计算题(二)某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用 途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银 行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款? 　　项目其他有关资料如下： 　　(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 　　(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。 　　(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和 80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 　 　(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的 l2%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%.银行贷款利息 率为10%。

计算题(一)甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于 K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800㎡，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950㎡的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况， 甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/㎡(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/㎡(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0．2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

计算题(一)某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。 　　土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2， 红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平 整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当 地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。 　　其他有关资料： 　　(1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0．5%。 　　(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。 　　(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。 　　(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 　　(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0．1，均向上修正2个百分点。 　　(6)土地还原率为6%。 　　(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

计算题(二)某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易宴例(宗地A、B、C、D)。整理后见下表。此外，估价师还获取了以下资料和信息：(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%。(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1%。(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2%。(6)假定产业集聚度分为低、较低、～般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%。(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，可忽略。(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5%。(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按l0元/㎡计收。(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/㎡；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为l5%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6．57%，土地还原利率为6%。请根据上述资料和素材完成如下任务：(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。（2）根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)

计算题(二) 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期 为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/㎡，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年 维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为 1500元/㎡，第一年投入160%，第二年投人40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价 值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

计算题测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。

计算题某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。 开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原率取8%。 请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。

计算题(二)C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个。)(1)案例资料注：1．开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。2．区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。(2)其他资料。A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。

计算题(一)某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%.土地出让年限为50年下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征 地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/㎡征收；耕地开垦费按10元/㎡计收。土地开发成本及费用：开发区土地 开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/㎡。假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为 8 2，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。

计算题某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下： (1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1—4层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。 (2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元：估价师对市场进行调查获得一些资料： (3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。 (4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。 (5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的0．2%。 (6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6．5%，贷款年利率为10%。 请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。

计算题(二)经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/h㎡。(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/㎡。(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/㎡。(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/㎡，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为l0%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高l00元/㎡，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/㎡。(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。

计算题(二)某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2， 当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价， 据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

计算题（一）某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500㎡，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600㎡，其中地下两层，地下2层1000㎡为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4000m2，5～16层为住宅，面积为9600㎡，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。 又 根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/㎡，销售税费为售价的9%；商场和车位用于 出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/㎡，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有 关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2500元/㎡，住宅为2000元/㎡，地上车位平均为500元 /个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为 7．5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8．5%。 试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。

计算题(一)某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。 　　据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m2.日)(m2指建筑面积，下同)， 　　写字楼的实际租金为3.5元/(m2.日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/(m2..日)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/(m2。日)(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原原率为9%。

分析题若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。

分析题土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/㎡(建筑面积)，剩余法评估结果为 3100元/㎡(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措 施是（　　）。

分析题如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为（　　）万元。

分析题地价管理的主要作用在于（　　）。

分析题宗地地价是指具体宗地在某一期日的（　　）价格。