问答题甲公司2009年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。甲公司之后一直未办理有关手续。2009年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/m2，二、三级地均比上一级别少350元/m2，四、五级地均为上一级地价的75%。

问答题某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及土地估价师实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托估价公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价估价，试问估价公司需要求破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行估价，估价公司应调查收集哪些资料，并简述其基本估价程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序。如×××房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据×××市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，×××房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?

问答题下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程为 客观租金=(295.60+311.50+280.88)÷3=295.99(元/m2) 2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2) 房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015×295.99 =2134680(元) 3．计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以， 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3% =2134 680×3% =64040(元) 2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。 房屋出租维修费=房屋重置价×2% =9015×750×2% =135225(元) 3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照(房屋完损等级评定标准>，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价×0.2% =9015×750×0.2% =13522(元) 4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益×12% =2134680×12% =256162(元) 营业税=房地年总收益×5% =2134680×5% =106734(元) 税金合计=房产税+营业税 =256162+106734 =362896(元) 5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35年计算，残值率为0。 房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷剩余使用年期 =9015×750×(1-0)÷35 =193179(元) 6)房地出租年总费用： 房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费 =64040+135225+13522+362896+193179 =768862(元) 4．计算房地年纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 =2134680-768862 =1365818(元) 5．计算土地纯收益 1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。 2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。 3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度 =9015×750×75% =5070938(元) 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =5070938×10% =507094(元) 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =1365818-507094 =858724(元) 6．计算土地价格 总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期] =858724/8%×[1-1/(1+8%)35] =10008428(元) 土地单价=10008428/2504.1 =3996.82(元/m2)(注：土地面积为2504.1m2) 请根据上述报告片断回答以下问题

问答题某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。 项目其他有关资料如下： (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下。 (1)A宗地面积为2500m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.5，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为700万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为 实例B：2480元/m2。 实例C：2840元/m2。 实例D：2600元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 表1 影响因素修正指数表 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 0 -4 -3 交易情况 100 -2 -2 0 区域因素 100 0 +1 -2 个别因素 100 -1 +6 +4 使用年期 100 +2 0 +1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估二、委托估价方××市中级人民法院三、受托估价方(略)四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)《城镇土地估价规程》(5)《城镇土地分等定级规程》(6)委托方及案件当事人提供的有关资料(7)委托评估函(8)《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号](9)《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号](10)《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号](11)《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号](12)其他有关资料(13)估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日2009年7月5日七、估价日期2009年7月5日—7月14日八、地价定义本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下所示。土地单价：4562元/m2总价：10237128元大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)十、需要特殊说明的事项1)本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。①买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。②有一段合理交易时间。③在此期间土地市场保持稳定。③房地产买卖程序符合国家法律规定。2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金：根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。3)本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。4)本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王××××××(签字)李××××××(签字)十二、土地估价机构(公章)2009年7月14日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院杏封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。2．土地权利状况根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。3．土地利用状况1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3．个别因素评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据(以下简称)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。1．市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为(1)选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的三个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见表12。表12比较实例及评估地块情况评估地块实例A实例B实例C交易情况市场价格正常出让正常出让正常出让土地用途住宅住宅住宅住宅土地面积/m21020.0552682006610容积率2.41.92.42.2交易日期2009.07.052008.03.202006.3.92007.4.21熟地价/(元/m2)621045544968区域因素地理位置接近公共交通好好好好公共设施齐全齐全齐全齐全环境质量安静、多绿化住宅区个别因素基础设施条件配套工程未发生红线外六通一平红线外三通一平红线外六通一平临街因素巷内巷内一面临街一面临街使用年限/年67.33707070(2)收集地价指数　据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见表13。表132005-2009年物价指数年份2005年2006年2007年2008年2009年7月物价指数100101102104106　(3)容积率与修正系数的关系　根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系见表14。表14容积率与修正指数的关系容积率1.81.92.02.12.22.32.42.5修正指数100105110115120125130135　(4)土地因素条件指数　根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数见表150表15土地因素条件指数待估宗地实例A实例B实例C交易情况100105105105期日因素106104101102区域因素地理位置100100100100公共交通100100100100会共设施100100100100环境质量100100100100个别因素基础设施条件100110105110临街因素100100102102容积率130105130120　各因素比较说明：(略)　期日因素：(略)　委估对象相比较A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。　交易情况修正：　A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。　区域因素修正：　该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。　个别因素修正：　主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。　比较因素分值计算见表16。表16比较因素分值计算实例A实例B实例C成交价格/(元/m2)412047544968交易情况100/105100/105100/105期日因素106/104106/101106/102区域因素地理位置100/100100/100100/100公共交通100/100100/100100/100公共设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100个别因素基础设施条件100/110100/105100/110临街因素100/100100/102100/102容积率130/105130/130130/120实例修正后价格450144374748(5)确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取3个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。2．成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。(1)计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)(2)土地取得费1)居民拆迁安置费。评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。则居民拆迁安置费为：12×(51-3)=576(万元)2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。3)管理费及不可预见费。576×3%=17.28(万元)4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为：576×5.85%×0.5=16.85(万元)5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。6)税费。未发生经营收入，税费不计。7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：57.18×67.33/70=55(万元)。8)成本逼近法计算土地价格为：576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(万元)。单位土地面积单价=665.13/1020=6520.88(元/m2)三、地价的确定1．地价的确定方法成本逼近法估价结果为6520.88元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。2．估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2总价为4562×2244=10237128(元)大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)第四部分附件1．委托估价函2．待估宗地位置示意图3．国有土地出让合同复印件4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件5．估价机构营业执照复印件6．估价机构资质证书复印件7．土地估价师资质证书复印件2009年7月14日

问答题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题： 1．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。 2．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。 3．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格? 4．根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。 5．该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。 6．市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问： (1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估? (2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?

问答题(二)某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拔方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。 下面是该事务所此次估价工作日志的内容： (1)6月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。 (2)6月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。 (3)6月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。 (4)6月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。 (5)6月23日下午，开始调查资料。 (6)6月25日上午，开始撰写报告。 (7)6月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。 (8)6月30日上午，收到国土资源局付款。 关于评估技术路线和方法，日志有以下记录： (1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。 (2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。 请根据以上情况，回答下列问题：

问答题土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称为××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(××市)二、委托估价方××公司破产清算组三、受托估价方××土地咨询评估有限责任公司四、估价目的该项评估是对××公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。五、估价依据(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1．《中华人民共和国土地管理法》；2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；3．《中华人民共和国企业破产法(试行)》；4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；5．原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》([1997]国土[籍]字第2号)；6．国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195号)。(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件：2．××省国土资源厅、××市国土资源局制定的有关规定、文件；3．《××市土地利用总体规划》；4．《××市2002年国民经济和社会发展统计公报》；5．《××市城区土地定级与基准地价更新》成果。(三)有关技术标准1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。(四)其他资料1．委托方提供的有关资料；2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价日期二○○年七月二日至二○○三年七月二十一日。七、估价基准日二○○三年七月二十日。八、价格定义本次评估待估宗地的评估价格是指评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，红线内”六通一平”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热及场地平整)，评估设定开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。建筑物价格设定为房屋的现时市场价格。九、估价结果××公司破产清算组委托评估的9542.95平方米的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/平方米。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。宗地估价结果详见土地估价结果一览表(此处略)。十、需要特殊说明的事项(一)估价的前提条件和假设条件1．待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)及宗地红线内场地平整。2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。4．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划的要求。6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。(二)本报告使用的限制条件1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。2．本评估报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成评估结果出现偏差，委托方承担一切责任。3．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。4．本次估价结果根据有关规定有效期自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。(三)需要特殊说明的事项1．本次评估所依据的宗地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。2．本次评估待估宗地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供的《国有土地使用证××号》所载内容为准；建筑物情况以《房屋所有权证》(××号)为准。3．技术报告由××土地咨询评估有限责任公司负责解释。4．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。5．报告复印件无效，报告缺页无效。十一、土地估价师签字姓名估价师资格证书号估价师签字李明××张红2002130052十二、土地估价机构(机构公章)二○○三年七月二十一日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××公司。委估宗地位于××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××公司取得了证号为××号的《国有土地使用证》，土地面积为9542.95平方米，其四至状况为：东：××；南：××；西：××路；北：××路。宗地号为××，图号为××。根据《××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。2．土地权利状况估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××公司。2003年2月，××公司将土地抵押给银行。根据××市中级人民法院于2003年6月23日(××号)《××省××市中级人民法院民事裁定书》宣告××公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。3．建筑物和地上附着物状况勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320平方米，容积率为1.5。二、地价影响因素分析(一)一般因素(略)(二)区域因素影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。(三)个别因素估价对象位于××市××路，用地面积为9542.65平方米。土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧临××路，该宗地距市商服中心为4240米，距农贸市场约为1680米，距××火车站约5320米，距长途汽车站约5360米。勘估基准日，宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整，即“六通一平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320平方米，容积率1.5。该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。第三部分土地估价一、估价原则土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)。1．替代原则。2．预期收益原则。3．需求与供给原则。4．变动原则。5．综合分析原则。6．多种方法相结合的原则。二、估价方法与估价过程(一)估价方法选择根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法?估价方法的选择应按照《规程》执行，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。待估宗地位于××路以南，在《××市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》，并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。建筑物现值采用重置价格折旧法计算。(二)估价过程1．基准地价系数修正法。(1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。(2)《××市城区土地定级与基准地价更新》测算区范围是××，面积××公里。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为××级，住宅为××级，工业为××级。该《××市城区土地定级与基准地价更新》于××年××月通过××省国土资源厅组织的鉴定验收并经××市人民政府公布实行。(3)××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外五通(即通上、下水、电、路、讯)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为：Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K、y、t、kij、f——宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。估价对象设定用途为商业用地，处于××市商业用地三级地内，其基准地价水平1200～1600元/平方米。(4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。①在评估中，根据《××市城区土地定级与基准地价更新》及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素：(略)，并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。②根据《××市城区土地定级与基准地价更新》，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表(略)，根据影响估价对象地价的因素条件分析，确定待估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略)(5)确定宗地地价评估的修正系数K。式中K——某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(%)；Ki——宗地第i个因素条件下修正幅度(%)；n——修正因素个数，根据上表可得k=8.44%。(6)确定土地使用年期修正系y。y=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n]式中y——宗地使用年期修正系数；m——待估宗地设定使用年期；n——基准地价内涵确定的土地使用年期；r——土地还原利率，9%。经计算，待估宗地年期修正系数y=0.9622。(7)确定期日修正系数t。根据调查分析和测算，二00二年一月至二00三年六月二十日，××市地价指数上涨10.8%，故期日修正系数t=1.108。(8)确定容积率修正系数。根据《××市城市土地定级与基准地价更新》成果，当宗地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。(9)确定基础设施修正系数f。根据《××市城区土地定级与基准地价更新》，基准地价所规定的基础设施条件为红线外五通(通路、通电、通上水、下水、通讯)，红线内场地平整。以红线外五通(通路、通电、通上水、下水、通讯)为基础，“四通”“三通”分别依次减去供水、排水，“六通”“七通”分别依次增加供热、煤气，从而得到基础设施修正系数表(见表1)。表1基础设施修正系数表项目/条件三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平修正系数0.850.931.001.131.21待估宗地基础设施设定为红线外五通(通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得委估宗地基础设施状况修正系数为：f=1.00。(10)计算估价对象宗地地价。P=P0(1+k)×y×t×kij×f=1380/(1+8.44%)×0.9622×1.108×0.95×1.0=1515.6(元/平方米)2．市场比较法。市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为(略)。(1)比较实例选择。选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。本次评估，选择了3个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求得待估宗地的价格(具体条件略)。(2)比较因素的选择。根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素如下。①交易时间：确定地价指数。②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。③区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便利度(距火车站距离、距汽车站距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。④个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。(3)比较因素条件说明。估价对象与比较实例的比较因素条件详见表2。表2基础设施修正系数表待估宗地实例1实例2实例3土地用途商业商业商业商住土地级别商业三级商业三级商业三级商业三纨交易价格/(元/平方米)待估165417251638交易情况正常正常正常正常土地使用年限/年　　38　　10　　40　　40价格类型破产清算　　出让出让出让区域因素商服繁华程度　距商服中心约　4240米，距农贸　市场1680米，繁　华程度一般　距商服中心约　3420米，距农贸　市场1320米，繁　华程度较高　距商服中心约　3462米，距农贸　市场1000米，繁　华程度较高　距商服中心约　3462米。距农贸市　场1000米，繁华程　度较高交通条件道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道距公交车站距离210米300米400米200米对外交通便利度　距客运火车站　5320米，距汽　车站5360米　距客运火车站　4600米，距汽车　站800米　距客运火车站　3900米，距汽车　站4000米　距客运火车站　3900米，距汽车　站4000米基础设施状况宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整环境优劣度无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染个别因素宗地面积/平方米宗地形状9542.95不规则8548.8矩形2964.2较规则7230．5002矩形容积率1.51.032.051.94临街状况十字交叉一面临街十字交叉十字交叉地形平坦平坦平坦平坦目前规划限制略有限制略有限制略有限制略有限制(4)编制比较因素条件指数表。根据待估宗地与比较实例各种因素的具体情况，可编制比较因素条件指数表。比较因素指数的确定过程如下：①待估宗地与三个实例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，以及区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。②编制地价指数表。根据调查××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度为0.6%。将2002年1月1日的地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。表3××市商业用地价指数表年度2002.1.12002.11.232003.3.82003.5.172003.7.20地价指数100106108.4109.6110.日③确定基础设施修正指数。根据前面基础设施表，得出待估宗地与实例一、实例二、实例三的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。④区域因素。(a)商服繁华程度，分为距商服中心小于2820米、距农贸市场距离小于375米，商服繁华度高；距商服中心大于2820米小于3740米、距农贸市场距离大于375米小于750米，商服繁华度较高；距商服中心大于3740米小于4660米、距农贸市场距离大于750米小于1125米，商服繁华度一般；距商服中心大于4660米小于5580米、距农贸市场距离大于1125米小于1500米，商服繁华度较低；距商服中心大于5580米、距农贸市场距离大于1500米，商服繁华度低五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如发生冲突，以距商服中心距离为准。(b)道路类型，分为紧临混合型主干道，生活型主干道，交通型主干道，混合型次干道、支路五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。(c)距公交站点距离，分为小于50米，大于50米小于100米，大于100米小于150米，大于150米小于200米，大于200米小于500米五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正0.5%。(d)对外交通便利度，分为临近宗地有铁路专用线或距火车站大于2300米小于3440米、距汽车站大于1700米小于2920米，距火车站大于3440米小于4580米、距汽车站大于2920米小于4140米，距火车站大于4580米小于5720米、距汽车站大于4140米小于5360米，距火车站大于5720米小于6860米、距汽车站大于5360米小于6480米，距火车站大于6860米、距汽车站大于6480米五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。⑤个别因素。(a)宗地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正0.5%；宗地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响五种情况确定修正幅度，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正1%，在确定比较因素条件指数时，一般对宗地面积、形状综合考虑。(b)容积率修正，以待估宗地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。(c)临街状况，分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。表4比较因素条件指数表待估宗地实例1实例2实例3土地用途100100100LOO土地级别100100100LOO交易日期110.8106108.4109.6交易价格(元/平方米)待估165417251638交易情况100100100Loo土地使用年限/年100100100100价格类型100100100100商服繁华程度100101101区域交通交通条件道路类型100100100距公交车站距离100100100100对外交通便利度100100100100基础设施状况10010011399101个别因素环境劣度100100100100宗地面积地形状100102100.5100容积率10097.65102.7599.5临街状况100100100102.2地形100100100100目前规划限制100100100100(5)编制因素比较修正系数表。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。如表5所示。表5因素比较修正系数实例1实例2实例3土地价格(元/平方米)165417251638土地用途100/100100/100100/100交易日期110.8/106110.8/108.4110.8/109.6交易情况100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/4100价格类型100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100区域交通商服繁华程度100/101100/101100/101交通道路类型100/100100/100100/100距公交车站距离100/100100/100100/100对外交通便利度100/100100/99100/101基础设施状况100/100100/113100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素宗地面积、宗地形状100/102100/100.5100/9905容积率100/97.5100/102.5100/102.5临街情况100/100100/100100/100地形100/100100/100100/100目前规划限100/00100/100100/100修正后地价/(元/平方米)1718.61511.21596.3市场比较法最终价格(1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35)=16.3.2(元/平方米)三、地价的确定根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则××公司破产清算组委托评估的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格(见表6)。表6基准地价系数修正法基准地价系数修正法/(元/平方米)市场比较法/(元/平方米)估价结果/(元/平方米)估价结果取值说明1515.61603.21559取简单算术平均值经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度的条件下，评估基准日为2003年7月20日的土地使用权价格为：单位面积地价：1559元/平方米。评估土地总地价：1487.75万元。注：货币种类为人民币。第四部分建筑物估价一、估价原则1．合法原则。合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产项目。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。2．公正原则。公正原则是指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运作规律，并运用科学方法，实事求是地对委估标的物评估出一个客观的、科学的、合理的价格。3．最高最佳使用原则。委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的，使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成了房地产估价的原则。4．替代原则。委估房地产的价格可以通过市场上地域相近，类型相似，用途相同的交易实例，进行比较和相异修正后替代委估标的物的价格。5．估价时点原则。必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。二、估价方法与估价过程1．估价方法。根据估价对象的实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。计算公式为：(略)2．估价过程。(1)计算房屋重置价。所评估房屋为一栋四层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据××市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。表7××市各类房屋重置价格表结构种类房屋重置价耐用年限/年残值率框架结构700～1400元/m260～800则房屋重置价为：14320×1100=15752000(元)(2)计算房屋折旧。年折旧额：15752000×(1-2%)/60=257283(元)折旧总额：257283×18=4631094(元)(3)计算房屋现值。房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=1112.09(万元)。评估对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84万元第五部分附录附件一：《××省××市中级人民法院民事裁定书(××号)》复印件。附件二：《国有土地使用证(××号)》复印件。附件三：《土地评估机构注册证书》复印件。附件四：土地估价师身份证复印件。

问答题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题

问答题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题： 1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。 试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。 2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。 请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据? (2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些? 3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。 请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。 4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。 请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续? (2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

问答题自有自估进行土地估价主要内容是什么?

问答题暂缺题干

问答题某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。 算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 ×××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(×××市)。 二、委托方 ×××公司破产清算组。 三、受托方 ××××土地咨询估价有限责任公司。 四、土地估价目的 该项估价是对×××公司的土地使用权和房屋价格进行估价，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。 五、土地估价依据 (一)国务院及有关部门颁布的法律、法规 (1)《土地管理法》。 (2)《城市房地产管理法》。 (3)《企业破产法(试行)》。 (4)《土地管理法实施条例》。 (5)原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》(【1997】国土[籍]字第2号)。 (二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件 (1)××××省人民政府、××××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。 (2)××××省国土资源厅、××××市国土资源局制定的有关规定、文件。 (三)有关技术标准 (1)国家标准《城镇土地估价规程》。 (2)国家标准《城镇土地分等定级规程》。 (四)其他资料 (1)委托方提供的有关资料。 (2)土地估价师现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、土地估价日期 2003年7月2日至2003年7月21日。 七、土地估价基准日 2003年7月20日。 八、地价定义(略) 九、土地估价结果 ××××公司破产清算组委托估价的9542.95m2的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/m2。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。土地估价结果详见土地估价结果一览表(此处略)。 十、需要特别说明的事项 (一)土地估价的前提条件和假设条件 (1)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 (2)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在估价基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。 (5)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。 (二)土地估价报告使用的限制条件 (1)本估价报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。 (2)本估价报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成估价结果出现偏差，委托方承担一切责任。 (3)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。 (4)本次估价结果根据有关规定，自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。 (三)需要特殊说明的其他事项 (1)本次估价所依据的土地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。 (2)本次估价待估土地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供国有土地使用证所载内容为准；建筑物情况以房屋所有权证(××××号)为准。 (3)本报告由××××土地咨询估价有限责任公司负责解释。 (4)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。 (5)报告复印件无效，报告缺页无效。 十一、土地估价师签字 十二、土地估价机构(机构公章) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 委估土地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××××公司。待估土地位于××××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××××公司取得了证号为××××号的国有土地使用证，土地面积为9542.95m2，其四至状况为：东：××××；南：××××；西：××××路；北：××××路。土地号为××××，图号为××××。根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。 2．土地权利状况 估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××××公司。2003年2月，××××公司将土地抵押给银行。××××市中级人民法院于2003年6月23日宣告××××公司破产。至估价基准日，委估土地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。 3．建筑物和地上附着物状况 勘估基准日，待估土地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320m2。容积率为1.5。 二、地价影响因素分析 (一)一般因素(略) (二)区域因素 影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下。(略) (三)个别因素 估价对象位于××××市××××路，用地面积9542.65m2。土地用途为商业用地，土地地形平坦、形状不规则。土地西侧紧邻×××路，该土地距市商服中心4240m，距农贸市场约1680m，距××××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。在估价基准日，土地红线内具备通上水、下水、通电、通信、通热、通路和场地平整，即“六通二平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。土地内有商业楼一栋，总建筑面积14320m2，容积率1.5。该土地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则。 1．替代原则 2．预期收益原则 3．需求与供给原则 4．变动原则 5．综合分析原则 6．多种方法相结合的原则 二、土地估价方法与估价过程 (一)土地估价方法选择 根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)的规定，土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。 待估土地位于××××路以南，属于三级商业甲地，采用基准地价系数修正法切实可行；且土地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合估价对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。 建筑物现值采用重置价格折旧法计算。 (二)土地估价过程 1. 基准地价系数修正法 (1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。 (2)待估土地的测算区范围是××××，面积×××m2。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为×××级，住宅为×××级，工业为×××级。 (3)××××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外“五通”(即通上下水、通电、通路、通信)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。 采用基准地价计算商业用地土地地价的公式为 Pi=P×(1+K)×y×t×kij×f 式中：Pi——待估土地地价； P——待估土地对应的基准地价；K、y、t、kij、f——土地地价修正系数和年限、基准日、容积率、基础设施条件修正系数。 估价对象设定用途为商业用地，处于××××市商业用地三级地内，其基准地价水平为1200～1600元/m2。 (4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。 根据估价对象的具体条件(估价基准日、使用年限、容积率、基础设施条件等)编制待估土地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略) (5)确定土地地价估价的修正系数K。 K=∑kij (i=1，2，3…，n) 式中：K——某一土地所有地价影响因素总修正幅度(%)； kij——土地第i个因素条件下修正幅度(%)； n——修正因素个数，根据上表可得K=8.44%。 (6)确定土地使用年限修正系数y。 y=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n] 式中：y——土地使用年限修正系数； m——待估土地设定使用年限； n——基准地价内涵确定的土地使用年限； r——土地还原利率，9%。 经计算，待估土地年限修正系数y=0.9622。 (7)确定基准日修正系数t。 根据调查分析和测算，2002年1月至2003年6月20日，××××市地价指数上涨10.8%，故基准日修正系数t=1.108。 (8)确定容积率修正系数。 当土地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。 (9)确定基础设修正系数f。 基础设施修正系数表见表1。 表1 设施修正系数表 项目/条件 “三通一平” “四通一平” “五通一平” “六通一平” “七通一平” 修正系数 0.85 0.93 1.00 1.13 1.21 待估土地基础设施设定为红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得待估土地基础设施状况修正系数为：f=1.00。 (10)计算估价对象土地地价。 P=P0(1+K)×y×t×kij×f=1380×(1+8.44%)×0.9622×1.108×0.95×1.00=1515.6(元/m2) 2．市场比较法 市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地案例加以比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价基准日地价的一种方法。 1)比较案例选择 选择比较交易案例时，根据待估土地情况，应符合以下要求。 (1)用途相同。 (2)交易类型相同。 (3)属于正常交易。 (4)区域及个别条件相近。 (5)统一价格基础。 本次估价，选择了3个已发生交易，用途与待估土地相同或相近的案例，以他们的价格做比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。 2)比较因素的选择 根据估价对象的土地条件，影响估价对象价格的主要因素包括以下几个方面。 (1)交易时间：确定地价指数。 (2)交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。 (3)区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便捷度(与火车站的距离、与汽车站的距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。 (4)个别因素：主要指土地面积、土地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。 3)比较因素条件说明 估价对象与比较案例的比较因素条件详见表2。 表2 因素条件说明表 基本情况 待估土地 案例1 案例2 案例3 土地用途 商业 商业 商业 商住 土地级别交易价格/(元/m2) 商业三级待估 商业三级1654 商业三级1725 商业三级1638 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 38 40 40 40 价格类型 破产清算 出让 出让 出让 区域因素 商服繁华度 距商服中心约4240m，距农贸市场1680m，繁华程度一般 距商服中心约3420m，距农贸市场1320m，繁华程度较高 距商服中心约3462m，距农贸市场1000m，繁华程度较高 距商服中心约3462m，距农贸市场1000m，繁华程度较高 交通条件 道路类型 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 与公交车站的距离/m 210 300 400 200 对外交通便捷度 距客运火车站5320m，距汽车站5360m 距客运火车4600m，距汽车站4800m 距客运火车站3900m，距汽车站4000m 距客运火车站3900m，距汽车站4000m 交通条件 基础设施状况 土地红线外“五通”，红线内场地平整 土地红线外“五通”，红线内场地平整 土地红线外“六通”，红线内场地平整 土地红线外“六通”，红线内场地平整 环境优劣度 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 个别因素 土地面积/m2 9542.95 8548.8 2964.2 7230.5002 土地形状 不规则 矩形 较规则 矩形 容积率 1.5 1.03 2.05 1.94 临街状况 十字交叉 一面临街 十字交叉 十字交叉 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 目前规划限制 略有限制 略有限制 略有限制 略有限制 4)比较因素条件指数 根据待估土地与比较案例中各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。 (1)待估土地与3个案例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，以及区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不做修正。 (2)编制地价指数表。 根据调查××××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度0.6%。将2002年1月1目的地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。表3 ××市商业用地地价指数表 日期 2002.1.1 2002.11.23 2003.3.8 2003.5.17 2003.7.20 地价指数 100 106 108.4 109.6 113 (3)确定基础设施修正指数。 根据前面基础设施表，得出待估土地与案例1、案例2、案例3的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。 (4)区域因素。 ①商服繁华程度，分为距商服中心小于2820m、距农贸市场小于375m，繁华度高；距商服中心大于2820m小于3740m、距农贸市场大于375m小于750m，商服繁华度较高；距商服中心大于3740m小于4660m、距农贸市场大于750m小于1125m，商服繁华度一般；距商服中心大于4660m小于5580m、距农贸市场大于1125m小于1500m，商服繁华度较低；距商服中心大于5580m、距农贸市场大于1500m，商服繁华度低五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如发生冲突，以距商服中心为准。 ②道路类型，分为紧邻混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、混合型次干道、支路五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正1%。 ③与公交站点的距离，分为小于50m，大于50m、小于100m，大于100m、小于150m，大于150m小于200m，大于200m、小于500m五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正0.5%。 (5)个别因素。 ①土地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级，以待估土地为100，每相差一个等级，修正0.5%；土地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响五种情况确定修正幅度，以待估土地为100，每相差一个等级，修正1%，在确定比较因素条件指数时，一般对土地面积、形状综合考虑。 ②容积率，以待估土地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。 ③临街状况，分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路五个等级，以待估土地为100，每相差一个等级修正1%。 根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。表4 因素条件指数表 比较因素 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 交易日期 110.8 106 108.4 109.6 交易价格/(元/m2) 待估 1654 1725 1638 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 100 价格类型 100 100 100 100 商服繁华度 100 101 101 101 区域因素 道路类型 100 100 100 101 距公交车站的距离 100 100 100 100 对外交通便捷度 100 100 100 100 基础设施状况 100 113 99 101 个别因素 环境优劣度 100 100 100 100 土地面积、形状 100 102 100.5 100 容积率 100 97.65 102.75 99.5 临街状况 100 100 100 102.2 地形 100 100 100 100 目前规划限制 100 100 100 100 5)比较因素修正系数 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见表5。 表5 因素比较修正系数 比较因素 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地价格/(元/m2) 1654 1725 1638 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 110.8/106 110.8/108.4 110.8/109.6 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 区域因素 商服繁华度 100/101 100/101 100/101 交通条件 道路类型 100/100 100/100 100/100 与公交车站的距离 100/100 100/100 100/100 对外交通便捷度 100/100 100/99 100/101 基础设施状况 100/100 100/113 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个别因素 土地面积、土地形状 100/102 100/100.5 100/99.5 容积率 100/97.65 100/102.75 100/102.2 临街状况 100/100 100/100 100/100 地形 100/100 100/100 100/100 目前规划限制 100/100 100/100 100/100 修正后地价/(元/m2) 1718.6 1511.2 1596.3 市场比较法最终价格 1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35=1603.2(元/m2) 三、地价的确定 根据《地价估价技术规程》的规定及估价对象的具体情况，采用基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷以及土地估价师的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观地反映当地的地价水平，作为待估土地的土地价格较为合理，则××××公司破产清算组委托估价的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格，见表6。 表6 待估土地土地估价结果确定表 基准地价系数修正法/(元/m2) 市场比较法/(元/m2) 估价结果/(元/m2) 估价结果取值说明 1515.6 1603.2 1559 取简单算术平均值 经土地估价师现场勘察和当地市场分析，按照地价估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到待估土地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，估价基准日为2003年7月20目的土地使用权价格为 单位面积地价：1559元/m2； 估价土地总地价：1487.75万元。 (注：币种为人民币) 第四部分 建筑物估价 一、建筑物估价原则 1．合法原则 合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。 2．公正原则 公正原则是指房地产土地估价师必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，并运用科学方法，实事求是地对待估标的物做出一个客观、科学、合理的估价。 3．最高最佳使用原则 委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成为房地产估价的原则。 4．替代原则 委估房地产的价格可以通过市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易案例，进行比较和相异修正后替代待估标的物的价格。 5．估价时点原则 必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。 二、建筑物估价方法与建筑物估价过程 1．估价方法 根据估价对象的实际情况，选择重置价格折旧法进行估价，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与估价对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在估价时日的价格。计算公式为：(略) 2．估价过程 (1)计算房屋重置价。 所估价房屋为一栋4层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据××××市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。 表7 ××××市各类房屋重置价格表 结构种类 房屋重置价/(元/m2) 耐用年限/年 残值率 框架结构 700～1400 60～80 0 房屋重置价=14320×1100=15752000(元) (2)计算房屋折旧。 年折旧额=15752000×(1-2%)÷60=257283(元) 折旧总额=257283×18=4631094(元) (3)计算房屋现值。 房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=1112.09(万元) 估价对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84(万元) 第五部分附录 附件1：××××省××××市中级人民法院民事裁定书(××××号)复印件 附件2：国有土地使用证(××××号)复印件 附件3：土地估价机构注册证书复印件 附件4：土地估价师身份证复印件

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分。最多扣至本题为0分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准>的通知(国土资发[2006]307号) (4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规 (5)××县基准地价成果资料 (6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料 (7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料 (8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料 六、估价基准日 2009年6月26日 七、估价日期 2009年5月5日-2007年5月16日 八、地价定义 本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2009年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。 九、估价结果 土地单价：116元/m2 总地价：348.29万元 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整 估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略) 十、需要特殊说明的事项 1．估价假设条件 1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。 2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。 3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。 4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 2．报告使用的限制条件 1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项：不得擅改报告及歪曲理解报告的有关内容。 2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××评估有限公司负责解释。 3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。 3．土地估价结果有效条件 1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。 2)本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。 3)委托方提供的资料真实、有效。 4．其他需要说明事项 1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。 3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。 十一、土地估价师签字 估价师姓名 估价师证号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构 ××评估有限公司(公章) 2009年5月16日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。 2．土地权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。 3．土地利用状况 根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为30025.23m2，建筑密度为40%～60%，容积率小于或等于1.4，绿地率小于或等于15%。(以下略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。 3．个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 1．替代原则(略) 2．需求与供给原则(略) 3．变动原则(略) 二、估价方法与估价过程 1．估价方法选择 估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。 综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其积算价格和收益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。 2．估价过程 (1)成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为 成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润 评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数 1)土地取得费。 土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。 根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发[2000]207号)，确定估价对象农地取得费为45.85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。 根据上述，得到估价对象±地取得费合计为63.85元/m2。 2)土地开发费。 土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2)。 3)利息。 计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为6.57%，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则 利息=63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1]=5.39(元/m2) 4)利润。 投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为 利润=(63.85+37)×10%=10.09(元/m2) 5)土地增值收益。 土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则 土地增值收益=成本地价×增值收益率=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率=(63.85+37+5.39+10.09)×10%=11.63(元/m2) 6)区域及个别因素修正。 在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。 经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0.96。 7)使用年限修正。 积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为 使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年限=1-1/(1+6%)50=0.9457 8)单位地价计算。 土地单价=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)×0.96×0.9457=116(元/m2) (2)基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为 宗地地价=基准地价×K1×K2×(1+∑K)+F 式中 K1——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数； ∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和； F——开发程度差异修正值。 1)基准地价成果介绍。 根据××县人民政府，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见表1。 表1××县工业用地基准地价表 (单位：元/m2) 地价 级别 一级 二级 三级 基准地价 180 140 110　 工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002年8月25日；开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。　 2)估价对象基准地价的确定。　 估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m2。　 3)地价影响因素及修正系数确定。　 基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表2。 表2　××县三级地区工业用地基准地价修正系数表 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 区域在该地区位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 区域主干道等级 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 对外交通便捷度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 环境优劣度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 行业集聚效应 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 周围土地利用状况 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 地块临路条件 2.0 0 -2.0 供电保证率 2.0 0 -5.0 供水保证率 2.0 0 -5.0 形状 0 -0.7 -1.5 面积 2.0 1.0 0 -1.5 -3.0 坡度 0 -1.0 -2.0 容积率 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 内部开发成熟度 0 -2.0 -4.0 特殊因素 评估人员视具体情况而定　 4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定。　 经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如表3。 表3 估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表 因素 条件说明 评价 修正系数/(%) 区域因素 区域在级别中的位置 在地区的较偏位置 较劣 -2.0 区域主干道等级 区域主干道 较优 1.0 对外交通便捷度 距车站近，便捷 优 2.0 环境优劣度 有少量污染 较劣 -1 行业集聚效应 同类行业 较劣 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 位于区域偏僻位置 劣 -4.0 地块临路条件 临主干道 优 2.0 供电保证率 一般 一般 0 供水保证率 一般 一般 0 个别因素 形状 规则 一般 0 面积 一般适宜 一般 0 坡度 平坦 一般 0 容积率 1.4 较优 1.0 内部开发成熟度 内部具备建设条件 较劣 -2.0 特殊因素 无 合计 -5.0 5)期日修正系数的确定。 由于本次采用的基准地价的基准日为2002年8月25日，而估价基准日为2009年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。 6)年限修正系数的确定。 基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。 7)确定土地开发程度差异修正值。 本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m2、通信8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为：-20-8=-28(元/m2)。 8)单位面积地价计算。 综上所述，评估宗地修正地价为 单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+土地开发程度差异值=110×(1-5.0%)×1.06-28=83(元/m2) 三、地价的确定 1．地价确定的方法 由成本逼近法得到土地单价为116元/m2，由基准地价系数修正法得到土地单价为83元/m2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为116元/m2。 2．估价结果 估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2007年6月26日的国有出让土地使用权价格如下所示。 土地用途：工业用地 使用年限：50年 土地面积：30025.23m2 土地单价：116元/m2 总地价：348.29万元 总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整 第四部分 附件 1．土地估价委托书复印件 2．待估宗地《国有土地使用证》复印件 3．委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件 4．待估宗地区域位置图 5．待估宗地现状照片 6．受托估价机构资质证书及营业执照复印件

问答题某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积为9000m2，地上建有砖混结构的厂房和办公用房，根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。　　(1) A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。　　(2) 委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。　　(3) 与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。　　(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。　　(5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。　　(6) 与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。　　(7) 目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。　　(8) 委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。　　(9) 现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。　　(10) 委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。　　(11) 调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。

问答题土地估价的假设和限制条件分析主要内容是什么?