土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。二、委托估价方××市中级人民法院。三、受托估价方(略)四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。(4)《城镇土地估价规程》。(5)《城镇土地分等定级规程》。(6)委托方及案件当事人提供的有关资料。(7)委托评估函。(8)《国有土地使用证》[××字(1998)第×××××号]。(9)《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]。(10)《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》××计投××号]。(11)《建设用地规划许可证》××规地×第×××号]。(12)其他有关资料。(13)估价人员实地勘察、调查资料。六、估价基准日2004年7月5日。七、估价日期2004年7月5日至7月14日。八、地价定义本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。土地单价：4562元/m2。总价：10237128元。大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。十、需要特殊说明的事项(1)本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。①买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。②有一段合理交易时间。③在此期间土地市场保持稳定。④房地产买卖程序符合国家法律规定。(2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。(3)本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据XX房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由XX市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。(4)本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王******(签字)李******(签字)十二、土地估价机构(章)二○○四年七月十四日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。2．土地权利状况根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××号。3．土地利用状况(1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244m2。(2)地块目前尚未开发，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3．个别因素评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。(一)市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出的估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的三个土地山让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况如下表所示。收集地价指数据市统计局发布的资料，2000年以来的物价指数如下表所示。容积率与修正指数根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系如下表所示。确定土地因素条件指数根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数如下表所示。各因素比较说明如下。(1)交易情况修正。A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。(2)期日因素。委估对象相比较A、B、C为不同时期的价格，2000年至今住宅用地出让价格平稳上升。(3)区域因素修正。该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。(4)个别因素修正。主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算如下表所示。确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。(二)成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。1．计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)2．土地取得费(1)居民拆迁安置费。评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿XX路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。12×(51-3)=576(万元)(2)土地开发费。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。(3)管理费及不可预见费(以征地费总额的3%计)。576×3%=17.28(万元)(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2002年3月开始，拆迁周期约半年。576×5.85%×0.5=16.85(万元)(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。(6)税费。未发生经营收入，税费不计。(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2001年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)扣除两年零八个月的土地增值收益计。57.18×67.33/70=55(万元)(8)成本逼近法计算土地价格。576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(万元)单位土地面积单价=665.13/1020=6521(元/m2)三、地价的确定1．地价的确定方法成本逼近法估价结果为6521元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。2．估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。土地单价：4562元/m2。总价：4562×2244=10237128(元)。大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分附件(1)委托估价函。(2)待估宗地位置示意图。(3)国有土地出让合同复印件。(4)待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。(5)估价机构营业执照复印件。(6)估价机构资质证书复印件。(7)土地估价师资质证书复印件。二○○四年七月十四日

{{B}}报告改错题本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误。请认真阅读报告，并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的，得；最高得分；只指出错误但没有说明原因的不得分。{{/B}}

某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2%；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1%。土地还原利率取6%。2．因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。

{{B}}案例分析题本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。{{/B}}

{{B}}计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。{{/B}}

某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m 2 ，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m 2 ，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m 2 ，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下条件回答问题。

M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m 2 ，占用土地面积12480m 2 ，该写字楼除10000m 2 自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。 经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m 2 ，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m 2 ，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的 0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/m 2 ，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。 请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。

某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000m 2 ，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/m 2 ，开发期为两年，建筑费为4500元/m 2 ，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的6%，年贷款利率为 8%，土地还原利率为6%。 W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m 2 计收；耕地开垦费按10元/m 2 计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/m 2 ，开发周期为 1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/m 2 ，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/m 2 ，商业用地出让金最低不得低于600元/m 2 。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/m 2 ，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/m 2 ，商业用地出让金最低不得低于930元/m 2 。 1．请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。 2．经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%，给予补偿，试问该企业最高可以得到多少补偿？ 3．该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可以购买的土地面积是多少？

应用题(一)某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下： 　　(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元： 　　(2) 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天)，标隹双人间158间(其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间.258元/天)，套房58间(其中普通套房为38间，288元/天，豪华套房有20间，388元7天)，总统套房8间(988元/天)，全部入住率为70%; 　　(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%： 　　(4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米;未来资金贴现率固定设为7%)。

应用题(二)A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下表。　　面积：平方千米;价格：元/平方米　　请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算(计算保留整数)：　　1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格(表格式样如下);　　(表格式样)　　一季度二季度三季度四季度　　J001　　......　　J009　　2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值;　　3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值;　　4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数。

应用题(二)某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下： (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500平方米，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%; 　　(2) 2003 -2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%; 　　(3) 2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%： 　　(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%; 　　(5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。 　　2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

应用题(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下： 　　(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。 　　(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。 　　估价师对市场进行调查获得一些资料： 　　(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。 　　(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。 　　(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。 　　(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。

单选题下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是( )。 A．土地级别或均质区域划分图的绘制 B．地价样点图编制 C．基准地价图的编制 D．土地利用现状图的编制

单选题在成本逼近法中，征地费用是( )。

单选题采用德尔菲测定法(Delphi方法)，专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为______。 A.10～40人 B.10～30人 C.10～20人 D.10～50人

单选题在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式

单选题将剩余法评估中的现金流量折现到评估基准日，相当于计算了开发成本中( )部分。

单选题地价管理政策要与相应的( )相配合，在土地市场上才能发挥作用。