问答题H市某房地产开发公司于2006年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为3600m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.5。2007年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6000元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。

问答题M市某开发区在土地开发完成之后，需要评估出让土地使用权价格的底价。该市评估机构B进行了土地估价活动，对土地进行了现场踏勘，开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为10万元/亩；土地开发费为8万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期两年，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原率取6%。请根据以上资料评估出该开发区出让土地使用权的底价。

问答题某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？ 项目其他有关资料如下。 (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m2，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。

问答题某机床制造厂计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份有限公司，现委托某估价机构对其进行地价评估。该机构收集到如下可用资料。 (1)A宗地周围地区2008年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为33万元/公顷(1公顷=10000平方米)。 (2)与A宗地同一区域中于2007年6月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为25元/平方米。 (3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2005年5月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为215元/平方米。 (4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。 (5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/平方米，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/平方米。 (6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为： 交易情况指数 地价指数 区域因素指数 个别因素指数 评估宗地 100 118 95 100 征地案例 80 118 95 100 出租案例 108 106 95 102 出让案例 112 100 105 105 请根据上述资料，评估该宗地在2008年6月，达到“三通一平”条件，50年土地使用权价格。

问答题某公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10 000m2，地价及相关的法律、估价等费用为3 000 000元，城市规划该宗地用途为工业厂房，最大容积率为 1。根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建筑后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价18%，不动产销售税费为不动产总价的6%。请计算该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。

问答题某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。 试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞争，现委托某土地估价机构对A宗地进行投标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下所示。 (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建筑成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%：银行年贷款利率为11%，土地还原率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为 实例B：2370元/m2； 实例C：2730元/m2； 实例D：2500元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000m2，建筑面积2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001—2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩．土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

问答题某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料。 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定．征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/平方米征收；耕地开垦费，按10元/平方米计收。 土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/平方米。 假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；并发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为 120%，请根据上述资料计算土地单价。

问答题某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000m2，建筑面积2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001—2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩．土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

问答题三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。

问答题某公司在M市开发区拥有一块工业用地，拟在2010年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。 土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用时包括代征的600m2的绿化用地在内总面积共计7100m2。土地出让手续于2006年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为7800m2，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信，场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2.5m宽、80m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长度每米650元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。 其他有关资料： (1)以2007年7月1日为基期，该市工业用地价格在2007年7月1日至2010年7月1日期间，平均每月上涨0.3%。 (2)该市2009年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2009年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。 (3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为600元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加8元/m2。 (4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为6%。 (5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正1个百分点。 (6)土地还原率为6%。 (7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价-宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

问答题某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造20000m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为两年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/m2，房屋出租中每年的经营费用包括管理费按年租金的3%计、年维修费按年租金的8%计、保险费不计、税金按年租金的12%、年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值率为0，建筑费和专业费预计为1500元/m2，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后总价值的15%，取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞争，现委托某土地估价机构对A宗地进行投标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下所示。 (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建筑成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%：银行年贷款利率为11%，土地还原率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为 实例B：2370元/m2； 实例C：2730元/m2； 实例D：2500元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料： (1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表15-1所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与案例地块条件相比较，表中修正系数为正数的，表示待估宗地的条件优于交易案例，表中系数为负数的，表示待估宗地条件比交易案例差。　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表15-1　　　　　　　　　　侍估土地与比较案例条件及修正系数{{/B}} 项目 待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 评估期日2004.10 2003.10 2003.12 2004.8 1993.4 成交价格 2400元/m2 2600元/m2 2800元/m2 2000元/m2 容积率 2 3 3 4 2 位置 -2% -3% 0 -3% 基础设施 0 -1% -2% +2% 0 交通 0 -2% 0 +3% -2% 地势 0 -2% +1% 0 -2% 形状 0 +3% 0 +5% -4% 其他 0 -3% -3% 0 -2%　　已知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数见表15-2。　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表15-2　　　　　　　　　　　　　某市容积率修正系数表{{/B}} 容积率 1 2 3 4 5 系数 1 1.8 2.4 3.0 3.5　　请按照上述条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。

问答题某机床制造厂计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份有限公司，现委托某估价机构对其进行地价评估。该机构收集到如下可用资料。 (1)A宗地周围地区2008年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为33万元/公顷(1公顷=10000平方米)。 (2)与A宗地同一区域中于2007年6月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为25元/平方米。 (3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2005年5月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为215元/平方米。 (4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。 (5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/平方米，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/平方米。 (6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为： 交易情况指数 地价指数 区域因素指数 个别因素指数 评估宗地 100 118 95 100 征地案例 80 118 95 100 出租案例 108 106 95 102 出让案例 112 100 105 105 请根据上述资料，评估该宗地在2008年6月，达到“三通一平”条件，50年土地使用权价格。

问答题S市有一面积为4000m2的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年 1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通” (即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业 800元/m2，住宅450元/m2。 (4)其他相关资料如下。 ①该市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%。 ②商业用地、居住用地的还原利率均为6%。 ③根据容积率修正系数表，该市同类型土地在乎均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%。 ④根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。 ⑤基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

问答题N市M企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2012年6月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为9元/m2。A宗地土地面积为28000m2，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下： (1)B宗地：占地42亩，于2008年6月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了280万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费560万元。据调查，从2008年6月1日到2012年6月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了15%和20%。 (2)C宗地：占地26000m2，于2008年6月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2012年6月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达50万元。 (3)D宗地：占地3.6hm2，于2012年6月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价410元/m2。 B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别见下表。 宗地 交易情况 区域因素 个别因素 B宗地 4% 2% -3% C宗地 -2% 3% -2% D宗地 3% -6% -4% 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。 根据当地2012年6月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为2%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为15%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。 相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高90元/m2，达到五通一平时地价比三通一平高70元/m2。 根据以上条件，试回答以下问题： (1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2012年6月1日的土地价格。 (2)测算宗地A于2012年6月1日的市场年租金。 (3)测算宗地A于2012年6月1日的承租土地使用权价格。

问答题A城市某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。土地估价机构接到该评估业务后委托评估师进行相关土地评估活动，评估师进入现场进行调查：该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的75%，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料。 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年的农作物的年平均亩产值为2500元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生相关税费。征地管理费：按照征地费总额的4%征收。耕地占用税：按照10元/m 2 征收。耕地开垦费：按照15元/m 2 征收。 土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为95元/m 2 。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发投资回报率为10%，年贷款利率为5.5%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为115%，请根据上述的资料计算土地单价。

问答题有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地信息，具体情况见表11-1。　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表11-1　　　　　　　　　　　　各宗地的具体情况{{/B}} 宗地 成交价(元/平方米) 交易年份 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 680 1999 +1% 1.3 0 +1% B 610 1999 0 1.1 0 -1% C 700 1998 +5% 1.4 0 -2% D 750 2001 -1% 1.6 0 +2% E 700 2002 0 1.3 +1% 0 F 2002 0 1.1 0 0　　该市地价指数见表11-2。　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表11-2　　　　　　　　　　　　地价指数表{{/B}} 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112　　另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。　　试根据以上条件，评估宗地G在2002年的价格。