问答题某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中一至三层为商场，建筑面积为4000m2；四至十层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件，略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为每日5.5元/m2(建筑面积)、写字楼的实际租金为每日3.5元/m2(建筑面积)，同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场每日为5.0元/m2(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼每日为4.0元/m2(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9%，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。

问答题A公司于2001年7月通过拍卖竞得一宗位于B市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年7月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，A公司2006年7月委托土地评估机构进行评估，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 评估机构调查资料显示： ①B市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米。 ②管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。 ③除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2006年7月31日。 请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

问答题某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。 按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于 25%。 土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场(建筑物各层面积相等)，5～16层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少? 土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。 假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。 根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。

问答题某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑m2·日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑m2·日；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/m2·日(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/m2·日(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/建筑m2，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑m2，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9%，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。

问答题现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。 (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。

问答题甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/m2(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/m2(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

问答题市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价铬送行评估，请问: 　　(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序迸行评估; 　　(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。

问答题C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。1．案例资料注；1．开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。2．区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。2．其他资料A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m2。

问答题某甲房地产集团经过调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km2。开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%，20%。贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%；投资利润率为12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%，土地还原利率为6%。1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。 2002年某乙房地产开发公司在其中3000m2的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2，耐用年限50年，残值率为4%。目前该类建筑的重置价格为1800元/m2，建筑物还原利率为8%。2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%，请问是否正确?

问答题某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年 5月底开发完成后出售土地的平均单价。

问答题C市有一综合大厦，它于2009年10月底建成，用途为综合，其中1—3层为商场，建筑面积为4000m 2 ；4—10层为写字楼，建筑面积为7500m 2 ，建筑总容积率为4.0。该大厦用地是在2007年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2012年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2012年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。土地估价师接到该评估业务后进行市场调查工作。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米·日。同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5.0元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/日·平方米(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%。各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/建筑平方米，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2%。该城市从2007—2012年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。

问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标价评估。该估价机构收集到有关资料加下。 (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%：税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别如下。 实例B：2370元/m2。 实例C：2730元/m2。 实例D：2500元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表所示，表中数值均表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题某房地产开发公司欲参加宗地A的土地使用权招标竞争，现委托某土地估价机构对宗地A进行投标地价评估。该估价机构收集到有关资料具体如下。 (1)宗地A面积为2500平方米，规划用途为住宅用地，出让年期为住宅用地法定最高年限，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为700万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建筑成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为12%，土地还原率为8%。 (4)在宗地A所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为： 实例B，3350元/平方米； 实例C，2990元/平方米； 实例D，2760元/平方米。 宗地A地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 比较因素 宗地A 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和 2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第2年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算： (1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格； (2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

问答题某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料。 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。 土地开发成本及费用：开发区±地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/mz。 假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。

问答题某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积15600m2，其中地下两层，地下2层1000m2为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000m2，5～16层为住宅，面积9600m2，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。 根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/m2，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/m2，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/m2，住宅2000元/m2，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8.5%。 试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。

问答题某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司可贷多少款? 项目其他有关资料如下： (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000平方米，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期两年，第1年投入60%，第2年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。 目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2%，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。

问答题某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造20000m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/m2，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计、年维修费按年租金的8%计、保险费不计、税金按年租金的12%计、年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值率为0，建筑费和专业费预计为1500元/m2，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后总价值的15%，取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

问答题某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001-2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

计算题(一)S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3) 该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平 整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元 /㎡。 (4)其他相关资料： 1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0．5%。 2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。 3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%。 4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为－2%，住宅为3%。 5)基准地价系数修正公式为：宗地地价－基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。