问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 ×××公司位于×××区×××路×××号用地地价估价。 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价对象 估价对象为×××公司位于×××市×××区×××路×××号营业楼用地，面积595.58m2。 五、土地估价目的 本次估价是为委托方提供该土地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。 六、土地估价依据 (1)《土地管理法》。 (2)《城市房地产管理法》。 (3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (4)《城镇土地估价规程》。 (5)《土地估价报告规范格式》(1996)。 (6)×××省关于土地管理的法律、法规。 (7)估价委托书。 (8)估价对象的房屋所有权证。 (9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。 七、地价定义 估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价基准目的40年限的土地价格。 八、土地估价基准日。 1999年12月31日。 九、土地估价日期。 1999年12月30日至2000年1月10日。 十、土地估价结果。 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为： 委估土地面积：595.58m2； 单位面积地价：4485.25元/m2； 总地价：2671325元。 大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。 十一、需要特别说明的事项 (1)本报告估价结果为估价基准日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应做相应调整。 (2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应做相应调整。 十二、土地估价师(略) 十三、土地估价机构(略)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　2000年1月10日 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地位置状况 估价对象位于×××市×××区×××路×××号，土地证号为×××国用(×××)字第×××号，土地面积为595.58m2，东至×××路、南至×××、西至××××、北至××××，土地号为××××。 2．土地权利状况 估价对象是×××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。×××公司拟以出让方式取得该土地40年限商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。 3．建筑物和地上附着物状况 估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m2，有效使用率80％。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 1．最有效利用原则(略) 2．贡献原则(略) 3．变动原则(略) 4．合法原则(略) 二、土地估价方法与土地估价过程 (一)估价方法的选择 土地估价师通过现场勘察，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估土地地价。 (二)估价过程 1．收益还原法 1)计算估价对象总楼价 计算公式为 P=a/r×[1-1/(1+r)n] 式中：P——总楼价； a——房地年纯收益，其参数通过房地的正常租金水平测得； r——综合还原率； n——房地尚可使用年限。 估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。 根据土地估价师现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价基准日为基本完好房，成新率为75%。 2)确定客观租金 采用市场比较法确定客观租金。 (1)选择比较案例。 根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租案例，详见《房地出租比较案例基本情况一览表》。(略) (2)租金影响因素修正。(略) (3)客观租金的计算及确定。 比准价格A=243.60(元/m2) 比准价格B=233.40(元/m2) 比准价格C=249.09(元/m2) 取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即 客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03(元/m2) 3)计算房地总收益 年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15(元) 4)计算年总费用 (1)管理费。 根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即 房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51(元) (2)维修费。 根据×××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即 房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×2%=40803(元) (3)保险费。 根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即 房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060(元) (4)房屋年折旧额。 房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50(元) (5)租金损失。 根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即 租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21(元) 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=118308.22(元) 5)房地年纯收益 房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元) 6)确定综合还原率 采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。 7)计算总楼价 P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39(元) 8)房屋现值 房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112(元) 9)总地价 总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39(元) 2．市场比较法 1)选择房地出售案例 土地估价师对收集的多宗交易案例进行比较分析后，选择了3宗交易案例作为比较案例，基本情况见下表。 基本情况 估价对象 案例A 案例B 案例C 交易方式 买卖 买卖 买卖 买卖 交易时间 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月 交易价格(万元) 2.60 275 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限 40年 40年 40年 40矩 土地用途 商业 商业 商业 商业 用地面积/m2 651.67 49.6 385 442 容积率 4.90 4.75 4.80 4.90 建筑面积/m2 2914.5 2356 1848 2187.9 重置单价/(元/m2) 680 580 600 580 成新率/(%) 75 80 75 70 2)房屋占地地价计算 (1)房屋现值计算。 房屋现值=房屋重置价×成新率 案例A房屋现值=580×2356×80%=1093184(元) 案例B房屋现值=600×1848×75%=831600(元) 案例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40(元) (2)案例地价计算。 据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则 单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积 案例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496=3514.75(元/m2) 案例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385=4019(元/m2) 案例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442=3683.17(元/m2) (3)比较因素条件指数。 分别将估价对象和比较案例的各比较因素对比分析，确定相应的条件指数，见下表。 比较因素 估价对象 比较案例A 比较案例B 比较案例C 地价指数 110 105 100 108 商业繁华程度 100 100 100 96 交通条件 100 97 100 101 临街宽度 100 98 96 95 临街深度 100 103 108 100 (4)比较因素修正系数。 根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数，见下表。 比较因素 比较案例A 比较案例B 比较案例C 交易基准日修正 110/105 110/100 110/108 商业繁华程度 100/94 100/100 100/96 交通条件 100/97 100/100 100/101 临街宽度 100/98 100/96 100/95 临街深度 100/103 100/108 100/100 (5)计算比准价格。 将交易案例中的地价和估价对象与比较案例因素修正系数代入计算公式，则 比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103=4000.69(元/m2) 比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108=4264.22(元/m2) 比准价格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100=4503.27(元/m2) 通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2。 三、地价的确定 土地估价师鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即 单位面积地价=4816.80×0.44+4264.22×0.6=4485.25(元/m2) 楼面地价=4485.25÷4.9=915.36(元/m2) 总地价=4485.25×595.58=2671325(元)(取整) 第四部分 附件 附件1．估价对象土地图 附件2．土地估价机构资质证书 附件3．土地估价师资格证书 附件4．估价对象照片 附件5．委托估价协议书

问答题某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

问答题某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2010年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

问答题土地估价中特别事项的内容与界定?

问答题地上建筑物的内容及收集要求?

问答题以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 成本逼近法 1．土地取得费 土地估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92.25元/m2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/m2。 2．有关税费 A．土地管理费 根据×××省财政厅、×××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》(【1995】×××财农字第82号)的规定，土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/m2。 B．耕地占用税 根据《×××省耕地占用税实施办法》(××× 政【1987】119号)的规定，耕地占用税为8元/m2。 C．耕地开垦费 根据《×××省土地管理条例》第29条的规定，每平方米在10～15元的征收范围之内，本次估价过程中，按每平方米10元的标准征收耕地开垦费。 有关税费=A+B+C=19.8(元/m2。) 3．土地开发费 估价对象已经达到土地红线外“六通”土地内平整的状态，根据×××市国土资源局提供的资料及×××省×××市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发费用的实际情况，确定土地开发费用为85元/m2。 4．投资利息 投资利息的本质是体现资金的时间价值，在土地取得及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地估价中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价基准日2006年12月31日的1年限银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下： 投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=(90+19.8)×1×6.12%+85×1×1/2×6.12%=9.32(元/m2) 5．投资利润 通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10%=19.48(元/m2) 6．土地增值收益 根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10%～30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次估价中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15%=33.54(元/m2) 7．无限年限土地使用权价格 该土地无限年限土地使用权单位面积地价为 土地单价=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/m2) 8．区位修正 成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。土地估价师认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后，区位修正系数确定为6.64%。 区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)=274.21(元/m2) 9．有限年限土地使用权价格 根据有限年限地价测算公式：VN=Vn×[1-1/(1+r)N] 式中：VN——估价对象N年限土地使用权价格(元/m2)； Vn——无限年限土地使用权价格(元/m2)； r——土地还原率(按估价基准日中国人民银行公布的1年限存款利率2.25%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6%计) N——剩余土地使用年限。 运用上述公式，则 有限年限土地使用权单价=253.3(元/m2)

问答题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题

问答题某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。 下面是该事务所此次估价工作日志的内容： (1)6月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。 (2)6月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。 (3)6月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。 (4)6月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。 (5)6月23日下午，开始调查资料。 (6)6月25日上午，开始撰写报告。 (7)6月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，再由丙送估价报告给市国土资源局。 (8)6月30日上午，收到国土资源局付款。 关于评估技术路线和方法，日志有以下记录： ①出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。 ②收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。 请根据以上情况，回答下列问题

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。(提示：第一、第二部分至少有15个错误点，第三、第四部分至少有22个错误点)报告正文土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××集团公司重组并在境内上市项目土地使用权价格评估。二、估价目的××集团公司拟整体重组并境内上市。据国土资源部《关于印发(国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见)的通知》(国土资发[1999]433号)、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)，××集团公司需对其下属××工程局位于××市的土地使用权价格进行评估。本次评估为其重组并在境内上市确定土地使用权价值。三、估价依据(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1．《中华人民共和国土地管理法》(1998年8月29日第九届全国民代表大会常务委员会第四次会议修订)2．全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)4．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)5．关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]44号)6．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]433号)7．关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知(国土资厅发[2001]42号)8．关于发布实施《全国工业用地出让最高价标准》的通知(国土资发[2006]307号)(二)地方有关部门颁布的法规及相关文件1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件2．《××省土地管理条例》3．《××市土地利用总体规划》4．《××市统计年鉴》5．《××市关于土地级别与基准地价更新的通知》(三)有关技术标准1．《城镇土地估价规程》(GB／T 18508—2001)2．《城镇土地分等定级规程》(GB／T 18507—2001)3．中国土地估价师协会《关于印发(重大项目土地评估指引)的通知》(中估协发[2005]34号)4．《土地规划分类》(GB／T 21010—2007)(四)其他资料1．委托方提供的有关产权、规划、登记、有关协议等资料2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料四、估价基准日二00七年六月三十日五、估价日期二00七年八月五日至二00七年十二月十五日六、地价定义根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估地价定义： 估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定；估价对象土地使用权终止日期为2050年8月30日，土地使用年期按法定最高年期50年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“六通”(通路、通电、通信，通气、供水、排水)、红线内“五通一平”(通路、通电、通信，供水、排水及场地平整)，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通信，通气、供水、排水)、红线内场地平整。综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日2007年6月30日的正常市场条件下的土地使用权价格。七、估价结果估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：总地价：9 876 492元大写：玖佰捌拾柒万陆仟肆佰玖拾贰元整(货币种类：人民币)估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)八、需要特殊说明的事项(一)估价的前提条件和假设条件1．现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。2．估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。3．估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4．在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(二)估价结果和估价报告的使用1．估价人员依据《城镇土地分等定级规程》撰写本估价报告，形成意见和结论。2．本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。4．土地估价技术报告仅供委托方使用。5．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。6．本报告的估价结果自评估报告提交之日起1年内有效。(三)其他需要说明的事项1．估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构不负责核实；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2．报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。九、土地估价师签字姓名 土地估价师资格证书号 签名××× ××××× (签字)十、土地估价机构估价机构负责人签字：(签字)××评估有限公司(公章) 二00七年十二月十五日

问答题某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。 项目其他有关资料如下： (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

问答题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200平方米，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300平方米，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800平方米，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工．进行了房改。 {{B}}请根据以上情况，回答下列问题{{/B}}

问答题方法选择根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价；第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价；由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成效地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道 为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1,适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 90 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 成效地价 100 100 100 100 商业繁华程度 100 96 96 99 交通条件 100 98 100 100 总用地面积/m2 100 100 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则： 比准地价A＝3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)＝3808.71(元/m2) 比准地价B＝3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)＝395033(元/m2) 比准地价C＝3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)＝4387.56(元/m2) 通过对上述三个比准价格分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。 请根据上述内容回答以下问题。 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？ 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )(只有1个选项)。 A．以案例B作为比较基准 B．案例B所在时点是地价指数基期 C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？

问答题产权资料的内容及收集要求?

问答题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题。 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)。 二、委托估价方 W企业。 三、受托估价方(略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》([2000]国土[法]字第153号)、《国有企业改革中划拔土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》([1994]国土[法]字第153号)。 (4)国家土地管理局《关于印发(土地估价报告规范格式(1996))的通知》([1995]国土[籍]字第180号)。 (5)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 2007年12月31日。 七、估价日期 2008年7月20日至2008年9月20日。 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字(姓名、估价师资格证书号) 十一、土地估价机构负责人签字 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(土地估价机构公章) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一 、估价对象描述 (一)土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。 (二)土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。 国有划拨土地使用权状况一览表 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ××国用(2005)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 (三)土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下： (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率。 1．土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0万～3.0万歹己/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。 (2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 (3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收．则为1.1元/m2。 上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 2．土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。 3．投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2)。 4．投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)。 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2) 6．计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2) (二)基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5 式中A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年期修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——期日修正系数。 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下： 1．确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 容积率修正系数 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 4．确定土地使用权年期修正系数(A3) 待估宗地W企业于2005年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．确定期日修正系数(A5) 《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2005年5月1日至2008年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格 宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=214.84(元/m2) 三、地价的确定 (一)地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果。 待估宗地的土地价格=214.84×0.7+164.6×0.2=183.31(元/m2) (二)估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：183.31元/m2，总地价：40.34万元。 第四部分 附件 附件1 委托估价函。 附件2 待估宗地区域位置图。 附件3 委托方营业执照复印件。 附件4 估价机构营业执照复印件。 附件5 土地估价师资格证书复印件。

问答题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。“(一)市场比较法测算1．基本思路市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。2．公式估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：估价对象价格=比较实例价格在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的()分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的()分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的()分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。3．计算过程(1)比较实例选择。市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：1)与估价对象属同一供需圈；2)与估价对象用途相同或相近；3)与估价对象交易类型相同或相近；4)与估价对象的估价基准日相接近；5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。实例A:××市××区教育局该宗地位于××市××区××街××号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1965.5m2，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处××市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年4月12日，××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2。实例B:××省××设计院该宗地位于××市××区××路×号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m2，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处××市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年5月24日，××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2。实例C:××市邮政局该宗地位于××市××区××路西侧，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m2，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处××市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。2007年5月21日，××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2。(2)因素选择。考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。1)交易时间：根据××市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。4)交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。(3)因素条件说明。将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。表1比较因素条件说明表实例A实例B实例C估价对象宗地位置××街×号××路×号××路西侧××路×号交易时间2005.4.122005.5.242007.5.212007.3.31交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易方式协议出让协议出让协议出让授权经营土地用途机关科研市政公用设施科教用地土地使用年限50年50年50年50年样点地价/(元/m2)455742695660待估区域因素基础设施六通六通七通六通商服繁华度距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km交通条件临道路级别临生活型主干道××街临支路××路临综合型主干道××路临支路××路距火车站距离5.3km1.8km1km1.9km城内交通便捷度与主干道通达与主干道通达与主干道通达与主干道通达生活服务设施齐全齐全齐全齐全环境质量环境质量较优环境质量较优环境质量较优环境质量较优规划条件有严格限制有一定限制有一定限制有一定限制个别因素宗地面积/m21965.5(较适宜)1293.34(较适宜)2547.8(较适宜)6439.9(适宜)宗地基础设施条件场地平整五通一平七通一平场地平整宗地形状规则较规则一般较规则临街状况一面临街一面临支路两面临街一面临支路场地工程能力一般场地一般场地一般场地一般场地容积率5.43.425.562.3(4)编制比较因素条件指数表。根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。1)交易时间修正指数的确定：交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市每年定期测算编制城市地价指数，形成《××市地价指数研究成果(2000-2006年)》。目前，××市地价指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业3种用途，采用定基地价指数方式编制的。另外，为便于实际应用，××市还编制了综合地价指数，反映城市整体地价变化。××市自2000年以来综合地价指数见下表。表2××市综合地价指数表2000.12.312001.12.312002.12.312003.12.312004.12.312005.12.312006.12.31综合指数100104106110127134140估价对象设定土地用途为科教用地，3个比较实例土地用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，根据估价对象及比较实例的交易期日，依据《××市综合地价指数表》，采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9；考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近，期间地产市场相对平稳，因此，直接采用2006年12月31日地价指数，确定其期日修正指数均为140。2)交易情况修正指数的确定：根据估价人员对比较实例交易情况进行分析，3个比较实例均为正常交易，其成交价格均经过××市国土资源局对外公示(通过政府网站)，本次估价对象交易拟采取授权经营方式，符合国家现行法律法规。因此，采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，其所处的地产市场均为公正、公开、公平的市场。综上所述，对交易情况不做修正，确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100。3)交易方式修正指数的确定：3个比较实例均以协议出让方式成交，估价对象拟采取交易方式为授权经营。在我国现行土地有偿使用制度中，授权经营与协议出让交易方式均反映为公开、公平、公正市场条件下的正常市场价值水平，不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异，因此，确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100。4)土地用途修正指数的确定：根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究，同区域机关、教育、科研设计、文体、医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致。估价对象设定土地用途为科教用地，本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关、事业单位，且在《土地利用现状分类》(CB/T21010-2007)中同属公共管理与公共服务用地，同一区域这些用途的土地收益水平相当，地价水平接近，故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正，确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100。5)土地使用年期修正指数的确定：根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。其年期修正系数公式为：K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]式中K—使用年限修正系数；r—土地还原利率；m—估价对象的土地使用年期；n—比较案例的土地使用年期。r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/(1+r)m]×100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。估价基准日估价对象设定使用年期为50年，比较实例A、B、C的出让土地使用年期均为50年，根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6。6)基础设施修正指数的确定：根据××市老城区基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通3个等级，估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，区域内基础设施差异相对较小，通过对区域基础设施对地价影响程度分析，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。7)商服繁华度指数的确定：按照××市土地定级成果，××市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以点状形态向外围呈非线性辐射。××市老城区内是××市最繁华的区域，估价对象作为科教用地，距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响。根据老城区内各点距市级商服中心距离，我们将距商服中心距离分为＜0.3km、0.3～0.8km、0.8～1.5km、1.5～2.5km、＞2.5km五个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。8)临道路级别指数的确定：××市老城区内路网密集，通过调查老城区内道路类型，我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道、生活型次干道或混合型次干道、交通型次干道和支路、其他四个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象所临道路条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。9)距火车站距离指数的确定：××市火车客运站坐落于××市老城区北部，辐射整个市区。估价对象及三个比较实例均位于××市老城区，距火车站距离的远近对其地价影响均较小，结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度，我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位，以估价对象条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。10)城内交通便捷度指数的确定：宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度。通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析，我们将其道路通达度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次于道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及3个比较实例均处××市老城区，老城区内虽然路网密度大，但主干道路较少，支路发达，因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的道路通达度条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。11)生活服务设施指数的确定：生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域，估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异，因此，确定其生活服务设施条件指数均为100。12)环境质量指数的确定：环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住，以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实，老城区内环境质量普遍提高，估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异，因此确定其环境质量条件指数均为100。13)规划条件指数的确定：规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等。属于影响宗地地价的显著影响因素。根据××市城市总体规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制4个等级。估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区。在古文物保护限制区内对建筑高度、建筑外立面等均有严格限制，在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制。估价对象和比较实例B、实例C均处于古文物保护协调区，比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区，因此，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的规划条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为3%。14)宗地面积指数的确定：宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回笼过慢，当两宗地面积差异较大时，对宗地价格所产生的影响也会较大。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地面积大小划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、过小或过大5个等级。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象面积适宜程度条件指教为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。15)宗地内基础设施条件修正指数的确定：对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一平、五通一平、三通一平、场地平整、未开发6个等级。根据分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100，因素的等级差异指数定为1%。16)宗地形状指数的确定：宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则5个等级。经分析，估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设，形状差异对地价影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。17)宗地临街状况条件指数的确定：估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，对于城市路网较发达的老城区来说，在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻，临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地临路条件分为三面临街、两面临街、一面临街、临支路、不临街5个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象临路条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为1%。18)宗地土地工程能力指数的确定：根据《××市工程地质图集》(××市城市规划管理局、××市勘察测绘院编制，××市地图出版社1998年12月第1版)，××市土地工程能力总体划分为良好场地、较好场地、一般场地和较差场地4个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象条件指数为100，将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地。因此，确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100。19)容积率修正指数的确定：容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地容积率修正系数表，其中其他用地包括了教育用地、科研用地、机关用地、公用设施用地、医疗卫生用地等多种类型。根据估价对象和比较实例用途，本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行。具体修正表如下。表3××市容积率修正系数表其他用地容积率≤1.522.533.5≥4修正系数11.051.071.11.151.2根据上表，采用内插法，确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为：120、114.2、120、106.2。(5)编制比较因素条件指数表。根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下。表4比较因素条件指数表实例A实例B实例C估价对象宗地位置××街道×号××路×号××路西侧××路×号交易时间129.3129.3140140交易情况100100100100交易方式100100100100土地用途100100100100土地使用年限96.696.696.696.6区域因素基础设施100100102100商服繁华度102100102100交通条件临道路级别104100104100据火车站距离96.6100.1100.9100城内交通便捷度102100102100生活服务设施100100100100环境质量100100100100规划条件97100100100个别因素面积999999100宗地基础设施条件100102104100宗地形状10110099100临街情况101100102100场地工程能力100100100100容积率120114.2120106.2(6)编制比较因素修正系数表。根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表，对比较实例的交易情况、期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表如下。表5因素比较修正系数表实例A实例B实例C交易时间140/129.3140/129.3140/140交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地使用年限96.6/96.696.6/96.696.6/96.6区域因素基础设施100/100100/100100/102商服繁华度100/102100/100100/1002交通条件临道路级别100/102100/100100/104据火车站距离100/96.6100/100.1100/100.9城内交通便捷度100/102100/100100/102生活服务设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100规划条件100/97100/100100/100个别因素面积100/99100/99100/99宗地基础设施条件100/100100/102100/104宗地形状100/101100/100100/99临街情况100/101100/100100/102场地工程能力100/100100/100100/100容积率106.2/120106.2/114.2106.2/120比准价格(元/m2)(7)实例修正后的地价计算。将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表，因3个比准价格十分接近，价差极小，故采用其算术平均值4274.7元/m2，作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。”

问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 请根据上述内容回答以下问题： 1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。 2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。 3．土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面? 4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有1个选项)。 A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度 C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度 5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( )(只有1个选项)。 A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性 B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实 C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果 D．委托方应该承担资料不实的责任 6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。

问答题2009年8月甲公司以出让方式获得了一宗国有土地的40年限的使用权。2010年5月甲公司与乙公司签订了一个15年限、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求土地估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行估价，估价基准日为2010年8月。

问答题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼1～2层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：