土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。二、委托估价方××市中级人民法院。三、受托估价方(略)四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。(4)《城镇土地估价规程》。(5)《城镇土地分等定级规程》。(6)委托方及案件当事人提供的有关资料。(7)委托评估函。(8)《国有土地使用证》[××字(1998)第×××××号]。(9)《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]。(10)《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》××计投××号]。(11)《建设用地规划许可证》××规地×第×××号]。(12)其他有关资料。(13)估价人员实地勘察、调查资料。六、估价基准日2004年7月5日。七、估价日期2004年7月5日至7月14日。八、地价定义本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。土地单价：4562元/m2。总价：10237128元。大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。十、需要特殊说明的事项(1)本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。①买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。②有一段合理交易时间。③在此期间土地市场保持稳定。④房地产买卖程序符合国家法律规定。(2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。(3)本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据XX房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由XX市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。(4)本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王******(签字)李******(签字)十二、土地估价机构(章)二○○四年七月十四日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。2．土地权利状况根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××号。3．土地利用状况(1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244m2。(2)地块目前尚未开发，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3．个别因素评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。(一)市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出的估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的三个土地山让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况如下表所示。收集地价指数据市统计局发布的资料，2000年以来的物价指数如下表所示。容积率与修正指数根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系如下表所示。确定土地因素条件指数根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数如下表所示。各因素比较说明如下。(1)交易情况修正。A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。(2)期日因素。委估对象相比较A、B、C为不同时期的价格，2000年至今住宅用地出让价格平稳上升。(3)区域因素修正。该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。(4)个别因素修正。主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算如下表所示。确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。(二)成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。1．计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)2．土地取得费(1)居民拆迁安置费。评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿XX路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。12×(51-3)=576(万元)(2)土地开发费。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。(3)管理费及不可预见费(以征地费总额的3%计)。576×3%=17.28(万元)(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2002年3月开始，拆迁周期约半年。576×5.85%×0.5=16.85(万元)(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。(6)税费。未发生经营收入，税费不计。(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2001年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)扣除两年零八个月的土地增值收益计。57.18×67.33/70=55(万元)(8)成本逼近法计算土地价格。576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(万元)单位土地面积单价=665.13/1020=6521(元/m2)三、地价的确定1．地价的确定方法成本逼近法估价结果为6521元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。2．估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。土地单价：4562元/m2。总价：4562×2244=10237128(元)。大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分附件(1)委托估价函。(2)待估宗地位置示意图。(3)国有土地出让合同复印件。(4)待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。(5)估价机构营业执照复印件。(6)估价机构资质证书复印件。(7)土地估价师资质证书复印件。二○○四年七月十四日

{{B}}报告改错题本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误。请认真阅读报告，并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的，得；最高得分；只指出错误但没有说明原因的不得分。{{/B}}

某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2%；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1%。土地还原利率取6%。2．因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。

{{B}}案例分析题本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。{{/B}}

应用题(一)某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下： 　　(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元： 　　(2) 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天)，标隹双人间158间(其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间.258元/天)，套房58间(其中普通套房为38间，288元/天，豪华套房有20间，388元7天)，总统套房8间(988元/天)，全部入住率为70%; 　　(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%： 　　(4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米;未来资金贴现率固定设为7%)。

单选题下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是( )。 A．土地级别或均质区域划分图的绘制 B．地价样点图编制 C．基准地价图的编制 D．土地利用现状图的编制

单选题在成本逼近法中，征地费用是( )。

单选题采用德尔菲测定法(Delphi方法)，专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为______。 A.10～40人 B.10～30人 C.10～20人 D.10～50人

单选题在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式

单选题将剩余法评估中的现金流量折现到评估基准日，相当于计算了开发成本中( )部分。

单选题地价管理政策要与相应的( )相配合，在土地市场上才能发挥作用。

单选题土地是社会经济活动的基础，但由于土地的自然条件不同和土地区位的( )，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。 A．差异性 B．个别性 C．复杂性 D．特殊性

单选题应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为( )开发期。

单选题农用地质量分等要能反映不同区域土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对区域土地生产力水平的影响，并反映对区域土地收益水平的影响是______的内涵。 A.土地成本差异原则 B.土地自然分等原则 C.土地收益差异原则 D.土地收益水平原则

单选题不动产可行性研究一般包括三个必要内容，不包括( )。 A．项目的必要性分析 B．对项目期望的可靠性 C．项目实施的可行性分析 D．项目的技术和经济评价

单选题城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系，土地“等”反映城镇之间土地质量的( )。 A．区位条件 B．经济活动程度 C．利用效益 D．地域差异

单选题确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等，是确定______。 A．估价对象 B．估价内容 C．估价收益 D．估价时点