问答题这是某土地估价技术报告中的地价影响因素分析片段，选出符合题意的代号。 ×××市是隶属河北省的地级市(1)，地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原的西部边缘(2)。依据×××城市总体规划，×××市区主要向东南和西北方向发展(3)。2010年末全市总人口为710万(4)。京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起(5)。全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%(6)。其中，商品住宅投资55.1亿元，增长46.2%；商业营业用房投资4.8亿元，增长41.2%。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发【2006】31号)和国土资源部《关于发布实施工业用地出让最低价标准通知》，明确规定了工业用地必须实行市场化方式(招、拍、挂)供地，并且制定最低出让价格标准(7)。×××市属暖温带半干旱半湿润大陆性季风气候区，年均气温13.10℃左右，年平均降雨555.6mm，无霜期200d左右，最大冻土深度46cm，年均日照时数为2561.3h(8)。主导风向为南风和北风，冬季多北风和偏北风，夏季多南风和偏南风。有牛尾河、小黄河、围寨河等三条河流通过，市区南边邻近×××河。其流向自西向东，这些河流为滏阳河的支流或次级支流。其特色为典型季节性河流(9)。位于北纬36°50'～37°47'，东经113度52'～115°49'(10)。为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构，2001年市政府成立了×××市土地储备中心，出台了《×××市土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度(11)。2007年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，直指土地开发市场的土地囤积行为(12)；市区以铁路为界分桥东、桥西两区，另外高新技术开发区和×××新区位于桥东区的东部和北部(13)。国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布的《土地储备管理办法》，完善了土地储备制度，规范了土地市场运行(14)。这一系列制度及政策的实施在一定程度上调控了土地市场，促进了供地方式的改革，尤其是经营型用地严格实行市场化方式(招、拍、挂)供地，对用地供给的程序化、制度化、公开化及规范和活跃房地产交易市场起到了积极作用(15)。 该市东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与×××市相连，北及东北分别与×××市、×××市接壤(16)。×××市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科技研发中心(17)；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业(18)；以交通、通信、市政、供水、供电、供热、供气等城市公用事业为重点的基础设施建设(19)；×××市属资源型缺水城市，地下水是市区工业生产、居民生活和城市建设的唯一水源，地下水资源总量为1.13亿m3(20)。以新型住宅、社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地产开发(21)。 该市东、北、西三面被×××县环绕，南与×××市接壤，南距×××55km，沿京广铁路两侧分布，北距省会石家庄110km(22)。凡在×××市投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税(23)；对国家鼓励类产业及优势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税(24)；对高新技术企业实行扶持政策，单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业税(25)；重大项目建设取得新进展。在重大投资项目中，总投资亿元以上城镇在建项目243个，同比增加66个(26)；完成投资339.2亿元，增长60.1%(27)，对全市城镇投资增长的贡献率达33.4%，拉动城镇投资增长21.2个百分点(28)。 该市鼓励开发软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税，对实际税赋超过3%的部分实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产(29)；据×××市2010年统计资料显示，全市实现国民生产总值约1210.6亿元，比上年增长12.2%，同比加快2.2个百分点(30)。对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策(31)。 ×××市区位于邢台市中南部，是全市的政治、经济文化中心(32)。规划城市总体布局结构为“一城、四区、两心、四轴”(33)。“一城”指规划中环路以内的主城区，用地面积约70km2，构成市区的核心部分(34)。“四区”指北部新区、高新技术产业开发区、七里河新区和西北部的×××新区，主要反映了市区新增建设用地结构。北部新区是以居住、办公为主兼有部分生产职能的综合新区。高新技术产业开发区是市区的主要工业园区。×××新区是以生态恢复治理为主的居住休闲区。西北部的×××新区是以历史文化名镇为基础，发展商住、会议、娱乐、度假为一体的旅游型新区(35)。投资新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收(36)；“两心”指桥东区的旧城市中心和北部新区的新城市中心(37)。以装备工业、轻纺工业、化学工业和建筑与建材等四大产业为重点的传统产业的改造升级(38)；“四轴”指贯穿桥东桥西和开发区的×××大街、×××大道，桥西区的×××路和桥东区的×××路，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线(39)。目前城市郊区土地供应量已有所增，预计郊区土地的供应量将继续增加，成为城市发展的重点地区(40)。 ×××市是以重工业为主的新兴中等城市，国民经济增长较快(41)。市域现已形成市区为中心，周边县市为次中心，县城镇、中心镇、建制镇相配套，布局合理的城镇体系。 全市人均生产总值17181元(42)。随着城市向外扩张的势头锐增，城市郊区化趋势明显。同时，由于拆迁政策的调整和拆迁纠纷案的增加，导致城市拆迁步伐放缓，市中心的土地供应速度也将减速(43)。固定资产投资总量扩大。全社会固定资产投资突破千亿元，达到1020.44亿元，同比增长21.4%(44)。其中，城镇固定资产投资完成754.15亿元，同比增长25.3%(45)，农村投资完成266.28亿元，同比增长11.6%(46)。辖区总面积12486km2，辖2个县级市，4个区，17个县(47)。市区内形成了以京广铁路和中兴大街为主轴线，“四横六纵”及两个环路为主干道的道路交通网，交通便利。市区公交有37条线路，基本覆盖整个市区(48)。×××市区范围地势平坦，总趋势西高东低，自然坡度为3‰～4‰(49)。除西北部一带有岗丘地貌外，绝大部分地区为平原。市区地质主要为第四系冲、洪积层，承载力大多为100～250kPA。市区地表填土层库1.5～6m，局部地段7～8m(50)。

问答题A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元．银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该公司110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任。并解释其原因。

问答题土地估价范围的界定与描述内容?

问答题上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。

问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比案例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比案例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

问答题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。 请根据以下情况回答问题。

问答题土地权利状况的界定内容?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司土地价格评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国公司法》(4)《××省土地管理法实施条例》(5)《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)(6)《农用地估价规程》(TD/T1006-2003)(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策(8)委托方提供的其他有关资料(9)现场勘察数据和市场调查数据六、估价基准日2006年4月30日七、估价日期2006年3月9日—5月17日八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。九、估价结果单位地价：3.26元/m2总地价：10320.73万元大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整十、需要说明的特别事项1．评估假设条件1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。5)作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。8)委托方提供数据真实。2．该报告的使用方向与限制条件1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。5)评估面积以土地管理部门核发的”土地权属证明”为准。6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3．其他需要特殊说明的事项1)土地利用状况等数据由委托方提供。2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。6)本报告解释权归××评估有限公司。十一、土地估价师签字姓名估价师资格证书号签名张××××××××××××(签字)王××××××××××××(签字)十二、土地估价时间2006年5月17日第二部分估价对象界定一、估价对象界定1．土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。地号：××，图号：××。2．土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3．其他(略)二、地价影响因素分析1．自然因素(略)2．社会经济因素(略)3．特殊因素(略)第三部分地价估算一、估价原则1．替代原则(略)2．最有效利用原则(略)3．变动原则(略)4．估价时点原则(略)5．预期收益原则(略)6．报酬递增、递减原则(略)二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。三、估价过程1．收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率：n——土地使用年期；i——第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见表5。表5水田地价计算过程表项目第1年第2年第3年第4～30年产量/(kg/亩)322350400500价格/(元/kg)1.31.31.31.3总收益/(元/亩)418.6455520650运营成本种子67.567.567.50化肥53535353农药22.522.522.522.5机耕70707070人工39.539.539.539.5水电费13.513.513.515育苗费00071其他10101010续表项目第1年第2年第3年第4—30年运营成本合计/(元/亩)276276276281利润/(元/亩)16.5616.5616.5616.86农业税/(元/亩)35.1438.1943.6554.56销售税金/(元/亩)51.9156.4264.4880.6利息摊销0000.75固定资产折旧/(元/亩)00012.34年纯收益38.9967.83119.31还原后年纯收益36.7860.37100.17第4～30年的预期年纯收益/(元/亩)203.89第4～30年的预期年纯收益到估价时点上的还原/(元/亩)2133.49合计预期30年纯收益即地价/(元/亩)2330.81水田单位地价/(元/m2)3.50水田总地价/万元11068.57水田地价计算具体操作步骤如下所述。(1)预期年总收益的估算根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。预期年总收益=亩产量×收购价格待估土地第1～30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。(2)年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。(3)农业税农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。(4)销售税金及附加农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。(5)利息摊销开发周期为3年，固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1]]/[27×4.7488]=0.75(元/亩)(6)固定资产折旧固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。1582/(27×4.7488)=12.34(元/亩)(7)利润根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。(8)年纯收益的计算年纯收益=预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润(9)地价的计算1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%。表6前3年纯收益折现表项目第1年纯收益/(元/亩)第2年纯收益/(元/亩)第3年纯收益/(元/亩)纯收益38.9967.83119.31计算公式P1=a/(1+r)P2=a/(l+r)2P3=a/(1+r)3纯收益现值36.7860.37100.17前3年纯收益现值合计197.32注：P为地价；a为年纯收益；r为土地还原利率。2)第4～30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4～30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率：n——土地使用年期。3)水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4～30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。30年期总地价=(197.32+2133.49)×47488=11068.55(万元)4)水田单位面积地价的计算。单价=2330.81×15/10000=3.5(元/m2)2．成本逼近法(1)农用地取得费及相关税费调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩。(2)农用地开发费农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。(3)利息按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则利息=450×5.31%+1081.85×[(1+5.31%)0.5-1]=52.24(元/亩)(4)利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。利润=(450+1081.85)×6%=91.91(元/亩)(5)农用地增值收益一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。农用地增值收益=(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率=450+1081.85+52.24+91.91×20%=335.22(元/亩)(6)农用地地价计算农用地地价为上述5项之和，即土地使用权单价=450+1081.85+52.24+91.91+335.22=2011.22(元/亩)=3.02(1亩=666.67m2)总地价=2011.22×47488/10000=9550.88(万元)四、地价的确定1．地价确定的方法评估对象经收益还原法评估的结果为11068.55万元，评估单价为3.5元/m2：经成本逼近法评估的结果为9550.88万元，评估单价为3.02元/m2。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。评估单价=3.5+3.02/2=3.26(元/m2)2．估价结果经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准日的市场价格结果如下所示。土地单价：3.26元/m2土地总价：10309.72万元第四部分附件1．委托估价函复印件2．委托方企业法人营业执照复印件3．土地估价机构营业执照复印件4．土地估价师资格证书复印件5．估价对象现状利用照片

问答题签订正式的估价合同主要目的是什么?

问答题某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下： 客观租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m2 2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2) 房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015m2×295.99元/m2=2134680元 3．计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以， 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元 (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。 房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015m2×750元/m2×2%=135225元 (3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015m2×750元/m2×0.2%=13522元 (4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元 营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元 税金合计=房产税+营业税=(256162+106734)元=362896元 (5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。 房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期=9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元 (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元 4．计算房地纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=(2134680-768862)元=1365818元 5．计算土地纯收益 (1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。 (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015m2×750元/m2×75%=5070938元 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=(1365818-507094)元=858724元 6．计算土地价格 总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元 土地单价=10008428元/2504.1m2=3996.82元/m2(注：土地面积为2504.1m2) 请根据上述报告片断回答以下问题： 1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明? 2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数? 3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些? 4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( )。(只有一个选项正确，并请填在括号内) A．替代原则 B．最有效使用原则 C．预期收益原则 D．贡献原则

问答题下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。 土地估价对象为一闲置土地，面积4000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜建造成办公楼出租；建造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续，补交了土地价款，土地使用期限自2011年10月1日起50年，总建筑面积6000m2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。 1．预计估价对象建设工期为1年，建成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。 2．预计建筑费用为2000元/m2，假设费用在建设期间均匀投入。 3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。 估价测算如下(节选)。 (一)估算净收益 净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元) (二)测算报酬率 采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)]，采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。 表 采用试算法推算报酬率 序号 项目 比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 1 租金[元/(m2·月)] 150 80 82 85 2 剩余使用年限 40 46 47 47 3 房地产售价 10000 6900 6500 6700 4 报酬率/(%) 9.994 7.909 8.092 8.005 报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%，取整，报酬率为8.5%。 (三)估算建设完成后的办公楼价值 办公楼价值=344.25/8.5%×[1-1/(1+8.59%)50]/(1+12%)=3981.45/(1+12%)=3554.87(万元) (四)建设费用总额 建设费用=2000×6000/(1+8.5%)0.5=1152.04(万元) (五)销售费用及销售税费 销售费用及销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84(万元) (六)购买待估土地的税费 设待估土地的价格为V，则购买待估土地的税费=3%V (七)计算估价对象在估价时点的市场价格 V=3554.87-248.84-1152.04-3%V 解得V=2220.61 单价=2220.61×10000/4000=5551.52(元/m2)

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人：(略)二、评估单位：(略)三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路18号四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据：(略)七、评估基准期日：2008年9月30日八、评估地块类别：商业服务办公综合用地九、评估价格年期：50年土地使用权十、评估原则(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间：2008年11月15日至12月8日十二、评估价格币值种类：人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2008年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件十六、评估人员介绍2008年12月8日××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路18号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、708路、534路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1995年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院，××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算土地残余法：1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。表3待估宗地物业的租金水平表项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700　注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。　(2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。　有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)　(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。表4待估宗地物业的年收益水平表项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率/(%)空置率/(%)公共面积比各种费用率/(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91　缴纳所得税(税率33%)后年纯收益：　(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)　(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。　总价值　2．房屋的现值　根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价如下。　(1)建安工程直接费：1150+900=2050(元/m2)　(2)间接工程费(为直接工程费的20%)：2050×20%=410(元/m2)　(3)不可预见费取前两项和的5%：2050+410×5%=123(元/m2)　(4)利息支出，年利息取12.98%:(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m2)　重置价=9897.6×(2050+410+123+335.27)=2888.39(万元)　因该框架房屋建成于1991年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：　V=C1-(1-R)×[t/(t+n)])=2888.39×1-(1-0)×[7/(7+50)]=2533.68(万元)　3．土地价值　土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元)　单位地价=225.67/1780.88=1263.63(元/m2)　比较法：　根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。表5比较案例及评估地块情况表　ABCD宗地位置××路××路××路××路土地面积/m21126013614261217土地用途商商商住商住地价类型人股评估交易价交易价交易价日期2008.8.202007.72007.62008.8交易情况正常正常正常正常临路情况临路临路离路较远离路稍远规划限制无无较大无交通情况较好好较差较差地价年限/年40253040地价/(元/m2)915880714820　将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表。表6比较因素的修正系数表　ABCD交易情况100/100100/100100/100100/100交易日期100/100111/100112/100100/100区域因素95/10095/100105/100103/100个别因素96/10093/100107/100103/100年期修正101/100105/100103/100101/100　比较地价计算如下：　比较地价A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100=843(元/m2)　比较地价B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906(元/m2)　比较地价C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4(元/m2)　比较地价D=820×100/100×100/100×103/100×103/100×101/100=878.6(元/m2)　根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：　评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25元/m2　基准地价修正法：　a．根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。表7××市商业用地基准地价表地价级一二三四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156　根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：　0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%　本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2。　b．进行各项因素修正。　(1)容积率修正。　本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。　(2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。　(3)对评估地块剂型个别因素修正(见下表)。表8区域因素修正系数表(单位：%)　等级优较优一般较劣劣商业服务繁华度7.13.60-3.9-7.8基础设施便利度5.72.90-3.2-6.3公共交通便捷度3.81.90-2.1-4.2对外交通便利度3.51.80-2-3.9环境质量优劣度1.40.70-0.8-1.6人口密度3.51.80-2-4　根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：　0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%　(3)对评估地块剂型个别因素修正(见下表)。表9个别因素修正系数表(单位：%)　等级优较优一般较劣劣临路类型3.21.61.10-3.5距公交站距离2.51.80.80-2.8拐角形式1.91.51.00.50面积0.60.30　　宽深比1.30.70-0.7-1.4根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%(4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]”R为土地还原利率，这里取12%；n为土地使用年限，这里取50年；故K=0.9965(5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07(元/m2)评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45.0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。

问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下： (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%;银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别如下所示。 实例B：2370元/m2； 实例C：2730元/m2； 实例D：2500元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如表1，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估虏地产。 表1 影响因素修正指数表 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。

问答题土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××公司土地使用权抵押价格评估(××市) 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 该项评估是对××公司的土地使用权进行评估，目的是为其以土地使用权抵押贷款提供价格依据。五、估价依据(略)六、估价基准日 二○○四年三月十五日 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：待估宗地实际土地用途为商业用地，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估宗地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)、红线内“六通一平”(即通路、通电、供水、排水、通讯、供热及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内场地平整条件下的土地价格。 八、估价结果 ××公司委托评估的一宗商业用地，土地面积(地上一层分摊土地面积)821.9平方米，在2004年3月15日，土地使用年限设定为37.25年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通” (即通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为： 单位地价：6737.67元/平方米； 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币 九、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 1．待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地红线内场地平整、土地使用年限设定为商业用地出让后剩余使用年限即37.25年。 2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 4．在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划设计。 6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 (二)需要说明的其他事项 1．本次评估所依据的宗地内外基础没施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。 估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以《国有土地使用证》中登记内容为准；估价对象土地面积以《××公司地上一层抵押勘测定界图》所载面积即821.9平方米为准。 2．关于土地使用年期的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限为 37.25年。 3．估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 4．技术报告由××评估公司负责解释。 5．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 6．本评估报告复印件及报告缺页均无效。 7．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十、土地估价师签字(略) 十一、土地估价机构 二○○三年八月七日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况。待估宗地位于××市××路，其四至状况如下。东——××公司；南——××路；西——××胡同；北——××超市。待估宗地为××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了《国有土地使用证》(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600平方米。本次评估为其中部分用地，即宗地内开发的商业大厦(地下一层，地上六层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9平方米。 2．土地权利状况。待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为××公司于2000年12月以出让方式取得。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至评估基准日，剩余土地使用年限37.25年。 3．土地利用状况。 待估宗地原为××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下一层，地上六层。地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层建成后即全部售出。总建筑面积为20440平方米，宗地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积2900平方米，地上一层建筑面积为3000平方米，地上2～6层建筑面积均为2908平方米。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则： 1．需求与供给原则(略)； 2．变动原则(略)； 3．协调原则(略)； 4．综合分析原则(略)； 5．多种方法相结合的原则(略)。 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法选择 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。另外，由于本次评估为商办综合楼地上一层分摊土地面积，在应用市场比较法时，应考虑其整体性，评估单价以宗地整体测算后应进行地价楼层分配系数修正，然后将两种方法测算结果进行综合分析调整，得到待估宗地的地价。 1．市场比较法。 市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。 (1)比较实例选择。 估价人员对搜集的多宗交易实例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例，介绍基本情况(略)。 (2)因素选择。 根据待估宗地的实际情况，影响待估宗地价格的因素见表8。 (3)待估宗地与比较实例各因素条件详见表8。 表8 待估宗地与比较实例各因素条件表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 侍估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易期日 2003.9.15 200.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格(元/平方米) 待估 2110 2208 2064 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限(年) 37.25 40 38 39 交易方式 抵押 抵押 企业改制 抵押 区域因素 距商服中心距离 450米 200米 286米 1450米 交通条件 道路类型 混合型主干道 生活性主干道 生活型主干道 混合型次干道 距公交车站距离 50米 90米 50米 10米 对外交通便利度 距火车站1050米，距汽车站1040米 距火车站1170米，距汽车站1170米 距火车站1300米，距汽车站1300米 距火车站280米，距汽车站160米 环境优劣度 有一定大气、噪声污染，无明显水污染 无明显大气、水、噪声污染 无明显大气、水、噪声污染 有一定大气、噪声污染，无明显水污染 宗地面积/平方米 宗地形状 5600 较规则 2653 不规则 2477 不规则 821.9 极不规则 容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 个性因素 规划限制 略有限制 严格限制 略有限制 略有限制 (4)编制比较因素条件指数表。 分别将待估宗地和三个比较实例的各比较因素进行对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。 1)交易期日修正。 根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表9。 表9 商业用地地价指数表 年度 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.5 108.5 2)使用年期修正系数。 土地使用年期修正系数公式为： k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中 k——使用年期修正系数； r——土地还原利率，取6%； m——比较实例宗地土地使用年期； n——待估宗地土地使用年期。 经计算，待估宗地与三个比较实例的使用年期修正系数分别为：100、101.91、100.55、 101.75。 3)确定容积率修正系数。 根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1．地价往上修正0.2%，容积率每下降0.1，地价往下修正0.3%。 其他条件指数确定(略)。 根据以上比较因素指数的说明，编制委估宗地比较因素条件指数表，详见表10。 表10 比较因素条件指数表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 100 100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/平方米) 待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限(年) 100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域交通 交通条件 距商服中心距离 100 100 100 道路类型 100 100 98 距公交车站距离 100 100 100 98 对外交通便利度 100 100 100 100.5 基础设施状况 100 100 100 100 101 个别因素 环境优劣度 100 100 100 100 宗地面积/平方米 宗地形状 100 100.5 100.5 100 容积率 102.9 103.96 102 101 临街状况 100 100 101 100.12 目前规划限制 100 101 100 100 (5)因素修正。 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表(见表11)。 表11 因素比较修正系数表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 侍估宗地地价修正 实例1 实例2 实例3 土地价格/(元/平方米) 2110 2208 2064 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 108.5/102.4 108.5/107.6 108.5/107.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 101.91/100 100.55/100 101.75/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 区域因素 商服繁华程度 100/100 100/100 100/98 交通 道路类型 100/100 100/100 100/98 距公交车站距离 100/100 100/100 100/100.5 对外交通便利度 100/100 100/100 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个别因素 宗地面积、宗地形状 100/99.5 100/99.5 100/99 容积率 102.9/103.96 102.9/102 102.9/100.12 临街状况 100/100 100/101 100/100 目前规划限制 100/101 100/100 100/100 修正后地价/(元/平方米) 2244.056 2247.343 2257.278 市场比较法最终价格 2249.73 (6)楼层修正。 统计××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层至地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数，如表12所示。 表12 宗地地价楼层修正系数表 年度 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.6 108.5 则地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/平方米)。 2．收益还原法。 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。 此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益情况。 房屋土地年租金=房地总收益 维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建筑税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本 房地总收益-房地总成本=房地纯收益 房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益 房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益 土地纯收益/土地还原利率=土地价值 有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正具体测算如下。 (1)确定房地年总收益。 调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产，用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每月每平方米40元，一层总建筑面积3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积85%，则 房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=112.608(万元) (2)房地出租年总费用。 1)管理费：按年租金的5%计，则 管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元) 2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/平方米，则总重置价为1150×3000=345.000(万元)，则 维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元) 3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算。 年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/房屋的耐用年限 =1150×3000×100%/60=5.750(万元) 4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。 ①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%=13.513 (万元)。 ②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%=5.630(万元)。 税金合计为=19.143万元。 5)空房损失。 取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。 房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金 =5.630+6.900+5.750+19.143+12.000 =49.423(万元) (3)房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用 =112.608-49.423 =63.185(万元) (4)房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率 房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×已使用年限 =345.00-5.75×1.75=334.9375(万元) 房屋年纯收益=房屋现值×8%=26.795(万元) (5)土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390(万元) (6)计算待估宗地总地价。 待估宗地价格=(土地取得费及税费+土地开发费+利息十利润)×[1-1/(1+土地还原率) 待估宗地剩余使用年限]+出让金×[1-1/(1+土地还原率)待估宗地剩余使 用年限]/[1-1/(1+土地还原率)法定最高使用年限] (7)计算宗地单位面积地价。 单位面积地价=总地价/总用地面积 =6661.82(元/平方米) 三、地价确定 ××公司委托评估的一宗商业用地(地上一层分摊部分)，在2004年3月15日、土地使用年限设定为37.25年、容积率设定为现状容积率、宗地开发程度设定为红线外五通(即通路、通电、供水、排水、通讯)，红线内场地平整条件下的地上一层分摊土地部分的土地使用权价格如下。 单位地价：6737.67元/平方米； 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币。 第四部分 附件 附件一：《××公司地上一层抵押勘测定界图》复印件； 附件二：企业营业执照复印件； 附件三：《土地评估机构注册证书》复印件； 附件四：待估宗地照片。

问答题(一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。　　二估价方法与估价过程　　(一)方法选择　　根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。　　根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：　　(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。　　(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。　　(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发的通知》，文号为(A政发[2007]19号)，在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。　　估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。　　第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。　　由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运　　用成本逼近法评估。　　本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：　　(1)市场比较法的基本原理　　市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。　　(2)基准地价系数修正法的基本原理　　基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。　　基准地价系数修正法计算公式为：　　宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+∑Ki)×相关修正系数　　式中：∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。　　(3)成本逼近法的基本原理　　成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：　　土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益　　其中：　　土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;　　土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;　　土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;　　投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;　　投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;　　土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。　　(二)估价过程(略)　　问题(每小题3分)：

问答题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下。 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000 成交时间 2007年9月 2007年8月 2007年10月 问题：

问答题下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析 根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为： 总售价=平均售价×建筑面积 =3500×35000 =12250(万元) 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发1年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通一平”费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用；室外工程、绿化建设费用；管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项，分别估算如下。 (1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为： 前期费用=前期费用标准×总建筑面积 =200×35000 =7000000(元) =700(万元) 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为： 建造成本=平均建造成本×总建筑面积 =700×35000 =24500000(元) =2450(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为： 室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积 =220×95635 =21039700(元) =2103.97(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=[(2)+(3)]×5% =[2450+2103.971]×5% =227.70(万元) 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8% =12250×8% =980(万元) 5．利息率和利润率确定 (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。 (2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6．地价测算 根据假设开发法基本公式，地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程： 总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24% 解上式得：总地价=2762.28万元 土地单价=27622800/95635=289(元/m2) 就上述报告片断，回答以下问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人：(略)二、评估单位：(略)三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路18号四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据：(略)七、评估基准期日：2008年9月30日八、评估地块类别：商业服务办公综合用地九、评估价格年期：50年土地使用权十、评估原则(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间：2008年11月15日至12月8日十二、评估价格币值种类：人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2008年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件十六、评估人员介绍2008年12月8日××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路18号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、708路、534路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1995年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院，××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算土地残余法：1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。表3待估宗地物业的租金水平表项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。(2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。表4待估宗地物业的年收益水平表项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率/(%)空置率/(%)公共面积比各种费用率/(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91缴纳所得税(税率33%)后年纯收益：(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。总价值=2759.35(万元)2．房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价如下。(1)建安工程直接费：1150+900=2050(元/m2)(2)间接工程费(为直接工程费的20%)：2050×20%=410(元/m2)(3)不可预见费取前两项和的5%：2050+410×5%=123(元/m2)(4)利息支出，年利息取12.98%:(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m2)重置价=9897.6×(2050+410+123+335.27)=2888.39(万元)因该框架房屋建成于1991年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：V=C1-(1-R)×[t/(t+n)])=2888.39×1-(1-0)×[7/(7+50)]=2533.68(万元)3．土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元)单位地价=225.67/1780.88=1263.63(元/m2)比较法：根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。表5比较案例及评估地块情况表ABCD宗地位置××路××路××路××路土地面积/m21126013614261217土地用途商商商住商住地价类型人股评估交易价交易价交易价日期2008.8.202007.72007.62008.8交易情况正常正常正常正常临路情况临路临路离路较远离路稍远规划限制无无较大无交通情况较好好较差较差地价年限/年40253040地价/(元/m2)915880714820将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表。表6比较因素的修正系数表ABCD交易情况100/100100/100100/100100/100交易日期100/100111/100112/100100/100区域因素95/10095/100105/100103/100个别因素96/10093/100107/100103/100年期修正101/100105/100103/100101/100比较地价计算如下：比较地价A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100=843(元/m2)比较地价B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906(元/m2)比较地价C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4(元/m2)比较地价D=820×100/100×100/100×103/100×103/100×101/100=878.6(元/m2)根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25元/m2基准地价修正法：a．根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。表7××市商业用地基准地价表地价级一二三四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2。b．进行各项因素修正。(1)容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。(2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。表8区域因素修正系数表(单位：%)等级优较优一般较劣劣商业服务繁华度7.13.60-3.9-7.8基础设施便利度5.72.90-3.2-6.3公共交通便捷度3.81.90-2.1-4.2对外交通便利度3.51.80-2-3.9环境质量优劣度1.40.70-0.8-1.6人口密度3.51.80-2-4根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%(3)对评估地块剂型个别因素修正(见下表)。表9个别因素修正系数表(单位：%)等级优较优一般较劣劣临路类型3.21.61.10-3.5距公交站距离2.51.80.80-2.8拐角形式1.91.51.00.50面积0.60.30宽深比1.30.70-0.7-1.4根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%(4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]”R为土地还原利率，这里取12%；n为土地使用年限，这里取50年；故K=0.9965(5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07(元/m2)评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45.0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。