分析题
分析题为确定开发后可出让面积的出让底价，在将各项因素构成相加求和的基础上，还应做( )等处理和修正。
有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8%，土地还原率为6%。
根据上述材料，回答以下小题的问题。
某人拥有一套建筑面积110m2的商品住宅。该住宅为2000年年底取得70年土地使用权，2003年年底建成交付使用的，建筑物使用年限为70年，办理了房地产权证。2008年年底这套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为10%，还原率为9%。请就上述内容，回答下面问题。
某宗地于1990年进行开发，建筑面积为1000m2，土地取得成本为1000万元，开发成本为2500万元，管理费用为150万元，销售费用为200万元，开发利润为400万元，土地使用年限为30年，2000年开始以大型商场形式对外出租，租期为20年，月租金为150元/m2，租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产报酬率为8%，请结合以上条件回答下面问题。
某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达
3800元/m2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。
开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。
根据上述材料，回答以下小题的问题。
某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为30元/(建筑m2·月)，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原利率分别为5%和6%。
根据上述材料，回答以下小题的问题。
某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元/(建筑m2·月)，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原利率分别为5%和6%。
根据上述材料，回答以下小题的问题(计算结果保留到整数位)。
(共3题，内含15小题，题号71～85，每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至少有1个符合题意)
现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。2009年11月1日进行的市场调查情况如下。
(1)在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。
(3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 根据上述材料，回答以下小题的问题。
(共3题，内含15小题，题号71～85，每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至少有1个符合题意)
某开发区拟出让一宗已过完成“七通一平”的土地，面积10000m2。该开发区每亩征地开支平均5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。
根据上述材料，回答以下小题的问题。
某房地产公司于2008年10月以出让方式取得一块使用权为50年的土地，并于2010年10月建成一座写字楼，当时造价为2000元/m2，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2012年该类建筑重置价格为2500元/m2。该建筑占地面积为500m2，建筑面积为900m2。出租期间，每月平均实收租金为30000元。另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60元，空置率为10%，每年需支付的各项费用为93260元，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%，请结合上述情况，回答下面问题。
判断题不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。( )
判断题反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为基准地价。( )
判断题市场经济是和一定的社会经济制度相结合面存在，不同的社会制度和历史条件下的市场 经济具有不同的特征
判断题孤立国唯一的城市位于其中心，是孤立国内农产品的唯一销售市场，但不是商品的唯一销售市场。其余均是农村和农业土地，农村只与该城市发生联系，靠其供给工业品。______
判断题阿兰索将灭价曲线定义为一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线。( )
判断题城市土地由于各种基础设施的巨大投入，其价格小于农村土地的价格。 ( )
判断题收益还原法适用于具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、公益公园、仓库、农地等。( )
判断题成本逼近法的计算结果一般不能作为最终评估结果，须经过校核和验证，才能用来作为市场交易的价格依据。______
判断题层数越多，建筑占用的总用地越少。