问答题甲公司在市中心拥有一建筑面积为300m2的临街商业店铺，已出租，该店铺交通发达，地处市商业集聚地带，宗地内外“七通”，现拟以该店铺申请抵押贷款，委托土地估价机构进行评估。请根据此情况，回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 {{B}} 土地估价技术报告{{/B}} {{B}}第一部分总述{{/B}} 一、估价项目名称w企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县) 二、委托估价方w企业 三、受托估价方(略) 四、估价目的 w企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([2000]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([2000]国土[法]字第153号)。 (4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知([2001]国土[籍]字第180号)。 (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 2007年12月31日 七、估价日期 2008年7月20日至2008年9月20日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字 姓名、估价师资格证书号 十一、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章) 2008年9月20日 {{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}} 一、估价对象描述 1．土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。 2．土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为w企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。 国有划拨土地使用权状况一揽表 宗地编号 股价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ××国用(2005)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 3．土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) {{B}}第三部分土地估价{{/B}} 一、估价原则(略) 二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下： (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益。 1．土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征收的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2．5万元/亩，即37.5元/m2。 (2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征收耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2]和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 (3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2。 上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 2．土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。 3．投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)元/m2×1×5.85%=6.32元/m2。 4．投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)元/m2×1×12%=13.7元/m2。 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58.1+50+13.7)元/m2×30%=36.5元/m2 6．计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=(58.1+50+6.32+13.7+36.5)元/m2=164.6元/m2 (二)基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1A2A3A4A5 式中 A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年期修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——期日修正系数。 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下： 1．确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2。容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 容积率修正系数 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 4．确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地w企业于2002年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．期日修正系数(A5) 《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2002年5月1日至2005年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格根据公式 宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5=(150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05)元/m2=185.2元/m2。 三、地价的确定 1．地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(185.2×0.7+164.6×0.2)元/m2=162.6元/m2。 2．估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：162.6元/m2，总地价：35.785万元。 {{B}}第四部分附件{{/B}} 1．委托估价函 2．待估宗地区域位置图 3．委托方营业执照复印件 4．估价机构营业执照复印件 5．土地估价师证书复印件

问答题某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2006年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张： 算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。 问题：

问答题上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。

问答题考虑估价目的主要考虑的是什么?

问答题(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因的不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卡的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估价依据不完整”)。

问答题某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《城镇土地估价规程》。 (4)土地估价委托书。 (5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。 六、估价基准日 二○○五年十二月三十一日。 七、估价日期 二○○五年十二月三十日至二○○六年一月五日。 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于二○○五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。 评估土地面积：2504.1m 2 。 单位面积地价：4069.07元/m 2 。 总地价：10189358元。 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方XX公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 (1)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× (2)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章) 二○○六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题。 1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。 2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。 3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？ 4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有1个选项)。 A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度 C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度 5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指? ( )(只有一个选项)。 A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性 B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实 C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果 D．委托方应该承担资料不实的责任 6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。

问答题对于不同用途土地使用权出让最高年限应当如何掌握?

问答题下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。 请阅读该图并回答以下问题

问答题某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。 若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

问答题多种方法相结合来评估土地价值是出于何种理由?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称××厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的对××厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。(6)委托方提供的有关资料(略)。(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格；八、估价期日2007年6月30日。九、估价日期2007年8月13日。十、估价结果总地价：40、605、565.8元。估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)十三、土地估价机构(略)二OO七年八月二十二日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。2．土地登记状况××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。3．土地权利状况估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。(2)交通条件(略)。(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数1．比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2．比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。3．因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表所示。因素条件说明表待估宗地实例1实例2实例3交易时间2007.62004.12004.92001.3交易情况正常正常偏高正常区域因素离市中电距离12km13km18km12km区域性质工业、居民区工业区域工业区域工业区域面积、形状72034m2，不规则47640m2，不规则50000m2，不规则25799m2，不规则个别因素容积率0.750.80.50.7环境条件污染小污染较大无污染污染小基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平年期50年30年50年50年4．编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果如下表所示。表中有关修正说明如下。(1)期日修正：目前，工业用地地价约下跌了5%。(2)实例2年期修正：[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。5．因素修正由上表进一步得到各项修正系数，如下表所示。6．实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.8+652.4+502.0)÷3=563.7(元/m2)(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息，利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用。根据征用该地实际发生费用计算。①耕地占用税：6.0元/m2。②菜地建设基金：45.0元/m2。③粮油差价补偿费：3.7元/m2。④土地补偿费：11.5元/m2。⑤青苗补偿费：2.0元/m2。⑥土地平整费，15元/m2。⑦劳动力安置费：60.0元/m2。⑧养老费：49.5元/m2。⑨征地管理费：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计，即3.7元/m2。⑩不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8(元/m2)。上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2。(2)土地开发费用。取110元/m2。(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则：利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2)(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2)上述各项之和，即成本逼近法所得待估土地价格：υ=(1)+(2)+(3)+(4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2)(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563.7元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40605565.8元。第四部分附件(略)

问答题A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地估价公司受其委托，估价出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B估价公司赔偿110万元。而B估价公司认为自己没有责任。请问B估价公司是否有责任，并解释其原因。

问答题1. 下面为某土地估价技术报告的估价部分，请指出错误

问答题土地估价业务获取的途径有哪些?怎样分类?

问答题土地估价如何提供增值服务?

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人(略)二、评估单位(略)三、评估地块所在地本次评估位于××市行政辖区内，××路22号四、评估目的××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积宗地面积为1785.88m2，四至界限及详细位置参见附录、附件。六、评估依据(略)七、评估基准期日2006年9月30日。八、评估地块类别酉业服务办公综合用地。九、评估价格年期50年土地使用权。十、评估原则(!)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间2006年11月15日至12月8日。十二、评估价格币值种类人民币。十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件(略)十六、评估人员介绍(略)2006年12月8日××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦、××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按中华人民共和国国有土地使用证(2006)××号所载明的四至范围和栽明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的规划建设用地红线图及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算(一)土地残余法1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～21300元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。(2)有收益的面积。一至八层地下层总面积为9897.6m2，六层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第五层分摊给共建单位××大厦。有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率(%)空置率(%)公共面积比各种费用率(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91交纳所得税(税率33%)后年纯收益为：(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。2．房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为：(1)建安工程直接费：1150+900=2050(元/m2)(2)间接工程费(为直接工程费的20%)：2050×20%=410(元/m2)(3)不可预见费取前两项和的5%：(2050+410)×5%=123(元/m2)(4)利息支出，年利息取12.98%：(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m2)重置价=9897.6×(2050+410+123+335.27)=2888.39(万元)因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：V=C1-(1-R)×[t/(t+n)]=2888.39×1-(1-0)×[7/(7+50)]=2533.68(万元)3．土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元)单位地价=225.67/1785.88=1263.63(元/m2)(二)比较法根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。将以上四宗案例与评估地块的交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表。比较地价计算如下：比较地价A=比较地价B=比较地价C=比较地价D=估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25(元/m2)(三)基准地价修正法(1)根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。地价级四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2(2)进行各项因素修正。①容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。②对评估地块进行区域因素修正(见下表)。根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%(3)对评估地块进行个别因素修正(见下表)。根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%(4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+r)]nr为土地还原率，这里取12%；n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.9965。(5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07(元/m2)评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。

下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设条件。 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算。 (1)选择交易案例。 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况见表1。 {{B}}表1 案例情况说明表{{/B}} 序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元/米2) A ××大厦 西二环××大街 综合 2003.6 13800 B ××大厦 ××区××大街 综合 2003.6 14000 C ××国际 ××区××路东侧 综合 2003.6 14000(2)比较因素的选择。根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。(3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。经过比较分析，3个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/米2)总开发价值=13705×67000/10000=91823.50(万元)总开发价值为91823.50万元。 {{B}}表2 比较因素修正系数表{{/B}} 比较因素 委估对象 A B C 交易价格 待求 13800 14000 14000 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 权益状况 100 100 100 100 区域因素 100 99 100 100 个别因素 100 102 102 102 开发完成后的比准价格/(元/米2) 待求 13666 13725 137253．整个开发项目的开发成本估算。(1)建安综合成本。通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/米2。委估对象规划总建筑面积91800m2，其中地上建筑面积67000m2，地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。故委估对象项目总收益建筑面积为76192m2，则综合用途分摊建安费用为3253元/米2(2700×91800/76192)。费用情况见表3。 {{B}}表3 各项费用情况{{/B}} 项目名称 单方成本/(元/米2) 总费用/万元 备注 建安费用 3253 包括结构、设备及装修 红线内市政费用 488 建安费用的15% 建造成本 3741 25064.70 前两项之和 管理费用 488 建安费用的15% 专业人士费 412 建造成本的11% 总投资额 4641 31094.7 前三项之和 利息 524 利率5.49%，开发期为2年，均匀投入，以复利计算 合计 5165 34605.50 总计×综合建筑面积建安综合成本为34605.50万元。(2)销售费用。参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用见表4。 {{B}}表4 各项费用情况{{/B}} 项目名称 销售费用/万元 备注 营业税及附加 5050.29 总价值的5.5% 代理及广告费 2754.71 总价值的3% 合计 7805.00 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 (3)发展商合理利润。 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 发展商合理利润为6218.94万元。 4．求项目开发余值。 项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(万元) 5．求熟地价。 设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。 熟地总价=43194.06/[1+20%+(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元) 熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/米2 6．征地拆迁及其他费用。 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/米2。 7．求毛地价。 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3100=1811(元/米2) [问题]

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估二、委托估价方××市中级人民法院三、受托估价方(略)四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)《城镇土地估价规程》(5)《城镇土地分等定级规程》(6)委托方及案件当事人提供的有关资料(7)委托评估函(8)《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号](9)《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号](10)《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号](11)《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号](12)其他有关资料(13)估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日2009年7月5日七、估价日期2009年7月5日—7月14日八、地价定义本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下所示。土地单价：4562元/m2总价：10237128元大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)十、需要特殊说明的事项1)本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。①买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。②有一段合理交易时间。③在此期间土地市场保持稳定。③房地产买卖程序符合国家法律规定。2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金：根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。3)本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。4)本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王××××××(签字)李××××××(签字)十二、土地估价机构(公章)2009年7月14日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院杏封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。2．土地权利状况根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。3．土地利用状况1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3．个别因素评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据(以下简称)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。1．市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为(1)选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的三个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见表12。表12比较实例及评估地块情况评估地块实例A实例B实例C交易情况市场价格正常出让正常出让正常出让土地用途住宅住宅住宅住宅土地面积/m21020.0552682006610容积率2.41.92.42.2交易日期2009.07.052008.03.202006.3.92007.4.21熟地价/(元/m2)621045544968区域因素地理位置接近公共交通好好好好公共设施齐全齐全齐全齐全环境质量安静、多绿化住宅区个别因素基础设施条件配套工程未发生红线外六通一平红线外三通一平红线外六通一平临街因素巷内巷内一面临街一面临街使用年限/年67.33707070(2)收集地价指数据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见表13。表132005-2009年物价指数年份2005年2006年2007年2008年2009年7月物价指数100101102104106(3)容积率与修正系数的关系根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系见表14。表14容积率与修正指数的关系容积率1.81.92.02.12.22.32.42.5修正指数100105110115120125130135(4)土地因素条件指数根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数见表150表15土地因素条件指数待估宗地实例A实例B实例C交易情况100105105105期日因素106104101102区域因素地理位置100100100100公共交通100100100100会共设施100100100100环境质量100100100100个别因素基础设施条件100110105110临街因素100100102102容积率130105130120各因素比较说明：(略)期日因素：(略)委估对象相比较A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。区域因素修正：该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。个别因素修正：主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见表16。表16比较因素分值计算实例A实例B实例C成交价格/(元/m2)412047544968交易情况100/105100/105100/105期日因素106/104106/101106/102区域因素地理位置100/100100/100100/100公共交通100/100100/100100/100公共设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100个别因素基础设施条件100/110100/105100/110临街因素100/100100/102100/102容积率130/105130/130130/120实例修正后价格450144374748(5)确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取3个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。2．成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。(1)计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)(2)土地取得费1)居民拆迁安置费。评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。则居民拆迁安置费为：12×(51-3)=576(万元)2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。3)管理费及不可预见费。576×3%=17.28(万元)4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为：576×5.85%×0.5=16.85(万元)5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。6)税费。未发生经营收入，税费不计。7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：57.18×67.33/70=55(万元)。8)成本逼近法计算土地价格为：576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(万元)。单位土地面积单价=665.13/1020=6520.88(元/m2)三、地价的确定1．地价的确定方法成本逼近法估价结果为6520.88元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。2．估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2总价为4562×2244=10237128(元)大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)第四部分附件1．委托估价函2．待估宗地位置示意图3．国有土地出让合同复印件4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件5．估价机构营业执照复印件6．估价机构资质证书复印件7．土地估价师资质证书复印件2009年7月14日