问答题有人提出市场法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高，这种说法对吗?为什么?
问答题现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。【问题】
问答题1.本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：注册房地产估价师声明1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参加本次估价的注册房地产估价师：1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
问答题试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?
问答题某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/m2，成交时间为2001年6月2日。 在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。 当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。 由此可得出： 交易情况修正系数＝(100-15)/100＝0.85 交易日期修正系数＝(100+5-5)/100＝1 个别因素修正系数＝(100-7)/100＝0.93 ∴比准价格＝23700×0.85×1×0.93＝18734.85元/m(上标)2 (以下略)
问答题某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?
问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元人民币。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
问答题致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 2008年4月15日 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，2005年1月6日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积70000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为2层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。 (2)利用市场比较法进行土地估价 根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2) 表1 可比实例表 项 目 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2002.5 2006.5 2006.5 2008.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 表2 可比实例修正表 项 目 A B C 土地单价(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价(元/m2) 3410 3474 3230 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=(3324+3371)÷2≈3348(元/m2) (3)土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000=234360000(元)=23436(万元) 2．别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。 (1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 (2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285≈120957000(元)=12095.7(万元) 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714元/m2。 (3)现有别墅建筑物价格： 3428×7548+1714×2830=30725100(元)=3072.51(万元) 3．别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51(万元) (二)方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1．别墅总楼价。 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200×35285=395192000(元)=39519.2(万元)。 2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)。 3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元)。 4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)。 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表3。 表3 估价结果表 (单位：万元) 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料(略)
问答题拆迁估价结果报告 (一) 委托方：××市××区人民法院。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所。 (三) 估价对象： 估价对象位于××市××区珞珈山街新村湾×××号，地处××市城区六级地段，为××：于1995年拆除原自有房屋后在原地改建而成为×××所建的三层私房。改建前房屋所有权证×房05—90字第38号，记载建筑面积为82.88m2，用地面积为82.88m2。改建后，房屋尚未办理合法产权证件，且仅部分面积(210m2)。报规划，报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量，为293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅，其建筑面积为111.83m2，其中经营门面面积为72.02m2；二、三楼建筑面积为 105.96m2，三楼建筑面积为75.28m2。经现场勘察，估价对象房屋一、二楼为砖混二等，三楼为砖木二等，综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好，仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为：地砖地面，一楼有瓷砖踢脚线，厨卫1.20m高白瓷砖，乳胶漆墙面，带纱木门窗，一楼大厅天棚装饰为石膏线条，大厅内装有4樘铝合金门及1樘铝合金拉门，于1998年初完成装修。 ××市因城区改造，委托××拆迁事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致，拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造工作，法院判令先拆迁后补偿，并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的：拆迁补偿。 (五) 估价时点：2000年7月21日。 (六) 价值定义：本报告所确定的房地产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。 (七) 估价依据： 1．《房地产估价规范》； 2．××市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准； 3．××市房屋重置价标准； 4．估价对象改建前产权证件； 5．估价对象改建规划报批资料； 6．估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法： 由于估价对象房地产有违章建筑面积，估价人员在现场勘察基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法，其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果： 由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能，本次估价属证据保全性质估价，为给法院判决提供充分的证据，本报告设定不同前提给出多种价格： A．按证载82.88m2合法面积。 ①按部分经营门面确定价值： 有证面积：一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币2000元/m2，总价为14.40万元，一楼住宅面积为10.86m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为1.63万元。 无证面积：127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2，总价为5.72万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为24.68万元。 ②按全部为住宅确定价值。 有证面积：住宅面积为82.88m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为12.43万元。 无证面积：为127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币450元/m2，总价为5.72万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为21.08万元。 B．按报建210.00m2面积。 ①按部分经营门面确定价值： 一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币2000元/m2；总价14.40万元；住宅面积为137.98m2，其单价为人民币1500元/m2，总价为20.70万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为38.03万元。 ②按全部为住宅确定价值。 住宅面积为210.00m2，单价为人民币1500元/m2，总价31.5万元。 装修价值为人民币100元/m2，总价2.93万元。 总价合计为34.43万元。 (十一) 估价人员：注册房地产估价师×××、×××。 (十二) 估价作业日期：2000年7月21日至2000年7月25日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期相应调减)。 (十四) 估价的假设和限制条件： 1．本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记，权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 2．本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 3．估价对象有合法房屋所有权面积为82.88m2，但产权人没有提供相应的土地使用权证，根据房屋使用权证记载，土地使用权证号为：[90]字第1518号及[95]字第38号。本报告假定产权人拥有该土地的使用权。 4．根据××市城市规划土地管理局××分局出示的有关证明：户主原产权面积为 82.88m2，后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2，但户主仅缴纳了部分费用，未领取建设工程规划许可证。该面积的合法性由委托方及规划部门认定。 5．根据合法原则，本次评估价值为两大部分即按证载82.88m2合法面积和按报建 210.00m2面积分别确定。其中第一部分对有证的82.88m2面积视为合法面积，按房地产综合价确定其价值；对于报建210.00m2中的剩余部分即127.12m2，按房屋重置价确定其价值；超出部分为违章面积，不予考虑其价值。第二部分对报建210.00m2面积均按房地产综合价确定。 6．估价对象经改建后未办理房屋产权证明，根据委托方要求，估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得，其准确数据由产权部门认定。 7．估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证1999年年底到期，目前尚未办理延期手续。本报告按部分经营门面和按住宅分别确定，共计四个价值，供委托方参考。 8．估价对象一楼有部分住宅，其经营门面面积72.02m2由现场实测而得。
问答题张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
问答题有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2006年10月 13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50b0元，租期为2年，自2007年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。根据上述资料能否决定购买?为什么?
问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1．你所在的估价机构通过什途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
问答题××大厦房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函××股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，人民币大写：贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。××房地产评估有限公司(公章)2004年10月16日。估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估价机构××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)三、估价对象××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积为5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地下2层，地上建筑面积为30000m2，地下2层为车库、人防和设备用房，建筑面积为8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，保证为大厦提供双电源。估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。四、估价目的确定估价对象抵押价值。五、估价时点2004年10月10日。六、价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果(略)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2004年10月10日至2004．年10月16日十三、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．年有效毛收入估算。估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故：年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)元+100×30000×6%元+1000×12×100×100%元=2211.60万元。2．年运营费用估算。(1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：年维修费=1500×38000×2%元=114.00万元。(2)年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：年管理费=2211.6万元×3%=66.35万元。(3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：年保险费=1500×38000×0.3%元=17.10万元。(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费=2211.6万元×(12%+5.5%)=387.03万元。(5)年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税=5元×5000=2.50万元。(6)年运营费用合计。年运营费用=114.00万元+66.35万元+17.10万元+387.03万元+2.50万元=586.98万元。3．年净收益估算。年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60万元-586.98万元=1624.62万元。4．确定适当的报酬率。通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。5．计算收益价格。选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：=。故运用收益法的估价结果为20170.26万元。(二)市场法估价测算过程1．可比实例的选取。估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象坐落××路××号××路××号××路××号××路××号用途××写字楼××写字楼××写字楼××写字楼交易情况协议拍卖招标协议交易日期2003年12月10日2004年2月10日2004年4月10日2004年10月10日成交价格630067506760地上建筑层数26283030个别因素(综合)一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2．比较修正过程。(1)交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。(2)交易日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。(3)区域因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。(4)个别因素修正。估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分判断过程略)，故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3．求取比准价格。实例A：6300元/m2×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2。实例B：6750元/m2×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747元/m2。实例C：6760元/m2×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2。由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格。单位比准价格=(6818+6747+6963)元/m2÷3=684.3元/m2。故运用市场法的估价结果为：比准价格=6843元/m2×30000m2=20529.00万元。七、估价结果确定由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=20170.26万元+20529.00万元=20349.63万元。取整为20350万元(精确到万元)。单位价格=20350万元÷38000m2=5355元/m2(取整)。估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：(略)附件(略)
问答题××置业公司部分房地产估价结果报告(节选)一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用市场法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告(节选)一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积l2000m2，其中建筑物为主厂房～栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用市场法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程市场法计算公式略。(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：可比实例ABC成交价格/(元/m2)人民币9300人民币6300美元1350成交面积/m269002408600成交日期2001.5.302001.4.232000.12.28交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注：表内面积均为建筑面积。根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格A=9300×(100/100)×[(1+0.5%)×100]/100=9347(人民币元/m2)。2．比准价格B=6300×(100/100)×[(1+0.5%)2×l00]/100×[100/(100-25)]=8484(人民币元/m2)。3．比准价格C=1350×8.27×(100/100)×[(1+0.5%)6×100]/100×(100/110)=10458(人民币元/m2)。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：(9347+8484+10458)/3=9430(人民币元/m2)。总价=9430×7800=7355(万元人民币)。(二)在建写字楼的估价由于本估价是抵押目的，在采用假设开发法估价时，应采用被迫转让前提估价。计算过程中已考虑了此前提。1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为l3500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积1.2美元/(m2·d)，空置和收租损失率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元人民币)。年运营费用=3215×55%=1768(万元人民币)。净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元人民币)。收益年期取50年。报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中v—房地产价值；A—年净收益；Y—报酬率；n—收益年期。根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1]=101(万元)。(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。3．在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)。六、估价结果确定按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
问答题××市××厂房评估报告一、委托人：××市××厂二、受理委托人：(一)受理单位：××市房地产信息咨询公司。(二)评估人(略)。三、估价日期：1993年10月1～19日四、勘估建筑物简介(一)地址：××市××区。(二)所有人权利：委托单位持有××市房地产管理局核发的房屋产权证和土地使用证。(三)建造时间：1980年。(四)建筑物结构及面积：该厂房为五层钢混框架结构，合资拟投入1600m2。(五)建筑物用途：生产用厂房。(六)建筑物改良情况：1986年增加空调设备、铝合金窗及电梯等。(七)地理环境：该厂房位于××路与××之间，距××站约1km，交通方便且景观较好。五、估价目的委托单位原为加工出口×产品的重要企业，年产值为3000万元。目前因国际市场上×产品需求之间发生变化，该厂决定转产，未来的合资企业将租用勘估标的物为生产车间，且以15年租金作为中方部分股金，拟估算15年租金的现值。本估价报告所估结果仅为以上目的服务，不能作为交易、抵押等其他活动的依据。六、估价分析(一)估价依据：1．1986年《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》。2．委托人所提供的资料。3．估价人现场实勘的结果。4．××市统计局公布的建筑企业价格指数。5．××统计局公布的各种价格总指数。6．近几年银行存款利率的变化资料。(二)估价方法。因目前与之相同的案例较少，不宜采用市场法估价，而租金收入是一种稳定的有规律的收益，因此收益法估价较为适宜。根据××市房地产市场的发展情况分析，房地产的出租、出售价格逐年递增，因此在计算纯收益时考虑了使用过程中的变化。(三)确定资本化率。资本化率主要依据通货膨胀率和银行存款利率的变化来定，但因没有通货膨胀率，可参照零售价格指数来定。近几年零售价格指数(以上年价格为100)如下表所示：NO1234567891011价格指数(%)101.5100.5100.5101.8113.9107.210.69117.7115.1102.7108据此，则每年零售价格变化比率为下表所示：NO1234567891011变化比率(%)1.50.50.51.813.97.26.917.715.12.78则求得平均每年零售价格变动比率为6.89%。而近几年来一年期的隐含存款利率如下表所示：NO123456变化比率(%)8.6411.3410.088.647.566.60则求得平均利率为8.81%。仅零售价格平均变动的百分比和平均利率的中位数，则为7.85%，以此为资本比率。(四)纯收益的计算。该勘估物的租金即为纯收益。根据××市房地产管理局1986年颁布的《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，钢混结构建筑物每月标准租金为每平方米6.17元，但这是1986年的租金，需作时间上的调整，应调整到1993年年底。建筑物直接费价格指数(以上年为100)如下表所示：年份19851986198719881989199019911992直接费指数(%)113.9109107114110113.5109.91161993年价格指数依据上表作预测于下表：N0XYXYX219851986198719881989199019911992∑-7-5-3-113570113.9109107114110113.5109.9116893.3-797.3-545-321-11411O340.5549.581234.7492591192549168自1987年开始逐年调整到1993年，即：6.17×107%×114%×110%×113.5%×109.9%×116%×113.52%=13.598(元/m2)=13.6(元/m2)根据《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，有电梯设备乘以140%。但因该厂房每层两个车间，电梯偏向厂房另一端，该生产车间使用不便，因此乘以120%。该厂房有八至九成新，再乘以0.85。据此，该厂房1993年的月租金为每平方米13.87元。但因租金今后还会逐年变化，因此纯收益为动态增长状态，根据以往资料分析平均增长率为111.66%，保守一些可取110%。(五)计算租金现值。令：资本化率为i，i=0.0875；租金增长率为r，r=0.101993年全年纯收益为A，A=13.87×12=166.44(元/年)租金现值为P，则：P=A1/(1+i)+A2/(1+i)2+A3/(1+i)3+…+A15/(1+i)15式中，A1=/A，A2=/A×(1+r)，A3A×(1+r)2…A15=A×(1+r)14p=a/(1+i)+A(1+r)/(1+i)2+A(1+r)2/(1+i)3+…+A(1+r)14/(1+i=2667(元/m2)现拟合资投入1600m2，则1600m2生产车间15年资金的现值为2667×1600=4267200(元)=426.72(万元)求得租金的现值共为427.5万元人民币。
问答题某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需要做哪些专业工作?(体现估价工作程序和步骤)
问答题某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为不大于50%；土地使用权年限为50年；出售时间为2010年9月1日。 需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。 如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?
问答题某开发公司为发展业务，于2001年7月1日购买了两家商业房地产(甲、乙)，其中甲所处地段为三级地段，成交单价为8000元/m2。收益年限为50年；乙所处地段为二级地段，成交单价为5000元/m2，收益年限为40年，上述成交单价为估价机构的估价人员通过评估得出，并且两家商业房地产的资本化率均为5%。现在该公司认为上述单价不合理，原因是地段条件较好的乙房地产的单价(为5000/元m2)低于地段条件差的甲房地产的单价(为8000元m2)，对此，你认为该公司的观点正确吗?
问答题某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(1999年5月1日起至2004年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2001年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?