单选题商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

单选题在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，______问题一直是核心问题和前提条件。 A.土地政策 B.地价 C.地价体系 D.地价标准

单选题下列各项不适用于路线价估价法的是______。 A.农村用地的估价 B.城市的估价 C.市街地 D.需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合

单选题关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是______。 A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B.估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容

单选题工业用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

单选题下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是______。 A.人口密度控制、用地结构 B.建筑物密度、容积率 C.区域交通管制、用地结构 D.公用设施条件、容积率

单选题价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括______等内容。 A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型 B.估价期日、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型 C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期 D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期

单选题下列各项中不能从总平面图中了解到的有______。 A.宗地形状 B.方位、坐标、四至 C.地上建筑物形状 D.各层次的构造

单选题居住用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

案例分析题请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

案例分析题该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。

问答题以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1．土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m 2 。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m 2 ，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m 2 。 2．有关税费 A．土地管理费 根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2％征收”，确定估价对象土地管理费为1．8元／m 2 。 B．耕地占用税 根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[1987]119号)，耕地占用税为8元／m 2 。 C．耕地开垦费 根据《××省土地管理条例》第29条，在(10～15)元／m 2 的征收范围，本次评估过程中，按10元／m 2 征收耕地开垦费。 有关税费=A+B+C=19．8元／m 2 土地开发费 估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m 2 。 4．投资利息 投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投人资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6．12％，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下： 投资利息：(土地取得费+有关税费)×开发周期×6．12％+土地开发费×开发周期×1／2×6．12％=(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2 ×6．12％=9．32元／m 2 投资利润 通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10％左右，则估价对象投资利润为： 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10％=19．48元／m 2 土地增值收益 根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10％—30％计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率按15％计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15％=33．54元／m 2 无限年期土地使用权价格 该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6 =90+19．8+85+9．32+19．48+33．54 =257．14元／m 2 区位修正 成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6．64％。 则：区位修正后土地使用权价格=257．14×(1+6．64％) =274．21元／m 2 有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：V N =V n ×[1-1／(1+r) N ] 式中 V N ——估价对象N年期土地使用权价格(元／m 2 )； V n ——无限年期土地使用权价格(元／m 2 )； r——土地还原率取6％(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6％计)； N——剩余土地使用年期。 运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253．3元／m 2 。” 问题：

问答题××股份有限责任公司拟向××银行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：××储运公司××仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的：为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：2008年9月八、估价日期：2008年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2009年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明见下表。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见下表。因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值地价=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2取整为24美元/m2(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2(8)总地价=40.12美元/m2÷4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。(1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)[880.5×(1-5.56%)-320]万元=511.5万元(4)计算地价(土地还原利率取7%)地价=[(511.5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850万元=225.2万元3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161.5+225.2)万元/2=193.35万元(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100元/m2×5800m2=6380000元2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元(2)折旧总额：104206元×14=1458884元3．计算房屋现值(6380000-1458884)元=4921116元，取492.1万元(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=(193.35+492.1)万元=685.45万元四、估价结果(略)第四部分附件一、房屋产权证书二、估价对象照片三、××公司营业执照

问答题这是某土地估价技术报告中的总述和估价对象描述及地价因素分析部分，请挑出其中的错误，并说明理由。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称(略) 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价目的(略) 五、土地估价依据(略) 六、土地估价基准日(略) 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次估价价格定义如下：待估土地实际土地用途为商业用地，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估土地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，土地实际开发程度达到土地红线外“五通”、红线内“六通一平”，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地价格。 八、土地估价结果 单位地价：6737.67元/m2； 总地价：553.77万元。 (币种：人民币) 九、需要特别说明的事项 (一)土地估价的前提条件和假设条件 (1)待估土地的土地开发程度设定为土地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内场地平整，土地使用年限设定为商业用地，出让后剩余使用年限37.25年。 (2)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 (3)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (4)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (5)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。 (6)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。 (二)需要说明的其他事项 (1)本次估价所依据的土地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。 估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准；估价对象土地面积以×××公司地上一层抵押勘测定界图所载面积821.9m2为准。 (2)关于土地使用年限的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年限，设定土地使用年限为该用途法定最高出让年限40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限为37.25年。 (3)估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 (4)本报告由×××估价公司负责解释。 (5)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。 (6)本估价报告复印件及报告缺页均无效。 (7)本估价报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十、土地估价师签字(略) 十一、土地估价机构(略) 2003年8月7日 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 待估土地位于×××市×××路，其四至状况为：东：×××公司；南：×××路；西：×××胡同；北：×××超市。待估土地为×××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m2。本次估价为其中部分用地，即土地内开发的商业大厦(地下一层，地上六层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m2。 2．土地权利状况 待估土地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为×××公司于2000年12月以出让方式取得的。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至估价基准日，剩余土地使用年限37.25年。 3．土地利用状况 待估土地原为×××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由×××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下一层，地上六层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层建成后即全部售出。总建筑面积为20440m2，土地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积为2900m2，地上一层建筑面积为3000m2，地上2～6层建筑面积均为2908m2。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略)

问答题这是某土地估价技术报告中的市场比较法估价部分，请挑出其中的错误，并说明理由。 市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时日地价的方法。 1)比较案例选择 土地估价师对搜集的多宗交易案例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，基本情况介绍(略)。 2)比较因素选择 根据待估土地的实际情况，影响待估土地价格的因素见下表。 3)编制比较因素条件说明表 待估土地与比较案例各因素条件说明详见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易基准日 2003.9.15 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格/(元/m2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 37.25 40 38 39.25 交易方式 抵押 抵押 企业改制 抵押 区域因素 距商服中心距离/m 450 200 286 1450 交通条件 道路类型 混合型主干道 生活型主干道 生活型主干道 混合型次干道 与公交车站的距离/m 50 90 50 10 对外交通便利度 距火车站1050m，距汽车站1040m 距火车站1170m，距汽车站1170m 距火车站1300m，距汽车站1300m 距火车站280m，距汽车站160m 环境优劣度 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 无明显大气、水、噪声污染 无明显大气、水、噪声污染 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 个别因素 土地面积/m2 5600 2653 2477 821.9 土地形状 较规则 不规则 不规则 极不规则 容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 规划限制 略有限制 严格限制 略有限制 略有限制 4)编制比较因素条件指数表 分别将待估土地和3个比较案例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。 (1)交易基准日修正系数。 根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表9。 表9 商业用地地价指数表 日期 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.5 108.5 (2)使用年限修正系数。 土地使用年限修正系数公式为 K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中：K——使用年限修正系数； r土地还原利率，取6%； m——比较案例土地土地使用年限； 式中：K——使用年限修正系数； r土地还原利率，取6%； m——比较案例土地土地使用年限； n——待估土地土地使用年限。 经计算，待估土地与3个比较案例的使用年限修正系数分别为：100、101.91、100、55、101.75。 (3)容积率修正系数。 根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每往下0.1，地价往下修正0.3%。 (4)其他条件指数。(略) 根据以上比较因素指数的说明，编制待估土地比较因素条件指数表，详见表10。 表10 比较因素条件指数表 比较因素 待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 土地用途 100 100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/m2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限 100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域因素 距商服中心距离 100 100 100 100 道路类型 100 100 100 98 与公交车站的距离 100 100 100 98 对外交通便捷度 100 100 100 100.5 基础设施状况 100 100 100 101 环境优劣度 100 100 100 100 个别因素 土地面积 100 100.5 100.5 100 容积率 102.9 103.96 102 101 临街状况 100 100 101 100.12 目前规划限制 100 101 100 100 5)比较因素修正 根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表11。 表11 比较因素修正系数表 比较因素 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地价格/(元/m2) 2110 2208 2064 土地用途交易基准日 100/100108.5/102.4 100/100108.5/107.6 100/100108.5/107.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 101.91/100 100.55/100 101.75/100 价格类型 100/100 100//100 100/100 区域因素 商服繁华程度 100/100 100/100 100/98 交通条件 道路类型 100/100 100/100 100/98 与公交车站的距离 100/100 100/100 100/100.5 对外交通便捷度 100/100 100/100 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个别因素 土地面积、土地形状 100/99.5 100/99.5 100/99 容积率 102.9/103.96 102.9/102 102.9/100.12 临街状况 100/100 100/101 100/100 目前规划限制 100/101 100/100 100/100 修正后地价/(元/m2) 2244.056 2247.343 2257.278 最终价格/(元/m2) 2249.73 6)楼层修正 统计×××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层、地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数如表12。 表12 土地地价楼层修正系数表 楼层层数 地下一层 地上一层 二层 三层 四层 五层 六层 修正系数 2.425 44.45 26.3 12.52 7.23 4.775 2.3 地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/m2)

问答题下面为某土地估价技术报告的估价部分，请指出错误。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则如下。 1．最有效使用原则(略) 2．供需原则(略) 3．变动原则(略) 4．协调原则(略) 5．综合分析原则(略) 6．多种估价方法相结合的原则(略) 总之，在估价过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格估价，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确。 二、土地估价方法及土地估价过程 根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应遵照《地价估价的技术规程》，根据当地地产市场发育状况，并结合土地估价师收集的有关资料、待估土地的具体条件、用地性质及估价目的等，选择估价方法。 由于待估土地在《×××市区土地级别与基准地价更新工作报告》覆盖范围内，因此，可选用基准地价系数修正法；通过收集来的资料分析，由于估价对象为工业用地，所在区域近年来有征地标准可参考，因此，可选用成本逼近法进行估价。 综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法对待估土地进行估价。(注：估价基准日为2012年6月30日) 待估土地估价过程如下。 (一)基准地价系数修正法 1．基准地价成果介绍及内涵 根据×××市2008年公布实施的《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》，不同用途的基准地价参见表1。 表1 ×××市区级别基准地价表 (单位：元/m2) 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 一级 2489 1445 688 二级 1874 1218 546 三级 1625 996 448 四级 1336 744 312 五级 772 577 六级 543 453 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等估价成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。 依据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)(GB/T18508—2001)与《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》，其基准地价系数修正法估价土地地价的计算公式为 基准地价系数修正法估价的土地地价(基准地价设定开发程度下的土地地价)=基准地价×K1×K2×K3×…×(1+∑Ki) 式中：K1——基准日修正系数； K2——土地使用年限修正系数； K3——土地形状修正系数； ∑Ki——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。 如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到估价设定估价对象开发程度条件下的土地地价，故 设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度下的土地地价+开发程度修正值 2．确定估价对象的土地级别及基准地价 估价对象位于×××市市区内，根据×××市市区土地级别图，确定估价对象所在土地级别和基准地价，本次参照工业三级用地基准地价为448元/m2，具体见表3-1-1。 3．确定基准日修正系数(K1) ×××市市区基准地价基准日为2007年12月31日，近段时间该区域工业地价稳中有升，上升幅度在10%～20%之间，本次估价确定待估土地基准日修正系数为K1=1.15。 4．确定土地使用权年限修正系数(K2) K2=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中：K2——土地使用年限修正系数； r——土地还原率7%； m——估价对象设定使用年限； n——基准地价设定土地使用年限。 由于基准地价设定土地使用年限为工业用地最高使用年限50年，本次估价估价对象剩余使用年限为43.73年，故土地使用年限修正系数K2=0.9814。 5．确定土地形状修正系数(K3) 土地形状规则与否，对土地的最有效利用有一定的影响，并会导致土地价值产生差异，因此，需对土地形状进行修正。依据2008年公布实施的《邢台市区土地级别与基准地价更新结果报告》，制定土地形状修正系数表(见表2)。 表2 待估土地形状修正系数表 用途 形状规则，长方形或矩形，利用方便 形状较规则，近似长方形、矩形，利用较方便 较规则梯形、多边形.利用一般 不规则多边形，利用有一定困难 形状极不规则，三角形、条形等，利用困难 工业 1 1～0.95 0.95～0.90 0.90～0.85 ＜0.85 待估土地形状为较规则多边形，利用较方便，确定土地形状修正系数K3=0.98。 6．确定开发程度修正系数(K4) 开发程度修正系数(K4)见表3。 表3 开发程度差异系调整表 项目 高配置水平(成体系) 中配置水平(主干通过) 低配置水平(接近主干) 系数(+%) 开发情况 系数/(%) 开发情况 系数/(-%) 开发情况 通路 3～6 路网密度大，道路等级高，路况质量优，通达度高，达到规划设计标准 0 通达度一般，能满足通达需要，有主次干道路通过，路况质量一般 3～6 区域内道路少或仅有支路，路况差，远离主干道路 通电 2～3 建有变电站，通过地下电缆输送电源，电力供应充分 0 有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需求 2～3 远离输电线路，接电不方便 通信 1～2 地埋通信光缆，通信方便、快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 0 有主要架空电缆通过，接线方便 1～2 与电缆有一定距离，可接线，但不方便 供水 1～3 靠近水厂，供水系统呈循环状，供水保证率极高能满足要求，达到规划设计标准 0 有市政供水主管道通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利 1～3 远离供水主管道，可连接，但不方便或保证率低 排水 2～4 雨污分流，砼管通排放，截面大，路面双排，通畅度极高。达到规划设计标准 0 雨污分流路面单排或雨污合流晴沟排放截面大，排水通畅，基本能满足需求 2～4 雨污合流暗沟排放，截面小，路面单排，排水条件差，遇大雨排放不及 供暖 1～3 邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有主管通过，距离不远，可连接 1～3 远离供暖主管道，可连接，但不方便 供气 1～3 邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有市政主管通过，距离不远，可连接 1～3 远离供气主管道，可连接，但不方便 平整 1～2 地面平整，大部分硬化，易利用 0 地面基本平整，基本可以利用 1～2 地面无大起伏，需经过简单平整 待估土地所在区域设定土地开发程度为土地红线外“七通”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气)及土地内场地平整。通路：北临混合型主干道中兴西大街，道路通达度高，修正+5%；通电：通过地下电缆输送电源，电力供应充分，修正+2%；通信：地埋通信光缆，通信方便快捷，修正+2%；供水：有市政供水主管道通过，管径能满足日常需求，修正0；排水：雨污分流，砼管排放，截面大，路面双排，修正+3%；供暖：紧邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；供气：紧邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；平整：地面平整，大部分硬化，易利用，修正+2%。据此，待估土地整体土地开发程度修正为 K4=150×(1+5%+2%+2%+0+3%+2%+2%+2%)-100=77.00(元/m2) 7．计算基准地价设定开发程度条件下的土地地价 因本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到估价对象设定开发程度条件下的土地地价，故 设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度条件下的土地地价+开发程度修正值，经以上分析，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格： 基准地价设定开发程度条件下的土地地价=基准地价×K1×K2×K3×(1+Ki)×K4=448×1.15×0.9814×0.98×77.00=626.27(元/m2) (二)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 其基本计算公式为 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 3．土地取得费及相关税费 土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)等费税。 1)土地取得费 土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用，包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费。估价对象所在区域位于一级区片价范围之内，一级区片价为18.9175万元/亩左右，故征地费取18.9175万元/亩(即283.76元/m2)。 青苗及地上物补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。参照当地类似土地一季度的青苗及地上物补偿费，约为500～1500元/亩，本次估价取1500元/亩(即2.25元/m2)。 故确定估价对象土地取得费为286.01元/m2。 2)相关税费 (1)征地管理费。 (2)耕地占用税。 (3)造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)。 (4)不可预见费。 不可预见费=土地取得费×10%=286.01×10%=28.60(元/m2) 相关税费=A+B+C+D=73.60(元/m2) 土地取得费及相关税费合计=(1)+(2)=359.61(元/m2) 2．土地开发费 根据委托方提供的资料和土地估价师实地勘察，待估土地所在区域土地开发程度为“七通一平”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气及土地内场地平整)，根据×××市国土资源局提供的资料，市区的土地开发费用标准为60～150元/m2，其中“七通一平”的开发费为150元/m2。鉴于待估土地开发程度的具体情况，确定此次估价的土地开发费为177元/m2。 3．投资利息 根据估价对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的短期贷款(6个月至1年)利息率66.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故 投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.56%+土地开发费×开发周期×1/2×6.56%=29.40(元/m2) 4．投资利润 本次估价取土地开发的投资利润率为10%，则投资利润为 投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息)×利润率 5．土地增值收益 当前土地增值收益按成本价格的15%计。 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利润)×15%=88.98(元/m2) 6．区位修正 待估土地位于市区西部工业三级用地范围内，根据其所在区域的区位条件，综合确定待估土地的区位修正系数为1.0885。 7．土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式，将上述1～5项相加，再乘以区位修正系数即得土地使用权价格为774.57元/m2。

问答题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。“收益还原法1．基本原理收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。2．公式当土地年纯收益保持不变时：土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n]式中r—土地还原率；n—未来土地使用年期。当土地年纯收益等比递增时：土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]式中g—递增率。本次评估求取土地收益价格相关公式为：土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度3．计算过程(1)确定房地年总收益。房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。表2估价对象地上建筑物明细表序号名称层数结构建筑年月建筑面积/m21商业楼3砖混1998年10月98003锅炉房1框架1998年10月200合计10000商业楼临街1层为门面房，2～3层为办公用房，目前，乙物业公司对外租赁均价为一层为200元/(m2·月)，2～3层为50元/(m2·月)。另外，经估价人员对周边类似房地产进行调查，发现该区域相同用途房屋租金差异较小，平均租金水平与估价对象房地产实际租金相差不大，故上述租金水平较能反映估价对象市场租金情况。另外，商业楼整体承包给乙物业公司，承包期为10年，自2007年12月10日起至2017年12月10日止，前3年租金为900万元/年，自第四年起每年年租金递增1%。本次估价商业楼租金在承包期内按承包合同约定租金水平进行计算，承包期外按上述调查租金情况进行计算。锅炉房为商业楼配套使用，由乙物业公司统一管理，不再计算租金收益。上述租金均为分户出租时的租金情况，分户出租时租赁面积一般按套内使用面积核算，对楼梯、走廊等公摊部分在出租时并不计算租金，故需在总面积基础上考虑有效出租面积，本次估价有效出租面积按类似房屋公摊系数考虑，根据估价对象现状，结合估价师经验，2层以上砖混简易楼房公摊系数在8%，评估按8%计，则有效出租面积按92%计。经向出租人询问，估价对象1层门面，易于出租，年均空置面积在5%左右，2、3层办公用房空置率稍高，在15%左右。除租金收入外，结合估价对象在实际出租中一般先收取1个月押金的实际，另需计押金利息收入，本次估价利息率按1年期定期存款利率2.52%考虑，期限按1年计。结合该楼房现状，1～3层按等面积计。故据公式：房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入，可确定房地出租客观年总收入见下表。表3房地年客观总收益计算表序号建筑物名称月租金按层数/(元/m[2])面积/m[2]有效使用比率/(%)空置率/(%)押金利息率押金收入/元房地年有效毛收入/元1商业楼1层：2003266.6792%5%2.52%14389.556866556.542、3层：506533.3392%15%2.52%6437.423071875.86合计9800.0020826.979938432.40本次估价在承包期内按实际租金计算，在承包期外按客观租金计算。表4房地年总收益明细表年份第1年第2年第3年第4年第5年租金/元90000009000000909000091809009272709年份第6年第7年第8年第9年第10～37.6年租金/元93654369459090955368196492189938432.4(2)确定建筑物重置价值及现值。重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费建筑物价值=重置价值×成新率1)建筑物开发成本：包括前期工程费、工程综合造价、开发行政事业性收费及室外工程费等几个方面。①前期工程费用测算。前期工程费用包括可行性研究费用、规划设计费、施工图设计费、模型制作费、测量和地质勘察费用，工程招标费，根据估价对象实际发生额，结合××市同类开发项目的一般费用水平及该项目实际水平确定为10元/m2。②工程综合造价的测算。本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费(含结构及装修)给排水、采暖、电气(配电线路、照明)等工程的组成价值，以及包括电梯、消防系统设备(消火栓除外)变配电设备、锅炉设备、电器仪表、工艺管道等属于开发商投入的设备的价值。建安工程费的确定采用类比计算法，首先根据计算出的典型工程单方造价及收集的××市现行同类型建筑单方造价，按不同结构类型确定评估中对比单方造价标准，然后通过条件对比确定被评估房屋建筑物和构筑物的建筑造价。③房地产开发行政事业性收费。根据《××市建设项目城建费用统一征收项目一览表》、《××市人民政府办公厅转发××市物价局××市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》(市政办发[2005]159号)的相关规定及评估对象的具体情况，确定评估对象行政事业性收费的主要项目如下：城市基础设施配套费：150元/m2。工程定额测定费：建安总造价×1.3‰。工程质量监督费：建安总造价×1.0‰。劳保统筹基金：建安总造价×3.55%。④室外工程配套费用。包括室外管网、地坪、路灯、绿化、配套用房等室外工程项目，结合估价对象现状，本次估价确定室外工程配套费用为20元/m2。建筑物开发成本=①+②+③+④，开发成本测算见下表。表5建筑物开发成本计算表(单位：元/m2)建筑物名称层次结构建筑面积/m2前期工程费工程综合造价房地产开发行政事业性收费室外工程配套费用开发成本土建安装装修单价总价/元商业楼3砖混98001042080150174.5720854.578374786锅炉房1框架200108001000184.02201114.022228042)管理费用：包括职工工资、福利、办公费、差旅费、交通费、通信费、会议费等，为成本之和的3%～5%，本次评估管理费用设定为房产开发成本的3%测算。3)投资利息：由于本次估价对象地上建筑规模较小，造型简单，故估价对象建设期取1年，并设定投资周期内所有投资为均匀投入，利率取估价时点，即中国人民银行公布的1年期贷款利息5.58%，计息基础为开发成本和管理费用。投资利息=(前期工程费+行政事业性收费)×[(1+5.58%)1-1]+[工程综合造价+室外工程费+管理费用)×[(1+5.58%)1/2-1]4)投资利润：利润率的取值应在无风险收益率的基础上进行风险因素调整，同时参考类似物业开发的利润率确定。由于估价对象为商业用途，且以商业、办公为主，本次评估根据目前市场上开发商业、办公用房的平均收益水平，确定其开发利润率为20%，按开发成本和管理费之和为基数计算：投资利润=(开发成本+管理费用)×20%5)销售费用和销售税费：销售税费主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按照国家标准税率为5.5%，销售费用本次估价暂且不计，销售税费按房地产市场价值计取。计算公式为：销售税费=(开发成本+管理费用+投资利息+投资利润)×5.5%重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费，估价对象房屋重置价格测算见下表。表6建筑物重置价值测算表(单位：元)幢号建筑物名称结构建筑面积/m2开发成本管理赞贷款利息利润销售税费重置总价1商业楼砖混980083747862512442373991772686584986112211012锅炉房框架2002228046684631647161155632985286)建筑物成新率：房屋成新率按下列公式计算：综合成新率=勘察法成新率×70%+等额时间法成新率×30%①勘察法成新率。勘察法成新率是由现场勘察的房屋新旧状况和使用功能来确定的成新率，它由结构、装修及配套设施3个方面的状况来综合确定。②等额年限法成新率，公式：q=[1-(1-R)×t/N]×100%其中，q为年限法成新率；R为残值率；t为有效经过年数；N为建筑物经济寿命。本次估价建筑物经济寿命砖混结构按50年、框架结构用房按60年计，残值率砖混结构按3%、框架结构按0%计。建筑物成新率具体测算详见下表。表7建筑物成新率表建筑物名称建筑年代结构已使用年限/年经济耐用年限/年残值率年限成新率权重鉴定成新率权重综合成新率商业楼1998年10月砖混10.250.003.00%77%0.370%0.772%锅炉房1998年10月框架10.260.000%66%0.370%0.769%7)建筑物价值：建筑物价值=重置价值×成新率表8建筑物现值测算表名称建筑年代结构建筑面积/m[2]重置总价/元综合成新率现值总价/元商业楼1998年10月砖混98001122110172%8079193锅炉房1998年10月框架20029852869%205984.3合计10000115196268285177.3(3)确定房地出租年总费用。房地出租年总费用=般为房地产出租后出租人承担的维修费、管理费、保险费、房产税、出租房地产营业税、城市维护建设税、教育费附加等。房地产年总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧费1)管理费用：是指房屋正常租赁经营所需要的日常管理费用，该项费用参考同类物业的平均水平，经综合分析后按房地年总收益的3%计。管理费=房地年收益×3%2)维修费：即维持房产正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用，根据估价对象建筑物和设备、设施状况，维修费取房屋重置总价的1%。维修费=房地重置总价×1%3)保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1‰～2‰，考虑到估价对象价值较低，本次评估保险费定为房屋现值的1.2‰。保险费=房屋现值×1.2‰4)税费：根据国家和××市相关规定，房屋出租主要需缴纳税费有房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，总计按房地总收益的17.5%收取。具体内容如下。①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%③城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%。④教育费附加：教育费附加，取营业税税额的3%。税费=房地年收益×17.5%⑤房屋年折旧费。指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。本次估价砖混结构耐用年限为50年，残值率为3%，生产类框架结构耐用年限按60年计，残值率为0，故年折旧费公式为：年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限=11221101×(1-3%)/50+298528/60=222664.83(元)(4)房屋及土地还原利率的确定。根据《城镇土地估价规程》及国家相关规定，房屋还原利率是房产投资资本的报酬率，与房屋投资风险有一定关系。本次评估设定土地还原利率为7%(具体见第一部分第十项第3条)，一般而言，房产投资风险较土地要高，因此，房屋还原利率应比土地还原利率略高，此次评估确定房屋还原利率为9%。(5)未来土地使用年限的确定。截至估价时点，估价对象土地使用年期为37.6年，故土地未来收益年限应采用土地使用年限37.6年。(6)计算估价对象总地价。将上述计算过程代人公式：土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率式中Vt—第t年价值，本次估价Vt仍采用收益还原法求取；i—年期。具体计算过程见土地评估价值计算表。表9土地评估价值计算表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10～37.6年房地年有效毛收入9000000900000090900009180900927270993654369459090955368196492189938432.4房屋现值8285177.38062512783984876171837394518717185369491886726523.496503858.666281193.83管理费用270000270000272700275427278181,3280963.1283772.7286610.43289476.54298152.97维修费000000000115196.29房屋年折旧费222664.8222664.8222664.8222664.8222664.8222664.8222664.8222664.83222664.83222664.83保险费9942.219675.019407.829140.628873.428606.228339.038071.837804.637537.43税费15750001575000159075016066581622724163895116553411671894.181688613.152382777.19费用总计20776072077340209552321138902132444215118521701172189241.272208559.152382777.19房地年纯收益69223936922660699447770670107140265721425172889737364439.737440658.857555655.21房屋年纯收益745666725626.1705586.3685546.5665506.6645466.8625427605387.11585347.28565307.44土地纯收益A61767276197034628889163814646474759656878466635466759052.626855311.576990347.77现值计算公式A/(1+7%)1A/(1+7%)2A/(1+7%)3A/(1+7%)4A/(1+7%)5A/(1+7%)6A/(1+7%)7A/(1+7%)8A/(1+7%)9A/(1+7%)10×[1-1/(1+7%)27.6-觋值57726425412730513360848683884616414437705841497213933830.1633728835.2842920235.28合计84913462(7)计算宗地单位面积地价。单位面积地价=总地价/总用地面积=84913462/5000=16983(元/m2)综上，用收益还原法估算估价对象37.6年期商业用地单位面积地价为16983元/m2。”

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××区××大厦项目用地地价评估 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 ××房地产评估有限公司 四、估价目的 委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。 五、估价日期 二００三年六月二十四日至二００三年六月三十日 六、估价基准日 二００三年六月二十四日 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)，红线内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格，它由土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成；毛地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其他费用三部分构成。 八、估价结果 北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为 毛地总价 毛地总价：12611.52万元 大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整 熟地总价 熟地总价：36231.04万元 大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整 详见土地估价结果一览表 九、土地估价师签字(略) 十、土地估价机构(略) 土地估价结果一览表(略) 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托估价方与土地使用者为同一单位。 委托估价方具体情况：(略) 二、估价对象 委估对象为××区××大厦项目所对应的国有土地使用权，土地面积13850m2，土地用途为综合及地下车库用地，土地使用者为北京××房地产开发有限公司。 三、估价对象概况 (一)土地登记状况 委估地块位于北京市××区××街××胡同，四至(略)；土地级别为二级。 根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]，委估地块现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发建设。 根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13 850ni2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下三层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。 (二)土地权利状况 ××区××大厦项目用地土地所有权属于中华人民共和国。根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字01411]，现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发，拟办理土地出让手续。 该项目用地目前未发生抵押、租赁、担保等他项权利。 (三)建筑物和地上附着物状况 1．土地利用现状 委估地块内目前建筑物主体结构工程已建完地下三层，正进行地上一层的主体结构施工。 2．规划设计条件 依据《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]、《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]及《建设工程规划许可证》[2001-规建字0150]，该宗地具体规划条件如下。 (1)规划建设用地面积：13850m2。 (2)代征城市公共用地面积：代征道路用地面积4570m2。 (3)技术经济指标：总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2。设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。 (4)建筑高度：限高60m。 (5)建筑层数：地上16层(西侧12层)，地下3层。 (6)停车数量：地下机动车位560个。 (7)绿地率：30.1%。 四、影响地价的因素说明 (一)一般因素(略) (二)区域因素(略) (三)个别因素 该项目用地为综合及地下车库用地，地势平坦，地质条件良好。地块形状较规则。 根据委托方提供的《审定设计方案通知书》 [2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13850m2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 宗地红线内基础设施达到“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气)及“场地平整”。 第三部分 土地估价结果 一、估价依据 (一)有关政策法规和文件 1．《中华人民共和国土地管理法》 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 4．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001 5．北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准 6．《北京市基准地价表》[京政发(2003)32号] (二)委托估价方提供的资料 1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号] 2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141] 3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194] 4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775] 5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150] 6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号] 7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》 8．有关评估的其他资料 二、土地估价 (一)估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则。 1．替代原则 地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 2．供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。 3．变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。 4．预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 5．报酬递增、递减原则 报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。 6．贡献原则 不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 (二)估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价修正法切实可行；二是估价对象为待开发用地，符合假设开发法的应用条件及适用范围；三是估价对象为综合及地下车库用地，评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。具体估价步骤如下。 1．基准地价修正法 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价(《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了更新调整，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。 调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 2．假设开发法 假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。 其基本计算公式为： V=A-B-C 式中V—土地价格； A—开发完成后的房地产总价值； B—整个开发项目的开发成本； C—发展商合理利润。 3．市场比较法 在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。 其计算公式为： V=VB×A×B×D×E式中V—待估宗地价格； VB—比较实例价格； A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数； B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数； D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数； E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。 4．对上述三种方法求出的土地价格进行技术处理，最终求出委估地块综合用地的总地价和单位地价。 (三)估价结果 北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为 毛地总价 毛地总价：12611.52万元 大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整 熟地总价 熟地总价：36231.04万元 大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整 三、估价结果和估价报告的使用 1．估价的前提条件和假设条件 (1)估价对象作为综合及地下车库用地为最有效利用方式。 (2)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (3)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。 (4)委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。 (5)评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”。 (6)委托方提供的资料属实。 (7)本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2003年6月24日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格。 2．估价结果和估价报告的使用 (1)估价人员依据中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》和《北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 (2)土地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。 (3)本报告自审定结果确定之日起一年内有效。 (4)本评估报告和估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其他用途。 (5)本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归北京首佳房地产评估有限公司所有。 3．需要特殊说明的事项 委估对象于1997年9月30日与北京市房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》[京房地出让(合)字(97)第304号]，已缴纳部分地价款。 第四部分 附件 1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号] 2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141] 3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194] 4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775] 5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150] 6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号] 7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》 8．宗地区域位置图 9．土地估价机构企业法人营业执照 10．土地估价机构资质证书 二００三年六月三十日

问答题弄清土地权属状况、他项权利状况对于土地估价有何意义?