问答题N市M企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2012年6月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为9元/m2。A宗地土地面积为28000m2，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
(1)B宗地：占地42亩，于2008年6月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了280万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费560万元。据调查，从2008年6月1日到2012年6月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了15%和20%。
(2)C宗地：占地26000m2，于2008年6月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2012年6月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达50万元。
(3)D宗地：占地3.6hm2，于2012年6月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价410元/m2。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别见下表。
宗地
交易情况
区域因素
个别因素
B宗地
4%
2%
-3%
C宗地
-2%
3%
-2%
D宗地
3%
-6%
-4%
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2012年6月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为2%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为15%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高90元/m2，达到五通一平时地价比三通一平高70元/m2。
根据以上条件，试回答以下问题：
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2012年6月1日的土地价格。
(2)测算宗地A于2012年6月1日的市场年租金。 (3)测算宗地A于2012年6月1日的承租土地使用权价格。
问答题A城市某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。土地估价机构接到该评估业务后委托评估师进行相关土地评估活动，评估师进入现场进行调查：该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的75%，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料。
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年的农作物的年平均亩产值为2500元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生相关税费。征地管理费：按照征地费总额的4%征收。耕地占用税：按照10元/m
2
征收。耕地开垦费：按照15元/m
2
征收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为95元/m
2
。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发投资回报率为10%，年贷款利率为5.5%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为115%，请根据上述的资料计算土地单价。
问答题有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地信息，具体情况见表11-1。 {{B}}表11-1 各宗地的具体情况{{/B}}
宗地
成交价(元/平方米)
交易年份
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
A
680
1999
+1%
1.3
0
+1%
B
610
1999
0
1.1
0
-1%
C
700
1998
+5%
1.4
0
-2%
D
750
2001
-1%
1.6
0
+2%
E
700
2002
0
1.3
+1%
0
F
2002
0
1.1
0
0 该市地价指数见表11-2。 {{B}}表11-2 地价指数表{{/B}}
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
指数
100
103
107
110
108
107
112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估宗地G在2002年的价格。
问答题企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件完成以下计算。 1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格。 2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少。
问答题某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
问答题基准地价法求取委估地块综合用途地价 1．基准地价
北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有土地使用权基准地价》《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了调整更新，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
{{B}}表 北京市出让国有土地使用权基准地价表 单位：元/平方米{{/B}}
土地用途
价格类型
土 地 级 别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
八级
九级
十级
商业
基准地价(楼面熟地价)
7210～9750
5680～7680
4530～6130
3720～5090
2720～4000
1970～2900
1150～1980
530～1180
25～540
140～260
楼面毛地价
2660-4900
1680～3120
1500～2420
1240～1860
970～1450
720～1090
500～740
360 540
180～380
90～190
综合
基准地价(楼面熟地价)
5540～8250
4440～6000
3620～4940
2650～3900
1960～2790
1290～2080
880～1320
430～900
200～450
140～260
楼面毛地价
1640～4500
1460～2200
113～1690
880～1320
660～990
500～740
400～600
250～470
140～260
90～150
居住
基准地价(楼面熟地价)
4740～7000
3800～5760
2730～4590
2090～3600
1500～2790
1060～1820
630～1080
330～650
180～370
140～260
楼面毛地价
1710-3000
900～2100
550～1300
400～930
300～680
190～430
150～350
120～280
100～220
90～50
工业
基准地价(楼面热地价)
1200～1800
1000～1220
850～1050
600～900
420～680
310～510
220～330
150～240
100～170
楼面毛地价
420-850
430～530
340～440
270～360
195～300
135～225
100～160
60～100
20～60
调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地1～6级的开发程度为“七通一平”，7～10级的开发程度为“五通一平”；工业用地1～5级的开发程度为“七通一平”，6～9级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地1～6级的平均容积率为2，7～10级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。
问答题一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：
(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm2。
(2)与A宗地处于同一区域中于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/m2。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/m2。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元m2，从征地到完成“三通一平”的开发周期为一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/m2，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/m2。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表如下所示。
交易情况指数
地价指数
区域因素指数
个别因素指数
待估宗地
100
118
95
100
征地案例比较案例(一)
80
118
95
100
出租案例比较案例(二)
108
106
95
102
出让案例比较案例(三)
112
100
105
105
请根据上述资料，评估该宗地在2006年6月，达到“三通一平”条件，50年土地使用权价格。
问答题有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开：发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为 20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。
问答题某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为2007年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3500m
2
，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.2。该办公楼建成后，预计售价为9000元/m
2
，开发期为两年，建筑费为3600元/m
2
，专业费和不可预见费分别为建筑费的3%和2%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的20%；税金为房地产售价的5%，年贷款利率为5.5%，土地还原利率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按10元/m
2
计收；耕地开垦费按15元/m
2
计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为80元/m
2
，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为20%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于120元/m
2
，住宅用地土地出让金最低不得低于250元/m
2
，商业用地出让金最低不得低于500元/m
2
。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于250元/m
2
，住宅用地土地出让金最低不得低于450元/m
2
，商业用地出让金最低不得低于900元/m
2
。
(1)请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
(2)经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿?
(3)该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地?
问答题某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/m2。
假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。
问答题一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？
项目其他有关资料如下。
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m2，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
问答题C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
实例编号
交易类型
交易地点
土地用途
地价或租金/(元/m2)
年期
容积率
交易时间
区域因素比较
个别因素比较
开发程度
A01A02A03A04B01C01A05C02A06H
转让出让租赁转让抵押清算出让清算转让转让
A市A市A市A市B市C市A市C市A市A市
商业住宅商业商业商业工业住宅商业商业商业
8583424379280121040562476(楼面地价)
40703835405050404038
2.02.01.92.23.00.60.62.02.02,1
1998.5.31998.7.41999.6.21997.4.81997.10.11998.9.301998.8.91996.7.71997.2.21999.7.31
0-3+50 0 0-2000
+30-2+400-30-40
****************** 注：开发程度.*“表示宗地外”“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；** *表示宗地内外“七通一平”。 区域因素和个别因素对地价的修正系数(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)，数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。 其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%。A市的容积率对地价的影响是，容积率以2为100%，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。
问答题二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
(1)案例资料。
案例编号
交易类型
交易地点
土地用途
地价或租金/(元/m2)
年期
容积率
交易时间
区域因素比较
个别因素比较
开发程度
A01
转让
A市
商业
858
40
2.1
1998.5.3
0
+3
*
A02
出让
A市
住宅
342
70
2.0
1998.7.4
-3
0
*
A03
租赁
A市
商业
43
35
1.9
1999.6.2
+5
-2
**
A04
转让
A市
商业
792
40
2.2
1997.4.8
0
+4
**
B01
抵押
B市
商业
801
50
3.0
1997.10.1
0
0
**
C01
清算
C市
工业
210
50
0.6
1998.9.30
0
0
***
A05
出让
A市
住宅
424
40
1.6
1998.8.9
-2
-3
*
C02
清算
C市
商业
562
40
2.0
1996.7.7
0
0
***
A06
转让
A市
商业
476(楼面地价)
38
2.0
1997.2.2
0
-4
*
H
转让
A市
商业
2.1
1999.7.31
0
0
**
注：①开发程度说明。*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表示宗地内外“七通一平”。
②区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)。数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4%。A市商业用地还原率为4%；1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m2。
问答题某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司于于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款? 项目其他有关资料如下： (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
问答题某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料： (1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的4宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表12-1所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。 {{B}}表12-1 待估宗地与交易案例的比较{{/B}}
项目用地
宗地成交价/元/平方米
交易时间
土地使用年期/年
容积率
区域因素修正系数/%
个别因素修正系数/%
A
1200
1999年10月1日
70
2.0
+3%
-11%
B
1560
1999年8月1日
70
3.0
-5%
-2%
C
1650
1999年12月1日
50
3.0
-5%
-2%
D
1400
2000年5月1日
40
2.5
-6%
-3%
待估宗地
2000年10月1日
70
2.0
(2)土地还原率为7%； (3)该城市住宅地价指数以1999年9月1日为100，以后平均每月上涨1%； (4)该城市住宅地价的容积率修正系数如表12-2所示。 {{B}}表12-2 住宅地价容积率修正系数表{{/B}}
容积率
1.0
2.0
2.5
3.0
4.0
5.0
修正系数
1.0
1.8
2.1
2.4
2.9
3.3 请根据上述资料回答下列问题。 1．编制该城市地价指数表。 2．采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
问答题B市A有限公司于2008年9月1日以20800万元在本市购买了一栋写字楼，总建筑面积为25000m2，占用土地面积12000m2，该写字楼除15000m2自用办公外，其余部分用于出租。2010年9月1日，A公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估，并委托B市某土地评估机构进行评估，评估机构接到评估业务后，委派评估师王某进行评估工作，王某进入现场进行调查，经调查确定，该写字楼所占土地为2006年9月1日取得的国有出让土地权，出让年期为50年，写字楼于2007年9月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2500元，房屋耐用年限为70年，残值率为3%。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米55元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类建筑物的建筑造价为每平方米3000元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。请根据上述资料测算该土地于2010年9月1日的单位面积地价和总地价。
问答题乙公司于2007年8月通过拍卖拍得一宗位于N市中心区的土地40年的使用权。土地评估机构B接到了此评估业务，并进行了市场调查：该宗土地面积为750m
2
，经开发于2008年8月建成一座建筑面积为900m
2
的写字楼，并全部用于Ⅲ租。为了解资产状况，乙公司于2012年8月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示，当时N市中心区同类写字楼月租金为60元/建筑平方米，管理费支出为租金的3.5%，年支付各项税金平均为40元/建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1800元/m
2
，残值为零，年支出维修费为重置价的3%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2012年8月30日。请根据上述资料进行估箅(需提供总价和单价)。
问答题D省G市有一块3km
2
的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/m
2
：可出让土地面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地；土地开发费用为每平方千米3.5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利息率为10%，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3%；投资回报率为20%，转让税费为开发完成后转让地价的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。
问答题某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。 土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。 其他有关资料： (1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。 (2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日：基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。 (3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。 (4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 (5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。 (6)土地还原率为6%。 (7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
问答题某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑m2·日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑m2·日；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/m2·日(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/m2·日(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/建筑m2，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑m2，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9%，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。