问答题土地估价报告使用方向的规定?

问答题市场发达状况应考虑什么内容?

问答题以下是一份土地估价报告中“土地估价”部分的“估价原则”、“估价方法”两部分内容，请阅读后回答所提问题。 “一、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则如下。 (一)合法性原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同(如国有建设用地使用权出让合同)等容许的处分方式为依据。 (二)替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 (三)需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 (四)变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时．必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 (五)协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 (六)预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 (七)最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地决的效用做最有效发挥为前提的。 (八)多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。 二、估价方法与估价过程 (一)方法选择 根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于评估估价对象国有建设用地使用权价格的评估方法。 1．地价评估采用的方法 (1)收益还原法。 根据估价人员的现场勘查，估价对象所在评估区域(评估宗地为中心，周边不超过2000m范围内)汇集了××公园、××九村、××新村、××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。 估价人员通过对××市各机关团体、企事业单位的综合办公楼进行调查，了解到该类物业作为机关团体企事业单位自用办公地点，发生交易和租赁案例很少，调查数据较难收集。因为估价对象所处区域为生活区，周边多为住宅小区，通过估价人员调查了解，该区域存在租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍，且该区域办公用房与住宅用房租金相差较小，所以，可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的住宅房地产租金交易实例，通过所在区域住宅房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益，因此，可以采用收益还原法进行评估。 估价人员首先通过调查估价对象同一均质地域的住宅用房的租金水平，通过比较最终确定估价对象的租金水平；然后确定估价对象地上建筑物作为住宅用房的房地出租总费用；第三步确定房地纯收益；第四步确定土地纯收益；第五步选择适宜的收益还原法计算公式测算估价对象为住宅用房的地价水平；最后进行用途修正，得到估价对象设定用途的地价。由于该区域租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍，比较案例与估价对象物业的功能是基本相近，所以采用收益还原法测算出的结果不再进行用途修正。 具体详见估价过程。 (2)基准地价系数修正法。 估价对象位于××市，××市于2006年完成城区的土地定级估价工作，根据××市人民政府《关于印发××市城市土地基准地价的通知》(××政[2007]第××号)，于2007年11月1日公布，同时配有商业、住宅、工业三种用途基准地价测算宗地地价的影响因素说明表及修正系数表。 根据估价人员的现场勘查，估价对象东有××公园、××九村、××新村等，宗地西侧有××村小区、××家园等，宗地北面有××二村、××七村、三村小区等。此外，宗地周边的××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。 该评估区域(评估宗地为中心，周边不超过2000m范围内)汇集了××公园、××九村、××新村、××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。 从以上分析，估价对象周边土地利用类型主要以住宅为主，可以判断估价对象作为企业科研办公楼，其地价的价格水平接近住宅楼的价格水平。根据××市城区土地级别图，确定估价对象所在位置是住宅一级，住宅一级基准地价1575元/m2，此次评估中参照住宅用途确定基准地价，并结合用途修正确定估价对象的土地价格。 评估思路是：具体详见估价过程。 2．地价评估不采用的方法 (1)剩余法。 由于估价对象不属于房地产开发商的投资开发土地，企业也没有对估价对象重新规划开发，在估价基准日之前估价对象已经建设完成并投入生产经营，所以按照估价对象在基准日的现状情况进行评估，根据委托方提供资料，经估价人员的现场勘查和咨询当地的国土资源管理部门、建设部门，未收集到估价对象所处区域与估价对象地上建构筑物相类似物业的房地产完全价格的市场交易实例，不能合理确定房地产总价，所以不宜采用剩余法评估。 (2)市场比较法。 市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，根据估价人员在估价对象所在区域内的现场勘查和走访当地国土资源管理部门，××市科研设计单位的科研设计用地一般均为划拨，极少有科研设计用地交易案例。估价对象作为科研办公用途，与完全商业用地尚有一定差别，经估价人员查找，收集到了同区域的科研设计用途交易案例和商业交易案例各一个，并通过对该两个案例的分析对估价对象进行了用途修正，所以没有采用市场比较法进行宗地地价评估，只是采用市场的交易实例进行用途系数修正和评估地价的参考。 综上所述，本次估价对象的土地价格采用收益还原法、基准地价系数修正法进行评估。”

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)。请阅读后指出错误点并说明原因。 {{B}} 土地估价技术报告{{/B}} {{B}}第一部分总述{{/B}} 一、估价项目名称 ××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。 五、估价依据 1．《中华人民共和国土地管理法》。 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 3．关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。 4．××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。 5．××县基准地价成果资料。 6．委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。 7．××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。 8．评估人员实地踏勘及调查取得的资料。 六、估价基准日 2008年6月26日 七、估价日期 2008年5月5日至2008年5月16日 八、地价定义 本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2008年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。 九、估价结果 土地单价：116元/m2； 总地价：348.29万元； 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整； 估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。 十、需要特殊说明的事项 (一)估价假设条件 1．本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。 2．估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。 3．在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。 4．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (二)报告使用的限制条件 1．本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告的有关内容。 2．估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××评估有限公司负责解释。 3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 4．本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。 (三)土地估价结果有效条件 1．在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。 2．本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。 3．委托方提供的资料真实、有效。 (四)其他需要说明事项 1．委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 2．本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。 3．本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。 十一、土地估价师签字 估价师姓名 估价师证号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构 ××评估有限公司(公章) 2008年5月16日 {{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}} 一、估价对象描述 1．土地登记状况 估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。 2．土地权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。 3．土地利用状况 根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为30025.23m2，建筑密度为40%～60%，容积率小于或等于1.4，绿地率大于或等于15%。(以下略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。 3．个别因素(略) {{B}}第三部分土地估价{{/B}} 一、估价原则 1．替代原则(略) 2．需求与供给原则(略) 3．变动原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法选择 估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，本案选用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。 综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其计算价格和收益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。 (二)估价过程 1．成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为 成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润 评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数 (1)土地取得费 土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。 根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发[2001]207号)，确定估价对象农地取得费为45.85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。 根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63.85元/m2。 (2)土地开发费 土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况．经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2)。 (3)利息 计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为6.57%，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则 利息={63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1])元/m2 =5.39元/m2 (4)利润 投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为 利润=(63.85+37)元/m2×10% =10.09元/m2 (5)土地增值收益 土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则 土地增值收益=成本地价×增值收益率 =(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率 土地增值收益=(63.85+37+5.39+10.09)元/m2×10% =11.63元/m2 (6)区域及个别因素修正 在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。 经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0.96。 (7)使用年限修正 积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为： 使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年限 =1-1/(1+6%)50。 =0.9457 (8)单位地价计算 土地单价=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)元/m2×0.96×0.9457 =116元/m2 2．基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为 宗地地价=基准地价×K1K2(1+∑K)+F 式中K1——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数； ∑K——影响地价区域因素及个别凶素修正系数之和； F——开发程度差异修正值。 (1)基准地价成果介绍 根据××县人民政府《关于××县城区商业、住宅及全县工业用地基准地价的通告》，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表。 ××县工业用地基准地价表 　　　　　　　　　(单位：元/m2) 地价 级别 一级 二级 三级 基准地价 180 140 110工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002年8月25日；开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。 (2)估价对象基准地价的确定 估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m2。 (3)地价影响因素及修正系数确定 基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表。 ××县三级地区工业用地基准地价修正系数表 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 区域在该地区位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 区域主干道等级 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 对外交通便捷度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 环境优劣度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 行业集聚效应 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 周围土地利用状况 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 地块临路条件 2.0 — 0 — -2.0 供电保证率 2.0 — 0 — -5.0 供水保证率 2.0 — 0 -5.0 形状 — — 0 -0.7 -1.5 面积 2.0 1.0 0 -1.5 -3.0 坡度 — — 0 -1.0 -2.0 容积率 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 内部来发成熟度 — — 0 -2.0 -4.0 特殊因素 评估人员视具体情况而定(4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定 经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表。 估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表 因素 条件说明 评价 修正系数(%) 区域因素 区域在级别中的位置 在地区的较偏位置 较劣 -2.0 区域主干道等级 区域主干道 较优 1.0 对外交通便捷度 距车站近，便捷 优 2.0 环境优劣度 有少量污染 较劣 -1 行业集聚效应 同类行业 较劣 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 位于区域偏僻位置 劣 -4.0 地块临路条件 临主干道 优 2.0 供电保证率 一般 一般 0 供水保证率 一般 一般 0 形状 规则 一般 0 面积 一般适宜 一般 0 坡度 平坦 一般 0 容积率 1.4 较优 0 内部来发成熟度 内部具备建设条件 较劣 -2.0 特殊因素 无 — — 合计 — — -5.0 (5)期日修正系数的确定 由于本次采用的基准地价的基准目为2002年8月25日，而估价基准日为2008年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。 (6)年限修正系数的确定 基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。 (7)确定土地开发程度差异修正值 本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m2、通信8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为(-20-8)元/m2=-28元/m2。 (8)单位面积地价计算 综上所述，评估宗地修正地价为 单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+土地开发程度差异值 =[110×(1-5.0%)×1．06-28]元/m2=83元/m2 三、地价的确定 1．地价确定的方法 由成本逼近法得到土地单价为1116元/m2，由基准地价系数修正法得到土地单价为83元/m2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为116元/m2。 2．估价结果 估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2008年6月26日的国有出让土地使用权价格为 土地用途：工业用地； 使用年限：50年； 土地面积：30025.23m2； 土地单价：116元/m2； 总地价：348.29万元； 总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。 {{B}}第四部分附件{{/B}} 附件一：土地估价委托书复印件 附件二：待估宗地《国有土地使用证》复印件 附件三：委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件 附件四：待估宗地区域位置图 附件五：待估宗地现状照片 附件六：受托估价机构资质证书及营业执照复印件

问答题某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月向银行抵押土地使用权。 项目其他有关资料如下： (1)该大楼一至三层为商场，建筑面积为3000m2，四至十五层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 问题： 如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

问答题下面是某土地估价技术报告的片段，该片段展示了该宗地利用基准地价系数修正法进行估价的过程，请研读后回答问题，共5小题。 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的一种方法。 依据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)(以下简称《规程》)与《某市区土地级别与基准地价更新报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为 宗地地价=[基准地价×K1×K2×(1±∑K)±K3]×K4 式中K1——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数； ∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和； K3——开发程度修正值； K4——权属因素修正系数。 1．基准地价成果介绍及内涵 根据某市2008年6月公告的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，不同用途的基准地价参见表1。其基准地价内涵为基准日为2007年12月31日，土地开发程度为市政“五通”或“七通”，宗地内场地平整条件下不同级别，分商业、住宅、工业等几种用途法定最高出让年期的平均地价。 　　　　　　{{B}}表1 某市区级别基准地价{{/B}} 　　　　　　　(单位：元/2) 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 一 2689 1445 758 二 1974 1218 646 三 1725 996 548 四 1536 744 412 五 972 577 六 743 453 2．确定待估宗地的土地级别及基准地价 估价对象所在区域位于某西北侧，设定用途为公共服务用地，根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，办公、公共用地参照住宅用地修正系数进行评估；根据某市市区土地级别图，可知待估宗地所在土地级别位于住宅用地四级范围内，其基准地价为744元/m2。 3．确定期日修正系数(K1) 某市市区基准地价基准日为2007年12月31日，而本次评估的估价基准日为2012年1月14日，该区域为某中部，依托区域交通优势经济发展较快，区域内城市基础设施条件随经济发展和基础设施开发建设及改造不断完善，区域内地价有较大幅度的增长，结合周边经济的发展情况，各类汽车销售企业和工业企业聚集程度较高，经测算并考虑本次评估目的，确定待估宗地期日修正系数为K1=1.5。 4．确定土地使用权年期修正系数 由于某市公共用地为50年期的土地使用权价格，与本次待估宗地设定土地使用年期无年限不一致，代入上述土地使用年期修正公式得到K2=1.0351 5．编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》，住宅用地四级地的地价影响因素指标说明与修正系数见表2，按照待估宗地的区域及个别因素条件，建立待估宗地地价影响因素优劣程度说明及修正系数∑K(见表3)，∑K=2.0%。 {{B}}表2 住宅四纽用地的地价影响因素指标说明与修正系数{{/B}} 项目 优 较优 一般 较劣 劣 因素 因子 指标 +% 指标 +% 指标 % 指标 -% 指标 -% 区域因素 住宅用地类型 新建或准建小区 2.24 已建成的多层楼房区 1.12 多层和低层楼房混合区 0 低层楼房及平房混合区 0.76 平房区 1.51 自然环境质量 无粉尘大气噪声污染 1.12 粉尘大气噪声污染极轻 0.56 偶有噪声污染，或有轻度粉尘大气污染 0 粉尘大气污染较重 0.38 粉尘大气污染严重 0.76 人文环境 位于大中专院校、机关事业单位聚集区 2.01 广场绿地多、配套文体休闲设施齐全、道路通达的多层小区 1.01 交通拥挤、人口密集、多层与平房混合区 0 城中村或旧城平房密集区 0.68 周围工矿区、城市景观差 1.36 宗地周围土地规划利用方向 规划新增主次于道、大型商服设施 1.34 规划新增学校、公园、广场绿地等公用设施 0.67 规划无影响 0 0.45 0.91 区域公交线路数量 4 1.12 3 0.56 2 0 1 0.38 0 0.76 个别因素 距综合性医院距离/m ＜1000 0.9 1000～1500 0.45 1500～2000 0 2000～2500 0.3 ＞2500 0.6 距中学距离/m ＜600 1.57 600～900 0.78 900～1200 0 1200～1500 0.53 ＞1500 1.06 距小学距离/m ＜300 1.57 300～600 0.78 600～900 0 900～1260 0.53 ＞1200 1.06 距幼儿园距离/m距公园广场距离/m ＜600＜800 0.451.57 600～900800～1200 0.220.78 900～12001200～1600 00 1200～15001600～1800 0.150.53 ＞1500＞1800 0.31.06 距市级商服中心距离/m ＜1200 1.79 1200～1800 0.9 1800～2400 0 2400～3000 0.6 ＞3000 1.21 距区级商服中心或综合集贸市场距离/m ＜1000 0.9 1000～1500 0.45 1500～2000 0 2000～2500 0.3 ＞2500 0.6 距便民市场距离/m ＜600 0.9 600～900 0.45 900～1200 0 1200～1500 0.3 ＞1500 0.6 宗地临路条件 临主次于道 2.01 临支路通达度高 1.01 临支路通达度一般，交通拥挤 0 临胡同车辆通行方便 0.68 临胡同车辆通行不方便 1.36 宗地距最近的公交站点距离/m ＜100 0.67 100～200 0.34 200～300 0 300～500 0.23 ＞500 0.45 宗地建筑物布局和土地利用影响程度 不影响建筑物布局，建筑物朝向南，土地充分利用，土地利用率高 2.24 对建筑物布局略有影响，建筑物朝向南，土地利用较充分，土地利用率较高 1.12 对建筑物布局有影响，建筑物朝向南，土地利用率一般 0 对建筑物布局影响较重，部分建筑物朝向东(西)，土地利用率较低 0.76 对建筑物布局影响严重，部分建筑物朝向东(西)，土地利用率低 1.5l {{B}}表3 待估宗地的地价影响因素条件说明及修正系数{{/B}} 影响因素 土地级别 住宅四级 宗地条件说明 优劣度 修正系数 区域因素 住宅用地类型 农用地及其他 劣 -1.51 自然环境质量 无粉尘、大气、噪声污染 优 1.12 人文环境 农用地及其他 劣 -1.36 宗地周围土地规划利用方向 规划无影响 一般 0 区域公交线路数量 区域公交20路、22路、23路、102路、103路 优 1.12 个别因素 距综合性医院距离 距县医院700m 优 0.9 距中学距离 距某二中＞1000m 一般 0 距小学距离 距某小学600m 较优 0.78 距幼儿园距离 附近无幼儿园 劣 -0.3 距公园广场距离 距森林公园2000m 劣 -1.06 距市级商服中心距离距区级商服中心或综合集贸市场距离 距市级商服中心5000m距区级商服中心1800m 劣一般 -1.060 距便民市场距离 距便民市场1800m 劣 -0.6 宗地临路条件 临支路通达度高 较优 1.01 宗地距最近的公交站点距离 距公交站点400m 较劣 -0.23 宗地建筑物布局和土地利用影响程度 不影响建筑物布局，建筑物朝向南，土地充分利用，土地利用率高 优 2.24 ∑K(%) 1.056．确定开发程度修正值 依据某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，住宅基准地价是指在设定的土地开发程度一～四级“七通一平”、五～六级“五通一平”，法定最高使用年限，基准日为2007年12月31日的分用途按级别的国有土地使用权平均出让价格，且“五通一平”的平均开发费用为100元/m2，“七通一平”的平均开发费用为150元/m2。 根据委托方提供的资料和评估人员实地勘察，本次评估设定开发程度为红线外“五通”，红线内“场地平整”，与《某市区土地级别与基准地价更新报告》设定的土地开发程度不一致。根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，其红线外“五通”及红线内场地平整平均开发费用为100元/m2。根据实地勘察，其实际开发程度和《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述存在差异，故需进一步进行修正计算。 7．确定开发程度修正系数 依据某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，应进行土地开发程度差异修正。土地开发程度差异修正系数详见表4和表5。 {{B}}表4 开发程度差异修正系数调整{{/B}} 项目 高配置水平(成体系) 中配置水平(主干通过) 低配置水平(接近主干) 系数(+%) 开发情况 系数(+%) 开发情况 系数(+%) 开发情况 通路 3～6 路网密度大、道路等级高、路况质量优、通达度高、达到规划设计标准 0 通达度一般，满足通达需要，有主次干道路通过，路况质量一般 3～6 区域内道路少或仅支路，路况差，远离主干道路 通电 2～3 建有变电站，通过地下电缆输送电源，电力供应充分 0 有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要 2～3 远离输电线路，接电不方便 通信 1～2 地埋通信光缆，通信方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 0 有主要架空电缆通过，接线方便 1～2 距电缆有一定距离，可以接线但不方便 通上水 1～3 靠近水厂，供水系统呈循环状，供水保证率极高，能满足要求，达到规划设计标准 0 有市政供水主管道，通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利 1～3 远离供水主管道，可连接，但不方便或保证率低 通下水 2～4 雨污分流，混凝土管道排放，截面面积大，路面双排，通畅度极高，达到规划设计标准 0 雨污分流路面单排或雨污合流暗沟排放，截面面积大，排水通畅，基本能满足需要 2～4 雨污合流暗沟排放，截面面积小，路面单排，排水条件差，遇大雨排放不及 供暖 1～3 邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有主管道通过，距离不远，可连接 1～3 远离供暖主管道，可连接但不方便 供气 1～3 邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有市政主管道通过，距离不远，可连接 1～3 远离供气主管道，可连接但不方便 场地平整 1～2 地面平整，大部分硬化，易利用 0 地面基本平整，基本可以利用 1～2 地面无大起伏，需经过简单平整，才可利用 {{B}}表5 开发程度差异因素说明及修正系数{{/B}} 项目 通路 通电 通信 通上水 通下水 场地平整 ∑K(%) 因素说明 路网密度大、道路等级高、路况质量优、通达度高、达到规划设计标准 有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要 有主要架空电缆通过，接线方便 有市政供水主管道，通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利 雨污合流暗沟排放，截面面积大，排水通畅，基本能满足需要 地面基本平整，基本可以利用 修正系数 5 0 0 0 0 0 5 8．确定权属因素修正系数(K4) 因估价对象为划拨土地使用权，基准地价设定为出让土地使用权价值，所以，需要进行权属因素修正。根据国家有关法律、法规和《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)规定，划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。划拨土地使用权价格为出让土地使用权价格扣减未缴纳的土地使用权出让金得到。另根据某省人民政府批转省土地管理局《关于加强土地出让金管理意见报告》的通知(某政办函[1994]4号)有关规定，出让金按评估值的40%予以扣除。同时根据当地国土资源部门提供的有关资料，目前由划拨土地使用权转变为出让土地使用权，多按评估地价的40%执行。因此，此次评估确定土地使用权出让金按评估地价的40%计算。 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金 =出让土地使用权价格×(1-40%) 根据上述分析，确定土地使用权属因素修正系数K5=0.6 9．计算设定开发程度条件下的划拨土地使用权价值 宗地地价=[基准地价×K1×K2×(1±∑K)±K3]×K4 =[744×2.0×1.0351×(1+1.05%)-150+100×(1+5%)]×0.6 =906.8(元/m2)

问答题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地估价(A省B县)。 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》(【1994)】国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，w企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行估价，为其改制上市提供土地价格依据。 五、土地估价依据 (1)《土地管理法》。 (2)《房地产管理法》。 (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉的通知》(【1994】国土[法]字第153号)。 (4)国家土地管理局《关于印发〈土地估价报告规范格式(1996)〉的通知》(【1995】国土[籍]字第180号)。 (5)原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)土地估价师市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、土地估价基准日 2001年12月31日。 七、土地估价日期 2002年7月20日至2002年9月20日。 八、地价定义 待估土地的估价地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告估价价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。 (2)待估土地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)估价报告有效期自估价基准日起1年内有效。 (5)本估价报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字 十一、土地估价机构 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 待估土地位于B县光明路×××号，土地面积2200.8m2，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表。 表 国有划拨土地使用权状况一览表 土地编号 估价基准日的土地使用者 土地名称 土地使用证编号 土地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ×××国用(1999)字第×××号 B县光明路×××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 2．土地权利状况 待估土地为国有划拨土地，估价基准日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为×××国用(1999)字第×××号。无他项权利限制。 3．土地利用状况 待估土地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价 一、土地估价原则(略) 二、土地估价方法与土地估价过程 根据《城镇土地估价规程》及待估土地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估土地的土地价格进行估价。具体估价过程如下： (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益 1．土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估土地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费。 通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估土地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次估价取待估土地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。 (2)有关税费。 由于待估土地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/m2、耕地开垦费8元/m2和新增建设用地有偿使用费7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 (3)土地管理费。 根据A省关于征收土地管理费的有关规定，土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2。上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 2．土地开发费 通过调查，待估土地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m2之间， 根据待估土地的实际开发水平，取待估土地的开发费用为50元/m2。 3．投资利息 根据待估土地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按估价基准日中国人民银行1年限固定资产贷款利率5.85%计，则 投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2) 4．投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及×××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则 投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2) 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估土地的预期收益以及B县的有关规定，取待估土地的土地增值收益率为30%，故 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2) 6．计算待估土地的土地使用权价格 待估土地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2) (二)基准地价系数修正法 依据待估土地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、基准日、土地使用权年限、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估土地的土地价格。由于待估土地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价估价报告》，采用基准地价测算土地地价的公式如下。 土地地价：待估土地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5 式中：A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年限修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——基准日修正系数。 采用基准地价系数修正法估价待估土地地价的步骤如下。 1．确定待估土地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估土地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估土地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估土地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表，待估土地容积率修正系数为1.16。 表 容积率修正系数表 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 4．确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估土地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至估价基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式 A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次估价设定待估土地的开发程度，确定待估土地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．基准日修正系数 B县定级与基准地价估价报告是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31目的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取基准日修正系数A5=1.05。 7．确定待估土地的土地价格 根据公式 土地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/m2) 第四部分 附件 附件1：委托估价函 附件2：待估土地区域位置图 附件3：委托方营业执照复印件 附件4：估价机构营业执照复印件 附件5：土地估价师证书复印件

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 1006年9月 2007年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成交地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 　 2．建立价格可比基础(略)　 3．因素条件说明　 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 2006年9月 1007年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1，适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 92 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 交通条件 100 96 96 99 总用地面积/m 100 98 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街状况 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则 比准地价A=3445元/m2×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)=3808.71元/m2 比准地价B=3510元/m2×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)=3950.33元/m2 比准地价C=3880元/m2×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)=4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为(3808.71+3950.33+4387.56)元/m2/3=4048.87元/m2。 请根据以上情况，回答下列问题： 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么? 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )(只有1个选项)。 A．以案例B作为比较基准 B．案例B所在时点是地价指数基期 C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××××地价评估。二、委托估价方××××市新区塑料建材厂(其他略)。三、受托估价方××××市地产评估咨询中心(其他略)。四、估价对象本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。五、估价目的本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据。六、估价依据(略)。七、地价定义50年土地使用权的现实市场价格。八、估价期日2006年5月20日～6月1日。九、估价日期2006年5月31日。十、估价结果总地价：1551.88万元。单位地价：519元/m2。楼面地价：1174元/m2。评估价格货币种类：人民币。十一、需要特殊说明的事项(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，未探讨用于其他方面的可行性。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员×××经济师×××工程师二OO六年六月八日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司，西为×路，南为×道，北为×厂。占地面积29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第××号。2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接，供电有保障。通讯线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3．个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。第三部分土地估价一、估价原则(一)主要遵循替代原则，可概括如下。(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断等以体现客观、公正、科学、合法性。二、估价方法与估价过程依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1．市场比较法(1)比较实例选择：现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明表(见下表)。(2)因素选择(见下表)。(3)因素条件说明(见下表)。(4)实例修正后的地价计算。(5)评价宗地(H)的地价。(H)=(A+B+C)÷3=(597.08+490.08+414.80)÷3=500.65(元/m2)总地价=500.65×29887.5=1496.32(万元)楼面地价=14963200÷13217.39=1132.08(元/m2)2．基准地价系数修订法依据《××××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××××市新区中心东部，属二级甲，基准地价18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为系数5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：Pi=P×(1±K)×Y×T×Kij式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；Y——年限修正系数；K——综合因素修正系数和；T——期日修正系数；Kij——容积率修正系数。单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991×(1+5%)×1.8=531.09(元/m2)总地价=531.09×29887.5=581(万元)楼面地价=158730000÷13217.39=1200.92(元/m2)三、地价的确定1．地价确定的方法选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。2．估价结果总地价：581万元。单位地价：519元/m2。楼面地价：1174元/m2。第四部分附件1．国家建设用地使用证2．××单位房产所有证复印件

问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 某上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 本次土地估价是为某上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。 (4)土地估价委托书。 (5)估价人员实地勘察和市场调查所获取的有关资料。 六、估价基准日 二零零五年十二月三十一日 七、估价日期 二零零五年十二月三十日至二零零六年一月五日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于二零零五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内“场地平整”，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069.07元/m2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币) 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方某公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 土地估价师姓名 土地估价师资格证书号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章) 二零零六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题：

问答题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“剩余法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。 “(一)剩余法 由于估价对象为待开发用地，要测算该土地价格，可采用剩余法。用估价对象预期的开发后价值，扣除其正常的开发费用、贷款利息、销售费用、税金及开发利润，求出估价对象的价格。 估价对象部分的规划设计条件为 分摊土地面积：5832.56m2。 出让总建筑面积：54400m2。 其中：地上建筑面积39400(全部为商业)。 地下建筑面积15000(其中，地下车库8000m2，地下商业5000m2，地下人防及其他用房2000m2)。 总可销售建筑面积52400m2。 土地开发期：0.5年。 建设期：2年。 以上述条件为基础计算估价对象的价格。 1．总开发价值的测算 (1)地上商业部分。 根据估价对象的实际情况，采用收益还原法求取商业用房的开发价值，收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益，并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法。计算公式为： V=(A/Y—g)1-[(1+g)/(1+y)]n 式中V—房地产评估价格； A—未来第一年净收益； Y—资本化率； n—收益年期； g—净收益年增长率。 1)求取房地年净收益。 ①年总收益：根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平，并结合估价对象的规模、位置等因素，综合考虑确定商业用房租金水平为11元/(m2·天)，每年按365天计算，空置率10%，则该项目年租金收益为： 11×365×(1-10%)=3614(元/m2) ②年经营费用(详见下表)。 表2年经营费用表 序号 费用项目 单价/(元/m2) 费率 备注 1 税费 632 17.5% 年总收益×税率 2 维修费× 72 2% 年总收益×维修费率 3 保险费 23.00 0.2% 现值×保险费率 4 管理费用 72 2% 年总收益×费率 合计 799 即年经营费用799元/m2。 ③房地年净收益为：3614-799=2815(元/m2) 2)资本化率：资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本次估价采取安全利率加风险调整值法；以安全利率加上风险调整值作为资本化率。其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率(4.14%)；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险等因素的分析，确定风险调整值，根据：资本化率一安全利率十风险调整值，确定资本化率为8%。 3)收益年期：估价对象为商业用途，土地剩余年限为38.87年；估价对象建筑结构为钢混结构，经济耐用年限为60年，综合考虑确定收益年期为38.87年。 4)净收益逐年增长比率(g)：考虑到估价对象周边商务环境的特点，未来对该收益性物业的需求将逐年提高，综合确定净收益逐年增长比率(g)为1%。 5)价格计算： V=(A/Y -g)1-[(1+g)/(1+Y)]” =37241(元/m2) 6)估价对象商业用房开发价值： 商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730(万元) (2)地下商业用房：同理，运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2。 地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104(万元) (3)地下车库用房。 1)销售收入根据估价对象的实际情况，结合周边同类项目的销售情况，综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2，则： 地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200(万元) 2)两税一费。按照销售收入的5.5%计取。 3)总开发价值。 总额=销售收入×(1-5.5%) -3200×(1-5.5%) =3024(万元) (4)房地产开发价值合计。 房地产开发价值=A+B+C =161858(万元) 2．成本费用 (1)建造成本。 1)建安费用：按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算，结合估价对象的实际情况，综合考虑建安造价可确定为6000元/m2(合装修、设备费用)，则： 总额=单方造价×建筑面积 =6000×54400/10000 =32640(万元) 2)公共配套设施费用：按建安费用的10%取费，则： 总额=建安费用×取费标准 =32640×10% =3264(万元) 3)相关税费：按建安费用的1.5%取费，则： 总额=建安费用×取费标准 =32640×1.5% =490(万元) 4)建造成本合计 建造成本=a+b+c =36394(万元) (2)红线内市政费用。 根据估价对象目前情况，红线内市政费用按建安费用的10%取费，则： 总额=建安费用×取费标准 =32640×10% =3264(万元) (3)专业人士费。 专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的5%取费，则： 总额=建造成本×取费标准 =36394×5% =1820(万元) (4)管理费。 管理费用包括人员工资、办公费、差旅费等，按照以上三项之和的3%计算，则： 总额=(①+②+③)×取费标准=1244(万元) (5)不可预见费。 按照以上四项之和的5%计算，则： 总额=(①+②+③+④)×取费标准=2136(万元) (6)销售费用。 结合估价对象的建筑规模，并考虑北京市房地产市场状况，按照销售收入的3%计算，则： 总额=销售收入×取费标准 =161858/(1-5.5%)×3% =5138(万元) (7)成本费用。 总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996(万元) 3．贷款利息 假设土地使用权价值为V，取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%，建筑物建设工期为2年，计息期按工期一半计，则： 总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5 =V×0.1512+3780(万元) 4．续建工程投资成本利润 开发项目的投资回报率为成本费用的30%，则： 总额=(V+49996)×30% =V×30%+14999(万元) 5．买方购买估价对象税费 买方购买估价对象税费主要为契税，契税税率为3%，则： 总额=估价对象的价值×税率 =V×3% 6．求取估价对象土地使用权价值 国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费 V=161858-49996-(V×0.1512+3780)-(V×30%+14999)-V×3% 则： V=62843(万元)”

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称×××娱乐有限公司企业改制土地使用权价格评估(××市)。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的该项评估是对×××娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。五、估价依据(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1．《中华人民共和国土地管理法》。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》。5．《城镇土地估价规程》。(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1．×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。2．×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。3．《×××土地利用总体规划>。六、估价基准日二００九年十月三十一日七、估价日期二００九年十月十八日至二００九年十月三十一日八、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：估价对象在2009年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。九、估价结果×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为：单位地价：2413/m2总地价：530.86万元大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整(货币种类为人民币，估价结果详见下表)表10土地估价结果一览表估价机构：××评估公司估价报告编号：略估价期日：二００九年十月三十一日估价期日的土地使用权性质：划拨估价期日的土地使用者国有土地使用证号宗地位置估价期日实际用途估价设定的用途容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度土地使用年限面积/m2单位面积地价/(元/m2)总地价/万元×××娱乐有限公司略××路商业商业2.64红线外五通红线内六通一平红线外五通红线内场地平整4022002413530.861．上述土地估价结果的限定条件。(1)土地权利限制。估价对象为国有土地，本次评估土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于××年×月领取《国有土地使用证》(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该宗地40年期土地使用权。(2)基础设施条件。红线外五通(通路、电、上水、下水、信)，红线内场地平整。①地面平整状况：地面平整。②周围道路状况：南临×××路。③供水状况：市自来水公司供给。④排水状况：雨污分流，人市政排水管网。⑤供电状况：市政统一供电。⑥电讯状况：电信线路覆盖全区域。⑦供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。⑧供气状况：无。(3)规划条件限制(略)。(4)影响土地使用权价格的其他限定条件(无特殊限制)。2．其他需要说明的事项(无)十、需要特殊说明的事项(一)估价的前提条件和假设条件本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。(二)估价结果和估价报告的使用1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。2．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。(三)需要说明的其他事项1．技术报告由×××公司负责解释。2．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。3．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。十一、土地估价师签字：姓名资格证书号估价师签字X×××××××(略)××××××××(略)十二、土地估价机构二００一年七月三十一日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况待估宗地位于×××路，其四至状况为：略，待估宗地为国有土地，×××娱乐有限公司于××年×月以划拨方式取得该土地使用权，《国有土地使用证》证号为：略，土地登记面积为2200m2，登记用途为商业用地。2．土地权利状况估价对象为国有土地，本次评估土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至评估基准日，委估宗地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。3．土地利用状况勘估基准日，其《房屋所有权证》证号为×××号，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。二、地价影响因素分析(一)一般因素(略)(二)区域因素影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。1．区域概况估价对象所处区域位于××市二级商业地段、区域内人口密度较大，商服设施完善。2．交通条件(略)3．基础设施条件估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路“五通”。(1)供水。市政自来水统一供给。(2)排水。市政排水管网，雨污分流制。(3)供电。市供电局统一供电。(4)通信。通信线路覆盖区域。(5)通路。路网密度适中，路况一般。4．规划限制按照××市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。(三)个别因素1．单位介绍×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。2．宗地情况介绍该宗地位于××路，其四至状况为：略，土地面积为2200m2，土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。宗地内无不良地质条件，该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。宗地红线内具备通路、通电、供水、排水、通信、供热和场地平整的基础设施条件。第三部分土地估价一、估价原则土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略)1．替代原则2．需求与供给原则3．变动原则4．综合分析原则二、估价方法与估价过程估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。1．市场比较法市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法，市场比较法基本公式为：(1)比较实例选择。本次评估，根据上述要求选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例。实例1估价对象位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业E二级地，土地面积为900m2。其四至分别为：略。现状容积率3.0。宗地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高，距公交站点200m。该宗地临路为生活型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2008年10月6日、土地使用年限为40年、宗地红线外为六通(通上水、下水、通路、通电、通信、通热)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2210元/m2。实例2该宗地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：略。土地面积2500m2，容积率2.0。土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地临主街且为十字交叉口，距市级商服中心2800m，商服繁华度高，距公交站点100m。该宗地临路为生活型主干道，该宗地临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2008年7月31日、土地使用年限为40年、宗地红线外为五通(通上水、下水、通路、通电、通信)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2308元/m2。实例3该宗地位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，其四至状况为：略。土地用途为商业用地。土地面积为3000m2，规划容积率1.9。宗地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高，距公交站点200m。该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2007年10月9日、土地使用年限为39.42年、宗地红线外为五通(通上水、下水、通路、通电、通信)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2032元/m2。(2)因素选择。估价对象与比较实例各因素条件详见下表。表11因素条件说明表待估宗地及比较实例比较因素内容待估宗地实例A实例B实例C土地用途商业商业商业商业交易起日2009.10.312008.10.62008.7.312007.10.9交易价格(元/m2)待估221023082032交易情况正常正常正常正常土地使用年限40404039.42交易方式企业改制企业改制企业改制企业改制土地级别商业二级商业二级商业二级商业二级区域因素商服繁华度距商服中心约2000m，繁华程度较高距商服中心约2800m，繁华程度较高距商服中心约1880m，繁华程度较高距商服中心约2200m，繁华程度较高交通条件道路类型混合型主干道生活性主干道生活性主干道生活性主干道据公交站距离200m200m100m200m基础设施状况宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整环境优劣度略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染个别因素宗地面积/m2、宗地地形2200不规则900不规则2500不规则3000较规则容积率2.643.002.01.9临街情况一面临主街一面临主街两面临主街一面临主街规划限制略有限制严格限制略有限制略有限制(3)比较因素条件指数的确定。1)地价指数表：根据××市经济发展情况，参考××市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2007年10月31日至评估基准日，平均每月上涨0.2%，则地价指数详见下表。表12××市商业用地地价指数表年度2007.10.312008.7.312008.10.302009.10.31地价指数100101.8102.4104.82)容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%，当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%，容积率每降低0.1，容积率下降1.5%，容积率修正系数详见下表。表13容积率修正系数表年度2.01.92.02.643.00地价指数10098.5100106.41103)年期修正：y=1-[1/(1+r)m]/1-[1/(1+r)n]式中y—使用年期修正系数；m—委估宗地土地使用年期40年；n—实例3土地使用年期39.42年；r—土地还原利率(取6%)，故实例3年期修正系数为100.4。4)确定比较因素条件指数(详见下表)。表14比较因素条件指数表待估宗地及比较实例比较因素内容待估宗地实例1实例2实例3土地用途100100100100交易起日104.8102.4101.8100交易价格(元/m2)待估221023082032交易情况100100100100土地使用年限100100100100.4土地类型100100100100价格类型100100100100区域因素商服繁华度100100102100交通条件道路类型100989898据公交站距离100100100.5100基础设施状况100100100100环境优劣度100100100100个别因素宗地面积/m2、宗地地形100100100101容积率106.411010098.5临街情况100100102100(4)编制因素比较修正系数表(详见下表)。表15因素比较修正系数表待估宗地及比较实例比较因素内容实例1实例2实例3土地价格221023082032土地用途100/100100/100100/100交易期日104.8/102.4104.8/101.8104.8/100交易情况100/100100/100100/100土地使用年限/年100/100100/100100/100.4价格类型100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100区域因素商服繁华度100/100100/102100/100交通条件道路类型100/98100/98100/98据公交站距离100/100100/100.5100/100基础设施状况100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素宗地面积/m2、宗地地形100/100100/100100/101容积率106.4/110106.4/102106.4/98.5临街情况100/100100/102100/100修正后/(元/m2)2232.42467.22314.8市场比较法最终价格即采用市场比较法测算，估价对象在2009年10月31日、土地用途为商业用地、土地使用年限设定为40年、宗地开发程度设定为红线外五通(即通路、通电、供水、排水、通信)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2338.1元/m2。2．收益还原法收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益这种情况。房屋土地年租金=房地总收益维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建筑税+教育费附加+堤防工程修建维护管理费+年房屋折旧费=房地总成本房地总收益-房地总成本=房地纯收益房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益房地纯收益一房屋纯收益=土地纯收益土地纯收益/土地还原利率=土地价值有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正具体测算如下。(1)确定房地年总收益。根据委托方提供的资料，宗地现建有营业楼一栋，地下一层，地上三层，总建筑面积为5800m2，各层建筑面积均相等，80年建造，砖混结构，由于该宗地上建筑物进行出租，其总收人为租金。根据委托方提供的月租金水平为18.5元/月?m2，总建筑面积5800m2，有效出租率为85%，可出租面积为5800×85%m2，总年租金109.4460万元。(2)年房地总费用。①管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据×××市房地产交易所资料，取年租金的3%，为109.4460×3%=3.2834(万元)②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考的实际维修费，按建筑物重置价的2%计算。据委托方提供资料，该宗地地上建筑物为砖混结构，重置价为600×5800=348.00(万元)，维修费为348.00×2%=6.96(万元)③保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，为348.00×2‰=0.6960(万元)④税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及当地税务部门资料，缴纳12%(计税基数为年租金)的房产税，房产税税金为109.4460×12%=13.1335(万元)，营业税取年租金的5%，营业税税金为109.4460×5%=5.4723(万元)⑤城市维护建筑税：据××市房地局、市税务局有关规定，取营业税税额的7%，为5.4723×7%=0.3830(元)⑥教育费附加：据××市房地局、××市税务局有关文件规定，取营业税税额的3.5%，为5.4723×3.5%=0.1915(万元)⑦房屋折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限，耐用年限以土地使用年限计为40年。年折旧费为600×5800×(1-2%)/40=8.5260(万元)⑧空房损失费：指根据实际情况，取一年中按半个月空房损失计算，为18.5×5800×85%/2=4.5602(万元)年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+其他税费+房屋折旧费+空房损失费=43.2059(万元)(3)年房地纯收益。年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=109.4460-43.2059=66.2401(万元)(4)年土地纯收益。年土地纯收益=年房地纯收益-年房屋纯收益建筑物现值=重置价×1-[(1-残值率)/房屋可使用年限]×已使用年限)。房屋可使用年期为50年，已使用29年，由此得出建筑物现值为150.1968万元。土地还原利率是取中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率以及结合土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取9%，通常情况下土地还原利率比建筑物还原利率要低2%～3%，考虑我国相关行业的实际情况，建筑物还原利率比土地还原利率建议高出1%～2%计算，即此次评估建筑物还原利率确定为10%。年房屋纯收益=150.1968×10%=15.0197(万元)年土地纯收益=66.2401-15.0197=51.2204(万元)土地价值一土地纯收益/土地还原利率=51.2204/9%=569.1156(万元)土地单价=5691156/2200=2587.9(元/m2)即采用收益还原法测算，得到待估宗地在2009年10月31日、土地使用年限设定为40年、土地用途设定为商业用地、土地开发程度设定为宗地红线外五通(通上水、通下水、通电、通信、通路)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2587.9元/m2。三、地价确定1．地价的确定方法根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，根据×××市同类用地的地价水平，经与当地土地管理局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：采用两种方法的加权算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地的土地价格以两种方法的加权算术平均值作为最终价格(详见下表)。表16地价的确定方法市场比较法/(元/m2)收益还原法/(元m2)待估宗地价格/(元/m2)备注2338.12587.92413取两种方法的加权算术平均值2．估价结果×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为单位地价：2413/m2总地价：530.86万元大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整(注：货币种类为人民币)第四部分附件1．《国有土地使用证》(证号略)复印件2．企业营业执照复印件3．《土地评估机构注册证书》复印件4．《土地估价师资格证书》复印件

问答题根据上述报告片断中描述，结合《城镇土地估价规程》要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据(略)六、价格定义本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日2009年9月。八、估价日期2009年8月30日至9月20日。九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2。房屋价格总计：419.2万人民币，单价722.8元/m2人民币。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名×××注册房地产估价师编号××××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)二OO九年九月二十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：四方路仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况；四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于2001年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港汊纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(“五通”：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例。比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地。比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地。比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明如下表所示。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正如下表所示。因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值：地价=(24+23.7+24.05)÷3=23.9(美元/m2)取整为：24美元/m2。(6)计算土地开发费根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率7%)则：地价=24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)×(3%+7%)＝28.45+8.47+3.2=40.12(美元/m2)(8)总地价=40.12×4850=194582(美元)，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)。2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料进行计算。(1)四方路仓库去年全年经营收入为880.5万元人民币。(2)全年全部经营支出为320万元人民币。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)。880.5×(1-5.56%)-320=511.5(万元)(4)计算地价(土地还原利率取7%)。地价=(511.5÷7%)×[1-1/(1+7%)50]÷152000×4850=7059.1÷152000×4850=225.2(万元)3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为：(161.5+225.2)÷2=193.35(万元)(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，1995年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100×5800=6380000(元)2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)÷60]=104206(元)。(2)折旧总额：104206×14=1458884(元)。3．计算房屋现值6380000-1458884=4921116(元)，取492.1万元。(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=193.35+492.1=685.45(万元)四、估价结果(略)第四部分附录(1)房屋产权证书。(2)估价对象照片。(3)公司营业执照。

问答题工程建设图纸的种类有哪些?

问答题以下是一份估价技术报告中的第一部分总述的内容，请阅读后，回答5个小题问题。 [案例片段] 第一部分 总述 一、估价项目名称 某县人民政府拟划拨2010年第二批次建设用地位于××××××××××××××的一宗国有公共服务用地土地使用权价值评估 二、委托估价方 (略) 三、受委托估价方 (略) 四、估价依据 本次评估的估价依据主要有： (一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《中华人民共和国担保法》。 (4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 (5)《中华人民共和国物权法》。 (6)《某省土地管理条例》。 (二)有关技术标准 (1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。 (2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)中的“土地估价报告规范格式”。 (三)政策文件依据 (略) (四)有关依据 (略) (五)其他资料 (1)委托方提供的其他资料。 (2)估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料。 五、估价基准日 二零一二年三月十八日 六、地价定义 根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地现状用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见“待估宗地地价定义情况表”，本次评估设定的土地开发程度是指宗地所在区域宗地红线外市政基础设施开发程度和宗地内场地平整状况。 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，估价对象的评估价格为以下设定现状利用条件下的国有土地使用权价格： (1)依据委托方提供的资料，估价对象划拨用于某街道社区医院项目，规划占地面积为4232m2；评估设定用途为公共服务用地，评估面积4232m2。 (2)基准日为2012年1月14日(估价现场勘察日期)。 (3)评估设定土地使用权年期为划拨用地长期使用。 (4)待估宗地实际土地开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水)，红线内“场地平整”；评估设定开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水)，红线内“场地平整”。 七、需要特殊说明的事项 (略) 八、土地估价师签字： (略) 九、土地估价机构： 某地产评估有限责任公司 估价机构负责人签字： 年 月 日 问题：

问答题下面是某土地估价技术报告中区域因素和个别因素分析的片段，请研读后回答问题。 2．区域因素 考虑到待估宗地所在位置，影响地价的区域因素主要有： (1)区位条件。待估宗地位于某市区南部、长安里南路与天禄西大街交叉路口，沿天禄大街和长安里路主要为商服门市，区域南部主要为钢铁厂，区域东部有玉龙装饰城、新北东摩托车大世界等商服设施，中国银行、工商银行、农业银行、建设银行均在附近区域设有办事机构，医院、公园等公用设施较齐全。但该区域多为住宅和办公用地，商服繁华程度在市区处于中等水平。 (2)交通条件。天禄东大街、长安里路、新华南路、钢铁路等混合型主干道位于该区域内，2路、17路、24路、26路等多路公交车从该区域通过。宗地南临天禄东大街，西临长安里南路，各条交通线路与主次干道通达度高，对外交通便利。 (3)环境条件。该区域有一定粉尘、噪声污染，环境质量一般。 (4)市政设施状况。 (略) 3．个别因素 (1)宗地位置。待估宗地位于某市新华区长安里南路167号，南临天禄路，西临长安里大街，交通条件较好。 (2)宗地条件。本次评估为房权证新华区字第××××××号、××××××号房产占用土地面积，房产面积为3118.52m2，土地面积为1166.76m2，土地利用较充分。地基承载力较好，地势较平坦，对建筑物无影响。 (4)宗地内开发程度。待估宗地现状开发程度达到红线外“七通”(通路、通电、通信、通气、通热、通上水、通下水)；宗地内“七通一平”(通路、通电、通信、通气、通热、通上水、通下水、场地平整)。 (5)土地利用状况与年期。根据委托方提供的资料和实地勘察，现待估宗地建有钢筋混凝土结构五层商业楼，现为龙兴酒店，建筑面积为3118.52m2，建筑容积率为2.7。 待估宗地的土地使用权性质为出让国有土地使用权，终止日期为2039年9月27日，本次评估设定使用年限为土地出让剩余使用年限27.6年。 就上述报告片断，回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中){{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}{{B}}一、估价项目名称{{/B}}××××地价评估。{{B}}二、委托估价方{{/B}}××××市新区塑料建材厂(其他略)。{{B}}三、受托估价方{{/B}}××××市地产评估咨询中心(其他略)。{{B}}四、估价对象{{/B}}本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。{{B}}五、估价目的{{/B}}本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据。{{B}}六、估价依据{{/B}}(略)。{{B}}七、地价定义{{/B}}50年土地使用权的现实市场价格。{{B}}八、估价期日{{/B}}2006年5月20日～6月1日。{{B}}九、估价日期{{/B}}2006年5月31日。{{B}}十、估价结果{{/B}}总地价：1551.88万元。单位地价：519元/m2。楼面地价：1174元/m2。评估价格货币种类：人民币。{{B}}十一、需要特殊说明的事项{{/B}}(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，未探讨用于其他方面的可行性。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。{{B}}十二、土地估价人员{{/B}}×××经济师×××工程师二OO六年六月八日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}{{B}}一、估价对象描述{{/B}}1．土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司，西为×路，南为×道，北为×厂。占地面积29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第××号。2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12m，门窗均为塑钢材料。{{B}}二、地价影响因素分析{{/B}}1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接，供电有保障。通讯线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3．个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。{{B}}第三部分土地估价{{/B}}{{B}}一、估价原则{{/B}}(一)主要遵循替代原则，可概括如下。(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断等以体现客观、公正、科学、合法性。{{B}}二、估价方法与估价过程{{/B}}依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1．市场比较法(1)比较实例选择：现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明表(见下表)。(2)因素选择(见下表)。(3)因素条件说明(见下表)。(4)实例修正后的地价计算。(5)评价宗地(H)的地价。(H)=(A+B+C)÷3=(597.08+490.08+414.80)÷3=500.65(元/m2)总地价=500.65×29887.5=1496.32(万元)楼面地价=14963200÷13217.39=1132.08(元/m2)2．基准地价系数修订法依据《××××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××××市新区中心东部，属二级甲，基准地价18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为系数5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：Pi=P×(1±K)×Y×T×Kij式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；Y——年限修正系数；K——综合因素修正系数和；T——期日修正系数；Kij——容积率修正系数。单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991×(1+5%)×1.8=531.09(元/m2)总地价=531.09×29887.5=581(万元)楼面地价=158730000÷13217.39=1200.92(元/m2){{B}}三、地价的确定{{/B}}1．地价确定的方法选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。2．估价结果总地价：581万元。单位地价：519元/m2。楼面地价：1174元/m2。{{B}}第四部分附件{{/B}}1．国家建设用地使用证2．××单位房产所有证复印件

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。 土地估价技术报告(Ⅰ) 第一部分 总 述 一、估价项目名称 企业W改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县) 二、委托估价方 企业W 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 企业W拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，企业W特委托土地估价机构C对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)。 (4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)。 (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 2001年12月31日 七、估价日期 2002年7月20日至2002年9月20日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能保证目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为企业W改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由土地估价机构C负责解释。 十、土地估价师签字 姓名 估价师资格证书号 十一、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：(土地估价机构公章) 2002年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表1。 {{B}}表1 国有划拨土地使用权状况一览表{{/B}} 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利限制 1 W企业 库房 ××国用(1999)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 2．土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为企业W，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。3．土地利用状况待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价一、估价原则(略)二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下。(一)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益1．土地取得费及有关税费根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。(1)征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0万～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/米2。(2)有关税费：由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/米2、耕地开垦费8元/米2和新增建设用地有偿使用费7元/米2，合计税费为19.5元/米2。(3)土地管理费：根据A省关于征收土地管理费有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/米2。上述三项合计，土地取得费为58.1元/米2。2．土地开发费此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内“一平”(地面平整)。通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用在40～60元/米2之间，根据待估宗地的实际开发水平，得出待估宗地的开发费用为50元/米2。3．投资利息根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则：投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/米2)4．投资利润调查近期B县经济开发区开发投资利润，及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/米2)5．计算土地增值收益(土地所有权收益)根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，得出待估宗地的土地增值收益率为30%。故土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/米2)6．计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/米2)(二)基准地价系数修正法依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素的修正调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：宗地地价一待估宗地所在区域基准地价×A1A2A3A4A5式中A1——区域条件修正系数；A2——容积率修正系数；A3——土地使用权年期修正系数；A4——基础设施开发程度修正系数；A5——期日修正系数。采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下。1．确定待估宗地的土地级别及基准地价经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/米2。2．确定区域条件修正系数(A1)经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。3．确定容积率修正系数(A2)待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见表2)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 {{B}}表2 容积率修正系数表{{/B}} 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5L 4 4．确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地是企业W于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．期日修正系数 “B县定级与基准地价评估报告”是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格 根据公式： 宗地地价=基准地价×A1A2A3A4A5=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/米2) 三、地价的确定 1．地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别如下。 成本逼近法：164.6元/米2 基准地价系数修正法：185.2元/米2 综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果： 待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/米2) 2．估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2。 单位面积地价：162.6元/米2。 总地价：35.785万元。 第四部分 附 件 1．委托估价函。 2．待估宗地区域位置图。 3．委托方营业执照复印件。 4．估价机构营业执照复印件。 5．土地估价师证书复印件。