的1.5‰，建筑重置价为1900元/m2，耐用年限为60年，残值率为0。据此分析，估价对象的租金水平符合某市客观租金水平，故取其实际租金进行评估。根据××市近几年来房地产市场的变化趋势分析，同区域同类房地产的租金水平变化不大，故在评估过程中我们假设估价对象在使用年限内每年的净收益保持不变。(2)计算年有效毛收入年有效毛收入=130元/(m2·月)×2795.32m2×12月×100%×85%=3706594.32元(3)计算年总运营费用①年税金及水电费=10元/(m2·月)×12月×2795.32m2=335438.40元②年管理费=3706594.32元×3%=111197.83元③年维修费=1900元/m2×2795.32元×1.5%=79666.62元④总费用=①+②+③=(335438.40+111197.83+79666.62)元=526302.85元(4)计算年总净收益年总净收益=年总收益-年总费用=(3706594.32-526302.85)元=3180291元(5)选用适当的资本化率利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据银行一年期存款利率(为2.25%)，宏观经济增长率、某市同类同性质房地产收益状况等，我们取综合资本化率r为12%。(6)计算收益价格收益价格计算公式：式中r——房地产综合资本化率，n——收益年限，估价对象的尚可使用年限即为收益年限，为50年；a——年净收益。(7)评估结果房地产评估总价值：2626万元。单位面积房地产评估价格：9395元/m2。六、估价结果确定房地产评估总价值：2626万元(大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整)