请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。 (4)土地估价委托书。 (5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。 六、估价基准日 2005年12月31日。 七、估价日期 2005年12月30日至2006年1月5日。 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。 评估土地面积：2504.1m2。 单位面积地价：4069.07元/m2。 总地价：10189358元。 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 (1)土地估价师签字：××× 土地估价师资格证书号：××××××××× (2)土地估价师签字：××× 土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章) 2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题：
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××储运公司××仓库部分土地和库房估价二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据(略)六、价格定义本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日2008年9月八、估价日期2008年8月30日-9月20日九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2；房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报纸杂志上刊载。4)本报告有效期为1年。5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名×××注册房地产估价师编号×××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2009年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营的土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于2000年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格1．土地估价(1)成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例。比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。3)编制因素条件说明，见表4。4)编制比较因素条件指数表(略)。5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见表5。表5因素修正比较实例ABc地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值：地价=(24+23.7+24.05)/3=23.9(美元/m2)取整为：24美元/m26)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)=28.45+8.47+3.2=40.12(美元/m2)8)总地价。总地价=40.12×4850=194582(美元)，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)(2)收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)。880.5×(1-5.56%)-320=511.5(万元)4)计算地价(土地还原利率取7%)。地价=[(511.5/7%)×(1-1/(1+7%)50)/152000]×4850=225.2(万元)(3)地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161.5+225.2)2=193.35(万元)2．求取房屋价格(1)计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，1993年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100×5800=6380000(元)(2)计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]=104206(元)2)折旧总额：104206×14=1458884(元)(3)计算房屋现值6380000-1458884=4921116(元)，取492.1万元3．评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=193.35+492.1=685.45(万元)四、估价结果(略)第四部分附件1．房屋产权证书2．估价对象照片3．××公司营业执照
请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。
(一)某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设条件。 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算。 (1)选择交易案例。 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况如表1所示。 表1案例情况说明表 序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元·米-2) A ××大厦 西二环××大街 综合 2003.6 13800 B ××大厦 ××区××大街 综合 2003.6 14000 C ××国际 ××区××路东侧 综合 2003.6 14000 (2)比较因素的选择。 根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。 表2 比较因素修正系数表 比较因素 委估对象 A B C 交易价格 待求 13800 14000 14000 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 权益情况 100 100 100 100 区域因素 100 99 100 100 胳臂因素 100 102 102 102 开发完后的比较价格 待求 13666 13725 13725 3．整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。 通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24 800平方米，包括车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平方米，人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。 表3各项费用情况 项目名称 单方成本/(元/平方米) 总费用/万元 备注 建安费用 3253 包括结构 红线内市政费用 488 建安费用的15% 建造成本 3741 25064.70 前二项之和 管理费用 488 建安费用的15% 专业人士费 412 建造成本的11% 总投资额 4614 31094.7 前三项之和 利息 524 利率5.49%，开发期为2年，平均首付，以复利计算 合计 5165 34605.50 总计×综合建筑面积 建安综合成本为34 605.50万元。 (2)销售费用。 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。 表4各项费用情况 项目名称 先收费用/万元 备注 营业税及附加 5050.29 总价值的5.5% 代理及广告费 2754.71 总价值的3% 合计 7805.00 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 (3)发展商合理利润。 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 发展商合理利润为6218.94万元。 4．求项目开发余值。 项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(万元) 5．求熟地价。 设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。 熟地总价=43194.06/[1+20%十(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元) 熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米 6．征地拆迁及其他费用。 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。 7．求毛地价。 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3lOO=1811(元/平方米) 问题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容) 请阅读后指出错误并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称(略) 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价对象(略) 五、土地估价目的(略) 六、土地估价依据 (1)《土地管理法》及实施条例。 (2)《城市房地产管理法》。 (3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 (4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。 (5)×××市有关土地的法律法规及文件规定。 (6)委托方提供的有关资料(略)。 (7)土地估价师实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义 此次估价地价是估价对象50年限工业用地国有土地使用权于估价基准日的价格。 八、土地估价基准日 1997年6月30日。 九、土地估价日期 1997年8月13日。 十、土地估价结果 总地价：40605565.8元。 估价结果一览表(略) 十一、需要特别说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含估价地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告估价地块为×××厂划拨土地的一部分，估价范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为估价时的参考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。 (5)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价基准日起半年内有效。 十二、土地估价师(略) 十三、土地估价机构(略) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地位置状况 委估地块为×××厂用地范围内的一部分，位于×××区×××大道×××号，西临×××江、北靠×××路、东临×××大道、南至×××厂，距×××大桥约3.5km。 2．土地登记状况 ×××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为×××厂。 估价对象为×××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第×××号，图号为×××，地号为×××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第×××号，图号为×××，地号为×××，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。 3．土地权利状况 估价对象土地使用权为×××厂以行政划拨方式取得。 4．建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 1)位置 估价对象位于×××新区×××江东岸，距市中心约12km，×××口岸约1km，距×××大桥约3.5km。 2)交通条件(略) 3)区域性质 由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 4)集聚条件 估价对象周边规划为开发区，有×××保税区、×××出口加工区、×××高科技园区等，工业集聚规模较高。 5)地块面积及形状 待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3．个别因素 1)环境条件 估价对象所在区域附近工厂相对集中，如×××化工厂、×××煤气厂等，有一定的空气污染。 2)地质条件 估价地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 3)临江条件 估价地块临×××江，有较理想的水运条件。 4)土地使用权年限 取国家规定的工业用地出让最高年限50年。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则(略) 二、土地估价思路与方法选择 根据此次估价目的和估价价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的估价方法。近年来，×××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法估价待估土地价格。 三、土地估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易案例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 待估土地价格=交易案例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 1．比较案例的选择 通过对市场交易案例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易案例作为比较案例。 2．比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合估价对象和比较案例的差异情况，选择若干比较因素。 3．编制比较因素条件说明表 待估土地和比较案例的各因素条件说明见表1。 表1 比较因素条件说明表 比较因素 待估土地及案例 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 交易时间 1997.6 1994.1 1994.9 1991.3 交易情况 正常 正常 偏高 正常 区域因素 离市中心距离/km 12 13 18 12 区域性质 工业、居民区 工业区域 工业区域 工业区域 土地面积、形状 72034m2，不规则 476m2，不规则 5000m2，不规则 25799m2，不规则 个别因素 容积率 0.75 0.8 0.5 0.7 环境条件 污染小 污染较大 无污染 污染小 基础设施状况 六通一平 七通一平 七通一平 七通一平 年限 50 30 50 50 4．编制比较因素条件指数表 比较因素条件指数见表2。 表2 比较因素条件指数表 比较因素 待估土地案例 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 交易时间 100 105 105 105 交易情况 100 100 115 100 区域因素 离市中心距离 100 100 98 100 区域性质 100 102 102 102 面积、形状 100 101 101 101 个别因素 容积率 100 100 90 100 环境条件 100 98 101 100 基础设施状况 100 100 100 100 年限 100 93.7 100 100 表中有关修正说明如下。 1)基准日修正系数目前，工业用地地价下跌了5%。 2)案例2年限修正系数 年限修正系数=[1+1/(1+r)30]/[1+1/(1+r)50] 5．编制比较因素修正系数表 由表2进一步得到各项修正系数，见表3。 表3 比较因素修正系数表 比较因素 待估土地案例 比较案例1 比较案例2 比较案例3 案例地价/(元/m2) 560 770 543 交易时间 100/105 100/105 100/105 交易情况 100/100 100/115 100/100 区域因素 离市中心距离 100/100 100/98 100/100 区域性质 100/102 100/102 100/102 面积、形状 100/101 100/101 100/101 个别因素 容积率 100/100 90/100 100/100 环境条件 100/98 100/101 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 年限 100/93.7 100/100 100/100 修正后价格/(元/m2) 563.8 625.4 502.0 6．案例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较案例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估土地价格。 待估土地地价=(563.8+652.4+502.0)÷3=563.7(元/m2) (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法的基本公式为 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。(略) (2)土地开发费用：取110元/m2。 (3)投资利息。 假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则 利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2) (4)投资利润。 土地开发投资利润率取12%，则 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2) 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格 V=(1)+(2)+(3)+(4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2) (三)土地估价结果的确定 上述两种方法估价结果分别为563.7元/m2和377.5元/m2。由于近年来×××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的估价结果作为待估土地最终估价结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则估价总价格为40605565.8元。 第四部分 附件(略)
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称××厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的对××厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》(5)××市有关土地的法律法规及文件规定(6)委托方提供的有关资料(略)(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料七、地价定义此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日2009年6月30日九、估价日期2009年8月13日十、估价结果总地价：40605565.80元估价结果一览表(略)。十一、需要特殊说明的事项1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)十三、土地估价机构(略)2009年8月22日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。2．土地登记状况××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。3．土地权利状况估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。(2)交通条件(略)(3)区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较大。(5)地块面积及形状待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件评估地块临××江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程1．市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式为待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数(1)比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。(2)比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。(3)因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明见表1。(4)编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。表中有关修正说明如下：1)期日修正。目前，工业用地地价约下跌了5%。2)实例2年期修正。[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%.(5)因素修正由上表进一步得到各项修正系数，见表3。(6)实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.80+625.40+502.00)÷3=563.73(元/m2)2．成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式为地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。①耕地占用税：6.0元/m2；②菜地建设基金：45.0元/m2；③粮油差价补偿费：3.7元/m2；④土地补偿费：11.5元/m2；⑤青苗补偿费：2.0元/m2；⑥土地平整费：15元/m2；⑦劳动力安置费：60.0元/m2；⑧养老费：49.5元/m2；⑨征地管理费：(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=3.7(元/m2)；⑩不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8(元/m2)。上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2。2)土地开发费用：取110元/m2。3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2)4)投资利润：土地开发投资利润率取12%，则投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2)上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=1)+2)+3)+4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2)3．评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40607726.8元。第四部分附件(略)
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3)《城镇土地估价规程》 (4)土地估价委托书 (5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日 2009年12月31日 七、估价日期 2009年12月30日—2010年1月5日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于2008年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2； 单位面积地价：4069.07元/m2； 总地价：10189358元； 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 1．假设条件 1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 5)委托方提供的资料属实。 2．估价结果和估价报告的使用 1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章) 2010年1月5日 请根据上述内容回答以下问题
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象，基本情况见表2。 表2 3宗比较对象 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/(元/m2)付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年 2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.635 2007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.940 2006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.740 2007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.340 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见表30 表3 待估宗地与比较实例的因素条件比较 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m 2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1，适中规则5843 2007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8，较适中规则7092 2006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9，适中规则6551 2007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6，适中规则4050 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别，确定各比较因素条件指数如表4。 表4 各比较因素条件指数 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m 108100100100100100100100100 104100100969810010010496 1001001009610010010010298 107100100991001001009298 5.计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地价A=3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)=3808.71(元/m2) 比准地价B=3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)=3950.33(元/m2) 比准地价C=3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)=4387.56(元/m2) 通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为 (3808.71+3950.33+4387.56)/3=4048.87(元/m2) 请根据以上情况，回答下列问题
第一题和第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答；第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因
(一)下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
××股份有限公司上市土地价格评估
土地估价技术报告(Ⅰ)
第一部分总述
一、估价项目名称 ××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估
二、委托估价方 ××局(其他内容略)
三、受托估价方 ×评估事务所(其他内容略)
四、估价对象
估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73平方米。
五、估价目的
为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据(略)
七、价格定义
为宗地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通讯)和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、估价期日 一九九九年十月三十一日
九、估价日期 一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日
十、估价结果 土地总面积：3518.73
m2 单位面积地价：1193元/m2
总地价：41978万元 大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元(人民币)
十一、需要特别说明的事项
1．委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
2．本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，没定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。
3．评估报告自评估基准日起半年内有效。 4．其他说明(略)。
十二、土地估价师签字(略)
十三、土地估价机构盖章(略) 请根据上述内容回答以下问题。
(2题。请阅案例，并根据有关条件综合分析回答问题)
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题。
下面为某土地估价技术报告部分，请指出错误。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 ×××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地估价。 二、委托方 ×××市中级人民法院。 三、受托方(略) 四、土地估价目的 根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，权利人为×××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为×××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由×××市中级人民法院查封。现受委托估价土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。 五、土地估价依据 (1)《土地管理法》及实施条例。 (2)《城市房地产管理法》。 (3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 (4)《城镇土地估价规程》。 (5)《城镇土地分等定级规程》。 (6)委托方及案件当事人提供的有关资料。 (7)委托估价函。 (8)国有土地使用证(×××字【1998】第×××××号)。 (9)国有土地使用权出让合同(×××土地出让合同字第×××号)。 (10)建设用地规划许可证(×××规地×第×××号)。 (11)其他有关资料。 (12)土地估价师实地勘察、调查资料。 六、土地估价基准日 2004年7月5日。 七、土地估价日期 2004年7月5日至7月14日。 八、地价定义 本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。 九、土地估价结果 经估价，待估土地于估价基准日在现状下的土地使用权价格为： 土地单价：4562元/m2； 总价：10237128元。 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整。 (币种：人民币) 十、需要特殊说明的事项 1．本估价报告提供的估价结果是在全部限制条件下于估价基准日的公开市场价值，所谓公开市场价值指估价对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。 (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。 (2)有一段合理交易时间。 (3)在此期间土地市场保持稳定。 (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。 2．由于待估土地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本估价价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。 3．本报告的估价价格系全部限制条件下求得的。根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由×××市中级人民法院查封。考虑到本次估价是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。 4．本报告自估价基准日起1年内有效。 十一、土地估价师签字 十二、土地估价机构(章) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为×××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该土地已设定抵押权，抵押权人为×××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由×××市中级人民法院查封。 估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自估价基准日起还剩余67年4个月。 2．土地权利状况 根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象土地编号为××××；图号为××××；地号为××××。规划用途为住宅用地，土地总面积1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号为××××。 3．土地利用状况 (1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244m2。 (2)地块目前尚未开发，除沿×××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4Km，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。 3．个别因素 估价地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 本项目估价遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。 二、土地估价方法和土地估价过程 由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交案例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行估价。 三、地价的确定 1．地价的确定方法 成本逼近法估价结果为6521元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明×××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244m2)，结合估价目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。 2．估价结果 经估价，待估土地于估价基准日在现状下的土地使用权价格为： 土地单价：4562元/m2； 总价：4562×2244=10237128(元)。 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整。 (币种：人民币) 第四部分 附件 附件1．委托估价函 附件2．待估土地位置示意图 附件3．国有土地出让合同复印件 附件4．待估土地所在区域拆迁审批文件复印件 附件5．估价机构营业执照复印件 附件6．估价机构资质证书复印件 附件7．土地估价师资质证书复印件
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略) 四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
五、估价依据 1．《中华人民共和国土地管理法》
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 3．《城镇土地估价规程》
4．土地估价委托书 5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
六、估价基准日 2005年12月31日
七、估价日期 2005年12月30日至2006年1月5日
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。
评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2
总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)
十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
(3)评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字 1．土地估价师签字：×××
土地估价师资格证书号：××××××××× 2．土地估价师签字：×××
土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章)
2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象，基本情况见表2。 表2 3宗比较对象 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/(元/m2)付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年 2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.635 2007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.940 2006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.740 2007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.340 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见表30 表3 待估宗地与比较实例的因素条件比较 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m 2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1，适中规则5843 2007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8，较适中规则7092 2006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9，适中规则6551 2007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6，适中规则4050 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别，确定各比较因素条件指数如表4。 表4 各比较因素条件指数 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m 108100100100100100100100100 104100100969810010010496 1001001009610010010010298 107100100991001001009298 5.计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地价A=3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96) =3808.71(元/m2) 比准地价B=3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98) =3950.33(元/m2) 比准地价C=3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98) =4387.56(元/m2) 通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为 (3808.71+3950.33+4387.56)/3=4048.87(元/m2) 请根据以上情况，回答下列问题
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．比较案例的选择。
根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，把与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见表1。
{{B}}表1
待估宗地与交易案例基本情况{{/B}}
基本情况
待估宗地
实例A
实例B
实例C
交易时间
2005年12月
2005年4月
2004年9月
2005年10月
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易方式
转让
挂牌出让
挂牌出让
转让
土地用途
商业
商业
商业
商业
成交地价/(元/米2)
待评估
3445
3510
3880
付款方式
一次性支付
一次性支付
一次性支付
一次性支付
总用地面积/m2
2504.1
5035.8
3302.9
2003.6
容积率
3.6
2.9
3.7
4.3
土地使用年限
35年
40年
40年
40年2．建立价格可比基础(略)。3．因素条件说明。整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见表2。
{{B}}表2
待估宗地与交易案例比较因素{{/B}}
比较因素
待估宗地
实例A
实例B
实例C
交易时间
2005年12月
2005年4月
2004年9月
2005年10月
交易方式
转让
挂牌出让
挂牌出让
转让
成交地价
待评估
3445
3510
3880
商业繁华度
有一级商服中心混合型主干道为主
有一级商服中心生活型主干道为主
有一级商服中心生活型主干道为主
有一级商服中心混合型主干道为
交通条件
有5条公交线路
有3条公交线路
有3条公交线路
有4条公交线路
总用地面积/m2
2504.1(适中)
5035.8(较适中)
3302.9(适中)
2003.6(适中)
宗地形状
规则
规则
规则
规则
临街宽度
58
70
65
40
临街深度
43
92
51
504．编制比较因素条件指数表。根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别，确定各比较因素的条件指数见表3。
{{B}}表3 比较因素的条件指数{{/B}}
比较因素
待估宗地
实例A
实例B
实例C
交易时间
108
104
100
107
交易方式
100
100
100
100
商业繁华度
100
100
100
100
交通条件
100
96
96
99
总用地面积
100
98
100
100
宗地形状
100
100
100
100
临街状况
100
100
100
100
临街宽度
100
104
102
92
临街深度
100
96
98
98 5．计算比准价格。
将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比较法计算公式，则有：
比准地价A=3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)=3808.71(元/米2)
比准地价B=3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)=3950.33(元/米2)
比准地价C=3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)=4387.56(元/米2)
通过对上述三个比准价格分析比较，可确定单位土地面积地价为4048.87元/米2。
请根据上述内容回答以下问题。
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设条件。
(1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。
(2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。
2．开发完成后的房地产总价值估算。 (1)选择交易案例。
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况如表1所示。
表1案例情况说明表
序号
项目名称
项目位置
用途
交易日期
销售价格/(元·米-2)
A
××大厦
西二环××大街
综合
2003.6
13800
B
××大厦
××区××大街
综合
2003.6
14000
C
××国际
××区××路东侧
综合
2003.6
14000(2)比较因素的选择。
根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。
(3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。
经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则
预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元)
总开发价值为91823.50万元。
{{B}}表2 比较因素修正系数表{{/B}}
比较因素
委估对象
A
B
C
交易价格
待求
13800
14000
14000
交易情况
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
权益情况
100
100
100
100
区域因素
100
99
100
100
胳臂因素
100
102
102
102
开发完后的比较价格
待求
13666
13725
137253．整个开发项目的开发成本估算
(1)建安综合成本。
通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24
800平方米，包括车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平方米，人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。
故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。
表3各项费用情况
项目名称
单方成本/(元/平方米)
总费用/万元
备注
建安费用
3253
包括结构
红线内市政费用
488
建安费用的15%
建造成本
3741
25064.70
前二项之和
管理费用
488
建安费用的15%
专业人士费
412
建造成本的11%
总投资额
4614
31094.7
前三项之和
利息
524
利率5.49%，开发期为2年，平均首付，以复利计算
合计
5165
34605.50
总计×综合建筑面积建安综合成本为34 605．50万元。
(2)销售费用。 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。
表4各项费用情况
项目名称
先收费用/万元
备注
营业税及附加
5050.29
总价值的5.5%
代理及广告费
2754.71
总价值的3%
合计
7805.00
上述两项之和
销售总费用为7805.00万元。 (3)发展商合理利润。
本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。
发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元)
发展商合理利润为6218.94万元。 4．求项目开发余值。
项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润
=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润
=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94 =43194.06(万元)
5．求熟地价。 设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。
熟地总价=43194.06/[1+20%十(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元)
熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米 6．征地拆迁及其他费用。
根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。
7．求毛地价。 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用
=4911-3lOO =1811(元/平方米)
问题
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间2005年12月2005年4月2004年9月2005年10月交易情况正常正常正常正常交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让土地用途商业商业商业商业成交地价/(元/m2)待评估344535103880付款方式一次性支付一次性支付一次性支付一次性支付总用地面积/m22504.15035.83302.92003.6容积率3.62.93.74.3土地使用年限/年354040402．建立价格可比基础(略)3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。比较因素待估宗地实例A实例B实例c交易时间2005年12月2005年4月2004年9月2005年10月交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让成交地价/(元/m2)待评估344535103880商业繁华程度有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心交通条件混合型主干道为主，有5条公交线路生活型主干道为主，有3条公交线路生活型主干道为主。有3条公交线路混合型主干道为主，有4条公交线路总用地面积/m22504.1，适中5035.8，较适中3302.9，适中2003.6，适中宗地形状规则规则规则规则临街宽度58706540临街深度439051504．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间108104100107交易方式100100100100成交地价100100100100商业繁华程度100969699交通条件10098100100总用地面积100100100100宗地形状100100100100临街宽度10010410292临街深度1009698985．计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：比准地价A==3808.71(元/m2)比准地价B==3950.33(元/m2)比准地价C==4387.56(元/m2)通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。请根据上述内容回答以下问题。
下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 剩余法求取委估地块综合用途地价 1．本次估价假设条件 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算 1)比较案例的选择 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况见表1。 表1 案例情况说明表 序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元/m2) A ×××大厦 西二环×××大街 综合 2003.6 13800 B ×××大厦 ×××区×××大街 综合 2003.6 14000 C ×××国际 ×××区×××路东侧 综合 2003.6 14000 2)比较因素的选择 根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)÷3=13.705(元/m2) 总开发价值=13705×67000÷10000=91823.50(万元) 表2 比较因素修正系数表 比较因素 委托对象 比较案例 比较案例 比较案例 交易价格/(元/m2) 待求 13800 14000 14000 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 权益状况 100 100 100 100 区域因素 100 99 100 100 个别因素 100 102 102 102 开发完成后的比准价格/(元/m2) 待求 13666 13725 13725 3．整个开发项目的开发成本估算 1)建安综合成本 通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/m2。委估对象规划总建筑面积91800m2，其中地上建筑面积67000m2，地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192m2，则综合用途分摊建安费用为2700×91800÷76192=3253(元/m2)。费用情况见表3。 表3 各项费用情况 项目名称 单方成本/(元/m2) 总费用/万元 备注 建安费用 3253 包括结构、设备及装修 红线内市政费用 488 建安费用的15% 建造成本 3741 25064.70 前两项之和 管理费用 488 建安费用的15% 专业人士费 412 建造成本的11% 总投资额 4641 31094.70 前三项之和 利息 524 利率5.49%，开发期为2年，均匀投入，以复利计算 合计 5165 34605.50 综合建筑面积 建安综合成本为34605.50万元。 2)销售费用 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用见表4。 表4 各项费用情况 项目名称 销售费用/万元 备注 营业税及附加 5050.29 总价值的5.5% 代理及广告费 2754.71 总价值的3% 合计 7805.00 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 3)发展商合理利润 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 4．取得税费 经调查，土地取得税费一般为土地价格的4%。 5．项目开发余值 土地价格V=开发完成后的房地产总价值一整个开发项目的开发成本一开发商合理利润一土地取得税费4%V V=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94-4%V=41532.75(万元) 熟地楼面价=熟地总价÷综合建筑面积=4911(元/m2) 6．征地拆迁及其他费用 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/m2。 7．毛地价 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3100=1811(元/m2)
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人(略)二、评估单位(略)三、评估地块所在地本次评估位于××市行政辖区内，××路22号四、评估目的××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积宗地面积为1785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据(略)七、评估基准期日2006年9月30日八、评估地块类别商业服务办公综合用地九、评估价格年期50年土地使用权十、评估原则1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。2)评估时全面考虑地价增减各项因素。3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。6)比较标的物同质性、可比性原则。7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间2006年11月15日—12月8日十二、评估价格币值种类人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件(略)十六、评估人员介绍(略)2006年12月8日××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘察，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按(2006)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径1．估价方法介绍(1)土地剩余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。(2)比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。(3)基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。2．评估程序(略)七、宗地地价测算1．土地剩余法(1)物业总价值1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见表5。表5本评估宗地物业的租金水平项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见表6。表6收益计算项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率/(%)空置率/(%)公共面积比各种费用率/(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91交纳所得税(税率33%)后年纯收益=(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。(2)房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为1)建安工程直接费：1150+900=2050(元/m2)2)间接工程费(为直接工程费的20%)：2050×20%=410(元/m2)3)不可预见费取前两项和的5%：(2050+410)×5%=123(元/m2)4)利息支出，年利息取12.98%：(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m2)重置价=9897.6×(2050+410+123+335.27)=2888.39(万元)因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为V=C1-(1-R)×[t/(t+n)]=2888.39×1-(1-0)×[7/(7+50)]；=2533.68(万元)(3)土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元)单位地价=225.67/1785.88=1263.63(元/m2)2．比较法根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见表7。将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见表8。表8土地修正系数比较地价计算如下：根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25(元/m2)3．基准地价修正法1)根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见表9。表9基准地价地价级四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2。2)进行各项因素修正。①容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作客积率修正。②对评估地块进行区域因素修正(见表10)。根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%3)对评估地块进行个别因素修正(见表11)。根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]nR为土地还原利率，这里取12%：n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.99655)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07(元/m2)评估结果确定：根据以上采用的剩余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
××股份有限公司上市土地价格评估
土地估价技术报告(Ⅰ)
第一部分 总 述
一、估价项目名称 ××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估
二、委托估价方 ××局(其他内容略)
三、受托估价方 ××评估事务所(其他内容略)
四、估价对象
估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。
五、估价目的
为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据(略) 七、价格定义
为宗地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、估价期日 1999年10月31日
九、估价日期 1999年10月20日至2000年1月15日
十、估价结果 土地总面积：3518.73m2
单位面积地价：1193元/米2 总地价：419.78万元
大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元(人民币) 十一、需要特别说明的事项
1．委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
2．本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。
3．评估报告自评估基准日起半年内有效。 4．其他说明(略)。
十二、土地估价师签字(略)
十三、土地估价机构盖章(略) 请根据上述内容回答以下问题。