问答题二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。 (1)案例资料。 案例编号 交易类型 交易地点 土地用途 地价或租金/(元/m2) 年期 容积率 交易时间 区域因素比较 个别因素比较 开发程度 A01 转让 A市 商业 858 40 2.1 1998.5.3 0 +3 * A02 出让 A市 住宅 342 70 2.0 1998.7.4 -3 0 * A03 租赁 A市 商业 43 35 1.9 1999.6.2 +5 -2 ** A04 转让 A市 商业 792 40 2.2 1997.4.8 0 +4 ** B01 抵押 B市 商业 801 50 3.0 1997.10.1 0 0 ** C01 清算 C市 工业 210 50 0.6 1998.9.30 0 0 *** A05 出让 A市 住宅 424 40 1.6 1998.8.9 -2 -3 * C02 清算 C市 商业 562 40 2.0 1996.7.7 0 0 *** A06 转让 A市 商业 476(楼面地价) 38 2.0 1997.2.2 0 -4 * H 转让 A市 商业 2.1 1999.7.31 0 0 ** 注：①开发程度说明。*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表示宗地内外“七通一平”。 ②区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)。数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。 (2)其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4%。A市商业用地还原率为4%；1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m2。

计算题(一)S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3) 该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平 整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元 /㎡。 (4)其他相关资料： 1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0．5%。 2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。 3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%。 4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为－2%，住宅为3%。 5)基准地价系数修正公式为：宗地地价－基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

计算题(二)某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用 途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银 行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款? 　　项目其他有关资料如下： 　　(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 　　(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。 　　(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和 80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 　 　(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的 l2%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%.银行贷款利息 率为10%。

计算题(一)甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于 K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800㎡，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950㎡的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况， 甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/㎡(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/㎡(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0．2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

计算题(一)某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。 　　土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2， 红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平 整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当 地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。 　　其他有关资料： 　　(1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0．5%。 　　(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。 　　(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。 　　(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 　　(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0．1，均向上修正2个百分点。 　　(6)土地还原率为6%。 　　(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

计算题(二)某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易宴例(宗地A、B、C、D)。整理后见下表。此外，估价师还获取了以下资料和信息：(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%。(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1%。(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2%。(6)假定产业集聚度分为低、较低、～般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%。(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，可忽略。(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5%。(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按l0元/㎡计收。(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/㎡；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为l5%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6．57%，土地还原利率为6%。请根据上述资料和素材完成如下任务：(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。（2）根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)

分析题若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。

分析题土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/㎡(建筑面积)，剩余法评估结果为 3100元/㎡(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措 施是（　　）。

M市B房地产开发公司于2006年7月取得某市5000m 2 商业用地40年期国有土地使用权，并于2007年2月，完成了开发工程进度的90%，开发商在取得房地产预售许可证后，B房地产开发商与某商场签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现由于资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向某金融机构进行融资，并委托了本市某土地评估机构对土地进行评估。经土地估价师调研之后，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/m 2 。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。 请就上述背景回答问题：

判断题土地还原利率一定时，土地收益越大，则地价越高。( )

判断题土地取得费按该地块被征用前3年平均产值的6～10倍计算。( )

判断题一般来讲，小比例尺地图内容概括性强，不宜于进行图上测量。

判断题替代原理是市场比较法的理论基础。( )

判断题对土地的估价必须是对合法用途利用下的宗地进行，并且土地估价要遵循相关法律法规的规定。( )

判断题在图上量算土地面积时，如果图形面积较大或比较规则也可以采用求积透明膜片法。

判断题房产分幅图是绘制房产权证附图的基本图。

判断题估价师接受估价业务后，约定现场勘察时间是估价的基本项目。( )

判断题各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙，按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

判断题自用或待开发的土地由于没有产生的收益，故不能用收益还原法评估。( )