问答题某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共31层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司10年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋位于相当繁华的地区。

问答题2000年4月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。包括6个幢号，一个地下车库，一个配电室。计划投资0.98亿元人民币。至2001年1月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币6600万元。此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给公司乙。在此情况下，公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。 请问： 转让该项在建工程应提供哪些证件?

问答题甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。 请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

问答题若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

问答题{{B}}××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告{{/B}} (一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。 (三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村××号，总占地面积15251.70m2，总建筑面积6429.57m2。共有 21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。 (四) 估价目的：合资入股。 (五) 估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。 (六) 价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。 (七) 估价依据： 1．房地产估价合同； 2．《房地产估价规范》； 3．房屋所有权证(××房自01字第00321号)； 4．国有土地使用权证(××房地籍字01608号)； 5．××市房屋重置价格标准； 6．估价人员现场勘察的结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。 (十) 估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。 (十一) 估价人员：中国注册房地产估价师××、×××。 (十二) 估价作业日期(略)。 (十三) 估价报告应用的有效期：一年。{{B}}××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告{{/B}} (一) 实物状况分析 (二) 区位状况分析 (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析(略) (五) 估价方法选用 根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。 (六) 估价测算过程 1．房屋价值的确定。 (1) 1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为586.03m2。 520×0.7×586.03=213315(元) (2) 7、10号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为429.83m2。 410×0.7×(1-20%)×429.83=98689(元) (3) 8、9号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m2。 520×0.7×103.18=37558(元) (4) 11号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。 520×0.6×255.93=79850(元) (5) 12号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为112.25m2。 400×0.7×112.25=31430(元) (6) 13、14号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为1330.57m2。 520×0.7×1330.57=484327(元) (7) 16、17、19、20、21号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m2。 520×0.7×2279.62=829782(元) (8) 18号房，砖混一等，七成新，建筑面积为711.26m2。 520×0.7×(1-30%)×711.26=181229(元) 则，估价对象房屋价值：∑[(1)+(2) +…+(8)]=1956180(元) 2．土地价值的确定。 估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m2，则修正后的估价对象价格为850元/m2。 则，土地价值：850×15251.70=12963945(元) 综合上述计算过程，估价对象价值为： 房屋价值+土地价值=1492(万元)

问答题A房地产估价公司应委托人的要求，对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中，公司根据实际情况，采用不同的估价方法，依据行业规范、有关政策法规、市场资料及行业经验进行评估，将评估过程与评估结果详细阅明，最终形成评估报告。 请问： 1．什么是房屋租赁价格? 2．房屋租赁价格的评估有什么特点? 3．房屋租赁价格的评估有哪些方法?这些方法分别在什么情况下应用?

问答题某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某居住房地产估价结果报告 一、委托方：田×× 二、估价方：××房地产评估有限责任公司 三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。 四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点：2005年5月23日。 六、估价依据(略) 七、估价原则(略) 八、采用的估价方法 本估价采用比较法、成本法综合评估。 九、估价结果：2005年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万陆仟元整。 十、估价人员(略) 十一、应用时效：本评估报告使用期为3年。 ××房地产估价有限责任公司 2005年5月23日 某居住房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象位于×住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。 二、区域因素分析 估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。 六、估价测算过程 1．比较法 将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。 (1) 比较实例确定。 比较实例A 坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产，建于1999年．为7层砖混结构，房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第4层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下一室一厅，独立厨房．并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2，位于楼下院内。该房产为私有房产。 比较实例B 坐落在××市五四西路35号的2-1-502号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内3层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59m2。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。 比较实例C 坐落在××市五四西路35号的1-1-301号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第3层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积221.38m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。 考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。 表4-3 案例项目 比较实例A(金××) 比较实例B(张××) 比较实例C(王××) 估价对象(田××) 交易日期 2005.4.23 2005.1.22 2005.3.27 2005.5.22 建造日期 1999 1999 1999 19999 地段等级 二类二级 二类一级 二类二级 二类二级 结构 砖混 砖混 砖混 砖混 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 保养 好 好 好 好 交通 便利 便利 便利 便利 所在层数 第四层 第五层 第三层 第三层 建筑面积 222.95m2 343.59.m2 221.38m2 222.95m2 单价 1750元/m2 1800元/m2 2500元/m2 (2) 估价计算。 ①交易情况修正。 估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例A=100/100；实例B=100/100；实例C=100/100。 ②交易日期修正。 2005年1月至2005年5月，××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下： 实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100； 实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100； 实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。 ③区域因素修正。 实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区，B位于××市五四路20号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为： 实例A=100/100；实例B=100/98；实例C=100/100。 ④个别因素修正。 实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例A=94/100；实例B=97/100；实例C=135/100。 (3) 价格计算。根据上述各项修正，列表如表4-4所示。 表4-4 比较实例 交易价格 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格 A 1750元/m2 100/100 100.5/100 100/100 100/94 1871.01 B 1800元/m2 100/100 102/100 100/98 100/97 1892.78 C 2500元/m2 100/100 101/100 100/100 100/135 1870.37 利用直接比较法公式如下： 估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正( )/100×交易日期修正 ( )/100×区域因素修正( )/100×个别因素修正( ) 利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价： (1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2 用比较法测算得出评估标的房地产的总价值： 1878.05×222.95元=418711元 2．成本法 估价测算过程： 该房产1999年购人价为1850元/m2。 1850×222.95元=412458元 产权手续及各项收费：412458×5.0%元=20623元 利息(412458+20623)×3.7%元=16024元 投入装修70000元 扣除一年折旧70000×30%元=21000元 [412458+20623+16024+(70000-21000)]元=498105元 根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。 七、评估结果 采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。 采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。 对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。 故此次评估最后结果为458000元。 ××房地产评估有限责任公司 2005年5月23日

问答题“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答?

问答题某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元④写字楼用地净收益=⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元⑥建筑物价值=

问答题某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m2，该区域的商品房价格为1万元/m2，城市规划中该区域的容积率为5。 请问： 1．该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少? 2．评估时的依据和理由有哪些?

问答题某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。解：估价计算如下：1．有效毛收入=2000m2×100元/(月·m2)×12月×80%+200间×200元/(天·间)×365天×80%=13600000元2．总费用=200间×200元/(天·间)×365天×40%=5840000元3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用=(13600000-5840000)元=7760000元4．酒店土地净收益=10000m2×3000元/m2×8%=2400000元5．酒店建筑物净收益=(7760000-2400000)元=5360000元6．该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

问答题 ××××房地产估价报告 封面及目录(略) 至委托人函 ×××(委托人全名)： 受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地产估价报告2份。 ××××房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：×××(签章) 2006年10月15日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) ××××房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况(略) (二)实物状况 (1) 建筑物实物状况 建筑面积：243.70m2 建筑结构：钢筋混凝土结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层 总工日期：2005年9月10日 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m 建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼 装修情况：(略) 设施设备：(略) 工程质量：(略) 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市 物业管理状况：(略) 绿化等其他情况：(略) (2) 土地实物状况 土地用途：1～2层为商业服务 土地等级：商业Ⅲ级 土地开发程度：七通一平 土地出让年限：40年，至2044年4月9日止 形状、地势、地质；水文状况：(略) (三) 权益状况 (1) 建筑物权益状况 根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层21.85m2，2层 121.85m2，钢筋混凝土结构。 (2) 土地使用权权益状况 根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。 (3) 他项权利状况 据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值 五、估价时点 2006年10月10日 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170. 41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估价人员(略) 十二、做人作业期 2006年10月10日至10月15日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明(略) ××房地产估价技术报告 一、估价对象房地产状况分析(略) 二、市场市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一)市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。 1．测算1层商铺价格 估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下： 1.1可比实例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表4-1。 表4-1 可比实例资料表 A××大厦首层商铺 B××花园首层商铺 C××大楼首层商铺 D估价对象首层商铺 坐落 ××大道 ××大道 ××大道 ××大道 交易日期 2006年9月 2006年9月 2006年10月 2006年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 地段等级 商业Ⅲ级 商业Ⅳ级 商业Ⅳ级 商业Ⅲ级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 建筑装修 简装 简装 简装 简装 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 临××大道/混合型主干道 商铺交易价格 10500/m2 9091/m2 9562/m2 1.2比较修正 (1) 交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。 (2) 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。 (3) 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表4-2。 表4-2 房地产状况因素修正系数及计算表 项目估价对象可比实例 A××大厦首层商铺 B××花园首层商铺 C××大楼首层商铺 房地产状况 交易日期 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/98 繁华程度 100/100 100/97 100/101 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 公共配套设施完备程度 100/100 100/100 100/100 建筑装修 100/100 100/100 100/100 设施设备 100/100 100/98 100/102 商铺类型 100/100 100/100 100/102 建筑结构 100/100 100/100 100/100 朝向 100/99 100/98 100/100 临路状况 100/100 100/100 100/100 商铺交易价格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2 可比实例修正后价格 10606元/m2 9958元/m2 9285元/m2 根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下： 利用实例A计算：为10606元/m2 利用实例B计算：为9958元/m2 利用实例C计算：为9285元/m2 从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。 2．测算2层商铺价格 估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。 ××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为： 9950×50%=4975(元/m2) 3．测算估价对象比准价格 估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85×(9950+4975)=181.86(万元) (二) 收益法 1．估算有效毛收入 (1) 潜在毛收入 潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收人为： 65×243.70×12=190086(元) (2) 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为： 有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率) 空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为： 190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元) 2．确定年运营费用 为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他项或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下： (1) 税金 指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524×(12%+5.85%)=29011(元) (2) 管理费和租赁费用 指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则 162524×2.5%=4063(元) (3) 维修费 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。 (4) 保险费 指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为： 2000×243.70×1.5‰=731(元) (5) 营费用合计 年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元) 3．确定房地产年净收益 房地产年净收益=年有效毛一年运营费用=162524-38605=123919(元) 4．确定报酬率 报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。 5．确定收益年限n 估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据乱颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为 58.9年。另外，根据2根据对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故： 未来可获收益的年限n=58.9(年) 6．计算房地产收益价格 V=A/Y[1+1/(1+Y)n)=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元) 即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。 六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析舌，认 为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果： 房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元) 房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2) 估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整：按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)

问答题{{B}}××置业公司部分房地产估价结果报告{{/B}} 一、委托方 ××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。 二、估价方 ××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。 三、估价对象 ××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。 十、估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004年6月30日至2004年7月5日。 十三、估价报告应用的有效期(略) {{B}}××置业公司部分房地产估价技术报告{{/B}} 一、估价对象状况分析 ××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。 五、估价测算过程 (一)超市的估价(略) 估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2 总价=9430×7800元=7355万元 (二)在建写字楼的估价 1．首先测算该写字楼开发完成后的价值 根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。 2．测算未来还需发生的各项成本及税费等 根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。 ①续建工程费及管理费等。 装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。 ②投资利息。 当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为： 3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元 ③销售税费。 当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费 14183×6%万元=851万元 3．在建写字楼的评估价值 总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元 六、估价结果 按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

问答题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元) 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]一6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：

某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。

某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。

某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问：

某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。 请问：