问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间2005年12月2005年4月2004年9月2005年10月交易情况正常正常正常正常交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让土地用途商业商业商业商业成交地价/(元/m2)待评估344535103880付款方式一次性支付一次性支付一次性支付一次性支付总用地面积/m22504.15035.83302.92003.6容积率3.62.93.74.3土地使用年限/年35404040　2．建立价格可比基础(略)　3．因素条件说明　整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。比较因素待估宗地实例A实例B实例c交易时间2005年12月2005年4月2004年9月2005年10月交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让成交地价/(元/m2)待评估344535103880商业繁华程度有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心交通条件混合型主干道为主，有5条公交线路生活型主干道为主，有3条公交线路生活型主干道为主。有3条公交线路混合型主干道为主，有4条公交线路总用地面积/m22504.1，适中5035.8，较适中3302.9，适中2003.6，适中宗地形状规则规则规则规则临街宽度58706540临街深度43905150　4．编制比较因素条件指数表　根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间108104100107交易方式100100100100成交地价100100100100商业繁华程度100969699交通条件10098100100总用地面积100100100100宗地形状100100100100临街宽度10010410292临街深度1009698985．计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：比准地价A==3808.71(元/m2)比准地价B==3950.33(元/m2)比准地价C==4387.56(元/m2)通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。请根据上述内容回答以下问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。{{B}}××股份有限公司土地资产评估报告{{/B}}一、委托评估单位及联络人：(略)二、评估单位：(略)三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路22号四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据：(略)七、评估基准期日：2006年9月30日八、评估地块类别：商业服务办公综合用地九、评估价格年期：50年土地使用权十、评估原则(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。1．《中华人民共和国土地管理法》2．《中华人民共和国城市房地产管理法》3．《城镇土地估价规程》4．土地估价委托书5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六、估价基准日2009年12月31日七、估价日期2009年12月30日至2010年1月5日八、地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。九、估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：评估土地面积：2504.1m2；单位面积地价：4069.07元/m2；总地价：10189358元；大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。十、需要特殊说明的事项(一)假设条件(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。(5)委托方提供的资料属实。(二)估价结果和估价报告的使用(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。十一、土地估价师签字1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××(土地估价机构公章)2010年1月5日(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间：2006年11月15日～12月8日十二、评估价格币值种类：人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评佶目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件十六、评估人员介绍2006年12月8日{{B}}××股份有限公司土地资产评估技术报告{{/B}}一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电局、××医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2006)××号所载明的四至范围，载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，综合楼由××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之问在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算土地残余法：1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。(2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。有收益面积=(9897.6-1359.2)m2×(1-0.15)×75%=5443.23m2(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率(%)空置率(%)公共面积比各种费用率(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91交纳所得税(税率33%)后年纯收益(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)万元=239.43万元(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。2．房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为：(1)建安工程直接费：(1150+900)元/m2=2050元/m2(2)间接工程费(为直接工程费的20%):2050元/m220%=410元/m2(3)不可预见费取前两项和的5%:(2050+410)元/m2×5%=123元/m2(4)利息支出，年利息取12.98%:(2050+410+123)元/m2×12.98%=335.27元/m2重置价=9897.6m2×(2050+410+123+335.27)元/m2=2888.39万元因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：V=C{1-(1-R)×[t/(t+n)]}=2888.39×{1-(1-0)×[7/(7+50)]}万元=2533.68万元3．土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=(2759.35-2533.68)万元=225.67万元单位地价=225.67万元/1785.88m2=1263.63元/m2比较法：根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较实例见下表。将以上四宗实例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表：比较地价计算如下：估价师讨论后，认为以上四宗比较实例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)元/m2/4=888.25元/m2基准地价修正法：(1)根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。地价级一二三四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2(2)进行各项因素修正。1)容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察，并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%3)对评估地块进行个别因素修正(见下表)。根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]nR为土地还原利率，这里取12%;n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.9965。5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946元/m2×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07元/m2评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。

问答题估价对象状况应考虑什么内容?

问答题资料收集的方法是什么?

问答题土地历史交易或租赁资料的内容及收集要求

问答题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题： 1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。 试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。 2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。 请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据? (2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些? 3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。 请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。 4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。 请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续? (2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

问答题甲公司在市主城区A宗地建设一商用写字楼，该宗地占地面积为1000m2，规划容积率为3.0，经济耐用年限为55年，残值率为2%。建设造价为2000元/m2，建筑面积为2500m2，建成后拟进行出租。据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米100元，空置率为10%，每年需支付的各项费用为80000元，甲公司拟委托土地估价机构进行评估，请根据此情况，回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称×××娱乐有限公司企业改制土地使用权价格评估(××市)。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的该项评估是对×××娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。五、估价依据(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1．《中华人民共和国土地管理法》。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》。5．《城镇土地估价规程》。(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1．×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。2．×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。3．《×××土地利用总体规划>。六、估价基准日二００九年十月三十一日七、估价日期二００九年十月十八日至二００九年十月三十一日八、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：估价对象在2009年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。九、估价结果×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为：单位地价：2413/m2总地价：530.86万元大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整(货币种类为人民币，估价结果详见下表)表10土地估价结果一览表估价机构：××评估公司估价报告编号：略估价期日：二００九年十月三十一日估价期日的土地使用权性质：划拨估价期日的土地使用者国有土地使用证号宗地位置估价期日实际用途估价设定的用途容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度土地使用年限面积/m2单位面积地价/(元/m2)总地价/万元×××娱乐有限公司略××路商业商业2.64红线外五通红线内六通一平红线外五通红线内场地平整4022002413530.86　1．上述土地估价结果的限定条件。　(1)土地权利限制。估价对象为国有土地，本次评估土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于××年×月领取《国有土地使用证》(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该宗地40年期土地使用权。　(2)基础设施条件。红线外五通(通路、电、上水、下水、信)，红线内场地平整。　①地面平整状况：地面平整。　②周围道路状况：南临×××路。　③供水状况：市自来水公司供给。　④排水状况：雨污分流，人市政排水管网。　⑤供电状况：市政统一供电。　⑥电讯状况：电信线路覆盖全区域。　⑦供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。　⑧供气状况：无。　(3)规划条件限制(略)。　(4)影响土地使用权价格的其他限定条件(无特殊限制)。　2．其他需要说明的事项(无)　十、需要特殊说明的事项　(一)估价的前提条件和假设条件　本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。　(二)估价结果和估价报告的使用　1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。　2．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。　(三)需要说明的其他事项　1．技术报告由×××公司负责解释。　2．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。　3．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。　十一、土地估价师签字：　姓名　资格证书号　估价师签字　X×××××××　(略)　××××××××　(略)　十二、土地估价机构　二００一年七月三十一日　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析　一、估价对象描述　1．土地登记状况　待估宗地位于×××路，其四至状况为：略，待估宗地为国有土地，×××娱乐有限公司于××年×月以划拨方式取得该土地使用权，《国有土地使用证》证号为：略，土地登记面积为2200m2，登记用途为商业用地。　2．土地权利状况　估价对象为国有土地，本次评估土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至评估基准日，委估宗地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。　3．土地利用状况　勘估基准日，其《房屋所有权证》证号为×××号，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。　二、地价影响因素分析　(一)一般因素(略)　(二)区域因素　影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。　1．区域概况　估价对象所处区域位于××市二级商业地段、区域内人口密度较大，商服设施完善。　2．交通条件(略)　3．基础设施条件　估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路“五通”。　(1)供水。市政自来水统一供给。　(2)排水。市政排水管网，雨污分流制。　(3)供电。市供电局统一供电。　(4)通信。通信线路覆盖区域。　(5)通路。路网密度适中，路况一般。　4．规划限制　按照××市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。　(三)个别因素　1．单位介绍　×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。　2．宗地情况介绍　该宗地位于××路，其四至状况为：略，土地面积为2200m2，土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。宗地内无不良地质条件，该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。宗地红线内具备通路、通电、供水、排水、通信、供热和场地平整的基础设施条件。　第三部分土地估价　一、估价原则　土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略)　1．替代原则　2．需求与供给原则　3．变动原则　4．综合分析原则　二、估价方法与估价过程　估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。　1．市场比较法　市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法，市场比较法基本公式为：　　(1)比较实例选择。本次评估，根据上述要求选择了与估价对象条件类似的三个交易实　例作为比较实例。　实例1　估价对象位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业E二级地，土地面积为900m2。其四至分别为：略。现状容积率3.0。宗地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高，距公交站点200m。该宗地临路为生活型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2008年10月6日、土地使用年限为40年、宗地红线外为六通(通上水、下水、通路、通电、通信、通热)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2210元/m2。　实例2　该宗地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：略。土地面积2500m2，容积率2.0。土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地临主街且为十字交叉口，距市级商服中心2800m，商服繁华度高，距公交站点100m。该宗地临路为生活型主干道，该宗地临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2008年7月31日、土地使用年限为40年、宗地红线外为五通(通上水、下水、通路、通电、通信)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2308元/m2。　实例3　该宗地位于××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，其四至状况为：略。土地用途为商业用地。土地面积为3000m2，规划容积率1.9。宗地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高，距公交站点200m。该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2007年10月9日、土地使用年限为39.42年、宗地红线外为五通(通上水、下水、通路、通电、通信)，红线内场地平整条件下的土地使用权交易价格为2032元/m2。　(2)因素选择。估价对象与比较实例各因素条件详见下表。表11因素条件说明表待估宗地及比较实例比较因素内容待估宗地实例A实例B实例C土地用途商业商业商业商业交易起日2009.10.312008.10.62008.7.312007.10.9交易价格(元/m2)待估221023082032交易情况正常正常正常正常土地使用年限40404039.42交易方式企业改制企业改制企业改制企业改制土地级别商业二级商业二级商业二级商业二级区域因素商服繁华度距商服中心约2000m，繁华程度较高距商服中心约2800m，繁华程度较高距商服中心约1880m，繁华程度较高距商服中心约2200m，繁华程度较高交通条件道路类型混合型主干道生活性主干道生活性主干道生活性主干道据公交站距离200m200m100m200m基础设施状况宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整环境优劣度略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染略有大气、噪声污染，无明显水污染个别因素宗地面积/m2、宗地地形2200不规则900不规则2500不规则3000较规则容积率2.643.002.01.9临街情况一面临主街一面临主街两面临主街一面临主街规划限制略有限制严格限制略有限制略有限制　(3)比较因素条件指数的确定。　1)地价指数表：根据××市经济发展情况，参考××市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2007年10月31日至评估基准日，平均每月上涨0.2%，则地价指数详见下表。表12××市商业用地地价指数表年度2007.10.312008.7.312008.10.302009.10.31地价指数100101.8102.4104.8　2)容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%，当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%，容积率每降低0.1，容积率下降1.5%，容积率修正系数详见下表。表13容积率修正系数表年度2.01.92.02.643.00地价指数10098.5100106.4110　3)年期修正：　　　　　y=1-[1/(1+r)m]/1-[1/(1+r)n]　式中y—使用年期修正系数；　　m—委估宗地土地使用年期40年；　　n—实例3土地使用年期39.42年；　　r—土地还原利率(取6%)，故实例3年期修正系数为100.4。　4)确定比较因素条件指数(详见下表)。表14比较因素条件指数表待估宗地及比较实例比较因素内容待估宗地实例1实例2实例3土地用途100100100100交易起日104.8102.4101.8100交易价格(元/m2)待估221023082032交易情况100100100100土地使用年限100100100100.4土地类型100100100100价格类型100100100100区域因素商服繁华度100100102100交通条件道路类型100989898据公交站距离100100100.5100基础设施状况100100100100环境优劣度100100100100个别因素宗地面积/m2、宗地地形100100100101容积率106.411010098.5临街情况100100102100(4)编制因素比较修正系数表(详见下表)。表15因素比较修正系数表待估宗地及比较实例比较因素内容实例1实例2实例3土地价格221023082032土地用途100/100100/100100/100交易期日104.8/102.4104.8/101.8104.8/100交易情况100/100100/100100/100土地使用年限/年100/100100/100100/100.4价格类型100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100区域因素商服繁华度100/100100/102100/100交通条件道路类型100/98100/98100/98据公交站距离100/100100/100.5100/100基础设施状况100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素宗地面积/m2、宗地地形100/100100/100100/101容积率106.4/110106.4/102106.4/98.5临街情况100/100100/102100/100修正后/(元/m2)2232.42467.22314.8市场比较法最终价格　即采用市场比较法测算，估价对象在2009年10月31日、土地用途为商业用地、土地使用年限设定为40年、宗地开发程度设定为红线外五通(即通路、通电、供水、排水、通信)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2338.1元/m2。　2．收益还原法　收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益这种情况。　房屋土地年租金=房地总收益　维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建筑税+教育费附加+堤防工程修建维护管理费+年房屋折旧费=房地总成本　房地总收益-房地总成本=房地纯收益　房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益　房地纯收益一房屋纯收益=土地纯收益　土地纯收益/土地还原利率=土地价值　有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正　具体测算如下。　(1)确定房地年总收益。根据委托方提供的资料，宗地现建有营业楼一栋，地下一层，地上三层，总建筑面积为5800m2，各层建筑面积均相等，80年建造，砖混结构，由于该宗地上建筑物进行出租，其总收人为租金。根据委托方提供的月租金水平为18.5元/月?m2，总建筑面积5800m2，有效出租率为85%，可出租面积为5800×85%m2，总年租金109.4460万元。　(2)年房地总费用。　①管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据×××市房地产交易所资料，取年租金的3%，为109.4460×3%=3.2834(万元)　②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考的实际维修费，按建筑物重置价的2%计算。据委托方提供资料，该宗地地上建筑物为砖混结构，重置价为600×5800=348.00(万元)，维修费为348.00×2%=6.96(万元)　③保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，为348.00×2‰=0.6960(万元)　④税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及当地税务部门资料，缴纳12%(计税基数为年租金)的房产税，房产税税金为109.4460×12%=13.1335(万元)，营业税取年租金的5%，营业税税金为109.4460×5%=5.4723(万元)　⑤城市维护建筑税：据××市房地局、市税务局有关规定，取营业税税额的7%，为5.4723×7%=0.3830(元)　⑥教育费附加：据××市房地局、××市税务局有关文件规定，取营业税税额的3.5%，为5.4723×3.5%=0.1915(万元)　⑦房屋折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限，耐用年限以土地使用年限计为40年。年折旧费为600×5800×(1-2%)/40=8.5260(万元)　⑧空房损失费：指根据实际情况，取一年中按半个月空房损失计算，为18.5×5800×85%/2=4.5602(万元)　年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+其他税费+房屋折旧费+空房损失费=43.2059(万元)　(3)年房地纯收益。　年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=109.4460-43.2059=66.2401(万元)　(4)年土地纯收益。　年土地纯收益=年房地纯收益-年房屋纯收益　建筑物现值=重置价×1-[(1-残值率)/房屋可使用年限]×已使用年限)。房屋可使用年期为50年，已使用29年，由此得出建筑物现值为150.1968万元。土地还原利率是取中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率以及结合土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取9%，通常情况下土地还原利率比建筑物还原利率要低2%～3%，考虑我国相关行业的实际情况，建筑物还原利率比土地还原利率建议高出1%～2%计算，即此次评估建筑物还原利率确定为10%。　年房屋纯收益=150.1968×10%=15.0197(万元)　年土地纯收益=66.2401-15.0197=51.2204(万元)　土地价值一土地纯收益/土地还原利率=51.2204/9%=569.1156(万元)　土地单价=5691156/2200=2587.9(元/m2)　即采用收益还原法测算，得到待估宗地在2009年10月31日、土地使用年限设定为40年、土地用途设定为商业用地、土地开发程度设定为宗地红线外五通(通上水、通下水、通电、通信、通路)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2587.9元/m2。　三、地价确定　1．地价的确定方法　根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，根据×××市同类用地的地价水平，经与当地土地管理局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：采用两种方法的加权算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地的土地价格以两种方法的加权算术平均值作为最终价格(详见下表)。表16地价的确定方法市场比较法/(元/m2)收益还原法/(元m2)待估宗地价格/(元/m2)备注2338.12587.92413取两种方法的加权算术平均值2．估价结果×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为单位地价：2413/m2总地价：530.86万元大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整(注：货币种类为人民币)第四部分附件1．《国有土地使用证》(证号略)复印件2．企业营业执照复印件3．《土地评估机构注册证书》复印件4．《土地估价师资格证书》复印件

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。(答题时，先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司土地价格评估。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国公司法》。(4)《××省土地管理法实施条例》。(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。(8)委托方提供的其他有关资料。(9)现场勘察数据和市场调查数据。六、估价基准日二○○六年四月三十日。七、估价日期二○○六年三月九日至五月十七日。八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。九、估价结果单位地价：3.26元/m2。总地价：10320.73万元。大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。十、需要说明的特别事项1．评估假设条件(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。(5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(8)委托方提供数据真实。2．该报告的使用方向与限制条件(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3．其他需要特殊说明的事项(1)土地利用状况等数据由委托方提供。(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。(6)本报告解释权归XX评估有限公司。十一、土地估价师签字估价师资格证书号签名张××××××××××××(签字)王××××××××××××(签字)十二、土地估价时间二○○六年五月十七日第二部分估价对象界定一、估价对象界定1．土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。地号：××。图号：××。2．土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3．其他(略)二、地价影响因素分析(一)自然因素(略)(二)社会经济因素(略)(三)特殊因素(略)第三部分地价估算一、估价原则(1)替代原则(略)。(2)最有效利用原则(略)。(3)变动原则(略)。(4)估价时点原则(略)。(5)预期收益原则(略)。(6)报酬递增、递减原则(略)。二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。三、估价过程(一)收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；i——第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见下表。水田地价计算过程表项目第1年第2年第3年第4年～30产量/(千克/亩)322350400500价格/(元/千克)1.31.31.31.3总收益/(元/亩)418.6455520650运营成本种子67.567.567.50化肥53535353农药22.522.522.522.5机耕70707070人工39.539.539.539.5水电费13.513.513.515育苗费00071其他10101010运营成本合计/(元/亩)276276276281利润/(元/亩)16.5616.5616.5616.86农业税/(元/亩)35.1438.1943.6554.56销售税金/(元/亩)51.9156.4264.4880.6利息摊销0000.75固定资产折旧/(元/亩)00012.34年纯收益38.9967.83119.31还原后年纯收益36.7860.37100.17第4年到第30年的预期年纯收效/(元/亩)203.89第4年到第30年的预期年纯收益到估价时点上的/(元/亩)2133.49合计预期30年纯收益即地价/(元/亩)2330.81水田单位地价/(元/m2)3.50水田总地价/万元11068.57　水田地价计算具体操作步骤如下所述。　1．预期年总收益的估算　根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。　预期年总收益＝亩产量×收购价格　待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。　2．年运营成本的估算　水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。　3．农业税　农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。　4．销售税金及附加　农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。　5．利息摊销　开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。　200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1)/(27×4.7488)＝0.75(元/亩)　6．固定资产折旧　固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。　1582/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)　7．利润　根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。　8．年纯收益的计算　年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润　9．地价的计算　(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。前3年纯收益折现表项目第1年纯收益/(元/亩)第2年纯收益/(元/亩)第3年纯收益/(元/亩)纯收益38.9967.83119.31计算公式P1=a/(1+r)P2=a/(1+r)2P3=a/(1+r)3纯收益现值36.7860.37100.17前3年纯收益现值合计197.32　注：户为地价；a年纯收益；r为土地还原利率。　(2)第4年至第30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到第30年的纯收益不变，将每1年的纯收益还原到估价时点上，公式为：　　式中P——地价；　a——年纯收益：　r——土地还原利率；　n——土地使用年期。　(3)水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4年到第30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。　30年期总地价＝(197.32+2133.49)×47488＝11068.55(万元)　(4)水田单位面积地价的计算。　单价＝2330.81×15/10000＝3.5(元/m2)　(二)成本逼近法　1．农用地取得费及相关税费　调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩　2．农用地开发费　农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。　3．利息　按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：　利息＝450×5.31%+1081.85×[(1+5.31%)0.5-1]＝52.24(元/亩)　4．利润　投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。　利润＝(450+108185)×6%＝92(元/亩)　5．农用地增值收益　一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。　农用地增值收益＝(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率＝(450+1081.85+52.24+92)×20%＝335.22(元/亩)　6．农用地地价计算　农用地地价为上述5项之和，即：　土地使用权单价＝450+1081.85+52.24+92+335.22＝2011.31(元/亩)＝3.02(元/m2)　总地价＝2011.31×47488/10000＝9551.31(万元)　四、地价的确定　1．地价确定的方法　评估对象经收益还原法评估的结果为11068.55万元，评估单价为305元/m2；经成本逼近法评估的结果为9551.31万元，评估单价为3.02元/m2。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。　评估单价＝(3.5+3.02)/2=3.26(元/m2)　2．估价结果　经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准日的市场价格结果如下所示。　土地单价：3.26元/m2。　土地总价：10320.73万元。第四部分附件　(1)委托估价函复印件。　(2)委托方企业法人营业执照复印件。　(3)土地估价机构营业执照复印件。　(4)土地估价师资格证书复印件。　(5)估价对象现状利用照片。

问答题(二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。{{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}一、估价项目名称××公司位于××区××路××号用地地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595.58m2。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。(4)《城镇土地估价规程》。(5)《土地估价报告规范格式》。(6)××省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。(8)估价对象《房屋所有权证》。(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。八、估价期日：2009年12月31日。九、估价日期：2009年12月30日至2010年1月10日。十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：595.58m2单位面积地价：4485.25元/m2总地价：2671325.20元大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)十三、土地估价机构(略)2010年1月10日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}一、估价对象描述1．土地位置状况估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。2．土地权利状况估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3．建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5m2，有效使用率为80%。二、地价影响因素分析(一)区域因素(略)(二)个别因素(略){{B}}第三部分土地估价{{/B}}一、估价原则1．最有效使用原则(略)2．贡献原则(略)3．变动原则(略)4．合法原则(略)二、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程1．收益还原法(1)计算估价对象总楼价计算公式为式中P——总楼价；a——房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得；r——综合还原率；n——房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。(2)确定客观租金应用市场比较法确定客观租金。1)选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》(略)。2)影响租金因素修正(略)。3)客观租金的计算及确定比准价格A=243.60元/m2；比准价格B=233.40元/m2；比准价格C=249.09元/m2。取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=(243.60+233.40+249.09)元/m2/3=242.03元/m2(3)计算房地总收益年总收益=2914.50m2×0.8×242.03元/m2=564317.15元(4)计算年总费用1)管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15元×3%=16929.51元2)维修费：根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50m2×700元/m2×2%=40803元3)保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50m2×700元/m2×75%×2‰=3060.23元4)房屋年折旧额5)租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即租金损失=564317.15元/12/2=23513.21元年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.45元(5)房地年纯收益房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=(564317.15-118308.45)元=446008.70元(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。(7)计算总楼价(8)房屋现值房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50m2×700元/m2×75%=1530112.50元(9)总地价总地价=总楼价-房屋现值=(4398898.12-1530112.50)元=2868785.62元2．市场比较法(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。基本情况估价对象实例A实例B实例C交易方式买卖买卖买卖买卖交易时间2009年12月2009年3月2008年9月2009年12月交易价格/万元310260275交易情况正常正常正常正常土地使用年期/年40404040土地用途商业商业商业商业用地面积/m2651.67496385442容积率4.904.754.804.90建筑面积/m22914.5235618482187.9重置单价/(元/m2)680580600580成新率(%)75807570(2)房屋占地地价计算1)房屋现值计算房屋现值=房屋重置价×成新率实例A房屋现值=580元/m2×2356m2×80%=1093184元实例B房屋现值=600元/m2×1848m2×75%=831600元实例C房屋现值=580元/m2×2187.90m2×70%=888287.40元2)实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积实例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)元/496m2=3514.75元/m2实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)元/385m2=4019.22元/m2实例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)元/442m2=3683.17元/m23)比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表。比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数110105100108商业繁华程度1009410096交通条件10097100101临街宽度100989695临街深度1001031081004)因素修正系数：根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表。比较因素比较实例A比较实例B比较实例C交易期日修正110/105110/100110/108商业繁华程度100/94100/100100/96交通条件100/97100/100100/101临街宽度100/98100/96100/95临街深度100/103100/108100/1005)计算比准价格：将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则比准价格A=(3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103)元/m2=4000.69元/m2比准价格B=(4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108)元/m2=4264.22元/m2比准价格C=(3683.17×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100)元/m2=4072.63元/m2通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2。三、地价的确定估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即单位面积地价=(4816.80×0.4+4264.22×0.6)元/m2=4485.25元/m2楼面地价=4485.25元/m2/4.9=915.36元/m2总地价=4485.25元/m2×595.58m2=2671325元(取整){{B}}第四部分附件{{/B}}(1)估价对象《国有土地使用证》。(2)估价对象宗地图。(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。(4)土地估价师资格证书。(5)估价对象照片。(6)委托估价协议书。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中){{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}{{B}}一、估价项目名称{{/B}}××公司位于××区××路××号用地地价评估。{{B}}二、委托估价方{{/B}}(略){{B}}三、受托估价方{{/B}}(略){{B}}四、估价对象{{/B}}估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58m2。{{B}}五、估价目的{{/B}}本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。{{B}}六、估价依据{{/B}}(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。(4)《城镇土地估价规程》。(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。(6)××省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。(8)估价对象《房屋所有权证》。(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。{{B}}七、价格定义{{/B}}估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。{{B}}八、估价期日{{/B}}二OO九年十二月三十一日。{{B}}九、估价日期{{/B}}二OO九年十二月三十日至二O一O年一月十日。{{B}}十、估价结果{{/B}}估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为以下内容。委估土地面积：595.58m2。单位面积地价：4485.25元/m2。总地价：2671325元。大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。{{B}}十一、需要特殊说明的事项{{/B}}(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。{{B}}十二、土地估价师签名{{/B}}(略){{B}}十三、土地估价机构{{/B}}(略)二O一O年一月十日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}{{B}}一、估价对象描述{{/B}}1．土地位置状况估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。2．土地权利状况估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3．建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1991年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m2，有效使用率80%。{{B}}二、地价影响因素分析{{/B}}(一)区域因素(略)(二)个别因素(略){{B}}第三部分土地估价{{/B}}{{B}}一、估价原则{{/B}}(1)最有效使用原则(略)。(2)贡献原则(略)。(3)变动原则(略)。(4)合法原则(略)。{{B}}二、估价方法与估价过程{{/B}}(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程1．收益还原法(1)计算估价对象总楼价。计算公式为：式中P——总楼价：a——房地年纯收益。其参数通过房地的正常租金水平测得；r——综合还原率；n——房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。(2)确定客观租金。应用市场比较法确定客观租金。①选择可比实例。根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)②影响租金因素修正(略)。③客观租金的计算及确定。比准价格A=243.60元/m2比准价格B=233.40元/m2比准价格C=249.09元/m2取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03(元/m2)(3)计算房地总收益。年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15(元)(4)计算年总费用。①管理费。根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51(元)②维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×2%=40803(元)③保险费。根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060(元)④房屋年折旧额。⑤租金损失。根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21(元)年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22(元)(5)房地年纯收益。房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元)(6)确定综合还原率。采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。(7)计算总楼价。(8)房屋现值。房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112(元)(9)总地价。总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39(元)2．市场比较法(1)选择房地出售实例。估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。基本情况估价对象实例A实例B实例C交易方式买卖买卖买卖买卖交易时间2009年12月2009年3月2008年9月2009年12月交易价格/万元310260275交易情况正常正常正常正常土地使用年期40年40年40年40年土地用途商业商业商业商业用地面积/m2651.67496385442容积率4.904.754.804.90建筑面积/m22914.5235618482187.9重置单价/(元/m2)680580600580成新率/(%)75807570(2)房屋占地地价计算。①房屋现值计算。房屋现值=房屋重置价×成新率实例A房屋现值=580×2356×80%=1093184(元)实例B房屋现值=600×1848×75%=831600(元)实例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40(元)②实例地价计算。据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则：单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积实例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496=3514.75(元/m2)实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385=4019.22(元/m2)实例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442=3683.17(元/m2)③比较因素条件指数。分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数如下表所示。比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数110105100108商业繁华程度1009410096交通条件10097100101临街宽度100989695临街深度100103108100④因素修正系数。根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表所示：比较因素比较实例A比较实例B比较实例C交易期日修正110/105110/100110/108商业繁华程度100/94100/100100/96交通条件100/97100/100100/101临街宽度100/98100/96100/95临街深度100/103100/108100/100⑤计算比准价格。将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103=4000.69(元/m2)比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108=4264.22(元/m2)比准价格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100=4072.63(元/m2)通过对上述3个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2。{{B}}三、地价的确定{{/B}}估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：单位面积地价=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25(元/m2)楼面地价=4485.25÷4.9=915.36(元/m2)总地价=4485.25×595.58=2671325(元)(取整){{B}}第四部分附录{{/B}}(1)估价对象《国有土地使用证》。(2)估价对象宗地图。(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。(4)土地估价师资格证书。(5)估价对象照片。(6)委托估价协议书。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。(答题时，先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司土地价格评估。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国公司法》。(4)《××省土地管理法实施条例》。(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。(8)委托方提供的其他有关资料。(9)现场勘察数据和市场调查数据。六、估价基准日二○○六年四月三十日。七、估价日期二○○六年三月九日至五月十七日。八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。九、估价结果单位地价：3.26元/m2。总地价：10320.73万元。大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。十、需要说明的特别事项1．评估假设条件(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。(5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(8)委托方提供数据真实。2．该报告的使用方向与限制条件(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3．其他需要特殊说明的事项(1)土地利用状况等数据由委托方提供。(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。(6)本报告解释权归XX评估有限公司。十一、土地估价师签字估价师资格证书号签名张××××××××××××(签字)王××××××××××××(签字)十二、土地估价时间二○○六年五月十七日第二部分估价对象界定一、估价对象界定1．土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。地号：××。图号：××。2．土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3．其他(略)二、地价影响因素分析(一)自然因素(略)(二)社会经济因素(略)(三)特殊因素(略)第三部分地价估算一、估价原则(1)替代原则(略)。(2)最有效利用原则(略)。(3)变动原则(略)。(4)估价时点原则(略)。(5)预期收益原则(略)。(6)报酬递增、递减原则(略)。二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。三、估价过程(一)收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；i——第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见下表。水田地价计算具体操作步骤如下所述。1．预期年总收益的估算根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。预期年总收益＝亩产量×收购价格待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。2．年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。3．农业税农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。4．销售税金及附加农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。5．利息摊销开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。{200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1)}/(27×4.7488)＝0.75(元/亩)6．固定资产折旧固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。1582/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)7．利润根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。8．年纯收益的计算年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润9．地价的计算(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。注：户为地价；a年纯收益；r为土地还原利率。(2)第4年至第30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到第30年的纯收益不变，将每1年的纯收益还原到估价时点上，公式为：式中P——地价；a——年纯收益：r——土地还原利率；n——土地使用年期。(3)水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4年到第30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。30年期总地价＝(197.32+2133.49)×47488＝11068.55(万元)(4)水田单位面积地价的计算。单价＝2330.81×15/10000＝3.5(元/m2)(二)成本逼近法1．农用地取得费及相关税费调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩2．农用地开发费农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。3．利息按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：利息＝450×5.31%+1081.85×[(1+5.31%)0.5-1]＝52.24(元/亩)4．利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。利润＝(450+108185)×6%＝92(元/亩)5．农用地增值收益一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。农用地增值收益＝(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率＝(450+1081.85+52.24+92)×20%＝335.22(元/亩)6．农用地地价计算农用地地价为上述5项之和，即：土地使用权单价＝450+1081.85+52.24+92+335.22＝2011.31(元/亩)＝3.02(元/m2)总地价＝2011.31×47488/10000＝9551.31(万元)四、地价的确定1．地价确定的方法评估对象经收益还原法评估的结果为11068.55万元，评估单价为305元/m2；经成本逼近法评估的结果为9551.31万元，评估单价为3.02元/m2。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。评估单价＝(3.5+3.02)/2=3.26(元/m2)2．估价结果经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准日的市场价格结果如下所示。土地单价：3.26元/m2。土地总价：10320.73万元。第四部分附件(1)委托估价函复印件。(2)委托方企业法人营业执照复印件。(3)土地估价机构营业执照复印件。(4)土地估价师资格证书复印件。(5)估价对象现状利用照片。

问答题{{B}}共2题，本题包括两个地价评估与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题{{/B}} 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题

问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 ×××股份有限公司上市土地估价 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 ×××股份有限公司A股上市所涉及的土地估价。 二、委托方 ×××局(其他内容略)。 三、受托方 ×××估价事务所(其他内容略)。 四、土地估价对象 估价对象是×××研究院所使用的位于×××市×××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。 五、土地估价目的 为×××科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。 六、土地估价依据(略) 七、地价定义 为土地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和土地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。 八、土地估价基准日 1999年10月31日。 九、土地估价日期 1999年10月20日至2000年1月15日。 十、土地估价结果 土地总面积：3518.73m2； 单位面积地价：1193元/m2； 总地价：419.78万元。 大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元整。 (币种：人民币) 十一、需要特别说明的事项 1．委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费，且任何有关待估土地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。 2．本次估价价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年限为50年的土地使用权价格。 3．估价报告自估价基准日起半年内有效。 4．其他说明。 十二、土地估价师签字(略) 十三、土地估价机构盖童(略) 请根据上述内容回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。{{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}一、估价项目名称：××××地价评估二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据：(略)七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格八、估价期日：2008年5月20日～6月1日九、估价日期：2008年5月31日十、估价结果：总地价：1551.88万元；单位地价：519元/m2楼面地价：1174元/m2评估价格货币种类：人民币十一、需要特殊说明的事项(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员(略)2008年6月8日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}一、估价对象描述1．土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积为29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2008)字第411号。2．土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3．建筑物和地上附着物状况××塑料建材厂除办公楼4层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析1．一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。2．区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3．个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。{{B}}第三部分土地估价{{/B}}一、估价原则(一)主要遵循替代原则可以概括为：(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。二、估价方法与估价过程依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1．市场比较法(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表。(2)因素选择见下表。(3)因素条件说明见下表。(4)实例修正后的地价计算。(5)评价宗地(H)的地价H=(A+B+C)/3=(597.08+510.29+414.8)元/m2/3=507.39元/m2总地价=507.39元/m2×29887.5m2=1516.46万元楼面地价=15164600元/13217.39m2=1147.32元/m22．基准地价系数修订法依据××市有关文件和《××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为Pi=P(1±K)YTKij式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；Y——年限修正系数；K——综合因素修正系数和；T——期日修正系数；Kij——容积率修正系数。单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991×(1+5%)×1.8元/m2=531.09元/m2总地价=531.09元/m2×29887.5m2=1587.3万元楼面地价=15873000元/13217.39m2=1200.92元/m2三、地价的确定1．地价确定的方法选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。2．估价结果总地价：1587.3万元；单位地价：519元/m2；楼面地价：1174元/m2。{{B}}第四部分附件{{/B}}1．国家建设用地使用证2．××单位房产所有证复印件

问答题根据土地估价业务获取的途径，土地估价还应当有哪些内容?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中){{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分{{/B}}{{B}}一、估价项目名称{{/B}}××厂地价评估{{B}}二、委托估价方{{/B}}(略){{B}}三、受托估价方{{/B}}(略){{B}}四、估价对象{{/B}}(略){{B}}五、估价目的{{/B}}对××厂的土地使用权价格进行评估。{{B}}六、估价依据{{/B}}(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。(6)委托方提供的有关资料(略)。(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。{{B}}七、地价定义{{/B}}此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格；{{B}}八、估价期日{{/B}}2007年6月30日。{{B}}九、估价日期{{/B}}2007年8月13日。{{B}}十、估价结果{{/B}}总地价：40、605、565.8元。估价结果一览表(略){{B}}十一、需要特殊说明的事项{{/B}}(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。{{B}}十二、土地估价师{{/B}}姓名签名×××(略)×××(略)×××(略){{B}}十三、土地估价机构{{/B}}(略)二OO七年八月二十二日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}{{B}}一、估价对象描述{{/B}}1．土地位置状况委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。2．土地登记状况××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。3．土地权利状况估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略){{B}}二、地价影响因素分析{{/B}}1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。(2)交通条件(略)。(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限50年。{{B}}第三部分土地估价{{/B}}{{B}}一、估价原则{{/B}}(略){{B}}二、评估思路与方法选择{{/B}}根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。{{B}}三、估价过程{{/B}}(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数1．比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2．比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。3．因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表所示。{{B}}因素条件说明表{{/B}}待估宗地实例1实例2实例3交易时间2007.62004.12004.92001.3交易情况正常正常偏高正常区域因素离市中电距离12km13km18km12km区域性质工业、居民区工业区域工业区域工业区域面积、形状72034m2，不规则47640m2，不规则50000m2，不规则25799m2，不规则个别因素容积率0.750.80.50.7环境条件污染小污染较大无污染污染小基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平年期50年30年50年50年4．编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果如下表所示。表中有关修正说明如下。(1)期日修正：目前，工业用地地价约下跌了5%。(2)实例2年期修正：[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。5．因素修正由上表进一步得到各项修正系数，如下表所示。6．实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.8+652.4+502.0)÷3=563.7(元/m2)(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息，利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用。根据征用该地实际发生费用计算。①耕地占用税：6.0元/m2。②菜地建设基金：45.0元/m2。③粮油差价补偿费：3.7元/m2。④土地补偿费：11.5元/m2。⑤青苗补偿费：2.0元/m2。⑥土地平整费，15元/m2。⑦劳动力安置费：60.0元/m2。⑧养老费：49.5元/m2。⑨征地管理费：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计，即3.7元/m2。⑩不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8(元/m2)。上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2。(2)土地开发费用。取110元/m2。(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则：利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2)(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2)上述各项之和，即成本逼近法所得待估土地价格：υ=(1)+(2)+(3)+(4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2)(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563.7元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40605565.8元。{{B}}第四部分附件(略){{/B}}

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 1006年9月 2007年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成交地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 2006年9月 1007年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1，适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 92 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 交通条件 100 96 96 99 总用地面积/m 100 98 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街状况 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则 比准地价A=3445元/m2×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96) =3808.71元/m2 比准地价B=3510元/m2×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98) =3950.33元/m2 比准地价C=3880元/m2×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98) =4387.56元/m2 通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为(3808.71+3950.33+4387.56)元/m2/3=4048.87元/m2。 请根据以上情况，回答下列问题： 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么? 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )(只有1个选项)。 A．以案例B作为比较基准 B．案例B所在时点是地价指数基期 C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?